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퇴거 불응하는 임차인에게 세입자 명도 소송해야 [김정찬 변호사 칼럼] < 시사칼럼 < 기사본문 - 미디어파인
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![퇴거 불응하는 임차인에게 세입자 명도 소송해야 [김정찬 변호사 칼럼] < 시사칼럼 < 기사본문 - 미디어파인](https://cdn.mediafine.co.kr/news/thumbnail/202207/13068_31644_4436_v150.jpg)
세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법 – 지플릭스
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- Summary of article content: Articles about 세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법 – 지플릭스 세입자에게 퇴거통보를 한 후 불응시 임의로 내쫓을 경우에는 주거침입죄나 재물손괴죄를 비롯한 각종 형법 위반 혐의롤 받게될 수 있어 그 절차와 … …
- Most searched keywords: Whether you are looking for 세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법 – 지플릭스 세입자에게 퇴거통보를 한 후 불응시 임의로 내쫓을 경우에는 주거침입죄나 재물손괴죄를 비롯한 각종 형법 위반 혐의롤 받게될 수 있어 그 절차와 … 명도소송을 통한 세입자 내보내기를 계획중이라면, 반드시 주택임대차보호법에서 정한 사유가 있는지를 확인해야 합니다. 임대차 3법 개정 이후 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 명시하고 있습니다.
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세입자 내보내기 소장을 제출하기 전에
소송전 내용증명부터 순차적으로
적법한 사유가 있다면 퇴거통보가 가능
승소후 집행을 위해서는
세입자에 의한 피해가 있다면
세입자 강제 퇴거 시킬 때 소송 없이 내보낼 수 있을까?
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실거주 목적으로 집 빼달라는 집주인에게 세입자가 날린 문자메시지 (사진) | 위키트리
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 실거주 목적으로 집 빼달라는 집주인에게 세입자가 날린 문자메시지 (사진) | 위키트리 최근 서울을 포함한 수도권을 중심으로 불붙은 전세난으로 집주인의 정당한 퇴거 요구에 불응하고 연락을 끊는 세입자가 속출하고 있다. 전세난,명도 소송,퇴거 불응전세난에 늘어나는 막무가내 세입자,’버티기’ 들어간 세입자엔 명도소송뿐. 실거주 목적으로 집 빼달라는 집주인에게 세입자가 날린 문자메시지 (사진)
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퇴거에 불응하는 부동산 임차인, 건물명도소송 검토
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보증금 다 까먹고 안 나가는 세입자, 짐 빼면 감옥가나
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Your Anonymous Workplace Community – Blind
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- Summary of article content: Articles about Your Anonymous Workplace Community – Blind 작년 5월에 전세 끼고 아파트 1층(애들 때문에)샀고, 세입자는 21년 10월 전세 만기야. 매매 할 때 세입자한테 혹시 나가줄 수 있으면 1천만원 보상해 … …
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퇴거 불응하는 임차인에게 세입자 명도 소송해야 [김정찬 변호사 칼럼]
▲ 김정찬 변호사
[미디어파인 시사칼럼] 보통 건물주라고 하면 상당한 경제적 부를 축적하고 있는 것으로 생각할 수 있지만 사실상 건물에서 나오는 수입이 전부라 한 달이라도 월세가 밀려버리면 생계가 곤란해지게 되는 건물주도 상당하다.따라서 수개월 월세가 밀리게 되면 하루라도 빨리 다른 세입자를 받아 월세를 받고 싶은 마음이 크지만, 기존 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 진행 중인 상황이라면 명도가 완료되기 이전에는 새로운 임차인을 받을 수 없다.
주택의 경우 월세가 2기 이상 미납된 경우 임차인과의 임대차계약을 종료할 수 있지만 그렇다 하더라도 주거지에 임차인의 짐이 일부라도 남아있거나 임차인이 퇴거하지 않은 경우라면 계약이 해지되었다 해도 임대인 임의로 짐을 빼거나 새로운 임차인과 계약을 해서는 안된다.
만일 부동산 명도소송이 진행 중인 상황이라면 세입자로부터 확실히 인계 통보를 받거나 세입자의 짐이 모두 빠져나간 것이 맞는지 확인해야 한다.
만일 아파트 명도소송에서 승소 판결이 났다 하더라도 법적으로 온전히 건물을 인도받기 위해서는 강제집행 절차를 통해 세입자의 짐을 빼내고 안전하게 아파트를 명도받아야 임대인의 권리를 안전하게 돌려받을 수 있다.
세입자 명도소송은 민사소송으로 진행되며 원고가 주장한 사실에 대해 그 주장을 뒷받침할 수 있는 증거자료를 제출하고 이를 바탕으로 법원이 올바른 판결을 하게 된다.
따라서 건물 명도소송을 진행하기 위해서는 아무리 서류상 내 명의로 된 집이라 하더라도 계약서나 임차인과의 카톡 내용, 사진, 문자 등 사실관계를 명확하게 확인할 수 있는 모든 자료를 제출하여야 법원으로부터 유리한 판결을 얻을 수 있다.
부동산소송에 필요한 서류는 크게 건물 등기부등본, 계약 해지 통지 증거자료, 임대차 계약서를 들 수 있는데 계약해지 통지 증거자료로는 카톡 내용이나 문자, 내용증명 등을 들 수 있다.
이외에도 건물등기부 등본이나 토지대장, 건축물대장 등 역시 첨부 자료로 제출할 수 있으며 이는 명도소송절차에서 각기 필요한 서류가 달라질 수 있다.
부동산 분쟁 해결을 위해서는 서면 공방이 필수적인데, 원고가 주장하는 계약해지 내용, 임차인의 연체 내역 등에 통해 임대차계약의 종료를 원인으로 한 명도를 주장하고, 상대방의 반박을 예상하고 적절한 대응을 하기 위해서는 명도소송·부동산 전문변호사의 도움이 필요하다. (수원 미라클 법무법인 김정찬 변호사)
세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법
세입자 내보내기 퇴거 통보 불응시 대응방법
미디어에서는 주로 “악덕 집주인” 에 대한 얘기만 나오다 보니 집주인과 세입자간에 문제가 생겼을경우에는 자연스레 집주인쪽에서 잘못이 있을거라는 생각을 합니다.
그러나 항상 세입자만 피해를보는것은 아니며 실제로 종종 정당하게 계약이 종료되었음에도 퇴거하지 않고 세입자로부터 부동산을 인도받지못하는 경우가 많아 소송까지 진행하는 경우가 많습니다.
세입자에게 퇴거통보를 한 후 불응시 임의로 내쫓을 경우에는 주거침입죄나 재물손괴죄를 비롯한 각종 형법 위반 혐의롤 받게될 수 있어 그 절차와 진행방법에 대해서 자세히 설명해보고자 합니다.
세입자 내보내기 소장을 제출하기 전에
내 새끼손가락이 제일 아프듯이 나에게는 내 사건이 가장 중요하지만 법원에서는 매일 엄청난 양의 사건이 몰려들어오고 있습니다. 소장을 제출하기 전에 청구취지나 원인조차 명확하게 기재하지 못하거나 논리적이지 못할 경우에는 청구가 기각될 수 있으므로 소송을 보내기에 앞서 명확한 증거자료를 객관적으로 정리해볼필요가 있습니다.
기존 임대차계약 내용과 법적으로 문제없이 계약이 종료되었다는 사실과 세입자에게 퇴거요청을했으나 불응하며 점유하고있는 상황에 대해 구체적으로 입증해야 합니다.
내 국민연금 예상수령액은?
소송전 내용증명부터 순차적으로
“내용증명”이라 하면 우체국에서 우편물의 내용을 보증해주는 제도가 있습니다. 이는 계약 종료 및 퇴거요구에 대한 구체적인 사안과 요구에 응하지 않을때에는 명도소송을 집행할 것이라는 강경한 의사를 담아 내용증명을 보내게 되면 향후 소송이 시작했을때에도 증거자료로 활용이 가능합니다.
만약 재판이 시작되었을때 세입자로부터 “아무것도 듣지 못했다” 라는 식으로 변명하며 나온다면 이런 행위를 막을 수 있고 증거로 활용될 수 있습니다. 또한, 간혹 내용증명을 받은 세입자가 부담감에 퇴거 통보에 응하는 경우도 많습니다.
적법한 사유가 있다면 퇴거통보가 가능
명도소송을 통한 세입자 내보내기를 계획중이라면, 반드시 주택임대차보호법에서 정한 사유가 있는지를 확인해야 합니다. 임대차 3법 개정 이후 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 명시하고 있습니다.
부정한 방식의 임차
2기분의 임차분 연체
주택파손등
합당한 계약 갱신 청구 사유가 있는데 일방적으로 거부하고 퇴거를 요구하는 경우라면 명도소송 청구대상이 아니며 세입자가 법에 근거한 계약갱신을 요구하고 있다면 오히려 불리해질 수 있습니다.
승소후 집행을 위해서는
명도소송에서 승소한 경우라도 세입자가 계속해서 무단점거하는경우가 간혹 있습니다. 또한, 집행권원을 통한 내보내기도 불가능할 수 있습니다. 시간과 비용을 들여서까지 소송에서 승소했는데 너무나 황당한 이야기겠지만 실제로 이러한 이야기가 자주 들려오고 있습니다.
승소후 판결이 나오기전 세입자가 임의로 제3자에게 전대해주었다면 지금 부동산을 점유하고 있느 사람은 소송의 상대방이 아닌 제3자로서 기존 세입자에 대한 집행권원을 가지고 제3자에게 퇴거를 위한 강제집행을 요청할 수는 없습니다.
1인당 “48만원” 잠자는 국세환급금
이런 경우를 방지하기 위해 소장을 제기하며 “부동산점유이전금지가처분”을 함께 신청하는것이 좋습니다. 말그대로 점유권을 임의로 옮기지말라는 가처분을 내는것으로 재판의 판결이 나올때까지 점유를 유지해서 명도소송에서 승소하게 될 경우 강제집행이 원활하게 진행될 수 있도록 합니다.
세입자에 의한 피해가 있다면
명도소송외에도 퇴거 불응으로 인해 생긴 다른 피해가 있다면 이에 대해서도 구체적으로 증명해 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 세입자가 임의로 주택을 점유하고 있는 기간동안에도 월차임을 내지 않았다면 부당이득에 대한 반환을 청구할 수 있습니다.
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세입자 강제 퇴거 시킬 때 소송 없이 내보낼 수 있을까?
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최근 임대차법이 개정되면서 2년이였던 전세계약이 4년이 되었다고봐도 무방합니다.
법에 의해 권리를 갖고 갱신 청구권을 행사하는 세입자를 내보낼 수는 없지만 그렇다고 세입자로서의 의무를 다 하지 못한 임차인까지 내보내지 못하는 것은 아닙니다.
퇴거불응하는 세입자를 소송없이 내보내려면?
우선 계약 해지를 명확하게 할 필요가 있습니다. 많은 임대인과 임차인분들이 오해하고 계신 것들이 있는데 바로 임대차 계약기간이 지나면 자동으로 임대차계약이 끝나는 걸로 아시는 부분입니다. 하지만 법은 임차인의 주거의 안정을 위하여 임대차계약에 대해 별도의 의사 표시가 없으면 동일한 조건으로 2년간 계약이 다시 이어지는 것으로 보고 있습니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다. 따라서 계약을 끝내고 싶다면 임대차계약 해지 의사 표시를 해야합니다.
임대차 계약해지 의사표현은 주택, 아파트라면 계약 만료일 6달 전부터 2달 전까지, 상가라면 만료 6달 전부터 1달 전까지 해야합니다. *다만 개정된 임대차보호법에 의해 임차인은 1회에 한하여 임대차계약 갱신요구를 할 수 있고, 이럴 경우 임대인은 실거주 등의 사유가 없는 한 계약 갱신을 거절 할 수 없습니다.
계약 해지의 의사 표시를 문서로 하여야 효력이 발생하는 것은 아닙니다. 구두로 해도 효력을 발생하는데 이렇게 되면 문제는 당사자간의 이해관계가 달라져서 한쪽에서 해지 통보를 받지 못했다고 우기게 되면 해지통보 하였음을 입증 해야하는데 증거가 없게 됩니다. 그렇기에 대비하여 해지통보 문서 또는 기록, 내용증명 등으로 문서화 해두시기를 추천합니다.
계약갱신 청구권이 있는 세입자라고 하더라도 월세를 2~3번 이상(주택은 2회, 상가는 3회) 연체를 하거나 임대목적물에 중대한 하자를 발생하게 하거나, 무단으로 타인에게 전대하는 등 임차인으로서의 의무를 위반하게 되면 임대인은 세입자에게 나가라고 할 수 있습니다. 이 경우에는 주거침입 또는 재물손괴로 형사 처벌을 받을 수 있으니 반드시 법적절차에 따라 세입자를 내보내야합니다.
내용증명을 보낸 후에도 퇴거불응이 이어진다면 명소소송을 통해 강제집행 권원을 확보해야하는데 소송은 오래 걸리고 비용도 많이 들게 됩니다. 관할 법원에서 집행문이 있는 판결정본을 받을 수 있는데 관할 법원 집행관 사무실을 찾아가 판결정본과 강제집행신청서를 제출해서 집행관 위임이 진행된 이후에는 사건의 분야와 담당 집행관 일정에 맞춰서 집행 절차를 시작하면 됩니다. 그래서 그전에 세입자가 스스로 집을 비워주고 집에서 나가게 하는것이 최선입니다.
임차인의 동의 없이 법적으로 임대차계약을 즉시 해지할 수 있는 상황을 정리하자면,
임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우
임차인이 차임을 2회 이상 연체한 경우
임차인이 임차주택을 계약 또는 그 주택의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용, 수익하지 않은 경우
그 밖의 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
위 4가지 중 해당 된다면 임대인은 세입자 동의가 없더라도 임대차 계약을 해지할 수 있으며, 명도 소송 등 법적 절차를 통해서 퇴거불응에 대응할 수 있습니다.
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