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주택은 매수한 경우 주택 취득가액에 따라 1~3%로 취득세율이 달라지고, 다주택자 여부, 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 8%, 12%까지 되기도 합니다.
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상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택) – 우리집 변호사
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상가 주택 취득세
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상가건물, 상가주택, 주상복합의 취득세 계산법
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순수 상가건물의 취득세
상가주택의 취득세
상가주택 취득세 계산을 위한 안분 방법
취득세 계산 사례
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상가 취등록세, 취득세 계산방법과 계산기 사용방법(상가주택 포함) : 네이버 블로그
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상가주택 취득세 산정 방법
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상가주택 투자시 주의사항(취득세,양도세,중개수수료) – 바로보는 부동산
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상가주택의 취득세
상가주택의 양도세(2019개정)
상가주택의 부동산 중개수수료
상가주택 취득세 계산법
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상가주택 취득세 등록세 계산법
[부동산 세금] 2022년 상가의 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세
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1 상가의 취득세 46% 고정
2 상가의 보유세 (종부세 재산세)
3 상가의 양도세 양도차익에 따라 다름
![[부동산 세금] 2022년 상가의 취득세 / 보유세(종부세, 재산세) / 양도세](https://img1.daumcdn.net/thumb/R800x0/?scode=mtistory2&fname=https%3A%2F%2Fblog.kakaocdn.net%2Fdn%2FbX94s7%2FbtrCTFDUfOT%2FYYfs1blNlCTQvouEu78z4K%2Fimg.png)
상가주택 관련 세금 뽀개기 1탄.상가주택 취득세 계산방법
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상가 매매 세금 2022(취득세, 양도세, 부가가치세, 상가주택)
상가 매매 세금 문제에는 상가 취득세, 상가 양도세, 상가 부가가치세 등이 있는데, 이러한 세금을 상가 매도인 입장에서 부담할 세금과 상가 매수인 입장에서 부담할 세금으로 구분하여 알아보고, 상가주택 양도세도 확인해보겠습니다.
상가 매매 세금
상가매매시 세금
부동산에 대한 세금은 크게 3가지(토지, 주택, 기타)로 구분되는데, 상가는 일반 건물이므로 기타에 속합니다.
세금 이슈가 가장 많은 것은 주택인데, 상가는 주택과 달리 다주택자 규제, 조정대상지역 규제 등이 없기 때문에 세율이나 계산 방식이 주택과는 다릅니다.
고가 상가주택 양도세 계산 방법 개정
상가주택 세금
상가주택은 주택과 상가가 함께 있는 상가겸용주택을 말하는데, 상가주택은 상가와 주택이 공존하므로 취득세 계산시 각각 계산해야 합니다.
최근 고가 상가주택의 양도세에 대하여 개정이 있다고 하여 이슈가 되었는데, 아래에서 자세히 설명하겠습니다.
상가팔때 세금(매도인 부담)
상가 매도인은 상가를 양도하는 것이므로 양도세(양도소득세)를 납부해야 하고, 재화를 공급하는 것이므로 부가가치세도 납부해야 합니다.
상가 매도인 부담하는 세금 양도소득세 부가가치세
상가 구입 시 세금(매수인 부담)
상가 매수인은 상가를 취득하는 것이므로 취득세를 납부해야 하고, 상가를 보유하는 경우 재산세를 부담해야 합니다.
상가 매수인이 부담하는 세금 취득세 재산세
<함께 보면 좋은 글>
상가 취득세 계산기
상가 취득세
상가 취득세 계산
상가 취득세 계산 방법은 과세표준액에 취득세율을 곱한 값입니다.
취득세 = 과세표준액 X 취득세율
위택스 홈페이지에서 지방세 계산기(상가 취득세 계산기)를 통해 취득세를 미리 계산해볼 수 있는데, 아래와 같이 선택한 후에 [세액미리계산하기]를 클릭하면 됩니다.
[취등록원인]은 상가가 농지는 아니므로 [유상취득(농지외)]를 선택 [거래유형]은 상가이므로 [주택외]를 선택 [과세표준액]은 아래의 내용 참고상가 취득세 과세표준
상가 취득세의 과세표준은 상가 취득 당시의 매매가액을 말하는데, 취득세 신고시 기준으로 취득금액과 시가표준액 중 많은 금액이 과세표준이 됩니다.
상가 취득세 취득세율
주택은 매수한 경우 주택 취득가액에 따라 1~3%로 취득세율이 달라지고, 다주택자 여부, 조정대상지역 여부에 따라 취득세율이 8%, 12%까지 되기도 합니다.
그러나 상가 취득세는 고정적으로 취득세율이 4%이고, 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.2%까지 더하면 총 4.6%입니다(지방세법 제11조 제7호, 제151조)
그러나 주택이나 상가를 매수하는 것이 아니라 신축하거나 상속, 증여를 받는 경우에는 취득세율이 달라집니다(지방세법 제11조).
주택 및 상가의 상속 취득세 – 2.8%
주택 및 상가의 증여 취득세 – 3.5%
주택 및 상가의 원시취득(신축 등) 취득세 – 2.8%
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 1. 상속으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 23 나. 농지 외의 것: 1천분의 28 2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. 3. 원시취득: 1천분의 28 7. 그 밖의 원인으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40
<참고할 관련 글>
상가 매매 부가가치세
==>> 상가매매시 포괄양수도로 부가가치세 비과세 되는 방법
상가 부가세 세율
우선 상가를 양도하는 경우 부가가치세 세율은 10%입니다(부가가치세법 제30조).
상가 부가세 납세의무자
그런데, 토지는 부가가치세가 면세되므로(부가가치세법 제26조) 상가 매매대금 중 토지를 제외한 건물 대금에 대하여만 부가가치세가 계산되어야 합니다.
부가가치세는 재화나 용역의 공급 과정에서 얻게 되는 부가가치에 대한 세금을 의미하므로 이미 물건 값에 포함되어 있다고 봅니다. 따라서 상가를 양도하는 경우 부가가치세 납세의무자는 매도인입니다(부가가치세법 제3조 및 제4조).
상가 매매시 비사업자인 경우
매도인이 사업자인 경우 상가 양도에 관한 부가가치세를 납부해야 하고, 매도인이 비사업자라면 부가가치세를 납부하지 않습니다.
그리고 매수인이 비사업자이거나 면세사업자라면 매수인은 매입세액 공제나 환급을 받을 수 없습니다.
부가가치세를 매수인에게 부담시킬 경우 특약이 필요할까?
다만, 매도인은 매수인으로부터 매매대금과 별도로 부가가치세를 지급 받을 수는 있지만(부가가치세법 제31조), 계약서에 매수인이 부가가치세를 별도로 지급해야 한다는 약정이 기재되어야 합니다.
처음에는 서로 부가가치세를 납부하지 않는 것으로 생각하고 계약을 체결했는데, 추후에 예상치 못하게 부가세가 부과되는 경우가 있는데, 이 경우 역시 향후 부가세가 부과될 경우 매수인이 부가가치세를 부담해야 한다는 특약을 기재해야 합니다.
상가매매 포괄양도양수 ?
상가를 매도하면서 영업권 등을 함께 양도하는 경우에는 포괄적 사업양수도로 볼 수 있는지 문제되는데, 상가매매가 포괄양도양수로 인정되면 부가가치세가 비과세 되기 때문입니다.
==>> 상가매매시 포괄양수도로 부가가치세 비과세 되는 방법
상가 양도세 계산
양도세 계산 방법
상가 양도세 계산 방법
상가 양도세를 계산하기 위해서는 먼저 양도차익을 계산해야 하는데, 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제해야 합니다.
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
양도세 필요경비 등
그리고 필요경비로 공제되는 것들에는 위 표와 같이 냉난방 설치 비용 등이 있습니다.
상가 양도소득세 장기보유특별공제
보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)
양도소득액을 구하기 위해 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제해야 합니다.
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
여기서 장기보유특별공제액은 양도차익에 보유기간별 공제율(장기보유특별공제율)을 곱하여 구합니다.
양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액 장기보유특별공제액 = 양도차익 X 보유기간별 공제율
상가 양도세 과세표준
그리고 양도소득세의 과세표준액은 양도소득에서 기본공제액을 공제해서 구합니다.
양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제(250만원)
상가 양도세 세율
상가 양도세율
최종적으로 양도소득세는 과세표준액에 세율을 곱한 후 누진공제액을 공제해서 구합니다.
양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제
<참고하면 좋은 글>
상가주택 양도세
상가주택 양도세 개정
상가주택은 상가와 주택이 혼용되어 있기 때문에 양도소득세 계산시 상가와 주택으로 구분하여 각각 계산할 것인지 아니면 주택으로 취급할 것인지 등이 문제됩니다.
2022. 1. 1.부터 고가 겸용주택에 대한 규정이 개정되어 12억월 초과하는 고가 상가주택의 경우 주택 연면적이 주택외 연면적(상가 연면적) 보다 크든 작든 주택과 상가를 분리하여 각각 양도소득세를 계산해야 합니다.
그러나 12억원 이하의 일반 상가주택은 종전과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크면 전체를 주택으로 간주하고, 주택 연면적이 같거나 더 적을 때는 주택과 상가를 분리하여 각각 양도세를 계산하면 됩니다.
상가주택 양도세 계산 사례
예를 들어 1층은 상가, 2층과 3층은 주택인 상가주택이 있는데, 10억원에 매입했다가 15억원에 양도하였고, 필요경비가 6천만원인 사례가 있습니다.
이 경우 상가주택 양도세를 계산하면 아래와 같습니다.
우선 양도가액이 12억원을 초과하게 되어 고가 상가주택에 해당합니다. 고가 상가주택의 경우 개정으로 인하여 주택 연면적이 상가 연면적 보다 크든 작든 주택과 상가 양도세를 각각 계산하는 것으로 개정되었습니다.
상가주택 양도세 계산 사례
상가주택 양도세 계산 방법
양도세 계산 방법
우선 양도가액 15억원을 양도 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 양도 가액은 5억 2500만원이고, 주택의 양도가액은 9억 7500만원입니다.
마찬가지로 취득가액 10억원을 취득 당시의 기준시가로 안분하면 상가의 취득가액은 3억 5천만원, 주택은 6억 5천만원입니다.
총 필요경비는 6천만원이지만 이 역시 상가와 주택으로 나누면 상가 필요경비는 2100만원, 주택 필요경비는 3900만원입니다.
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
상가주택 중 주택에 대한 양도세
주택 양도차익 = 2억 8600만원 주택 양도차익 = 주택 양도가액 – 주택 취득가액 – 주택 필요경비 2억 8600만원 = 9억 7500만원 – 6억 5000만원 – 3900만원
그런데, 주택은 1주택으로서 비과세 되므로 주택 양도차익에 대하여는 더 이상 계산할 필요 없고, 상가 양도차익을 기준으로 계속 계산하면 됩니다.
상가주택 중 상가에 대한 양도세
상가 양도차익 = 1억 5400만원 상가 양도차익 = 상가 양도가액 – 상가 취득가액 – 상가 필요경비 1억 5400만원 = 5억 2500만원 – 3억 5000만원 – 2100만원
위 사례에서 10년 이상 보유했으니 보유기간에 따른 공제율은 20%이고, 장기보유특별공제액은 3천 80만원입니다.
장기보유특별공제액 = 상가 양도차익 X 장기보유특별공제율
30,800,000원 = 154,000,000원 X 0.2
상가 양도차익 1억 5400만원에서 장기보유특별공제 3천 80만원을 공제하면 양도소득금액이 나옵니다.
양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
123,200,000원 = 154,000,000원 – 30,800,000원
양도소득금액 1억 2320만원에서 양도소득기본공제 금액인 250만원까지 공제하면 상가주택 양도세 과세표준이 1억 2070만원으로 계산됩니다.
양도소득 과세표준액 = 양도소득 – 기본공제
120,700,000원 = 123,200,000원 – 2,500,000원
이렇게 나온 상가주택 양도세 과세표준액이 1억 2070만원이므로 세율은 35%에 해당하고, 이를 곱하면 42,245,000원이고, 여기서 누진공제액 14,900,000원을 공제하면 상가주택 양도세는 27,345,000원입니다.
양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 세율 – 누진공제
27,345,000원 = 12,070,000원 X 0.35 – 14,9000,000원
상가 양도세 계산기
1. 국세청 홈택스의 세금모의계산 클릭
2. 모의계산 중 양도소득세 자동계산하기 클릭
3. 양도소득세 간편계산 클릭
4. 양도세 기본사항 입력하기
[취득일자]에는 잔금을 치른 날을 입력합니다. [양도물건종류]에는 상가이므로 [기타]를 클릭합니다.5. 상가 거래금액 입력하기
[양도가액]에는 상가 매도 금액을 입력합니다. [취득가액]은 매입가액, 취득세, 등록세, 법무사비용, 중개수수료를 입력하면 합산됩니다. [기타필요경비]에는 자본적지출액(난방시설 교체비용, 발코니 개조비용 등), 중개수수료 등을 입력합니다. [양도소득기본공제]로 1인당 연간 250만원이 공제됩니다.6. 기타사항
기타사항은 [아니오]가 기본값으로 이미 입력되어 있습니다.
상가 양도는 보통 미등기도 아닐 것이고, 매매이므로 상속도 아닙니다.
또한, 주택에 관한 비과세 사항, 보유기간, 조정대상지역 등은 입력할 필요 없습니다.
상가건물, 상가주택, 주상복합의 취득세 계산법
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상가건물, 상가주택, 주상복합 건물의 취득세 계산법
상가가 포함된 부동산의 취득세를 계산하는 것은 일반 주택에 비해 조금 복잡할 수 있습니다. 그러나 현재 주택에 대한 취득세는 주택 소유 갯수에 따라 4%(1주택), 8%(2주택), 12%(3주택 이상)인 반면 상가에 대한 세율은 인상되지 않아 주택에 비하여 투자의 메리트가 있다고 볼 수 있습니다.
순수 상가건물의 취득세
취득세의 근거는 지방세법입니다. 지방세법 제7조에 따르면 부동산, 차량, 선박, 콘도 회원권 등의 자산을 취득하였을 때 취득세를 부담하게 됩니다. 다만 세율은 취득하는 자산의 종류에 따라 달라집니다.
지방세법 제7조(납세의무자 등) ① 취득세는 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 양식업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권(이하 이 장에서 “부동산등”이라 한다)을 취득한 자에게 부과한다.
부동산에 대해서는 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)로 그 세율을 규정하고 있는데, 주택법 상의 주택의 경우 취득당시 가액을 기준으로 6억원 이하, 6억 ~ 9억원, 9억원 이상 등으로 구간을 달리하여 세금을 부과합니다. 그러나 주택이 아닌 경우의 세율은 1천분의 40, 즉 4%입니다. (농지는 3%)
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의2부터 제10조의6까지의 규정에 따른 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
(이하 생략)
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
가. 농지: 1천분의 30
나. 농지 외의 것: 1천분의 40
즉 상가는 주택외 부동산으로, 4%의 취득세가 부과됩니다. 이에 가산하여 농어촌특별세는 0.2%, 지방교육세는 0.4%가 가산되어 취득과 관련하여 총 4.6%의 세금을 부과합니다.
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상가주택의 취득세
건물 내 상가부분과 주택부분이 각각 있어 결합된 것을 상가주택이라고 합니다. 상가주택인지 여부는 해당 건물의 건축물대장 또는 등기를 통해 파악이 가능합니다. 대부분 주택이었던 건물의 일부를 주거 외 용도로 용도변경하여, 상가주택의 특성을 보유하게 됩니다.
상가주택의 취득세를 계산할 때에는 주택 부분과 주택 외 부분을 각각 계산하는 것입니다. 주택에 대한 취득세는 앞서 보았던 지방세법 제11조에 따라 1%에서 12%까지의 세율이 적용되며, 상가는 4%의 단일 세율이 적용됩니다.
주택 수 조정대상지역 비조정대상지역 1주택 6억원 이하 1% 6억원 초과 ~ 9억원 이하 1.01 ~ 2.99% 9억원 초과 3% 2주택 8% 1~3% (1주택과 동일) 3주택 12% 8% 4주택 이상 12% 12%
상가주택 취득세 계산을 위한 안분 방법
위에서 보았듯이 상가주택의 주택 부분, 주택외 부분별로 세율이 달라집니다. 취득할 사람이 이미 1주택자라면 상가주택의 주택 부분의 가액을 최대한 줄이는 것이 유리할 것입니다. 상가주택 취득세 계산을 위한 안분(%) 방법은 다음과 같습니다.
1단계 : 파악할 정보
주택분의 대지면적 산출 : 부동산 공시가격 알리미 (https://www.realtyprice.kr) 상가분의 대지면적 산출 : 건축물대장을 통해 구한 해당 지번의 총 연면적 – (1)에서 구한 주택분의 연면적 토지의 개별공시지가 : https://seereal.lh.or.kr/main.do 개별주택의 시가표준액 (담당 지자체 공무원 문의) : 개별주택 공시가격과 유사 상가건물의 시가표준액 : 서울시 이택스 홈페이지를 통하여 지번과 주소를 입력하면 <주택외 건물 시가표준액>을 확인할 수 있습니다. 이 금액이 상가분 건물의 기준시가입니다.
공시가격 알리미 페이지
2단계 : 각 부분 가액 산출
상가분(A) = 상가건물의 시가표준액(5) + {토지개별공시지가(3)*상가분의 대지면적(2)}
주택분(B) = 공무원에게 안내받은 (4) 금액
3단계 : 안분
거래금액 대비 A/(A+B) 는 상가분의 과세표준, B/(A+B) 는 주택분의 취득세 과세표준입니다.
취득세 계산 사례
위와 같이 주택분과 상가분의 안분비율이 각각 나왔다면, 총 매수금액에서 (%)를 곱하여 각 부분의 금액을 최종적으로 산정합니다.
예컨대 10억의 상가주택을 취득한 경우 아래와 같이 산정할 수 있습니다.
구분 상가분 주택분 합계 건물 1.1억원 2억원 3억1천만원 토지 6억원 3억원 9억원 합계 7.1억원(58.7%) 5억원(41.3%) 12억1천만원(100%)
상가분 취득세 : 5.87억 X 4% = 2,438만원
주택분 취득세 : 4.13억 X 8%(조정대상지역, 2주택자 가정) = 3,312만원
주택분이 상가분보다 비율이 낮지만, 취득세는 중과로 인해 훨씬 비싼 것을 알 수 있습니다.
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지금까지 상가주택의 취득세 계산 방식을 도식화 해보았습니다. 계산 방식은 위와 같이 매우 복잡합니다. 취득세 고지서를 발급하는 것은 각 지자체 취득세과 공무원이니, 취득하기 전 먼저 지자체를 방문하여 정확한 취득세 계산을 미리 의뢰해 보는 것을 추천합니다.
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상가 취등록세, 취득세 계산방법과 계산기 사용방법(상가주택 포함)
부동산관련 세금 상가 취등록세, 취득세 계산방법과 계산기 사용방법(상가주택 포함) 디 에이치 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 상가 취등록세 계산방법 상가주택 취득세 계산 상가 취득세 계산기 사용방법 상가 취등록세 상가 취등록세는 차등비례 세율 부터 중과세율 까지 생각해야 되는 주택 취등록세 보단 비교적 간단하게 계산할 수 있습니다.. 취득하는 상가의 취득가액(과세표준)에 정해진 상가 취등록세 세율만 곱해주면 상가 취등록세 산출이 가능하죠. 오늘은 상가 취득시 상가에 적용되는 취등록세 세율과 계산방법, 계산기 사용법 그리고 구분 계산이 필요한 상가주택 취득세 구하는 방법까지 정리해보겠습니다. 상가 취등록세 세율 상가 취득세 계산시 적용되는 상가 취등록세 세율은 4.6%가 적용됩니다. 추가로 상가를 신축해서 취득한다면 2.8% 원시 취득세율에 부가세금 포함 총 3.16%의 세율이 적용되고 상가를 증여로 취득하면 농어촌특별세, 지방교육세 포함 4%, 상속으로 취득하면 2.8%에 부가세금 포함 3.16%가 적용됩니다. Ex. 4억 토지에 상가 공시지가 7억 신축시 취득세는? 토지 – 4억 X 4.6% = 1,840만 상가 7억 – 토지 4억 = 3억 X 3.16% = 948만 합 2,788만 원 상가주택 취득세는 어떻게 구할까? 주택과 상가가 혼합되어 있는 상가주택은 상가 취득세 처럼 그냥 취득가액에 4.6%를 계산하는 것이 아닌 상가분과 주택분을 구분해서 계산해야 하기 때문에 조금 복잡하다고 할 수 있습니다. 아래의 예시를 참고 해주세요. Ex. 상가주택 6억 취득 상가분 토지 공시지가 2억 주택분 토지 공시지가 4억 상가분 건물 시가표준액 6,000만 원 주택분 건물 공시가격 1억 4,000만 원 전체 가격기준으로 안분 주택부분 – 토지 4억 + 건물 1억 4,000만 = 5억 4,000만 상가부분 – 토지 2억 + 건물 6,000만 = 2억 6,000만 주택 5억 4,000만 ÷ 8억(총 합계) = 67.5% 상가 2억 6,000만 ÷ 8억(총 합계) = 32.5% 주택 취득가액 = 6억 X 67.5% = 4억 500만 상가 취득가액 = 6억 X 32.5% = 1억 9,500만 주택 취득세 = 4억 500만 X 1.1% = 445만 상가 취득세 = 1억 9,500만 X 4.6% = 897만 상가주택 취득세 합 1,342만 원 상가 취득세 계산기 사용방법 광고 아님 늘 그렇듯 리브부동산 앱을 설치하여 세금계산기로 들어가 줍니다. 매우 간단 주택과 다르게 상가 취득세 계산기는 매우 간단하죠? 취득원인 – 매매 부동산 종류 – 기타 부동산 취득금액 – 매수금액 위 3가지만 입력해주고 계산하기 눌러주면 상가 취등록세 계산 끝 입니다. (상가주택은 법무사의 도움을 받는게..) 계산 결과 #상가취등록세 #상가취득세계산기 #상가주택취득세 #상가세금 #상가취등록세계산기 #취등록세계산기 인쇄
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