Top 17 상가 수익률 계산 4870 People Liked This Answer

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(월세 × 12개월) ÷ (매도가 – 임대보증금) = 수익률 입니다.

상가 수익률 1초 만에 계산하는 방법 – 손에 잡히는 상가 경매 l 부플러스

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상가 수익률 계산 방법 : 네이버 블로그

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돈금술사 ‘족장 차원희’의 부동산 이야기

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상가가격의 원리 (수익률 계산법, 상가투자 요령)

상가가격의 원리 (수익률 계산, 투자실패, 성공으로 가는 요령) 스크립트 —————————————————————-

최근 상가 상담을 많이 진행하고 있는데, 정말 해드리고 싶은 말이 있어 영상을 찍게 되었습니다.

상가, 상가뿐 아니라 수익형부동산은 다 마찬가지죠.

이 가격의 원리.

원리 이전에 수익률의 기본조차 잘 모르시는 분들이 꽤 있다는 겁니다.

이번 영상에서 제가 해드리는 말을 이해를 못하시는 분은 절대 상가 투자하지 마세요.

혹 해서 한번 투자했다가 평생 상가 욕만 하실겁니다. 그럼 기본 중에 기본 수익률에 대해 알아보겠습니다.

매도자 우위시장, 임대인 우위시장. 이런 이야기를 들어보신 적이 있으신가요?

과거에는 실제로 매도자 우위시장이었습니다. 그 당시는 수익률이라는 것이 큰 의미가 없었죠.

매도자가 내놓는 가격이 상가의 가격이 되었습니다. 임대도 마찬가지입니다. 임대인이 내놓는 가격이 임대가격이 되었죠.

지금은 다릅니다.

임대도 임차인 우위시장으로 바뀌어가지만 매매는 매수자 우위시장으로 변한지 오래입니다.

매도자가 얼마에 내놓든 매매시장에서는 수익환원법에 의해 수익률에 의해 상가의 가격이 결정이 됩니다. 이 말은 즉 내가 돈을 투자했을 때 나에게 얼마나 이로울 수 있는가가 초점이라는 뜻이죠.

그럼 가장 기본적인 상가의 가격을 구하는 방법을 이야기 드리죠.

월세 100만원을 받는 점포가 있다고 가정해봅시다. 보증금은 2000만원입니다. 그럼 이 상가의 가격은 얼마일까요?

100만원은 월세이니 12를 곱해서 연수익으로 만들어봅시다. 그럼 1200만원이 되겠네요. 이 수익에서 지역 시세에 따른 투자수익률을 나눕니다. 서울 같은 지역 그중에서도 강남의 경우 투자수익률이 2%대만 되어도 투자를 합니다.

이 투자수익률은 지역마다 다릅니다. 이론적으로는 무위험률, 내가 돈을 그냥 은행에 넣어두어도 나오는 수익률에 투자에 대한 위험률인 위험할증률이 더해집니다.

그래서 강남은 위험할증률이 가장 적어 2%대에도 거래가 되는 거고, 지방의 경우 6~7%에 거래가 되는 겁니다.

공실 위험도 다르고, 시간이 지날수록 지가의 상승도 다르며, 가장 중요한 건 상권이나 상가에 대한 믿음이 다릅니다.

강남은 오를거다라는 생각이 있다는 것이죠.

이게 주요 상권에서는 통합니다. 그래서 주요상권에서는 이 투자수익률이 적습니다.

여기까지 이해가 되시나요?

지역에 맞는, 내가 투자하고픈 상가 입지에 맞는 투자수익률을 내가 벌 수 있는 돈으로 나눕니다. 그리고 여기에 보증금을 더하죠.

그럼 짠, 상가의 가격이 나옵니다.

상가투자수익률 계산하는 방법

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상가투자에서 임대수익이 가장 중요하죠!

월세가 많으면 수익률도 높을거라고 생각하지만, 단순히 월세만 가지고 상가들을 비교하면 안됩니다.

수익률이 얼마인지를 비교해야 합니다.

수익률은 상가의 가격과 보증금, 월세를 알아야합니다. 만약 은행에서 돈을 빌린다면 그 돈의 액수와 이율도 알아야합니다. 매달 나가는 은행이자도 계산에 넣어야 합니다.

예를들어, 상가 매매가 3억원, 보증금 5,000만원, 월세 150만원

은행대출금 5,000만원 (이율7%)

은행이자 350만원 (=5000만원 x 7%)

상가 수익률 계산식 = (월세x12개월)-은행 이자 / 매매가격 -(보증금+은행대출금) x 100

수익률 = (150만원x12개월)-350만원 / 3억원 – (5000만원 + 5000만원) x 100 = 7.25%

상가수익률은 얼마 정도면 투자하기에 좋을까?

수익률이 10% 이상 나오면 상급이라고 볼 수 있습니다. 더 나오면 좋겠지만 그런 상가는 찾기가 수월하지 않습니다. 지역과 상가의 종류에 따라 차이는 있지만 요즘은 수익률이 7%만 나와도 좋은 상가라고 볼수 있습니다.

상가투자시 세금도 체크하자.

만약 집 없는 사람이 집 면적이 상가 면적과 같거나 넓은 상가주택을 사면 집을 한 채 산 것으로 간주되어 1세대 1주택자가 됩니다. 그리고 2년 이상 가지고 있다가 팔면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. (조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상 거주 요건 추가)

그러나 이 경우에도 상가 부분에 대해서는 양도차익에 따라 6~42%의 양도소득세를 내야 합니다.

그러므로 점포에 딸린 방이나 지하실, 옥탑방, 계단 등을 세입자가 실제로 사용했다는 사실을 임대차계약서 사본이나 임차인의 주민등록등본 등으로 입증하여, 해당 면적을 주택 면적으로 인정받아 양도소득세를 절약할 수 있습니다. 참고로 상가 면적이 집 면적과 같거나 넓은 상가주택은 상가 부분에 한해 부가가치세를 내야 합니다.

상가건물 Tip.

상가건물 장기임대하면 세액감면 혜택이 있다.

부동산 임대수익금이 연 7,500만원 이하인 내국인이 동일인에게 5년을 초과하여 임대를 계속하고 임대료 인상을 연3% 이내로 유지할 경우 5%의 세액을 감면받을 수 있습니다.

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임대수익률 계산

임대수익률이란? 주택, 건물이나 토지 등 부동산 매입을 위해 투자한 금액과 이를 타인에게 임대하여 거둔 이익의 비율을 임대수익률이라고 합니다. 임대수익률은 수익형 부동산의 투자 적정성을 판단하는 주요 지표 중 하나로 여러 투자안의 수익성을 비교하거나 목표수익률과 비교하여 투자 적합 여부를 판단하는 데 활용됩니다. 임대수익률 계산기를 통해 현재 계획 중이거나 운영 중인 투자안의 적정성을 판단해보시기 바랍니다.

매매수익률

부동산 매입을 위해 투자한 금액과 매입 이후 시세 변동에 따라 거둔 이익의 비율을 매매수익률이라고 합니다. 부동산의 보유기간 동안 실현되는 임대수익과 다르게 매매수익은 부동산의 매도시점에 실현됩니다. 부동산 투자로 거둘 수 있는 이익은 보유기간에 걸쳐 발생하는 임대수익과 매도시점에 실현되는 매매수익으로 구분되기 때문에 이를 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정하여야 합니다.

레버리지 효과

대출 등 타인의 자본을 활용하며 자기자본의 수익률을 극대화하는 것을 레버리지 효과 또는 지렛대 효과라고 합니다. 타인자본을 활용하는 경우 그만큼 투입해야 하는 자기자본은 줄어들므로 같은 수익이 발생하더라도 자기자본 대비 수익률은 증가하게 됩니다.

예) 오피스텔을 2억원에 매입하여 보증금 1,000만원에 월세 80만원으로 임대하는 경우의 임대수익률

대출 없이 전액 자기자본으로 투자 : 연 5.05%

1억원을 4% 금리로 대출받아 투자 : 연 6.22%

레버리지를 적절하게 활용하면 수익률을 높일 수 있습니다. 다만 반대로 투자안에서 손실이 발생하면 손실률 또한 높아지므로 레버리지 효과를 흔히 양날의 검에 비유하기도 합니다. 대출 등 타인자본을 활용하기에 앞서 부동산 시장의 동향과 경제 상황 등을 고루 살펴보고 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.

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