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부동산 매물 정보 : 다가구,단독 매매 | 닥터아파트
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다가구 주택 매매
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단독/다가구 매매 – 서울특별시 광진구 | 부동산뱅크
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부동산에서 말 안해주는 상가주택 다가구주택 매매시 수익률의 비밀 ( 1탄 )
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조물주보다 건물주, 다가구주택 매수시 고려할점에 대하여
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í¬ì리í¬í¸” style=”width:100%”>궁금해요 ㅡ 평택 다가구주택 상가주택 매매 : 네이버 블로그
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부동산에서 말 안해주는 상가주택 다가구주택 매매시 수익률의 비밀 ( 1탄 )
은퇴인구가 늘어나면서 월세받는 다가구 주택 또는 상가주택 매수를 생각하시는 분들이 많은듯 합니다. 최근 부동산 규제로 인해 아파트 투자에서 상가주택이나 다가구건물의 매수타이밍으로 적기이라고 생각하는데요.
부동산에서는 말해주지 않는 상가주택 , 다가구주택의 실제 수익률
많은 분들이 어렴풋이 알고계시듯이 상가에 비해서 주택임대의 경우에는 손볼것이 많아요. 그만큼 비용이 많이 나간다고 보셔야 하는데요. 저 또한 부동산 현업에 종사하기에 광고를 낼때는 실수익률이 아닌 명목수익률로 광고를 합니다. 실제 대다수의 부동산은 실 수익률이 명목수익률보다는 떨어진다는것은 알지만 건물마다 관리비용이 다르기때문에 말해주지도 않고 알기도 쉽지 않습니다.
광고에 나오는 수익률은 명목수익률 이다 .
실제 관리비용은 얼마나 들어갈지 알고싶다면?
매매전 매도인의 관리비내역서를 받아보고 실수익률을 계산해보는것이 좋습니다. 내가 있는 천안 아산지역의 경우 주택관리 업체가 많이 있고 비교적 주택관리 업체가 오랜기간 노하우를 갖고있기때문에 주택관리업체의 경우에는 대략적인 실제 비용을 알고있으나 정직하게 오픈하지는 않습니다.
실제 사례를 들어보는것이 이해가 쉬울듯한데요.
주거 밀집지역에 위치한 다가구주택 A 사례
매매가 9억 5000 만원
보증금 3억 4000 만원
융자금 4억 1000 만원
실투자금 2억 ( 다가구주택 )
현재 월세 330 만원
이자공제후 실수익 210 만원 ( 금리 3.5 % , 얼마전 매매하려고 대출알아보니 3 %까지 가능하네요 . 주택대출이 막혀서 지금은 알수 없지만요 )
수익률로 따져봤을때 약 12.63 % 가 됨니다. 요즘같이 금리가 낮은 상태에서 무려 수익률이 12 %나 된다니 이것은 무조건 해야하는 물건일듯한데요 . 대략 저기서 경비 50 % 빼도 5 % 이상나올테니 괜찮지 않을까 라고 생각하실수 있는데요.
이제 실제 수익을 따져봐야겠죠 .
고정비용으로 월 이자는 119 만원이 나가게 됨니다. 대출을 받았을때 현 금리 3.5 % 인 경우 대출이자는 119만5000 원이 나가네요 . ( 금리는 개인차가 있어 차이나 남니다 ~ 라고 부동산에서 예기를 하겠죠 . 이건 사실이니깐요 . )
어찌됬든 어떤분은 3.7 % 어떤분은 3 %의 이자를 내고 최근에 2.5 % 내시는 분도 봤어요 .
금리차이 ( 융자금 4억 1000 만원의 경우 )
2.5 % : 년 1025 만원
3 % : 년 1230 만원
3.5 % : 년 1435 만원 ( 월 119만 5800 원 )
4 % : 년 1640 만원
2.5 % 대출을 받을때와 4 % 대출을 받을때와의 금리차이는 무려 615 만원 차이가 남니다.
즉 금리가 올라가면 이자부담때문에 여유자금없이 매수했을때는 손실이 올수도 있다는 결론입니다.
여튼 현시점기준으로 금리가 내릴지 오를지는 알수없기에 위 기준인 3.5 % 기준으로 계산을 해보면 이자공제후 월 210 만원의 수익이 발생 ( 명목수익 ) 합니다.
월세 210 만원 ( 년 2520 만원 )
위 매물은 주인세대 있고 원룸 투룸 투베이 구조로 13세대 구조 ( 엘리베이터 있음 )입니다.
수도요금 : 15 만원
공용전기 : 5 만원
건물청소 : 6 만원
관리비용 : 30 만원
엘리베이터 점검 : 7 만원
—————————–
합계 : 63 만원
( 기본 지출외 티비,인터넷 요금 , 상가 있는경우 소방점검비용 이 있습니다 또한 소모품옵션이 있다면 감가비용 계산해야겠지요 ~ )
5년 이내의 신축건물로 기타 수리비용은 발생하지 않는다는 가정을했을때 실제 수익은 ?
월 147 만원
( 정말 이것은 비밀이긴 한데 블로그에 공개 합니다. 일반적으로 부동산 광고에 나오는 수익에서 70 % 하면 대략적인 실수익을 계산하실수 있습니다. 복비등 모든 비용을 감안해서 많은건물의 수익률을 분석해본 결과입니다. 물론 건물상태가 양호해서 수리비용이 들어가지 않는다는 가정에서의 계산입니다. 또한 천안 아산 청주 등과 같이 수도권이 아닌지역의 경우 입니다. )
위 계산에서 부동산 복비는 빠져있습니다. 따라서 최대한 가져가실수 있는 비용이 147 만원 입니다. 물론 거주하면서 관리하시면 관리비용 30 만원을 아끼실수 있지만 관리업체에 맡기는 이유가 단기 시설물의 관리뿐 아니라 임대관리가 중요하기 때문에 직접 관리하시면 공실이 많이 생길수 있는 위험이 있습니다. 또한 위 부동산 비용을 감안하지 않았기 때문에 실 수익이 147만원이 넘지 않으리라 생각하네요 .
내 자본 2억투자후 147 만원 수익 이라면 수익률 8.82 % 역시 낮지 않은 수익률 입니다.
그런데 ~!! 여기서 끝이 아니죠 ~
공실률 , 복비 , 건물을 소유함으로 인한 의료보험 증가액 , 2주택이라면 증가되는 종부세 , 다른소득이 있다면 종합소득세 증가분 , 매수할때 들어가는 취득세 , 보유할때 내야하는 보유세 ( 재산세 , 주택합산 6억이상이면 종부세 추가 ) , 양도할때 내야하는 양도세 ( 위 매물같은 경우 양도차익이 없을것으로 봐야 함으로 양도세는 고민하실필요 없을듯 해요 )
공실률 세금등 자세한 사항은 2탄에 계속하기로 해요 ~
위 내용이 도움이 되셨다면 댓글 등 남겨주시면 감사하겠습니다. *^^*
마지막으로 그럼 다가구 상가주택 하지 말아야 하느냐?? 아니요 !! 잘 선택하셔야 한다는 점입니다. 저또한 임대업을 하고있고요 . 은행이자나 펀드 , 기타 투자자산보다 훨씬 많은 수익이 나고 있으니깐요 . 궁금하신점은 댓글 주세요 ~
조물주보다 건물주, 다가구주택 매수시 고려할점에 대하여
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농담으로 하는 말중에 하나가 조물주보다 건물주라는 말이 있습니다.
그만큼 건물주가 되고 싶어하는 사람들이 많다는 이야기입니다.
대출을 받아서 건물을 사려고도 하고, 가지고 있는 금액의 한도내에서 적당한 건물을 찾는 분들이 많습니다.
이런 분들이 가장 많이 선호하는 주택의 형식이 ‘다가구주택’입니다.
주변을 보시면 새로운 택지를 개발하거나 신도시가 들어오는 지역을 보면 단독주택단지 택지 분양이 많이 되고 있습니다.
특히 서울이나 수도권의 아파트를 매매하고 지방으로 내려가면 다가구주택을 가입할수 있는 여력이 생기기 때문에 도시지역에 힘들어하시는 분들이 지방으로 내려와서 다가구주택을 매입하여 월세를 받아서 생활하려고 하시는 분들이 많습니다.
다가구 주택과 다세대 주택의 차이점을 아시나요?
다가구 주택을 잘골라서 투자를 잘하면 월세수입과 더불어 나중에 시세차익도 누릴수 있지만 그렇지 못한경우는 공실과 건물관리에 신경이 쓰여서 머리만 아파질수 있습니다.
그래서 오늘은 다가구주택을 매수할때 주의해야 할점을 알아보겠습니다.
다가구주택을 매수할때 위치가 조금 좋지 않거나 건물이 오래되어 낡았어도 당장 공실이 없고 월세금액이 높다고 해서 서둘러서 계약을 하는 경우가 있습니다.
하지만 너무 성급하게 결정할경우 하자보수문제가 생길수 있기 때문에 잘 확인을 하셔야 합니다.
다가구주택은 단독주택의 한 유형으로 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 미만으로써 3층 이하이고 19세대 이하가 주거하는 형태의 단독주택을 말합니다.
최근의 다가구주택을 짓는 방법중 유행하는 것은 1층에 상가를 짓고 2,3,4층에는 주택으로 지어서 임대료 수입을 늘리는 것입니다.
다가구 주택과 다세대주택의 가장 큰 차이점은 개별등기가 가능한가입니다.
다세대주택은 아파트처럼 각각 세대가 개별 소유를 할수 있고 다가구주택은 한사람의 소유주로 되어 있는 것입니다.
쉽게 이야기 해서 빌라는 다세대, 원룸건물은 다가구라고 보시면 될것입니다.
다가구주택은 통상 주인이 맨 위층에 거주하고 아래층들은 원룸 또는 투룸 형태로 임대를 주고 있는 것이 대부분입니다.
이러한 주택은 엄연히 단독주택이기 때문에 소유자가 1채만 소유하고 있고, 거래가격이 9억원 미만(2년 보유/거주 요건 별도)이라면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있음은 물론, 공시가격이 9억원 이하라면 임대소득에 대하여도 과세대상에서 제외됩니다.
만약에 공시가격이 9억원이 초과된다면 임대소득이 2천만원 이하라면 분리과세, 2,000만원 초과되면 종합과세 됩니다.
또한 다가구주택을 매수하려고 할 때에는 수요 측면을 고려해보아야 합니다.
정말 그 지역이 공실 우려없이 임대가 잘 되는 지역인지, 임대료 수준은 예상한 만큼 받을 수 있는지 잘 체크하셔야합니다.
따라서, 대학교가 위치해 있는 지역이나 교통이 편리한 역세권에 위치해 있다면 좋다고 할 수 있고, 주변에 편의시설이 가깝게 위치해 있는지, 주차는 여유 있게 지어져 있는지 등을 살펴보셔야 합니다.
다가구주택 매수 시 또 고려해야 할 사항은 시세차익을 볼 수 있는 부동산인지 판단해 보아야 합니다.
단순 수익률만 볼 것이 아니라 주변 임대료 수준을 조사해서 매수하려는 주택의 임대료가 과대하게 포장되어 있지는 않은지 살펴볼 필요가 있습니다.
간혹 빠른 매매를 위해 높은 단기 임대를 주고 꼼수를 부리는 사람들이 있기도 하기 때문에 기존에 살고 있는 임차인들을 한번 만나보거나 임차인들을 만나보지 못할경우 임대계약서를 정확하게 확인하는 것이 좋습니다.
또 한 가지 체크해 보아야 할 사항은 불법건축물 여부입니다.
다가구주택의 경우에는 꽤나 불법건축물이 많이 존재하는 편입니다.
집주인이 월세 수입을 더 얻기 위해 불법으로 칸막이 등을 설치해서 세대수를 늘린 경우도 있고 옥상에 옥탑방을 설치한 경우도 있습니다.
따라서, 건축물관리대장 등을 열람해서 실제와 비교하여 불법 증축 여부를 확인해야 합니다.
특히 투룸으로 허가를 받아서 반으로 쪼개 원룸으로 월세를 받거나, 주차장에 불법으로 원룸으로 만들어 사용한다거나하는 방식이 많기 때문에 건축도면이 나오는 건축물대장과 꼭 확인이 필요합니다.
만약에 이행강제금이 부과되고 있다면 매수자가 그것까지 인수를 해야하는 상황이 되게 되니 잘 확인해 보아야 합니다.
또한 건물이 지은지 오래되었다면 이곳저곳 수리할 곳이 있을 수 있어 확인이 필요하고, 누수나 큰 하자는 없는지 잘 살펴보고 계약하는 것이 좋습니다.
통상적으로 5년이 지나면 수리할곳도 많고 손보아야 할곳이 생기기 때문에 될수있으면 5년 이내의 건물을 선택하시는게 좋습니다.
이번시간에는 다가구주택 매수시 고려사항에 대하여 이야기 해보았습니다.
다가구주택을 매수하는 이유는 여러가지가 있지만 월세수익을 얻어서 좀더 편한 생활을 하기위함입니다.
여러분들도 조물주위에 건물주가 되어보세요~~~
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“차라리 부수고픈 심정”…애물단지 된 다세대·다가구 주택
[땅집고] 지난 8월 26일 오후 경기 수원시 영통구 우만동 일대 원룸촌. 아주대와 경기대 수원캠퍼스, 아주대병원 등이 가까워 인근 대학생과 사회초년생들이 주로 찾는 곳이다. 보증금 500만원, 월세 40만~60만원 대 비교적 저렴한 연립·다세대 주택이 모여 있다. 평소 이맘때면 새 학기를 앞두고 방을 구하는 학생들로 붐비지만 지금은 세입자를 구하는 현수막을 내건 건물이나 문 닫은 부동산 중개업소를 흔하게 볼 수 있었다. 인근에서 다가구주택 임대사업을 하는 A씨는 “원룸 2채를 월세 놓고 재산세·소득세·건강보험료에 건물 유지·보수 비용까지 제하면 월 50만원이 겨우 남는데 정부는 세금과 비용을 더 늘리겠다고 한다”며 “차라리 건물을 허물고 그 땅에 농사나 지을까 한다”고 말했다. [땅집고] 경기 수원시 영통구 일대 원룸촌에 임대 플래카드가 걸려있다./최윤정 기자신종 코로나바이러스 감염증 사태로 임차 수요가 줄어든 데다 계약갱신청구권 강화 등 민간임대주택특별법 개정 여파까지 겹치면서 전국 원룸 임대 사업자들이 이중고(二重苦)를 겪고 있다. 특히 수도권 외곽이나 지방의 이른바 생계형 임대사업자들은 수입이 줄고 비용은 늘어 사실상 벼랑 끝에 몰렸다. 전국 등록임대주택 156만9000가구 중 74.2%(약 120만 가구)가 다세대·다가구 주택이다. 지역 원룸 임대시장이 무너지면 장기적으로 1인가구를 위한 주택 공급도 어려워질 수 있다는 우려가 나온다.
■불티나게 팔리는 빌라?…“서울만의 이야기”
“오늘 아침도 세입자를 끼고 임대사업자를 매수인으로 구해달라는 집주인들 전화가 계속 왔어요. 사실 거의 불가능이란 걸 알면서도 다들 어쩔 수 없이 두드려 보는 거예요.”
경기 수원시 팔달구 이의동 B 공인중개사사무소 대표는 “인기 있는 다른 지역은 부동산 가격이 급등하는 반면 이 지역에선 가격 변동이 크게 없었기 때문에 매매를 해도 다른 대안이 없다는 집주인들이 많다”며 “문의에 비해 실제 매물이 쉽게 나오기 어렵다”고 했다.
다세대주택 등 임대사업자들은 새로 도입된 임대보증금 반환보증 보험에 의무적으로 가입해야 한다. 보증금 2억원짜리 전셋집 한 채에 연간 30만원 정도의 보험료가 소요될 것으로 보인다. 큰 금액이 아닐 수도 있지만 많은 사업자들이 원룸 월세 외에 딱히 소득이 없다는 점을 감안하면 적지 않은 부담이다. 특히 앞으로 폐지되는 단기임대(4년)나 아파트 장기임대(8년)와 달리, 비(非) 아파트 임대주택(8년) 사업자들은 자진 말소조차 불가능하다. 임대기간 만료 후 임대사업자 등록을 포기하면 종합부동산세 폭탄을 맞는다. 이들이 징벌적 규제를 피할 수 있는 유일한 방법은 ‘임대사업자 승계’를 조건으로 매각하는 길 밖에 없다. 하지만 매수자 입장에서도 이 같은 부담을 떠안고 다세대 주택을 살 이유가 없다.
[땅집고] 비(非) 아파트 주택 거래량 변화. /한국감정원서울이나 인접 지역을 제외한 다세대·다가구 주택 시장은 사실상 거래가 끊긴 상황이다. 땅값에 최소한의 건축비만 더한 가격에 매물을 내놓아도 거래가 쉽지 않다. 경기 수원시 팔달구 우만동 C공인중개사사무소 관계자는 “4층짜리 다가구주택 시세가 9억원인데 그 중 땅값만 7억5000만원”이라며 “가격을 더 낮출 수는 없으니 손해보더라도 버티고 있지만 앞으로는 어떻게 될지 모른다”고 말했다.
경기 수원시 영통구 원천동에서 도시형생활주택을 운영 중인 한 임대인은 “서울과 달리 수도권·지방에서는 달리 시세 차익을 기대하고 산 게 아니라 월세 수익을 보고 매입한다”며 “수익률이 떨어지면 매매가격이 떨어지는 것이 당연하다”고 했다.
[땅집고] 경기 수원시 장안구의 한 공인중개업소에 전·월세 매물 가격이 붙어있다. /최윤정 기자전문가들은 주택임대사업자의 부담이 커지면 단기적으로 세입자들에게 비용이 전가될 가능성이 있고, 장기적으로는 수도권·지방의 1인가구용 원룸 주택 공급이 줄어들 것으로 예상한다. 권대중 명지대 교수는 “지역의 주택임대 시장 침체가 장기화하면 주택임대사업 공급이 줄어들고, 결국 임대료 상승으로 임차인들에게 피해가 돌아갈 것”이라고 말했다. /최윤정 땅집고 기자 [email protected]
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