Top 8 상가 투자 주의점 Best 28 Answer

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상가의 매매 가격이 저렴해도 월 임대료나 권리금이 싼 상가의 투자는 피하는 것이 좋습니다. 월 임대료 즉 월세가 싸다는 것은 수익을 많이 낼 수 없다는 것을 의미하는데요. 월세가 지나치게 저렴한 상가를 매입하면 나중에 재매각할 때 가격을 낮게 받을 수밖에 없습니다.

실패하지 않는 상가 투자의 핵심! 고수의 상가 시세 조사 방법 공개! 이것만 잘해도 월세 받는 상가 투자 성공할 수 있습니다!

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절대 투자하면 안 되는 8가지 상가

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Most searched keywords: Whether you are looking for 절대 투자하면 안 되는 8가지 상가 Updating 유동인구가 없으면 상가의 가치도 형편없다 강남역 인근 공인중개사에 따르면, 강남역 4, 5번 출구의 지하상가 면적 13㎡(약 4평)의 점포 매매 가격은 8~10억 원에 거래되고 있다고 합니다. 그러나 강남역 인근 건물에 위치한 면적 23㎡의 지하상가의 시세는 네이버 부동산 매물에서 2억 2천만 원으로 확인됐습니다. 왜 같은 지역에 위치한 상가인데 가격이
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Most searched keywords: Whether you are looking for [상가투자] 분양 상가 투자 시 주의사항들 함께 알아보아요! 혹 하기도 합니다. 그러나 분양상가는 잘못 들어가면. 공실의 위험도 크고 투자 실패로 이어지기. 십상입니다. 이번 포스팅에서는. 상가 분양가와 … 안녕하세요? 똑님입니다^^ 분양 상가에 대한 투자 홍보를 보면 나도 한번 알아볼까? 하는 생각이 들도록 광고를 너무 잘합니다. 수익률을 크게 써 붙이기도 하고, 그 지역 개발 호재에 대해 게시하기도 하죠. 또..
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Most searched keywords: Whether you are looking for [머니+ 부동산 Q&A] 상가투자 주의할 점은 상가 투자 전 어떤 점을 유념해서 살펴봐야 하는지요. A. 일반 분양영업 사원들의 장밋빛 전망만 믿고 대출을 최대한 이용해 상가분양을 받았는데 막상 … 분양가 할인·등기부등본·건축물대장 확인, 건물 용도 맞는 설비 갖췄는지도 검토해야
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Most searched keywords: Whether you are looking for 부동산학전공 멋쟁이매니저의 블로그 여유자금이 더 있으신 분들은 1가구 2주택, 또는 1가구 3주택 등으로 인해 양도소득세 비과세 혜택을 보지 못하거나, 양도세 중과 적용을 염려하여 상가 … 오늘은 2018년 4월 8일, 행복한 일요일입니다. 일요일을 맞이하여 푹 ~ 쉬고 계신가요 ? 오늘은 여러분들에게 상가 투자시 주의할점에 대해 간략하게 전해드립니다. 많은 분들이 아파트 투자를 선호하시는데요, 여..부동산학과(90학번)를 졸업했습니다. 부동산..부동산학전공 멋쟁이매니저의 블로그
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Most searched keywords: Whether you are looking for 상가투자시 종류별 주의할점 :: 행복한집 상가투자시 종류별 주의할점 코로나19로 인하여 자영업자들의 폐업이 늘어나면서 상가 공실이 늘어나고 있는 현 상황입니다. 상가투자시 종류별 주의할점 코로나19로 인하여 자영업자들의 폐업이 늘어나면서 상가 공실이 늘어나고 있는 현 상황입니다. 임대료도 몇몇 지역을 제외한 대부분의 지역들이 내려가 있습니다. 지금 상황은 이렇..주린이,부린이들을 위한 금융상식 알아봅니다
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Most searched keywords: Whether you are looking for 상가투자 시 주의할 점 상가투자 시 주의할 점 첫째, 상권분석은 기본이 됩니다. 매매가가 저렴하다고 해서 무작정 계약을 하게 되면 큰일입니다. 보통 상가투자는 상당히 어려운 부분인데, 많은 분들께서 쉽게 접근을 하시는 것을 보고 종종 놀라곤 합니다. 요즘 상가 같은 경우에는 9억 10억 넘는 상가가 수두룩 합니다. 상가는 그만큼 단가도 큰 상품이며,..
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절대 투자하면 안 되는 8가지 상가

| 유동인구가 없으면 상가의 가치도 형편없다

강남역 인근 공인중개사에 따르면, 강남역 4, 5번 출구의 지하상가 면적 13㎡(약 4평)의 점포 매매 가격은 8~10억 원에 거래되고 있다고 합니다. 그러나 강남역 인근 건물에 위치한 면적 23㎡의 지하상가의 시세는 네이버 부동산 매물에서 2억 2천만 원으로 확인됐습니다.

왜 같은 지역에 위치한 상가인데 가격이 차이가 날까요? 이유는 바로 유동인구가 다르기 때문인데요. 강남역은 하루 평균 약 20만명의 사람들이 지나 다닙니다. 그렇기에 잠재된 소비자가 많은 강남역의 지하 상가의 가치가 더 높게 평가되는 거죠. 이처럼 유동인구는 상가의 매출에 직접적인 영향을 끼쳐 수익률에도 반영됩니다. 그렇기에 유동인구가 없는 상가가 가격이 저렴하다는 이유로 섣불리 투자 했다가 공실의 문제로 피해를 입을 수 있고, 재매각할 때 어려움이 있을 수 있습니다.

| 왜 여기서 사? 저기 쇼핑몰 가면 다 있어

상가 투자자를 생각하는 몇몇 사람들은 투자하려는 상가 주변에 대형 쇼핑몰 또는 백화점이 있어, 유동인구가 많은 것을 보고 그 상가는 좋은 투자처라고 생각합니다. 그러나 2014년 뉴스타파의 보도에 따르면, 대형 쇼핑몰 때문에 주변의 상권은 매출에 피해를 받는다는 조사 결과가 나왔습니다. 대형 쇼핑몰이 들어선 후에 음식점은 약 30% 의복·신발·가죽을 취급하는 점포는 53%의 매출이 감소하였고, 그 외에 다른 점포에서도 매출이 감소했습니다.

투자를 원하는 상가 상권에 많은 유동인구가 있다면 유동인구가 왜 많은지, 상가에는 유입이 되는지에 대하여 조사해야 합니다. 만약에 상가에는 유입이 되지 않고, 유동인구만 많다는 결론이 난다면 투자를 고려해봐야 합니다.

| 분명히 역세권 상가인데…

주변 상권, 유동인구, 상가의 외형 등 모든 조건이 완벽한 상가지만 투자하기 좋지 않은 상가도 있습니다. 바로 사람들이 등지는 상가인데요. 사람들의 시선과 발길이 닿지 않고 흘러가는 상가를 말합니다. 예를 들어 사람들이 많이 다니는 지하철역 주변의 상가여도 출입구를 등지고 있는 상가라면, 사람들이 상가에 찾는 경우가 적음으로 좋은 상가가 아닙니다. 이 외에도 버스정류장, 역사, 주요 시설(산업단지, 관공서 등) 맞은편에 있는 상가도 사람들의 발걸음이 닿지 않는 상가이므로 이런 상가에 투자하는 것은 매우 위험합니다.

| 주차할 곳이 없으면, 찾는 사람이 준다

2016년을 기준으로 대한민국의 차량 등록대수는 2,180만 대입니다. 인구 중 2.3명 당 차량 한 대를 보유하고 있는 셈이죠. 그렇기에 사람들은 같은 조건의 상가라면 주차 공간이 편리한 상가를 찾습니다. 일례로 대전 유성구 장대동에 위치한 아웃도어 의류 상점이 밀집해 있는 상권은 주차장이 모자라 도로의 갓길에 주차하는 형태를 자주 보이곤 했는데, 불법주차 단속이 강화되면서 상권의 매출이 전체적으로 크게 줄었습니다. 실례에서 볼 수 있듯이 주차의 문제는 상가 매출에 영향을 주는데요. 그렇기 때문에 주차시설이 충분하지 않은 상가에는 되도록 투자하지 않는 것이 좋습니다.

| 경사길에 위치한 상가는 손님과 임차인 둘 다 찾기 힘들다

급한 경사길에 있는 상가를 이용해 본적 있으신가요? 식당이나 다른 상점을 개업하기 위한 사람들이 꺼려하는 상가는 급한 경사에 위치한 상가입니다. 급한 경사에 위치한 상점은 사람들의 발길을 상점으로 끌어드리기 어렵습니다. 이유는 사람들이 경사진 길을 걸을 때는 신경을 써서 걷기 때문에, 주변의 상황을 잘 인지하지 못하기 때문인데요. 그럼 자연스럽게 경사길에 위치한 상점들을 그냥 지나칠 수밖에 없습니다. 사람들이 찾지 않는 곳에 상가 투자를 한다면 좋지 않은 결과를 얻을 수밖에 없습니다.

| 허름한 상가… 오라는 손님은 오지 않고, 손은 많이 간다

상가의 임대 수익과 투자 가격이 비슷한 상가라면, 되도록 신축 건축물에 있는 상가에 투자하는 것이 좋습니다. 오래된 건축물은 외형상으로 보기가 좋지 않을뿐더러, 잦은 수리가 필요할 수 있기 때문인데요. 예를 들어 매매한 상가가 누수의 문제, 외벽 균열의 문제가 있을 때 수리 비용을 임대인이 부담할 수 있습니다. 때문에 수요자의 상가 유입과 수리비 등을 생각하여, 오래된 건축물의 상가에 투자하지 않는 것이 좋지 않습니다.

| 상가는 저렴한데… 월세가 싸고, 권리금이 없다?

상가의 매매 가격이 저렴해도 월 임대료나 권리금이 싼 상가의 투자는 피하는 것이 좋습니다. 월 임대료 즉 월세가 싸다는 것은 수익을 많이 낼 수 없다는 것을 의미하는데요. 월세가 지나치게 저렴한 상가를 매입하면 나중에 재매각할 때 가격을 낮게 받을 수밖에 없습니다. 권리금도 마찬가지인데요. 상가 투자를 생각하는 사람들은 월세가 낮은 곳의 투자는 주춤하면서, 권리금이 싸거나 없는 상가는 대수롭지 않게 생각합니다. 그러나 권리금은 점포를 파는 사람은 자신이 점포를 팔지 않고 장사를 계속할 경우 점포를 갖추는 데 들어간 각종 시설비와 벌어들일 수 있는 영업수익 보상해주는 성격의 금액입니다. 장사가 잘 되는 곳에는 높은 금액의 권리금이 형성되죠. 권리금이 낮다면 장사가 잘 되지 않는 상가일 가능성이 높아 투자자가 임차인을 구하는데 어려움이 있을 수 있습니다.

| 신축 건물의 분양 광고를 다 믿으면, 낭패본다

기존의 상가가 아닌 새로 지어진 건물의 상가를 분양받을 때는 지나치게 좋은 분양조건과 높은 수익률을 광고하는 상가는 조심하는 것이 좋습니다. 분양 광고를 모두 믿고 상가를 매입하면 낭패를 볼 수 있기 때문인데요. 아무리 신축 건축물 이여도 주변의 상가보다 임대료가 월등하게 높지 않습니다. 그러므로 주변 상가의 수익률과 매매가격을 조사해보고, 분양을 원하는 상가의 광고와 차이가 많이 난다면 훗날 공실률, 기대 이하의 수익률 등으로 금전적인 피해를 받을 확률이 높기 때문에 투자를 하지 않는 것을 추천합니다.

높은 수익률을 낼 수 있다는 광고 또는 주변인의 조언을 듣고, 상가 투자를 했다가 공실, 수리비, 재매각의 어려움 등의 문제들로 손해를 보는 사람들이 적지 않습니다. 모든 투자가 그렇듯 사전조사 없이 들어가는 상가투자는 매우 위험합니다. 충분히 조사하고 검토해서 안정적인 임대수익을 올리며, 재매각이 어렵지 않은 상가에 투자하기를 바랍니다.

수익형 부동산 상가투자시 주의사항

자, 상가분양이라고 하면, 신도시에 들어서는 프라자상가 혹은 아파트나 오피스텔 단지내에 들어서는 상가가 있는데요. 그 외에도 상권이 형성되어 있는 지역내에 어느 한 건물을 재건축해서 상가분양을 하기도 합니다. 정말 다양하게 시장이 형성되어 있기 때문에 본인이 어떤 지역에 어떤 시장에 있는 상가를 분양받을 것인지 사전에 계획을 두고 접근하는 것이 바람직합니다. 그리고 나서 그 지역 주변으로 수요층이나 가격형성대를 파악하는거죠.

예를 들어, 본인이 투자하고자하는 상업시설이 오피스텔 단지내에 있는 상가다. 그럼 그 오피스텔에 거주하는 수요와 그 주변에 또 다른 주택 수요 또는 산업단지에 종사하는 직장인 수요를 파악하는 겁니다. 오피스텔은 소형주택이기 때문에 1~2인 구성 그리고 아파트의 경우 3~4인 구성이 대부분이기 때문에 세대별로 인구수를 예상해 볼 수 있고 그 수치를 배후수요로 측정해 보는 겁니다. 이 모든 주택수요나 직장인 수요가 이 상업시설로 몰릴거라는 기대보다는 타겟층을 설정하는 과정에서 보다 폭 넓게 선택을 할 수 있기 때문에 상가를 운영하는 임차인들이 먼저 다가올 것이고 그렇게 임차계약이 순조롭게 잘 진행되겠죠. 이는 곧, 공실기간을 줄여가면서 임대수익을 바로 낼 수 있는 과정이기도 하구요. 그리고 그 지역 내 주변 상업시설들의 임대현황 역시, 조사해야 됩니다. 1층에 몇 평은 임대가격 얼마 그리고 2층에 몇 평은 얼마인지, 그 일대를 조사하는 겁니다.

‘아니, 분양상담사가 잘 설명해 주는데, 굳이 하나하나 직접 알아봐야되나요?’라고 생각할 수 있어요. 저도 부동산을 하고 있지만 그래도 오픈해서 말씀드려볼께요.. 제가 드리고 싶은 말씀은, 분양상담사가 설명해 주는 부분은 참고로만 알고 있으라는 거예요. 그 분들이 전하는 가격대가 정말 그렇게 형성되어 있는지, 거래는 활발한 지 직접 알아보고 조사하라는 겁니다. 지금 우리는 높은 가격대의 상가투자를 하는거잖아요. 이 정도의 수고는 별거 아니죠.

[상가투자] 분양 상가 투자 시 주의사항들 함께 알아보아요!

안녕하세요? 똑님입니다^^

분양 상가에 대한 투자 홍보를 보면

나도 한번 알아볼까? 하는 생각이 들도록

광고를 너무 잘합니다.

수익률을 크게 써 붙이기도 하고,

그 지역 개발 호재에 대해 게시하기도 하죠.

또 멋지게 새로 지어진 상가를 보면

혹 하기도 합니다.

그러나 분양상가는 잘못 들어가면

공실의 위험도 크고 투자 실패로 이어지기

십상입니다.

이번 포스팅에서는

상가 분양가와 임대료

좋은 분양상가 고르는 방법

상가 대출 금액

에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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상가 분양가와 임대료는

왜 높을까요?

상가 분양가는 주거용 매물과 똑같은 면적

으로 비교해 보았을 때 가격이 더 높습니다.

상가는 대부분 상업 용지에 건축이 되기

때문에, 주거 용지에 비해서 토지 매입 비용이

많이 듭니다.

이것이 가격이 더 높은 이유입니다.

첫 번째, 주의해야 할 점은

홍보 문구의 평수와 전용 면적 평수가

다르다는 점입니다.

20평형의 상가를 매수해도 실제로 점포에서

독립적으로 사용하는 공간인 전용면적은

10평 남짓입니다.

일반적으로 상가 전용률이 50% 전후로 분양

되는 탓입니다.

예) 20평 상가를 평당 4000만 원에 분양

→ 홍보 문구에서 면적표기는 분양평수를 의미

→ 전용면적은 평당 8000만 원 정도로 생각해야 함

◆ 전용률(분양면적 대비 전용면적의 비율)

아파트는 보통 75~85%로,

24평형(82.07㎡)을 분양

→ 전용공간은 18평(61.56㎡)

두 번째, 상가 취득 및 유지 시 비용 또한

주거용 부동산에 비해 만만치 않다는 점입니다.

대표적인 것이 취득세, 관리비, 재산세 같은 세금

입니다.

예) 6억 원 이하이면서 전용면적 85㎡이하 일 때

아파트는 취득세가 1%

상가는 취득세가 4%

따라서 임대인은 이문을 남겨 수익률을 맞추기

위해 임차인에게 높은 임대료를 요구할 수밖에

없습니다.

하지만, 주거용 부동산 여러 채보다

알짜 상가 1건의 수익률이 더 높고,

관리도 수월한 편이라 점점 상가 투자를 선호

하고 있습니다.

∨ 용어 정리 ∨

분양면적: 건설사에서 만든 용어

공급면적: 공식적인 용어

공급면적: 공용면적 + 전용면적

계약면적: 공용면적 + 전용면적 + 기타 공용면적(주차장 등)

공용면적: 복도, 계단, 화장실, 엘리베이터

전용면적: 실제 사용 가능한 상가 면적

주차장 면적: 지상과 지하의 주차장 면적

수익률 높은 분양상가

고르는 방법

1. 여러 곳의 분양 사무실 방문

– 평당 분양가를 높게 책정하는 곳도 있습니다.

분양가가 적절한지 직접 확인해 봐야 합니다.

한 군데만 방문하고 덜컥 계약하는 일은

없어야 합니다.

또 비슷한 입지임에도 분양가가 다르다면

그 원인을 파악해야 합니다.

2. 보장된 수익률을 맹신하지 말 것

분양사무실에서 제시한 숫자는 허수일뿐입니다.

시세보다 높게 책정된 경우가 허다하기 때문이죠.

주변 시세나 상권에 대해 직접 조사하여

계산해봐야 합니다.

통상 임대료는 상가 매출의 10% 정도입니다.

3. 선임대가 맞춰진 곳은 없다

선임대계약서나 입점의향서는 얼마든지

만들 수 있는 것입니다.

또 이후에도 계약 파기는 언제든지 가능하다는

것을 염두에 두고 있어야 합니다.

특히 1층 상가에 대한 프리미엄을 강조하는데

1층 상가가 무조건 성공하는 것은 아닙니다.

입지 분석은 본인이 직접 해봐야 합니다.

☆ 알짜 상가 입지 분석법 ☆

– 유효수요 확인

– 주동선 확인

– 흐르는 입지인지 확인

(자세한 건 아래 링크에서 확인)

4. 전문 쇼핑몰, 테마몰은 어렵다

시대 흐름에 따라 시장도 변화했습니다.

동대문 쇼핑몰 등은 초기에는 성공을 많이

했으나 요즘은 좀 어렵다고 봐야 합니다.

업종이 지정된 독점 상가도 주의해야 합니다.

입지나 상권이 좋지 못한 건물 내에서

업종이 지정되어 있다면 무의미합니다.

5. 인근 분양 후 1~2년 경과한 상가 분석

인근에서 분양 후 1~2년이 경과한 상가의

임대 가격과 매매 가격을 조사해 봅니다.

이 건물의 앞날을 예측하는 데 참고할 수

있습니다.

상가 매매 시 자금 계획 중요!

상가는 주거용 부동산에 비해 대출이 많이

나오지 않습니다.

매매가의 40~60% 정도에서 대출 금액이

결정되며 통상 감정가의 50% 대출 가능합니다.

그리고 취득세 등 4.6% 세금과

이전비, 중개수수료까지 준비를 해야 합니다.

따라서 초기 자금 계획을 세울 때

전체 거래금액에서 얼마 정도의 금액을

준비해야 하는지 미리 계산해둬야 합니다.

예) 5억 원 상가 매수 시

대출: 평균 50% → 2억 5000만 원

등기비용: 평균 5.5% → 약 2750만 원(취득세 포함)

중개수수료: 0.9% → 450만 원

≫ 총 필요자금: 2억 8200만 원

또한 상가의 경우 소유권을 이전하면서

임대사업자로 등록을 해야 합니다.

그러면 건 강보험 납부액 등이 증가 할 수 있고,

임대업 특성상 특별히 비용 처리할 부분이

없어 종합소득세 신고 시 세금 폭탄 을

받을 수도 있습니다.

따라서 상구 구매 시 절세에 대한 부분까지

충분히 검토 후 매수해야 합니다.

마지막으로

상권의 변화를 미리 알아보고 매매하는 것이

좋습니다.

주변에 큰 쇼핑몰이 들어온다면

나의 상가 매출에 타격을 입을 수도 있습니다.

그래서 그런 소문이 돌면

임대인들이 서둘러 상가를 정리하려고 합니다.

상가가 급매에 나왔다면 어떤 사정으로

그렇게 하려고 하는지 정확한 이유를

꼭 알아내야 합니다.

※ 참고: 상가투자 비밀노트- 저자 홍성일 서선정

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