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영등포구 신길 2구역 재개발 이야기 입지 투자 호재 분석

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영등포구 신길 2구역 재개발 입지 투자 호재를 분석해 보자

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인터뷰- 박흥신 신길제2구역 재개발조합장 - 하우징헤럴드 — 인터뷰- 박흥신 신길제2구역 재개발조합장 – 하우징헤럴드

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영등포구 신길 2구역 재개발 이야기 입지 투자 호재 분석

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영등포구 신길 2구역 재개발 입지 투자 호재를 분석해 보자

안녕하세요, 짱부입니다. 영등포구의 재개발 지역인 신길 2구역에 대해서 알아보겠습니다. 영등포구의 신길은 과거 좋지 않은 인식이 만연했던 곳이지만 최근 무섭게 변하고 있는 지역 중 하나이지요. 변화하고 있는 신길에 대해서 알아보겠습니다. 우선 신길 2구역에 대해서 소개해 드리겠습니다. 그리고 투자가치와 입지분석을 해 드릴 예정입니다. 마지막으로는 신길의 호재를 알아보겠습니다.

영상으로도 시청이 가능하시니 많은 시청 부탁드려요.

목차

신길 2구역 이야기 신길 2구역의 투자가치 신길 2구역의 입지분석

1) 대중교통

2) 학군

3) 인프라 호재

1) 신안산선

1. 신길 2구역 이야기

신길 2구역은 영등포구의 영등포역 인근에 위치한 사업지입니다.

영등포구 위치 신길 2구역 위치도

조합원 수는 총 879명으로 구성되어 있으며 정비구역의 면적은 116,898m2입니다. 정비구역 위치는 영등포구 신길동 190-0 일대입니다. 최근 정비계획 변경으로 초기 용적률 225%에서 299.83%로 상향되어 초기 1,772 세대를 분양하려면 지역이 2,804세대로 증가하게 됨으로써 사업성이 무척 좋아진 곳이라 볼 수 있습니다. 계획상으로는 지하 4층에서 지상 35층 규모의 18개 동으로 신축될 예정입니다.

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현재까지의 사업 진행은 2020년 3월 4일 조합설립인가를 득하였고 2021년 6월 25일 조합설립 변경인가를 득하였습니다. 아직 갈 길은 멀지만 긍정적인 방향으로 진행되고 있는 거 같습니다.

현재 도정법상 투기과열지구 내의 재건축은 소유권 이전등기 시까지 조합원 지위 양도가 제한되어 있습니다. 그러나 예외 규정으로 사업이 지연될 경우 조합원 지위 양도를 허용하고 있습니다.

재건축 조합원 전매제한 예외 규정

10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 1가구 1 주택자 등(질병, 취업, 해외이주 등)

조합설립 후 3년 이내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유

사업시행인가 후 3년 이내 착공하지 못하고 3년 이상 소유

착공일(착공 신고일)로부터 3년 이내 준공(사용승인일)되지 아니하고 3년 이상 소유

이 규정에 따르면 신길 2구역의 매물은 아직 많지 않을 것으로 보입니다. 매수 대기자 분들은 항상 여러 부동산에 연락을 해보셔야 할거 같습니다.

추가로 투기과열지구 내 주택 재개발구역은 관리처분 인가 후부터 소유권 이전등기 시까지 조합원 입주권 전매가 금지되어 있습니다. (2017.10.24 이후 사업시행인가를 신청한 조합부터)

2. 신길 2구역 투자가치

신길 2구역은 사실 아직 갈 길이 너무 많이 남았습니다. 최소 사업시행인가까지 3년은 남은 상태이며 사업시행인가에서 착공까지도 최소 3년 그리고 이주 철거 착공까지 생각하면 지금 매수하시게 되면 최소 10년은 생각하셔야 하는 지역입니다.

사실 10년도 좋게 이야기해서 말씀드리는 것이고 재개발은 어떻게 될지 모르는 곳이기에 혹시 현재 살고 계신 아파트를 처분하고 신길 2구역을 매수하시는 분들은 한 번 더 생각해 보시고 투자하시는 걸 추천드립니다.

그래도 투자가치에 대해선 분석을 해 봐야 하니 분석을 해 보겠습니다.인플레 시대가 도래한 지금 상황에서 앞으로 원자재 가격은 지속적으로 상승할 것이며 인건비, 유류비 상승도 만만치 않게 될 것입니다. 그리고 조합원 분양가는 관리처분 인가 단계에서 정확히 나오게 됩니다. 그럼 현재 조합원 분양가를 예상한다면

최소 7~8년 뒤의 조합원 분양가가 될 것입니다. 간단하게 7~8년 전의 서울의 조합원 분양가를 알아보겠습니다.

신길 뉴타운 25평의 2015년도의 조합원 분양가는 4억 원 선이었습니다. 현재 노원 6구역 조합원 분양가는 4억 9천만 원입니다. 25% 정도 상승하였습니다. 이때는 인플레이션 전이며 인플레이션까지 고려가 된다면 8년 후에는 지금보다 40% 정도 오를 거라는 게 저의 추측입니다.

그럼 추후 25평의 조합원 분양가는 6억 9천만 원 정도로 추정이 가능합니다. 34평은 8억 중반으로 추정이 가능하겠네요.

그럼 신길 2구역의 매물을 보겠습니다. 매매가가 7억 6천만 원에 감정가가 2억 1천만 원입니다. 그럼 현재 프리미엄은 5억 5천만 원입니다.

그럼 조합원 분양가와 프리미엄을 더 해보면 신길 2구역 34평 매매가는 13억 5천만 원입니다. 좋은 가격일까요? 판단은 여러분이 하셔야 할 거 같습니다. 입주는 최소 10년 뒤입니다.

그럼 주변 아파트 시세와 비교해서 안전마진을 살펴보겠습니다. 제일 최근에 지어진 아파트가 영등포아트자이네요. 2014년 3월에 입주해서 현재는 실거래가 14억 정도가 합니다. 우선 기본 5천만 원의 안전마진이 있습니다. 또한 인근 영등포푸르지오 2002년에 완공된 아파트와 2014년 완공된 영등포아트자이의 가격차는 약 2억 원이므로 10년 뒤에 완공을 생각하면 약 2억 5천만 원의 안전마진이 있겠습니다.

프리미엄이 상당히 높게 형성되어 있다고 생각됩니다.

영등포아트자이 실거래가 영등포자이 실거래가

신길 2구역의 조합원 분양가는 개인적인 예상 분양가입니다. 따라서 신뢰성은 없으므로 본인의 판단하게 투자하시기 바랍니다.

3. 신길 2구역 입지분석

대중교통/ 학군/ 인프라를 A, B, C 등급으로 평가하여 신길 2구역의 입지를 분석해 보도록 하겠습니다.

1) 대중교통

신길 2구역은 1호선과 5호선에 인접한 구역으로 여의도와 맞붙어 있는 지역입니다. 신길 2구역에서 서울의 3대 대도심인 여의도, 종로 그리고 강남까지의 교통 시간을 알아보겠습니다.

(1) 여의도: 버스를 이용하면 20분이면 여의도에 도착합니다.

여의도까지 대중교통

(2) 종로: 종로까지는 지하철을 이용하여 35분 이내에 도착합니다.

종로까지의 대중교통

(3) 강남: 강남역까지의 시간은 버스로 약 50분 정도 걸리네요. 지하철도 비슷합니다.

강남까지의 거리

3대 대도심 중 한 곳만 30분 이내에 도착이 가능하니 입지 점수는 B를 주도록 하겠습니다.

2) 학군

우선 주변으로 학원가는 보이지 않지만 인근에 목동 학원가가 존재해 학원의 프리미엄은 충분히 누릴 수 있을 것이라 판단됩니다.

목동학원가

신길 2구역 인근에는 서울우신초등학교와 영원중학교 영등포 여자고등학교 그리고 장훈고가 있습니다. 장훈고등학교는 사립고등학교로 우수한 학업성취도를 자랑하고 있지만, 그 외에 고등학교의 학업성취도는 여의도 여자 고등학교를 제외하고는 그리 높지 않은 수준에 있습니다.

고등학교 학업성취도

전체적인 학업성취도 평균은 서울 평균보다는 낮습니다.

고등학교 학업성취도 분포

위의 결과를 토대로 학군 점수는 C로 하겠습니다.

3) 인프라

신길 2구역은 아주 뛰어난 인프라를 자랑합니다. 각종 대형마트, 백화점 그리고 대형몰 등 10분 거리 내에 존재하며 그 수도 엄청납니다.

주요 편의시설

종합병원도 인근에 다수가 존재해 응급실 이용에는 전혀 문제가 없을 것으로 보이네요.

주요 편의시설

주변 음식점과 약국 의료기관들이 삶의 편의성을 더해주네요. 편의시설이 정말 많아 보이는 지역입니다.

주요 편의시설

정말 뛰어난 인프라를 자랑하는 신길 2구역입니다. 신길 2구역의 인프라 점수는 A로 하겠습니다.

총평가 점수는 B가 되겠습니다.

4. 호재

1) 신안산선

영등포역에 정차역을 가진 신안선산이 들어서고 그 종점은 9호선 여의도역으로 정해져 있습니다. 추후 신안산선 역이 개통된다면 강남까지의 출퇴근 시간이 단축되리라 생각됩니다.

이 새로운 노선은 2024년 말 개통을 목표로 현재 공사 중에 있습니다.

신안산선 노선

이상으로 영등포구의 재개발 구역 신길 2구역에 대해서 분석해 봤습니다.

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“10억이나 싸네”…공공개발로 빈 퍼즐 맞추는 신길뉴타운

[땅집고] 서울 서남부권 최대 뉴타운 사업지인 영등포구 신길뉴타운 해제 구역 4곳이 공공개발 깃발을 들고 사업 추진에 다시 속도를 내고 있다. 옛 신길2구역과 15구역은 도심공공주택 복합사업지로 선정돼 이미 주민동의율 3분의 2를 확보했다. 또 신길1구역은 공공재개발을, 신길13구역은 공공재건축을 각각 추진 중이다. 4곳 모두 개발이 이뤄진다면 약 5600가구 규모 새 아파트가 공급될 전망이다.

다만 구역별로 추진하는 사업 방식이 다른 만큼 특징을 잘 알아둘 필요가 있다. 땅집고는 각 구역 별로 추진 현황과 사업성, 입주권을 얻기 위해 필요한 자금 등을 정리했다.

■ 신길 2구역 내년 사전청약…84㎡ 일반분양가 8억9114만원
[땅집고] 신길뉴타운 사업 추진 현황.

신길1·2·13·15구역은 모두 신길뉴타운에서 해제된 구역들이다. 신길뉴타운은 서울 영등포구 신길동 일대 약 146만9404㎡를 재개발해 아파트 1만6105가구를 짓는 사업이다. 서울시내 뉴타운 중 장위뉴타운에 이어 두 번째로 크다. 총 16개 구역 중 6개 구역은 재개발 구역에서 해제됐고, 2015년 11구역을 재개발한 ‘래미안프레비뉴’가 입주한 이후 현재까지 총 8개 구역이 분양과 입주를 마쳤다.

해제된 구역 중 신길2구역과 15구역에서는 도심공공주택 복합사업(도심복합)이 진행 중이다. 두 곳은 신길뉴타운 북측에 나란히 붙어있다. 두 곳 모두 주민 동의율 3분의 2 를 확보해 연내 지구지정을 받는다는 계획이다. 신길2구역은 6만㎡에 1326가구를 짓는다. 15구역은 10만6094㎡로 면적이 더 크고 총 2380가구를 건설할 예정이다.
[땅집고] 신길2구역에 들어선 빌라. / 김리영 기자

두 곳은 전철 1호선 영등포역에서 600m쯤 떨어져 있다. 역까지 걸어가기에는 다소 멀다. 마을버스로 2~3정거장(5분)이면 이동 가능하다. 영등포역에 있는 롯데백화점을 비롯해 신세계백화점, 타임스퀘어, 이마트 등을 이용할 수 있다. 2구역은 우신초등학교, 15구역은 도림초등학교가 각각 가까워 이른바 ‘초품아’(초등학교를 품은 아파트)가 될 전망이다.
[땅집고] 옛 신길1, 2구역 추정분양가. / LH

사업 속도가 가장 빠른 신길2구역은 연내 지구지정을 마치고 이르면 2022년쯤 사전청약을 실시할 계획이다. 한국토지주택공사(LH)는 지난 10일 추정 일반분양가를 공개했다. 59㎡(이하 전용면적)가 6억8227만원, 84㎡는 8억9114만원이다. 주변 아파트 시세(호가)보다 최대 10억원 정도 저렴하다. 신길뉴타운 ‘래미안 에스티움’은 지난 9월 17억3000만원에 팔려 신길동 최고가를 기록했다. ‘보라매SK뷰’ 84㎡는 지난 9월 17억원에 거래됐다. 나머지 신길뉴타운 단지들도 같은 주택형 기준 15억원대 후반에서 17억원에 팔리고 있다. 신길 15구역은 아직 분양가와 구체적인 공급계획이 공개되지 않았지만 분양가는 신길2구역과 비슷한 수준에서 형성될 것으로 예상된다.
[땅집고] 신길뉴타운 입주단지 실거래가. / 국토교통부

■ 공공재개발 신길1구역…조합원 분양가 9억2200만원 뉴타운 ‘최고 수준’

신길2구역 동쪽에 맞붙은 신길1구역(1510가구)은 공공재개발 사업을 추진 중이다. 신길1구역은 공공재개발을 통해 2종 7층 일반주거지역에서 2종 일반주거지역으로 용도지역이 상향된다. 용적률 249.77%를 적용해 지상 25층까지 짓는다. 36~84㎡ 1510가구다. 이 중 일반분양은 479가구다.
[땅집고] 신길1구역 일대. / 김리영 기자

LH에 따르면 신길1구역 조합원 분양가는 59㎡가 7억1400만원, 84㎡는 9억2200만원이다. 종전자산가액 추정치가 5억원인 경우 59㎡와 84㎡ 분양받을 때 추정 분담금은 각각 1억1300만원, 3억2100만원이 될 전망이다. 일반 분양가(추정)는 59㎡가 8억4000만원, 84㎡는 10억8500만원에 책정돼 신길뉴타운 분양 아파트 중 최고 수준이다. 공공재개발의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는다.

박종덕 신길1구역 공공재개발추진위원장은 “현재 주민 동의율 65%를 달성한 상태로 내년 6~7월 본 지구지정 목표로 하고 있다”며 “정부가 제시한 방안에서 용적률을 300%까지 더 높이고, 층수도 35층으로 올려 중대형을 좀 더 늘리는 방안도 검토하고 있다”고 했다.

공공재건축 사업 후보지로 선정된 신길 13구역은 신길뉴타운 남측에 있다. 올 3월 조합설립인가를 받았다. 신미 아파트, 백조빌라, 태양빌라 등을 합쳐 233가구로 현재 3종 일반주거지역이다. 재건축을 통해 준주거지역으로 종상향해 용적률 258%(기존 124%)를 적용해 최고 35층까지 올려 461가구를 공급할 예정이다. 규모는 크지 않지만 지하철 7호선 신풍역과 향후 개통할 신안산선 신풍역을 동시에 이용할 수 있어 입지는 가장 좋은 편에 속한다.

■ LH “신길2 연내 본 지구지정, 이르면 2022년 사전청약 예정”

공공재개발과 도심 공공주택 복합사업에 투자할 때는 주의해야 한다. 도심복합사업(신길2·15구역)은 공공개발이 확정된 후 조합원 매물을 구입하면 현금청산된다. 이 때문에 투자나 실거주를 원한다면 내년 하반기 진행될 사전청약을 노리는 것이 좋다. 정부는 신길동에서는 신길2, 증산4, 연신내역, 쌍문역(동측), 방학역, 쌍문역(서측), 부천원미, 덕성여대 등 8곳을 연내 본 지구지정까지 완료한다는 계획이다. LH관계자는 “사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 진행할 예정”이라고 했다.

하지만 공공재개발(신길1구역)은 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 요건을 채우면 매매 거래가 가능하고, 조합원 입주권에 해당하는 우선공급권을 받을 수 있다. 신길동 원일공인중개사무소 관계자는 “공공재개발 추진 지역에서 대지지분 10평 다세대주택이 평당 3000만원 정도에 호가가 형성됐다”며 “하지만 매물이 많지 않아 대기해야 하는 상황”이라고 말했다. /김리영 땅집고 기자 [email protected]

▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수.

LH에 따르면 신길1구역 조합원 분양가는 59㎡가 7억1400만원, 84㎡는 9억2200만원이다. 종전자산가액 추정치가 5억원인 경우 59㎡와 84㎡ 분양받을 때 추정 분담금은 각각 1억1300만원, 3억2100만원이 될 전망이다. 일반 분양가(추정)는 59㎡가 8억4000만원, 84㎡는 10억8500만원에 책정돼 신길뉴타운 분양 아파트 중 최고 수준이다. 공공재개발의 경우 분양가 상한제가 적용되지 않는다.박종덕 신길1구역 공공재개발추진위원장은 “현재 주민 동의율 65%를 달성한 상태로 내년 6~7월 본 지구지정 목표로 하고 있다”며 “정부가 제시한 방안에서 용적률을 300%까지 더 높이고, 층수도 35층으로 올려 중대형을 좀 더 늘리는 방안도 검토하고 있다”고 했다.공공재건축 사업 후보지로 선정된 신길 13구역은 신길뉴타운 남측에 있다. 올 3월 조합설립인가를 받았다. 신미 아파트, 백조빌라, 태양빌라 등을 합쳐 233가구로 현재 3종 일반주거지역이다. 재건축을 통해 준주거지역으로 종상향해 용적률 258%(기존 124%)를 적용해 최고 35층까지 올려 461가구를 공급할 예정이다. 규모는 크지 않지만 지하철 7호선 신풍역과 향후 개통할 신안산선 신풍역을 동시에 이용할 수 있어 입지는 가장 좋은 편에 속한다.공공재개발과 도심 공공주택 복합사업에 투자할 때는 주의해야 한다. 도심복합사업(신길2·15구역)은 공공개발이 확정된 후 조합원 매물을 구입하면 현금청산된다. 이 때문에 투자나 실거주를 원한다면 내년 하반기 진행될 사전청약을 노리는 것이 좋다. 정부는 신길동에서는 신길2, 증산4, 연신내역, 쌍문역(동측), 방학역, 쌍문역(서측), 부천원미, 덕성여대 등 8곳을 연내 본 지구지정까지 완료한다는 계획이다. LH관계자는 “사업 속도가 빠른 사업장 대상으로 내년 하반기부터 사전청약을 진행할 예정”이라고 했다.하지만 공공재개발(신길1구역)은 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 요건을 채우면 매매 거래가 가능하고, 조합원 입주권에 해당하는 우선공급권을 받을 수 있다. 신길동 원일공인중개사무소 관계자는 “공공재개발 추진 지역에서 대지지분 10평 다세대주택이 평당 3000만원 정도에 호가가 형성됐다”며 “하지만 매물이 많지 않아 대기해야 하는 상황”이라고 말했다.▶드디어, 종부세 폭탄 터졌다. 아파트 사고팔기 전 재산세, 종부세 확인은 필수. ☞클릭! 땅집고 앱에서 전국 모든 아파트 세금 30초만에 확인

더블역세권 신길2구역 정비사업 진행 현황

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영등포구 신길동에 위치한 신길2구역 재개발 조합은 정비구역 지정 13년 만에 일몰제 위기를 벗어나 조합설립 인가를 받고 왕성하게 정비사업이 진행되고 있는 곳입니다. 이곳 조합은 최근 정비 계획 변경을 진행하며 사업성이 개선될 것으로 기대하고 있습니다. 참고로 신길2구역은 정비구역에서 해제된 신길 뉴타운 2구역이 아닌 신길 뉴타운 북쪽으로 위치한 사업지입니다.

항공뷰

신길2구역 재개발 사업개요 및 진행 과정

입지 및 주변 환경 진행 과정 사업개요 주변 단지 현황

1. 입지 및 주변 환경

위치도

신길2구역은 지하철 1호선 영등포역과는 약 380m, 1호선, 5호선 환승역인 신길역과는 약 570m 거리에 위치한 더블역세권 단지입니다. 여의도와의 접근성이 좋을 뿐만 아니라 올림픽대로와 강변북로의 이용이 용이하며 강북과 강남의 주요 업무지구로의 이동이 편리한 지역입니다.

구역을 중심으로 서현초등학교, 우신초등학교, 영원중학교, 장훈고등학교, 영등포여자고등학교 등 다수의 학교가 위치하고 있고, 아쉬운 대로 영등포공원이 구역과 가까이 있습니다만 녹지공간 부족한 것은 약간 단점이라고 할 수 있습니다.

신안산선-복선전철-노선도

2019년 8월에 착공한 신안선은 안산 • 시흥 ~ 여의도를 연결하는 총 44.7km, 15개 정거장으로 총사업비는 3조 3,465억 원의 사업으로 2024년 개통 예정입니다. 이 노선이 개통되면 트리플 역세권이 되어 이 지역의 부동산 가치는 더욱 상승할 것으로 전망됩니다.

2. 진행 과정

재개발-진행-과정

이곳 조합은 서울시의 일몰제 적용 대상 사업장으로 정비구역이 해제될 위기에 놓였었지만 주민 동의율 75%를 넘기면서 2020년 1월 17일 조합설립 창립총회를 열고 3월 4일 조합설립 인가를 받았습니다. 2021년 3월에는 조합원 정기총회를 열어 건축심의를 위한 정비 계획 변경인가 신청을 준비하고 있습니다. 조합설립에 오랜 시간이 걸렸지만 조합원분들이 사업에 대한 기대는 더 클 것이라 생각됩니다.

3. 사업개요

신길2구역-사업개요

신길2구역 재개발 사업은 서울시 영등포구 신길동 190번지 일대, 정비구역 면적 116,896㎡ 규모로 조합원 수는 889명입니다.

이 구역은 정비 기반 시설 27,036㎡를 기부 채납하고 대지 면적 89,860㎡ 부지에 건폐율 17,73%, 용적률 225.99%를 적용하여 지하 2층 ~ 지상 25층, 24개 동, 임대 아파트 315세대를 포함하여 총 1,772세대 규모의 아파트 및 부대 복리시설, 상가 1개 동을 건립할 계획이었습니다.

앞서 설명드린 것처럼 최근 정비 계획 변경을 추진하고 있습니다. 내용은 아래와 같습니다.

– 임대 아파트 : 315세대 → 692세대

– 용도 지역 : 제2종 일반주거지역 → 제3종 일반주거지역

– 건폐율 : 16.65% → 18.59%

– 용적률 : 255.37% → 249.94%

– 최고 층수 : 27층 → 30층

– 총 세대수 : 1,772세대 → 2,757세대(증 985세대/일반분양 608세대)

위 변경안이 통과가 된다면 세대수 증가에 따른 사업성도 매우 높아질 것으로 전망됩니다.

※ 분양가

▶조합원 평균 예상 분양가는(전용면적 기준)

59㎡ : 3.3㎡당 약 2,235만 원 / 약 5억 8,100만 원

84㎡ : 3.3㎡당 2,081만 원 / 약 7억 2,845만 원으로 추정하고 있습니다.

▶일반 평균 예상 분양가(전용면적 기준)

59㎡ : 3.3㎡당 2,793만 원 / 약 7억 2,625만 원

84㎡ : 3.3㎡당 2,602만 원 / 약 9억 1,057만 원

위 분양가는 예상치입니다. 아직까지 사업 초기 단계로 일반 분양까지는 앞으로 많은 시간이 남아있고 향후 부동산 시장 환경 변화에 따라 변동할 수 있습니다.

4. 주변 단지 현황

신길-신트럴자이-매물-시세

신길 뉴타운 12구역은 재개발한 신길 센트럴자이는 지하 7층 ~ 지상 최고 29층, 12개 동, 총 1,008세대 규모로 2017년 7월 일반 분양을 통해 2020년 2월 입주한 아파트입니다.

이 단지의 분양 당시 일반 평균 분양가는 3.3㎡당 2,051만 원이었습니다.

▶59㎡ : 5억 7,240만 원

▶84㎡ : 6억 9,800만 원에 분양이 이루어졌습니다.

이 단지의 최근 매물 호가는 전용 면적 기준

▶59㎡ : 12억 5,000만 원 내외,

▶84㎡ : 16억 4,000만 원 내외에 형성되어 있습니다.

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