Top 15 리모델링 재건축 차이 Best 101 Answer

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리모델링은 다양한 법을 적용받고 있다. 수직증축 리모델링은 ‘주택법’, 용적률 상한은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, 그리고 건축기준은 ‘건축법’을 적용받는다. 리모델링 관련 법률들이 복잡한 반면, 재건축은 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 통해 관리를 받고 있다.

딱 9분만에 끝내는 아파트 리모델링 🏗 (feat. 재건축)

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진짜 쉬운 아파트 리모델링 재건축 차이와 장단점 – 스물다섯에 시작하는 재테크

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Most searched keywords: Whether you are looking for [이주의 이슈] 아파트 리모델링VS재건축 장·단점은 < 건설/부동산 < 경제 < 기사본문 - 금강일보 ◇재건축VS리모델링 다른점은? 재건축과 리모델링의 의미부터 살펴보면 재건축은 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 부지에 새 건물을 짓는 방식이다. [금강일보 서지원 기자] 도시정비사업 규제로 재건축 사업이 어려워지자 대전에서도 리모델링을 추진하는 단지가 등장하고 있다. 재건축과 리모델링 그 차이점은 무엇이고 각각의 장단점을 무엇인지 살펴본다.◆재건축VS리모델링 다른점은?재건축과 리모델링의 의미부터 살펴보면 재건축은 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 부지에 새 건물을 짓는 방식이다. 반면, 리모델링은 노후된 아파트를 철거하지 않고 기존 구조를 활용해 고쳐 짓는 방식이라는 점에서 재건축과 큰 차이를 보인다.우선 가장 큰 차이는 각각 사업을 추진할 수 있는 최소 기간에 있다. 재건
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[이주의 이슈] 아파트 리모델링VS재건축 장·단점은 < 건설/부동산 < 경제 < 기사본문 - 금강일보

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Summary of article content: Articles about 아파트 재건축과 리모델링 차이점 and 장단점 비교분석 아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나 가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 아파트 재건축과 리모델링 차이점 and 장단점 비교분석 아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나 가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 … 이번 포스팅에서는 아파트 재건축과 리모델링의 차이점에 대해 알아보겠습니다. 7,80년대 우리나라가 아파트 시대를 맞이하면서 서울 곳곳에 지어졌던 오래된 아파트들이 재건축을 통해 새로운 신축 아파트 대단..
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Summary of article content: Articles about 재건축 vs 리모델링 차이 비교 – 장점 : 전면신축으로 인한 평면수선 제약없음, · – 단점 : 사업기간 장기화 및 공사비 부담, 재건축초과이익환수제 대상 · ▷ 리모델링 · – 장점 : 공사비 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축 vs 리모델링 차이 비교 – 장점 : 전면신축으로 인한 평면수선 제약없음, · – 단점 : 사업기간 장기화 및 공사비 부담, 재건축초과이익환수제 대상 · ▷ 리모델링 · – 장점 : 공사비 … 최근 재건축초과이익환수제 도입으로 인해서 노후아파트단지를 재건축하지 않고 리모델링으로 선회하는 단지가 늘고 있다는 소식을 들었습니다. 재건축? 리모델링? 얼핏 들어서는 비슷해보이는 용어이지만, 법률..
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재건축 vs 리모델링 차이 비교

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¾ÆÆÄÆ® Àç°ÇÃà vs ¸®¸ðµ¨¸µ, Áö±Ý ´ë¼¼´Â? - ¸ÅÀÏ°æÁ¦ — ¾ÆÆÄÆ® Àç°ÇÃà vs ¸®¸ðµ¨¸µ, Áö±Ý ´ë¼¼´Â? – ¸ÅÀÏ°æÁ¦

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Summary of article content: Articles about 대부분이 모르는 재건축과 리모델링의 차이점 리모델링은 노후 아파트를 보수해서 주거환경을 개선하는 것이고, 재건축은 기존 건물을 부수고 새로 짓는 방식이다. 리모델링은 기존 골격은 그대로 둔채 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 대부분이 모르는 재건축과 리모델링의 차이점 리모델링은 노후 아파트를 보수해서 주거환경을 개선하는 것이고, 재건축은 기존 건물을 부수고 새로 짓는 방식이다. 리모델링은 기존 골격은 그대로 둔채 … 대부분이 모르는 재건축과 리모델링의 차이점 내가 투자하는 아파트의 리모델링이 추진되고 있어서 리모델링과 재건축의 차이점을 알아봤다. 최근들어 정부와 지방정부에서는 재건축보다는 리모델링쪽으로 보조금..
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진짜 쉬운 아파트 리모델링 재건축 차이와 장단점

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지난 포스팅에서 ‘아파트 리모델링’에 대해 알아보았다.

뭔가 재건축과 비슷한 거 같기도 하면서 다른 리모델링,

이번 시간에는 재건축과 리모델링의 차이를 더 자세히 구분해보고, 리모델링의 장단점에 대해서도 알아보자!

1. 리모델링과 재건축의 차이

1) 법적 근거

리모델링은 다양한 법을 적용받고 있다. 수직증축 리모델링은 ‘주택법’, 용적률 상한은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, 그리고 건축기준은 ‘건축법’을 적용받는다.

리모델링 관련 법률들이 복잡한 반면, 재건축은 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 통해 관리를 받고 있다.

그러나 리모델링도 최근 ‘공동주택 리모델링 특별법’을 발의하여 관련 규정들을 통합하고 절차를 간소화 하려고 노력하고 있다.

2) 사업의 시행

재건축은 일단 준공 30년이 지나야 기본 계획 수립이 가능하다. 상당히 긴 시간이다.

거기에 안전진단에서 최소 D등급 이하를 받아야 하는데, 이 안전진단이 점차 강화되고 있는 추세라 통과하기가 쉽지 않은 실정이다.

거기다 조합설립을 위해서는 전체의 3/4 이상, 동별로 절반 이상의 동의를 받아야 한다.

반면 리모델링은 준공 15년만 지나면 된다.

안전진단의 경우 수직증축은 B등급 이하, 수평증축은 C등급 이하이며, 조합설립을 위한 동의도 전체의 2/3만 받으면 된다. 나중에 가서 엎어지든 어쨌든 간에 일단 사업을 시작하기에는 재건축보다 훨씬 쉽다는 장점이 있다.

3) 용적률과 기부채납

재건축은 용적률의 제한을 받는다.

용적률 상한선이 가장 높은 곳이 3종 일반주거지역인데 서울시 기준 250%이다.

그럼 만약 3종 일반주거지역에 있는 기존 아파트 용적률이 230%인데 재건축하면 20% 밖에 더 못쓰는 것이다.

그런데 ‘기부채납’이라고 부지의 일정 부분을 공공시설물 (도로, 공원, 녹지) 형태로 국가나 지자체에 무상 제공하면 용적률을 300% 까지 완화시켜준다. 이렇게 내 땅을 기부해야지 용적률을 올릴 수 있는 것이다.

반면 리모델링은 기부채납이 필요없다.

기부채납 없이 용적률을 전용면적 기준 85㎡이상은 30%, 85㎡미만은 40% 더 늘릴 수 있다.

수직증축은 15층 이상은 최대 3개 층, 14층 이하는 최대 2개 층까지 가능하다.

가구수도 기존 대비 최대 15%까지 증가시킬 수 있다. 이만큼 일반분양을 더 받아서 사업성을 높일 수 있겠다.

4) 각종 규제

투기과열지구 내 아파트를 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으며 현금청산당한다.

또 재건축 아파트는 의무적으로 임대주택을 지어야 한다.

(지역마다 다른데 서울은 최소 10% 이상이고 다른 지역은 최소 5% 이상으로 알고 있음.)

가장 치명적인 건 바로 재건축 초과이익환수제도(재초환)이다.

재건축하면서 조합원이 얻은 이익이 3,000만 원을 넘기면 그 초과액의 최고 50%를 환수하는 제도이다.

이런 각종 규제 때문에 재건축 사업을 진행하기가 정말 힘들어졌다.

하지만 아파트 리모델링은 이런 규제들이 해당되지 않기 때문에 사업을 진행하기 훨씬 수월하다.

2. 리모델링의 장단점

일단 리모델링에 대한 설명과 장점에 대해 정말 잘 만들어 놓은 영상이 있어서 공유부터.

무슨 군대 정훈교육시간에나 볼법한(?) 영상 퀄리티인데, 이거 보고 나면 리모델링 겁나 이해 잘됨ㅋㅋㅋ 강추!!

* 리모델링의 장점

위에 설명한 재건축과 리모델링의 차이점이 리모델링의 장점이 되겠다.

1) 빠른 진행속도

허가 연한 15년만 지나면 사업을 진행할 수 있다.

2) 낮은 안전진단 기준

수직증축 B등급, 수평증축 C등급만 받으면 진행 가능

3) 더 쾌적한 환경에서 살 수 있다

기존의 낡은 아파트에서 현대적인 외관을 갖춘 아름다운 아파트로 변신할 수 있다.

또 심각했던 주차난도 지하주차장 건설로 상당 부분 해소할 수 있고, 그동안 누릴 수 없었던 각종 커뮤니티 시설도 가질 수 있다 ㅎㅎ

4) 증축으로 더 넓어진 내집을 가질 수 있다

출처 : https://www.youtube.com/watch?v=OKLcny-WHgo

– 수평증축 : 아파트를 앞뒤로 늘려서 증축하는 방식. 보통 복도식 아파트에서 복도 부분을 없애 증축을 한다.

– 수직증축 : 원래 층수에서 위로 몇 개 층을 더 올리는 방식. 15층 이상은 3개 층 까지, 14층 이하는 2개 층까지 증축 가능하다.

– 별동증축 : 기존 아파트 옆에 추가로 건물을 더 짓는 방식

5) 재건축의 각종 규제로부터 자유롭다

재초환, 임대주택 의무, 거래제한이 없어서 좋다.

* 리모델링의 단점

이전 포스팅부터 해왔던 이야기들은 모두 리모델링의 장점에 초점이 맞춰져 있었다.

이제 장밋빛 전망은 뒤로하고 단점을 알아보자 ㅋ.ㅋ

1) 구조적인 한계

재건축과는 달리 기존 건물을 살려둔 채로 지어야 하기 때문에 건물을 재배치할 수 없다는 단점이 있다.

위 그림을 보면 기존 ‘ㄷ’자 모양의 단지 배치에서 별동증축을 하여 ‘ㅁ’자 모양이 되었는데, 이렇게 되면 통풍과 일조도 잘 안되고 답답한 단지 배치가 된다.

건폐율 지존 홍콩 구룡성채. 출처 : https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Kowloon_Walled_City.jpg

거기다가 수평증축까지 했으니 건폐율이 올라가고 아파트가 뚱뚱해진다. 그만큼 동간 간격이 좁아져서 쾌적성 측면이나 사생활 보호 측면에서 많이 아쉬울 수밖에 없다.

2) 기형적인 내부구조

아파트 건물 뿐만 아니라 집 내부 구조도 문제. 기존 건축물의 내부 구조를 활용해서 증축을 해야 한다.

집 내부에는 ‘내력벽’이라는 게 있는데 이걸 무너트리긴 힘들다. 왜냐하면 내력벽은 건물의 하중을 견디기 위해 만든 중요한 벽인데, 이걸 철거하면 안정성이 많이 떨어질 것이기 때문이다.

그래서 옆으로는 확장시키기 어렵고(옆 호실 벽을 허물어서 가로로 길게 구조를 뽑을 수도 있지만 그런 세대는 제한적), 앞뒤로만 길어져서 동굴 같은 구조의 내부 구조를 가질 수밖에 없다. 안 그래도 요즘은 해가 잘 드는 발코니가 있는 쪽으로 방을 쭈욱 배치하는 4베이 구조가 유행인데, 리모델링은 옆으로 늘릴 수 없으니 이런 구조를 뽑긴 힘들 것이다.

(43평 리모델링 아파트 vs 34평 신축 중에 고르라면 난 후자를 택하겠음 ㅋㅋ)

위아래로 길쭉한 동굴구조

구조도 구조지만 오래된 내력벽을 살려두고 만든 아파트가 과연 안전할지도 의문… 공사할때 보강 작업이 들어가기 때문에 오히려 더 튼튼해진다고 하는데 그래도 찝찝한 건 나만 그런 건가…

3) 층고가 낮아져서 답답함

아주 옛날 집이라면 기존 천장에 스프링클러 같은 화재를 대비하기 위한 시설도 새로 설치해야 하고, 바닥에는 층간 소음을 방지하기 위해 층간소음 제도 넣어야 할 수 있다. 10cm 정도 낮아진다고 하는데, 층고가 낮아지면 집이 아주 답답해 보일 것이다.

(요즘은 공사 기법의 발달로 스프링클러를 가쪽으로 둘러 설치하여 층고가 낮아지는 단점을 많이 보완한다고 한다.)

4) 안전성 문제

재건축은 기존 아파트를 다 때려 부시고 새로 만드는 것이기 때문에 그냥 새 아파트라 보면 된다. 최신의 설계, 최신의 공법을 적용했기 때문에 안전할 것이다. 하지만 리모델링은 아직 검증이 충분히 되지 않았다. 기존 아파트 골격을 그대로 살려두고 만든 아파트가 안전한 지에 대한 의문은 리모델링 사업에 항상 따라다니는 문제이다.

그런 일이 있으면 절대 안 되겠지만, 만에 하나 리모델링을 하면서 안전에 대한 문제가 생긴다면 전국의 리모델링 사업은 그날로 올스톱…

5) 리모델링 사업의 실패

가장 중요한 것! 리모델링 사업을 추진한다고 해서 무조건 되는게 아니라는 것이다.

리모델링 초기 단계에 설계업체에서 만들어준 멋진 외관과 평면도, 생각보다 낮은 예상 분담금을 보고 나면 조합도 설립되고 시공사도 선정되고 막 진행이 엄청 잘 되는 것 같다. 이대로만 진행된다면 문제가 없을 것이다.

문제는 사업 초기 보았던 평면도와 분담금은 나중에 완전히 달라질 수 있다는 것이다.

만약 처음에는 예상 분담금이 1.5억이라고 했는데, 나중에 사업이 진행되면서 최종 분담금이 3억이라고 한다면 동의할 사람이 얼마나 될까? 특히 기존에 거주하던 입주민들은 “에이 지금도 잘 살고 있는데… 그냥 때려쳐!” 할 것이다.

그 때 되면 리모델링 기대감으로 집값을 엄청 띄워놓은 투기꾼들은 다 도망가고 없을 것이고… 피해는 남은 사람들이 지게 되겠지.

요즘 집값을 올리기 위해 너도나도 리모델링 플래카드를 걸어놓는데, 그 중에서 과연 몇 군데가 될 수 있겠는가?

이게 사업성이 좋다고만 해서 끝날 문제도 아니다. 시에서도 허가를 쉽게 내주지 않을 수 있다.왜냐하면 시 입장에서는 리모델링을 전부 허가해주게 되면 나중에 그 많은 사람들이 이주하면서 전세대란이 일어날게 뻔하기 때문이다.

그러니 내 아파트, 혹은 내가 투자하려는 아파트가 정말 리모델링이 될 수 있는지 ‘객관적’으로 판단해보자.

출처 : 더샵

이렇게 보완할 점이 많이 있는 리모델링이지만, 결국 미래에는 리모델링도 재건축만큼이나 많이 하게 되지 않을까?

– 70~80년대 아파트들이 재건축되고 있고, 여기서 세월이 더 지나면 재건축이 힘든 용적률 꽉꽉채운 90년대 아파트들의 차례이다. 이때부터 재건축에서 리모델링으로 대세가 넘어오지 않을까.

– 처음에는 사람들이 긴가민가 하겠지만, 가시적인 성과가 나오는 대단지 리모델링 아파트가 나오기 시작하면 그때부터는 너도나도 리모델링을 하려 할것이고 리모델링의 대유행 시기가 오지 않을까.

– 그러다 결국 리모델링도 재건축처럼 규제가 생기려나? 예를 들어 ‘리모델링 초과이익환수제’ 같은 거… ㅋㅋ

멋지고 깨끗한 새 집에서 살고 싶은건 당연한 욕구이다. 내 아파트가 재건축 사업성이 나오지 않는다면 차선책으로 리모델링을 선택 할 수 있다.아직은 조금 부족한 리모델링이지만, 리모델링 성공사례가 나올수록 그에 맞는 건축 공법도 발전 할 것이고 관련 규정도 현실성 있게 변화할 것이다. 그렇게 된다면 리모델링도 재건축 못지 않은 새 집의 느낌을 충분히 누릴 수 있을거라고 생각한다.다만 요즘은 리모델링 기대감으로 가격이 고평가된 아파트들이 많이 있다. 그만큼 옥석가리기가 중요한 시기이므로 리모델링 아파트를 구매하려 한다면 신중히 선택하도록 하자.

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[이주의 이슈] 아파트 리모델링VS재건축 장·단점은

[금강일보 서지원 기자] 도시정비사업 규제로 재건축 사업이 어려워지자 대전에서도 리모델링을 추진하는 단지가 등장하고 있다. 재건축과 리모델링 그 차이점은 무엇이고 각각의 장단점을 무엇인지 살펴본다.

◆재건축VS리모델링 다른점은?

재건축과 리모델링의 의미부터 살펴보면 재건축은 노후된 아파트를 완전히 허물고 그 부지에 새 건물을 짓는 방식이다. 반면, 리모델링은 노후된 아파트를 철거하지 않고 기존 구조를 활용해 고쳐 짓는 방식이라는 점에서 재건축과 큰 차이를 보인다.

우선 가장 큰 차이는 각각 사업을 추진할 수 있는 최소 기간에 있다. 재건축은 준공 후 최소 30년 이상이 된 아파트에 대해 추진이 가능하지만 리모델링은 15년 이상이면 가능하다.

또 재건축을 위한 안전진단 등급 조건은 D 또는 E 등급을 받아야 하는 반면 리모델링은 B 등급 이상이면 사업 추진이 가능하다. 용적률에 있어서도 재건축은 법적 용적률 범위 내에서만 가능하지만 리모델링은 법적 용적률 초과를 허용하고 있다.

특히 재건축은 임대주택 의무 비율과 재건축 초과이익환수가 있는 반면 리모델링은 이 두 가지에 모두 해당 사항이 없다. 초과이익환수제란 조합원이 재건축을 통해 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 가구당 평균 3000만 원을 넘을 경우, 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 전반적으로 리모델링에 비해 재건축 추진 조건이 훨씬 까다로운 편이라는 얘기다.

그렇다면 재건축의 장점은 무엇일까. 바로 가치가 상승한다는 점이다. 또 전체 세대 수가 증가하고 동·호수도 변경된다. 하지만 공사 기간이 오래 걸리고 비용 또한 많이 들어간다는 점이 단점으로 꼽힌다. 리모델링의 경우, 재건축과 대비되는 장점을 가지고 있다. 공사 기간이 짧고 재건축 초과이익환수에서 제외되고 15% 이내에서 세대수 증가도 가능하다. 반면에 기존 구조를 유지하기 때문에 확장에 한계가 있고 지하주차장을 확장하게 되면 많은 비용이 들게 된다. 또 신축에 비해 시세가 낮고 내력벽 유지가 필수 조건이고 세대수 증가는 있지만 재건축에 비해 제한돼 있는 만큼 건설사 입장에서 사업성이 낮다는 점이 단점으로 꼽힌다.

◆리모델링 ‘아직은 시기상조’

전문가들 사이에선 시장이 리모델링에 대해 이상적인 기대감을 갖고 있다는 지적이 제기된다. 정부가 재건축을 규제하는 사이 리모델링으로 관심이 이동한 것은 사실이나 사업성을 보장하기 어려운 경우가 많다는 것이다.

예를 들어 리모델링을 통해 30가구 이상의 일반분양분이 발생하면 분양가 상한제가 적용된다. 여기에 안전성 검토 기준도 매우 엄격하다. 수직증축 리모델링 단지는 안전진단을 두 차례 받는데, 지금까지 서울에서 이를 통과한 단지는 송파구 ‘성지아파트’가 유일할 정도다.

대전의 한 건설업계 관계자는 “재건축이 막히니 리모델링이 부상하는 측면이 있는 상황이지만, 단지 규모가 작은 경우 최근 새 아파트의 핵심 시설로 떠오르는 커뮤니티시설 등을 담기 어려워 시세 상승에는 한계가 있을 것으로 보인다”고 말했다.

또 다른 건설업계 관계자는 “리모델링 수직증축과 이를 통한 일반분양 공급이 허용됐지만, 일반분양 30가구가 넘으면 사업계획 승인을 받아야 하는 제도가 도입되면서 인·허가 절차가 오히려 길어지는 문제도 생겼다”면서 “리모델링의 장점은 성능 개선과 더불어 속도인데 속도라는 장점이 희석된 만큼 주의해서 봐야 할 것”이라고 훈수했다.

전문가들은 리모델링이 재건축의 대안이 되기 위해서는 내진 보강에 따른 비용 보전과 용적률 완화 등 인센티브를 제공하고 주거복지 차원의 주택 리모델링을 활성화해야 한다고 강조했다.

박용석 한국건설산업연구원은 “도심지역의 주택공급 확대 대책으로 수직증축을 통한 세대수 증가, 내력벽 철거 등을 적극 검토할 필요가 있다”며 “이를 잘할 수 있도록 관련 규제를 대폭 풀어주는 게 필요하다”고 말했다.

서지원 기자 [email protected]

아파트 재건축과 리모델링 차이점 and 장단점 비교분석

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이번 포스팅에서는 아파트 재건축과 리모델링의 차이점에 대해 알아보겠습니다.

7,80년대 우리나라가 아파트 시대를 맞이하면서 서울 곳곳에 지어졌던 오래된 아파트들이 재건축을 통해 새로운 신축 아파트 대단지로 거듭나고 있습니다. 최근 서초동에 서초 그랑자이와 서초 래미안 리더스원이 입주를 마치며, 서초동의 랜드마크 대단지 아파트로 떠올랐습니다. 서초 그랑자이는 서초동 무지개 아파트((1978년 준공), 서초 래미안 리더스원은 서초 우성1차 아파트(1979년 준공)가 재건축 사업을 마치고 성공적으로 변모한 신축 단지들입니다. 서초 2동 주변으로 임장을 가보면 새 아파트들이 주는 웅장한 위용과 멋들어진 조경에 입이 떡 벌어질 정도입니다. 누구나 살고 싶어하는 꿈의 아파트 단지라고 할 수 있겠죠.

이렇듯 프리미엄 시공사가 시공하는 대규모 신축 아파트를 선호하는 사람들이 많아지고, 오래된 구축 아파트 생활을 불편하게 느끼는 젊은 세대들이 늘어나면서, 구축 아파트들이 준공 20년 정도가 넘어가면 슬슬 재건축 논의가 시작됩니다. 하지만 재건축은 심사와 규제도 까다롭고 과정도 오래 걸리다 보니 재건축이 아닌 아파트 리모델링으로 눈을 돌리는 단지들도 많아지는 추세입니다. 그럼 아파트 재건축과 리모델링. 이 두 개에는 어떤 차이가 있는지 자세히 살펴보도록 할까요?

a. 아파트 재건축이란

# 재건축 진행과정

# 재건축 조합원 조건

b. 아파트 리모델링이란

# 리모델링 진행과정

# 수직증축 vs 수평증축

c. 재건축과 리모델링의 장단점 파헤치기

# 재건축 장점과 단점

# 리모델링의 장점과 단점

a. 아파트 재건축이란 ?

– 재건축은 간단하게 말하면 구축 아파트를 ‘철거’하고 다시 신축 아파트로 ‘재건’하는 것을 말합니다. ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)’을 살펴보면 재건축이란 도로나 주차장, 상하수도·가스공급시설, 공원 등과 같은 정비기반 시설은 잘 갖춰져 있지만, 건축물 자체에 노후화가 진행되어 거주의 안전성과 환경이 열악해진 경우에 그 주택을 철거하고 그 위에 다시 주택을 건축하는 것을 의미합니다. 주택시설은 물론 정비기반 시설까지 모두 새로 구축하는 재개발과 달리 건축물만을 새로 올리는 사업방식이기 때문에 주변 오래된 아파트 단지들에 붙어있는 ‘OO아파트 재건축 사업 승인’처럼 대부분 준공 30년 이상의 구축 아파트들이 그 사업 대상이 됩니다. 재건축 조건은 서울의 경우 준공 30년 이상, 안전진단은 A~E등급 중 최소 D등급 이하(D, E 등급)를 받아야 사업 추진이 가능합니다.

# 재건축 진행과정 (10년의 기다림. 인내는 쓰고 열매는 달다.)

기본계획 수립 ➜ 안전진단 ➜ 정비구역 지정 ➜ 추진위원회 구성 ➜ 조합설립 인가 ➜ 시공사 선정 ➜ 사업계획 인가 ➜ 관리처분 인가 ➜ 이주·철거 ➜ 착공·일반분양 ➜ 준공·입주

사업 초기단계인 안전진단까지 평균 2년 정도 소요, 안전진단이 무사히 통과가 된다면 정비구역 지정에서 조합설립 인가까지 1년 이상 소요, 조합설립 인가 이후 사업계획 인가까지 다시 평균 3년 정도 소요, 그 후 관리처분 인가까지 다시 1년 이상 소요, 관리처분 인가 이후 이주,철거 진행 착공까지 다시 평균 1.5년이 소요됩니다. 무사히 착공이 되면 아파트 준공까지 참고 기다리면 되겠죠. 공사가 진행되는 기간을 평균 2~3년 잡으면 되니까 재건축 사업 진행 과정을 보면 완전 초기 단계부터 입주까지 넉넉잡고 10년 정도의 긴 기다림이 필요합니다. 서울시에서 분석한 2000년 이후 재건축 사업의 평균 소요기간은 평균 9.7년이었다고 하네요. 10년이면 강산도 변한다고 할 만큼 긴 시간이긴 합니다. 그런데 또 나이 들어보니 10년 눈 깜빡할 사이에 금방 지나가더라고요. 만약 이 글을 읽고 계신 재건축 단지 조합원분이 계시다면 파이팅입니다! 😂

# 재건축 조합원 조건은 ?

그렇다면 신축 아파트의 분양권을 얻을 수 있는 재건축 사업 아파트 단지의 조합원의 조건을 알아볼까요? 당연한 이야기이지만 재건축 사업 조합원이 되려면 해당 아파트를 보유하고 있어야 하겠지요? 한마디로 재건축 정비구역의 토지(대지 지분)와 건물을 모두 소유하고 있어야 하는 것입니다. 다만 자격 요건에는 여러 기준들이 적용이 됩니다. 올해 재건축 조합원 자격 기준이 강화되면서 재건축 사업 진행 과정 안에서 거의 초기 단계라고 할 수 있는 안전진단 통과 이후에 해당 아파트를 매수하는 경우에는 조합원 자격을 얻을 수 없는 것으로 변경되었습니다. 신축 아파트 분양권을 얻기 위해 재건축 아파트를 구입하는 경우라면 주의하셔야 하겠습니다. (조합원 조건 해당 아파트 2년 실거주 의무 법안은 무산되었습니다.) 만약 재건축 사업 진행 과정에서 사업에 동의하지 않으면 아파트의 소유주는 매도청구권※ 행사할 수 있습니다.

(※ 매도청구권 : 재건축 사업을 시행함에 있어 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대해 일정한 절차를 거쳐 토지 및 건축물의 소유권에 대해 매도할 것을 청구할 수 있는 권리)

이미지 출처 – 동아닷컴

b. 아파트 리모델링이란 ?

– 1990년대 이후에 지어진 아파트들은 2020년대를 맞이하면서 준공 20년을 넘기게 됩니다. 준공 20년이 지나면 시설은 물론 건물 자체의 노후화가 상당히 많이 진행되었겠지요. 하지만 그 보다 더 구축인 아파트들과 비교했을 때 안전진단과 같은 재건축 요건 통과가 어렵습니다. 또 앞에서 살펴본 것처럼 재건축 사업 자체가 오랜 시간(10여 년의 세월을 필요로 합니다….)이 소요되고, 규제도 강화되면서 재건축 진행의 추진 속도는 더욱 늦어지는 경우들을 많이 볼 수 있습니다. 그러다 보니 재건축의 대안으로 떠오른 것이 바로 아파트 리모델링입니다. 아파트 리모델링은 재건축과 달리 준공 후 15년이 지나면 사업 추진이 가능하고, 수평증축 리모델링의 경우는 안전진단도 최소 D등급을 받아야하는 재건축보다 조건이 까다롭지 않습니다.

# 리모델링 진행과정

건축계획 ➜ 1차 안전진단 ➜지구단위 계획 ➜ 1차 안전성 검토(수평증축은 제외) ➜건축심의 ➜2차 안전성 검토 (수평증축은 제외) ➜ 리모델링 허가(사업계획 승인) ➜이주·철거 ➜ 2차 안전진단(수평증축은 제외) ➜ 착공 ➜ 준공·입주

아파트 리모델링은 착공 후 공사 기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만, 수직증축 여부나 가구 수 증가, 지하 주차장, 공원 등 공사할 시설들에 따라 공사 기간에는 차이가 날 수 있습니다. 그래도 평균 10년 정도 걸리는 재건축에 비해 사업 기간 약 3년, 공사기간 2~3년으로 사업 계획 후 5~7년 내에 완료됩니다.

이미지 출처 – https://content.v.kakao.com/

# 수직증축 vs 수평증축

리모델링 사업은 위에서 언급한 수직증축 공사방식이냐 아니냐에 따라 사업에 필요한 기간이 많이 달라지게 됩니다. 그렇다면 리모델링의 공사방식인 수직증축과 수평증축, 어떤 차이가 있는지 알아보겠습니다.

리모델링 수직증축과 수평증축의 차이점

( ※ 건폐율 : 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 대지가 100㎡이고 건축 면적이 65㎡라고 하면 건폐율은 65/100으로 65%가 된다.)

아파트 리모델링은 기존 아파트의 꼭대기 위에 층을 쌓는 수직증축과 기존 아파트 건물 옆으로 아파트를 덧대어 짓는 수평증축으로 나뉩니다.

아파트 리모델링 진행 과정에서 살펴보면 면적을 늘리는 수평증축 공사에 비해 층수를 높이는(최대 3층) 수직증축 공사가 시간이 한참 더 걸리는 것을 알 수 있습니다. 안전진단을 한 번만 거치는 수평증축 리모델링과 달리 수직증축 리모델링은 두 번의 안전진단, 플러스 두 번의 안전성 검토가 더 필요하기 때문입니다. 까다로운 안전진단 절차 때문에 사업 진행이 무기한 연기되는 경우도 있지만 그래도 리모델링을 추진하는 단지들에서는 가능하기만 하다면 수직증축을 선호한다고 합니다. 그 이유는 사업성 면에서 큰 차이를 보이기 때문인데요, 수직증축의 경우 최대 15%까지 가구수를 늘릴 수 있고, 늘어난 가구수를 일반 분양하게 되면 기존 입주민들의 사업비 부담이 줄어들 수도 있기 때문입니다.

c. 재건축과 리모델링의 장단점 파헤치기

# 재건축의 장점과 단점

장점 1. 재건축은 아파트를 완전히 철거하고 새로 짓는 방식으로 단지 조성 및 세대 설계가 자유롭다.

장점 2. 준공 시 신축 아파트로서 시세 상승 효과 UP↑ (가장 수익률이 좋고 안전한 부동산 투자)

단점 1. 사업 소요 시간이 매우 오래 걸린다.

단점 2. 재건축 초과이익환수제(3천 만원 초과 시 10~50% 환수), 큰 금액의 분담금으로 수익성 Down↓

단점 3. 조합원 지위 전매 제한

# 리모델링의 장점과 단점

장점 1. 재건축에 비해 사업 소요 기간이 짧다.

장점 2. 초과이익환수제, 용적률, 기부채납 등의 규제 X

장점 3. 조합원 지위 자유롭게 매매 가능

단점 1. 기본 골조를 유지한 채 증축, 확장하는 방식으로 집 구조 변경이 제한적이고 신축 아파트에 비해 층고가 낮음

단점 2. 일반분양 세대 늘리지 못하면 조합원 분담금 UP↑(수익성 감소)

이번에는 아파트 재건축과 리모델링에 대해 알아보았습니다. 지금까지는 신축 단지로 탈바꿈하는 아파트들의 성공적인 재건축 사례들을 봐왔기 때문에, 구축 단지들은 재건축 사업 승인만을 하염없이 기다리는 경우가 많았습니다. 하지만 재건축 규제가 강화되고, 초과이익환수제 등으로 인해 예전에 비해 재건축 사업의 수익성이 떨어지면서 최근에는 리모델링으로 선회하는 아파트 단지들도 쏙쏙 생기고 있는 추세입니다. 하지만 아직 재건축에 비해 리모델링 성공 사례(도곡,당산 쌍용예가클래식, 대치동 래미안하이스턴 등이 대표적인 리모델링 단지들입니다.)가 드물다 보니 아파트 리모델링에 반신반의하는 의견들도 많은 게 사실입니다. 재건축은 낮은 용적률을 높여 수익성을 올리는 구조인데, 1990~2000년대에 지어진 아파트들은 용적률이 높은 편이기 때문에 재건축보다 리모델링을 추진하는 것이 오히려 사업성 면에서 좋을 것으로 판단됩니다. 각각의 장점과 단점이 뚜렷한 아파트 재건축, 리모델링에 관해 궁금하셨던 분들께 이 글이 도움이 되었기를 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.😎

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