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정비사업 조합의 법적 성격

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• Most searched keywords: Whether you are looking for 정비사업 조합의 법적 성격 제38조(조합의 법인격 등) ① 조합은 법인으로 한다. … 재건축조합은 도시정비법 시행을 전, 후로 그 법적 성격을 크게 달리하고 있습니다. 출처 : 네이버 김은철 변호사 님 답변 변호사 김은철법률사무소 받은감사수 41 안녕하세요. 서울지방변호사회-네이버 지식iN 상담 변호사 김은철 입니다. ​ ☞ 재건축조합의 법적성격 1. 관련규정 :도시 및 주거..
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조합 법인 : 찾기쉬운 생활법령정보 통합검색결과

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정비조합의 법적성격이 법인이므로 재건축조합과 재개발조합은 법인인것 맞나요?

채택답변

재건축조합은 도시정비법 시행을 전, 후로 그 법적 성격을 크게 달리하고 있습니다.

구 주택건설촉진법 상의 재건축조합은 주택사업을 시행하는 주택조합의 일종으로 비법인 사단인 민간사업자에 불과하였습니다.

그러나 도시정비법상의 재건축조합은 정비구역 안에 있는 토지와 건축물의 소유자 등으로부터 조합설립의 동의를 받는 등 관계 법령에서 정한 요건과 절차를 갖추어 관할 행정청으로부터 조합설립인가를 받은 후 등기함으로써 법인으로 성립하고( 도시정비법 35조, 38조) 이러한 절차를 거쳐 설립된 재건축조합은 관할 행정청의 감독 아래 정비구역 안에서 도시정비법상의 ‘주택재건축사업’을 시행하는 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체로서의 지위를 갖습니다.

따라서 행정청이 도시정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립 인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 할 것입니다.

재건축조합의 법적성격

1. 관련규정 :도시 및 주거환경정비법

제35조(조합설립인가 등) ③ 재건축사업의 추진위원회(제31조제4항에 따라 추진위원회를 구성하지 아니하는 경우에는 토지등소유자를 말한다)가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다.

제38조(조합의 법인격 등)

① 조합은 법인으로 한다.

② 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립한다.

③ 조합은 명칭에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다.

2. 재건축조합의 법적 성격

재건축조합은 도시정비법 시행을 전, 후로 그 법적 성격을 크게 달리하고 있습니다.

가. 도시정비법 시행 이전

대법원은 “주택건설촉진법에 의하여 설립된 재건축조합은 민법상 비법인사단에 해당한다 할 것이나, 원고 조합과 같은 재건축조합의 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있는바, 이 경우 재건축조합에 가입하여 기존의 주택을 철거하고 그 대지 위에 주택을 건설하기로 한 조합원이 임의 탈퇴한다면 재건축사업의 시행이 불가능하거나 현저히 곤란하게 되고, 구 주택건설촉진법시행령(1994. 7. 30. 대통령령 제14349호로 개정되기 전의 것) 제34조의3 제2호, 제42조 제5항 본문, 제42조 제7항 및 그 재건축조합의 조합규약 규정들이 모두 조합원의 임의 탈퇴가 허용되지 않음을 당연한 전제로 하고 있으므로, 이와 같은 점들에 비추어 보면 재건축조합은 조합의 본질상 부득이한 사유가 없는 한 조합원의 임의 탈퇴를 허용하지 않는 것이라고 봄이 상당하고, 이와 같이 본다 하여 사단의 본질에 반하는 것은 아니다. ”고 판시하고 있었습니다.(대법원 1997. 5. 30. 선고 96다23887 판결)

나. 도시정비법 시행 이후

대법원은 “도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상의 주택재건축정비사업조합(이하 ‘재건축조합’이라 한다)은 정비구역 안에 있는 토지와 건축물의 소유자 등으로부터 조합설립의 동의(이하 ‘조합설립결의’라 한다)를 받는 등 관계 법령에서 정한 요건과 절차를 갖추어 관할 행정청으로부터 조합설립인가를 받은 후 등기함으로써 법인으로 성립한다( 도시정비법 35조, 38조). 그리고 이러한 절차를 거쳐 설립된 재건축조합은 관할 행정청의 감독 아래 정비구역 안에서 도시정비법상의 ‘주택재건축사업’을 시행하는 목적 범위 내에서 법령이 정하는 바에 따라 일정한 행정작용을 행하는 행정주체로서의 지위를 갖는다.

따라서 행정청이 도시정비법 등 관련 법령에 근거하여 행하는 조합설립 인가처분은 단순히 사인들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 갖는 것에 그치는 것이 아니라 법령상 요건을 갖출 경우 도시정비법상 주택재건축사업을 시행할 수 있는 권한을 갖는 행정주체(공법인)로서의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성격을 갖는다고 보아야 한다. “고 판시하고 있습니다. (대법원 2009. 10. 15. 선고 2009다10638,10645 판결 )

주택재건축조합의 설립인가

의무 또는 의결 사항

다음 사항을 의결 정관의 변경(경미한 사항의 변경에 한함)

자금의 차입과 그 방법ㆍ이율 및 상환방법

제61조의 규정에 의한 비용의 금액 및 징수방법

정비사업비의 사용

예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약

철거업자ㆍ시공자ㆍ설계자 또는 감정평가업자(주택재개발사업은 제외한다)의 선정 및 변경. 다만, 감정평가업자 선정 및 변경은 총회 의결을 거쳐 시장ㆍ군수에게 위탁할 수 있다.

정비사업전문관리업자의 선정 및 변경

조합임원의 선임 및 해임

정비사업비의 조합원별 분담내역 9의 2. 제30조에 따른 사업시행계획서의 수립 및 변경(제28조제1항에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 같은 항 단서에 따른 경미한 변경은 제외한다)

제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 수립 및 변경(제48조제1항 단서의 규정에 의한 경미한 변경을 제외한다)

제57조의 규정에 의한 청산금의 징수ㆍ지급(분할징수ㆍ분할지급을 포함한다)과 조합 해산시의 회계보고

그 밖에 조합원에게 경제적 부담을 주는 사항 등 주요한 사항을 결정하기 위하여 필요한 사항으로서 대통령령 또는 정관이 정하는 사항

재개발·재건축조합 설립절차와 정비사업조합법인의 법적성질에 대한 연구

도시 및 주거환경정비법은 재산적 이해관계를 가지는 사인들이 스스로 비용을 조달하여 자율적으로 재개발·재건축사업을 추진하는 것을 원칙으로 하고 있고, 조합설립에서부터 사업시행계획·관리처분계획까지에 대한 일련의 인가는 조합원총회에서의 조합원들의 의사결정을 전제로서만 존재하는 것이다. 또한 재개발·재건축사업의 실패가 예상되는 경우 일정 수 이상의 토지등소유자가 재개발·재건축조합의 해산을 신청하는 경우에는 시장·군수는 추진위원회 승인 또는 조합 설립인가를 취소하여야 한다. 이러한 면을 고려할 때 재개발·재건축조합의 근본적 추동력은 토지등소유자의 사익추구에 있다 할 것이다. 그런데 대법원판례는 행정청이 조합설립인가를 통해 재개발·재건축조합을 행정주체인 공법인으로 만들고, 이 때 만들어진 행정주체가 사업시행계획·관리처분계획의 수립하고 진행하는 것으로 보고 있다. 이러한 대법원판례의 이론구성은 재개발·재건축사업의 실패에 대한 책임에서 공공은 결코 자유롭게 만들 수 없다. 인가를 설권적 처분으로 파악하고, 재개발·재건축조합 관련 소송을 행정소송으로 다루는 대법원판례의 이론을 계속 유지할 경우 종래 재개발·재건축조합 설립과 사업추진 과정에서 발생하는 구체적 분쟁을 민사소송을 통해 해결할 때 가졌던 장점을 충분히 살릴 수 없게 된다. 재개발·재건축조합을 행정주체로 파악하는 대법원판례의 태도는 재개발·재건축조합을 둘러싼 법률관계를 과도하게 획일화시키고, 그 처리방법 또한 비탄력적으로 만들 뿐이다. 재개발·재건조합의 설립인가의 성질은 사익의 공익화 과정이라는 관점에서 파악되어야 한다. 개별 토지등소유자의 사익추구행위가 주민총회 결의를 통해 결집되고 그 설립행위를 통하여 일정 부분 공익성을 가지게 되면 그 토지등소유자들로 이루어진 단체는 민법상 비법인사단으로 볼 것이다. 창립총회에서의 정관의 확정은 재개발·재건축조합이 사단의 실질을 갖추는데 있어 가장 중요한 절차이며, 이를 통해 재개발·재건축조합이 행사하는 강제력의 정당성이 확보된다고 볼 것이다. 조합정관은 자치법규로 기능하며, 이를 확정하는 총회의 결의는 의회의 입법절차에 비견될 수 있다. 법의 정당성은 그 입법절차의 정당성에 절대적으로 의존할 수밖에 없는 것이다. 조합원 개인들이 자신들의 재산권 제한에 대한 규율을 스스로 만들어 가는 과정인 창립총회에서 조합정관 확정작업은 합동행위로서의 결의라 볼 것이다. 이는 토지등소유자 개인의 사익에서 전체적으로 조합원 전체의 공익으로 수렴하는 과정으로, 공익의 발견 작업이면서 동시에 공익의 형성 작업이다. 사단의 실체를 갖춘 인가 전 재개발·재건조합이 가지고 있는 공익적 측면을 최종적으로 확인하고, 향후 지속적인 공법적 규제를 받는 것을 전제로 완전한 법인격을 갖도록 하는 것이 도시 및 주거환경정비법상 조합설립인가이다. 대법원판례와 통설은 조합설립인가를 설권처분으로 보고 있다. 이러한 입장은 토지등소유자가 각각의 조합결의의 하자를 민사소송을 통해 개별적으로 다투는 것을 제한하는 것에 초점을 두고 있다. 그러나 재개발·재건축사업의 실질을 토지등소유자가 경제적 이득을 추구하는 것이 기본이다. 이를 존중하지 않고 공적 목적에만 충실한다면 토지등소유자들이 자신들의 재산권에 중대한 제한이 가해지는 것을 받아들일 이유도 없고, 조합운영에 필요한 비용을 조합원들에게 전적으로 부과시킬 근거도 없다. 또한 설권처분론은 행정청의 인가에 모든 책임을 부과하고 있는 절대적 한계가 있다. 실제 이루어지는 인가 심사 과정은 서류심사를 중심으로 하는 확인행위일 뿐이지, 다양한 이해관계를 가지는 토지등소유자의 이해관계를 조절하여 하나의 법적 주체를 만들어내는 실질적 과정을 담고 있지 않다. 조합원들의 권리·의무는 토지등소유자의 개별적 동의와 총회에서의 결의에서 구체화되는 것이다. 재개발·재건축조합의 구체적 사업진행은 도시 및 주거환경정비법이 정한 절차에 따라 토지등소유자가 동의나 결의를 통해 조합을 설립하고 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하는 것에 따르는 것이다. 인가라는 하나의 행위가 사인 간 결사에 행정주체의 지위를 설권적으로 부여하고, 그 행정주체가 실제 단일한 의사주체로 사업시행계획과 관리처분계획을 수립하는 것이라고 보는 것은 재개발·재건축사업의 실질에 비추어 보아 무리한 이론구성이다. #추진위원회 #재개발·재건축조합 #도시 및 주거환경비법 #재개발·재건축조합 설립인가 #토지등소유자 #Promotion Committee #Redevelopment and Reconstruction Association #The Act on the Maintenance and Improvement of Urban Areas and Dwelling Conditions for Residents #Permission of Establishment Redevelopment and Reconstruction Association #Ownership on Lands and Buildings

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