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생산관리지역이란 농업, 임업, 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과 관계등을 고려할때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역을 생산관리지역이라고 합니다.
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토지의 용도지역중 관리지역에 대하여(계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역)
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생산관리지역이란? : 네이버 블로그
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생산관리지역 이란? – 알기 쉽게 핵심 총정리 – 지식살롱
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생산관리지역이란
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생산관리지역 이란 무엇인가?
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생산관리지역 이란 ? 건폐율 알아보자
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[토지재테크 #1] 생산관리지역이란? – 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 쉽게 이해하기
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생산관리지역 건폐율, 용적률과 도시지역, 관리지역이란?
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생산관리지역 이란
계획관리지역 이란? 핵심정리
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계획관리지역 이란 핵심정리
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토지의 용도지역중 관리지역에 대하여(계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역)
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
토지를 찾는 분들이 가장 선호하는 용도지역이 바로 관리지역입니다.
관리지역이란 도시지역 밖에 지정되는 것으로써 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 관리를 체계적으로 하여야 할 필요가 있고 농림산업 진흥 및 보호, 산림보호, 자연환경 보전등을 고려하여 관리가 필요하다고 지정하여 놓은 지역을 이야기 하는 것입니다.
관리지역이 인기가 있는 이유는 다른 토지보다 가격도 저렴하면서 상대적으로 이용이 편리하여 많은 분들이 찾고 있으며 그래서 거래도 많이 되고 있는 토지입니다.
이런한 관리지역은 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 나눌수가 있습니다.
그러면 이번시간에는 관리지역중에서 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역에 대하여 좀더 알아보겠습니다.
가장 먼저 계획관리지역에 대하여 알아보겠습니다.
계획관리지역이란 도시지역으로 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역입니다.
즉 계획관리지역은 도시지역이 아닌 비도시지역에 있는 토지이지만 도시지역과 가장 가깝거나 주변에 위치하고 있는 토지입니다.
그렇기 때문에 개발 가능성도 높고 토지의 쓰임새나 건축규제등도 다른 관리지역에 비하여 가장 적어 인기가 높은 토지입니다.
물론 그렇기 때문에 생산관리지역이나 보전관리지역보다는 조금 비쌉니다.
계획관리지역의 건폐율은 40%이고 용적률은 100%로 정해져 있지만 자연취락지구와 같이 지정되어 있는 지역에서는 건폐율이 60%까지 완화되기도 합니다.
건폐율이란 건물의 바닥면적을 얼마나 크게 지을수 있는지이고 용적률이란 각 층의 바닥면적을 얼마나 지을수 있는지를 이야기 하는 것입니다.
즉 100평에 건폐율이 40%, 용적률이 100%라고 하면 40평짜리 건물을 지을수 있고 40평으로 2층까지 짓고 3층은 20평을 지으면 된다는 이야기 입니다.
건폐율과 용적률에 대하여 더 자세한 내용은 아래의 링크를 참고하시면 됩니다.
두번째로 생산관리지역에 대하여 알아보겠습니다.
생산관리지역이란 농업, 임업, 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과 관계등을 고려할때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역을 생산관리지역이라고 합니다.
농림지역에 준하여 관리하는 지역이다 보니 농업생산 목적에 맞춰져 있어 계획관리지역보다는 규제가 조금 심한 편이라고 할수 있습니다.
생산관리지역의 건폐율은 20%이고 용적률은 80%입니다.
계획관리지역에 비하여 건폐율이나 용적률이 적은것을 알수 있습니다.
또한 생산관리지역에서 건축할수 있는 건축물도 4층 이하의 건축물로 제한이 되어 있습니다.
하지만 생산관리지역에서는 단독주택이나 연립주택도 지을수 있고 근생건축물도 일부를 허용하여, 학교, 요양원, 병원, 교회등도 지을수 있습니다.
계획관리지역에 비하여 가격이 저렴하기 때문에 전원주택이나 귀농귀촌하시는 분들이 많이 찾는 토지중에 하나입니다.
그리고 하나더 알아두셔야 할것은 각 지방 도시군계획조례에 따라 건폐율이나 용적률 및 건축제한이 조금씩 다르기 때문에 토지를 매수하기 전에 해당 지역의 지자체에 문의를 하시는게 좋습니다.
마지막으로 보전관리지역에 알아보겠습니다.
보전관리지역이란 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하거나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 보전관리지역이라고 합니다.
보전관리지역은 관리지역이지만 계획관리지역이나 생산관리지역에 비하여 좀더 엄격하게 개발행위가 제한되어 있다고 보면 됩니다.
보전관리지역의 건폐율은 생산관리지역과 동일한 20%, 용적률또한 80%로 동일합니다.
생산관리지역 마찮가지로 4층이하의 단독주택이나 학교, 의료시설등이 가능합니다.
생산관리지역이나 보전관리지역에서는 기본적으로 음식점같은 업종이 불가능하지만 지자체별로 허가를 내주는 경우도 있으니 이지역에 음식점을 내려고 한다면 해당지자체에 문의해보는 것도 좋을듯합니다.
보전관리지역은 주변경관이 좋은 지역에 있는 경우가 많아서 생각보다 인기가 있는지역중 하나입니다.
물론 행위제한이 있기는 하지만 그래도 잘 찾아보면 경관이나 환겨이 좋은 토지를 찾을수 있는 곳이 보전관리지역입니다.
농림지역이나 자연환경보전지역, 산지중 임업용산지나 공익용산지, 보전산지에는 일반인이 건축이 불가능하지만 생산관리지역이나 보전관리지역에서는 4층이하의 단독주택이 가능하기때문에 전원주택을 찾는 분들이나 전원주택단지를 개발하려는 분들이 많은 관심을 보이고 있는 토지입니다.
보통 전원주택을 지으려고 토지를 찾으시는 분들이 가장 선호하는 용도지역이 계획관리지역입니다.
생산관리지역이나 보전관리지역을 이야기 하면 관심자체를 안가지려고 하시는 분들이 많은데 생각보다 생산관리나 보전관리의 토지도 찾아보면 계획관리지역만큼 좋은조건을 갖춘 토지가 많이 있습니다.
가장 큰 장점은 계획관리지역에 비하여 금액이 저렴하다는 것입니다.
이제 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역에 대하여 이해를 하셨겠지요?
개인적인 생각입니다만 투자를 목적으로 토지를 산다고 하시면 계획관리지역을 추천해 드리고, 직접 집을 짓거나 개발을 하기위해서라면 생산관리지역이나 보전관리지역도 눈여겨 보시는 것을 추천해 드리고 싶습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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생산관리지역 이란? – 알기 쉽게 핵심 총정리
이번 글에서는 도시지역 내의 <생산관리지역>의 기본 개념과 <생산관리지역 안에서 할 수 있는 행위> 등에 대해서 알기 쉽게 핵심만 총정리해드리겠습니다.
생산관리지역
생산관리지역이란?
– “생산관리지역”이 무엇인지 이해하기 위해서는 일단 용도지역이 무엇인지 이해를 하여야 합니다. 그 이유는 우리나라 전체 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하기 위해 용도지역으로 구분을 하여 관리를 하고 있기 때문입니다. 이 용도지역은 크게 9가지로 나누어져 있는데 그중에 <생산관리지역>이 있습니다.
1. 용도지역 이란?
– 용도지역 이란, 토지의 이용 및 건축물의 용도, 용적률과 건폐율 등을 제한함으로써, 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고, 공공복리의 증진을 목적으로, 모든 토지를 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 원칙적으로 용도지역은 각 필지별로 중복지정이 되지 않습니다. 토지 한 필지에는 단 하나의 용도지역만 지정이 됩니다.
2. 용도지역의 구분
용도지역 대분류 중분류 소분류 도시지역 주거지역 제1종 전용주거지역 제2종 전용주거지역 제1종 일반주거지역 제2종 일반주거지역 제3종 일반주거지역 준주거지역 상업지역 중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역 유통상업지역 공업지역 전용공업지역 일반공업지역 준공업지역 녹지지역 보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역 관리지역 보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역 농림지역 자연환경보전지역
3. 관리지역이란?
– 용도지역의 대분류에 의해 나눠지는 “관리지역”은 ‘도시지역’의 인구와 산업을 수용하기 위하여 ‘도시지역’에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 ‘농림지역’ 또는 ‘자연환경보전지역’에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.
4. 생산관리지역이란?
– 농업 · 임업 · 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 “농림지역”으로 지정하여 관리가 곤란한 지역을 말합니다.
생산관리지역 안에서 할 수 있는 행위
– 용도지역에 따라 토지를 활용할 수 있는 범위가 정해지게 됩니다. 즉, 용도지역별로 토지 위에 건축물을 얼마나 넓고 높게 지을 수 있는지도 결정이 되며, 어떠한 건축물을 지을 수 있는지 건축물의 종류도 제한을 받게 됩니다. 즉, 용도지역은 토지의 가치를 결정짓는 핵심 요소이므로 자세하게 살펴보아야 합니다. (▶용도지역 확인방법)
1. 생산관리지역 건폐율과 용적률
(1) 건폐율
토지 위에 건축물을 얼마나 옆으로 넓게(수평적 개념) 건물을 지을 수 있는지를 정하는 개념입니다.
건폐율 = (건축면적 ÷ 대지면적) × 100
생산관리지역의 건폐율 : 20% 이하
(2) 용적률
토지 위에 건축물을 얼마나 위로 높게(수직적 개념) 건물을 지을 수 있는지를 정하는 개념입니다.
용적률 = (건축물의 지상층 연면적 ÷ 대지면적) × 100
생산관리지역의 용적률 : 80% 이하
2. 생산관리지역 안에서 할 수 있는 건축행위
– 용도지역별로 건축할 수 있는 건축행위는 상위 법령인 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에서 큰 틀을 1차적으로 정한 후, 이 큰 틀 범위를 벗어나지 않는 범위 안에서 각 지자체의 특성에 맞도록 하위 법령인 [도시·군 계획조례]에서 세부적으로 건축행위를 정하고 있습니다.
즉, 여러분들이 생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물을 찾는 방법은 다음과 같습니다.
우선, 기본적인 큰 틀을 [국토계획법 시행령]에서 1차적으로 허용되는 건축물을 확인합니다.
2차로 해당 토지가 속한 [도·시군 계획조례]를 통해 다시 한번 건축이 허용되는 건축물들을 세부적으로 다시 한번 확인해야 합니다.
(1) [국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령]에 의해 할 수 있는 행위
– 1차적인 큰 틀에서 생산관리지역에서 할 수 있는 행위에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
“단독주택”(단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관)
“제1종 근린생활시설” 중에 슈퍼마켓, 일용품 소매점 및 마을회관, 공중화장실, 대피소 및 변전소, 양수장, 정수장 등
“교육연구시설” 중에 초등학교
“운동시설” 중에 운동장
“창고시설” (단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용의 창고시설만 가능)
“동물 및 식물 관련 시설” 중에 작물 재배사, 종묘 배양시설, 화초 및 분재 등의 온실, 동물 또는 식물과 관련된 시설(단, 동물원 및 식물원은 제외)
“교정 및 군사시설”
“발전시설”
(2) [도시·군 계획조례]에 의해 할 수 있는 행위
– 위에 [국토계획법 시행령]에서 1차적으로 확인한 것의 범위 안에서, 2차적으로 허용되는 건축물의 종류는 다음과 같습니다.
공동주택 가능 (단, 아파트는 제외)
제1종 근린생활시설 중에 슈퍼마켓, 일용품 소매점, 휴게음식점, 제과점, 마을회관, 공중화장실 등은 가능 (단, 변전소, 양수장, 정수장 등은 제외)
제2종 근린생활시설 (단, 휴게음식점, 일반음식점, 제조업소, 수리점 및 단란주점은 제외)
판매시설 (단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용에 한한다)
의료시설
교육연구시설 중에 중학교, 고등학교 및 교육원(단, 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업과 관련된 교육시설에 한한다)
노유자시설
수련시설
공장(제2종 근린생활 시설 중에 제조업소를 포함) 중에 도정공장 및 식품공장과 읍·면지역에 건축하는 제재업의 공장으로서 다음의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것 [대기환경보전법] 제2조 제9호에 따른 특정대기유해물질이 같은 법 시행령 제11조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것 [대기환경보전법] 제2조 제11호에 따른 대기오염물질 배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 1에 따른 1종 사업장 내지 3종 사업장에 해당하는 것 [물환경보전법] 제2조 제8호에 따른 특정수질 유해물질이 같은 법 시행령 제31조 제1항 제1호에 따른 기준 이상으로 배출되는 것. (다만, 동법 제34조에 따라 폐수 무방류 배출시설의 설치허가를 받아 운영하는 경우는 제외) [물환경보전법] 제2조 제10호에 따른 폐수배출시설에 해당하는 시설로서 같은 법 시행령 별표 13에 따른 제1종 사업장부터 제4종 사업장까지 해당하는 것
위험물 저장 및 처리시설
자동차 관련 시설 중에 운전학원, 정비학원 및 [여객자동차 운수사업법], [화물자동차 운수사업법] 및 [건설기계 관리법]에 의한 차고 및 주기장
동물 및 식물 관련 시설 중에 축사, 가축시설, 도축장, 도계장
분뇨 및 쓰레기 처리시설
방송통신시설
묘지 관련 시설
장례식장
해당 토지의 도시계획조례 확인 방법
– 위에서 [국토계획법]과 [도시·군 계획조례]를 통해 “생산관리지역”에서 할 수 있는 건축행위 들을 살펴보았습니다. 그러나 더욱 정확하게 살펴보기 위해서는 해당 지역의 도시계획조례 (예:부천시 도시계획조례, 천안시 도시계획조례)를 검색하여, “생산관리지역”에서 할 수 있는 행위를 확인하셔야 합니다. 뿐만 아니라, 토지를 매수할 계획이시라면, 해당 지역 “담당공무원”에게, 본인이 원하는 건축물을 건축할 수 있는지, 반드시 매수 전에 확인을 하셔야 합니다. 추가적으로 해당 지역의 ‘건축설계사무소’ 또는 ‘토목설계사무소’에 이중으로 확인을 해보시는 것이 매우 안전한 방법입니다. 반드시 확인하시길 권장드립니다.
각 지역별 [도시계획조례] 확인 방법은 다음과 같습니다.
STEP 01. [자치법규 시스템] 홈페이지 사이트에 접속합니다.
STEP 02. 상단에 [자치법규 검색]을 클릭합니다.
STEP 03. 상단 박스 [자치단체별]에 지역별로 검색을 해도 되고, 직접 [법규명] 검색란에 [본인이 검색하고자 하는 지역 도시계획조례]를 입력 후 하단의 [검색하기] 버튼을 클릭해주면 됩니다. (예 : 천안 도시계획 조례)
STEP 04. “천안 도시계획 조례”가 검색되는 것을 확인할 수가 있습니다. 검색된 해당 지역 도시계획 조례를 클릭합니다.
STEP 05. 도시계획 조례 내용 중에 우측 스크롤바를 내려가면서 [용도지역 안에서 건축제한] 조항을 찾아서 확인합니다.
STEP 06. [생산관리지역 안에서 건축할 수 있는 건축물] 부분을 보면 “별표 19″와 같다고 기재되어 있습니다.
STEP 07. 우측 스크롤바를 끝까지 내려보면 “별지 별표” 부분에 용도지역별로 건축할 수 있는 건축물을 문서로 다운로드할 수 있게 되어 있습니다. 원하는 문서를 다운로드한 후, 확인하시면 됩니다. 위 절차가 이해하기 힘드신 분들은, 아래의 이미지를 순서대로 그대로 따라 하시면 됩니다.
자치법규정보시스템-도시계획조례-확인-방법
위 절차대로 이 문서들을 다운로드하여 읽어보셔도 “[건축법 시행령 별표 1]의 내용”과 “용적률 및 건폐율에 대한 개념”을 잘 모르시면 이 내용들을 이해하기 힘드실 겁니다. 하단에 이와 관련된 링크를 걸어드릴 테니 꼭 읽어보시길 바랍니다. 해당 글을 읽어보시면 앞으로 “용도지역별 건축행위”에 대해 이해하고, 토지 가치를 판단하는데 큰 도움이 되실 겁니다.
▶[건축법 시행령 별표 1 – 용도별 건축물의 종류 완벽 해설]
▶[용적률과 건폐율 – 계산방법, 용도지역별 건폐율과 용적률]
▶[용도지역 확인방법 – 용도지역이 땅 팔자를 결정]
토지의 가치를 파악하기 위해서는 용도지역을 확인하고, 해당 용도지역의 행위제한을 정확하게 이해하여야 합니다. 이 글을 통해 [생산관리지역] 토지를 이해하는데 많은 도움이 되셨으면 합니다.
▶ [서울시 토지거래허가구역 추가 발표 내용 (압구정, 여의도, 목동, 성수)]
▶ [농림지역 이란? – 핵심만 총정리]
▶ [전월세 신고제 대상 확정 발표 내용 핵심 정리]
생산관리지역 이란 무엇인가?
부동산에 관심이 있으시다면 생산관리지역 이란 용어를 자주 들어보실 텐데요. 계획관리지역, 생산관리지역 등의 관리지역으로 설정되어 있는 토지들은 각 특성에 따라서 지을 수 있는 건축물이 다르기 때문에 꼭 알아두시고 투자를 하셔야 합니다.
관리지역 이란?
관리지역은 도시지역의 인구 및 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업 진흥, 산림보전, 자연환경 등을 위해 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역을 말합니다.
관리지역 구분
이러한 관리지역은 크게 세 가지로 구분됩니다.
생산관리지역 : 농업·임업 ·어업을 위해 필요하지만, 농림지역으로 지정하기 곤란한 지역
보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지 등 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역
계획관리지역 : 도시 편입이 예상되는 지역 또는 제한적 이용 ·개발하려는 지역
난개발을 방지하고 선계획 후개발을 위해 국토관리법과 도시계획법을 통합하여 준도시지역과 준농림지역을 관리지역으로 개편하였습니다.
생산관리지역 이란?
생산관리지역은 원래는 농업·임업·어업을 위한 지역이기 때문에 농림지역으로 지정해 관리를 해야 하지만, 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기 곤란하여 관리지역으로 규정하였습니다.
생산관리지역은 결론적으로 개발이나 건축이 가능한 지역입니다. 또한 다른 관리지역과 비교하여 비교적 쉽게 개발이나 건축이 가능한 관리지역으로 구분되며 건폐율과 용적률은 다음과 같이 지정되어 있습니다.
생산관리지역 건폐율, 용적률
건폐율 : 20% 이하
용적률 : 80% 이하
도시 및 지역에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있지만, 일반적으로 생산관리지역의 건폐율은 20% 이하이며 용적률은 80%입니다. 시공을 생각하고 있으시다면 계획을 세우기 전 관련 내용을 확실히 알아본 뒤에 하시는 것이 좋습니다.
생산관리지역에서 할 수 있는 행위
4층 이내 건축물(아파트 제외)
주거용 건물(단독주택 등)
1종 근린생활시설
2종 근린생활시설(아목, 너목 및 일반음식점, 단란주점 제외)
슈퍼마켓(식품, 잡화, 의류, 완구, 서적, 건축자재, 의약품류)과 일용품 판매시설 1,000㎡ 미만
제조업소, 수리점, 세탁소 (바닥면적 500㎡ 미만)
판매시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용에 한함)
의료시설
유치원, 중학교, 고등학교 및 교육원
노유자 시설
수련시설
도정, 식품, 읍면지역에 설치하는 제재업 공장(비공해성)
축사, 가축시설 도축장, 도계장
창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업에 필요해야 함)
장례식장
방송통신시설 등
대표적으로 위와 같은 건축물을 생산관리지역에서 건축할 수 있습니다. 농림지역과 비교해 훨씬 넓은 범위의 건축 행위가 가능하다는 것을 알 수 있습니다. 생산관리지역에서 할 수 있는 행위를 더욱 자세히 알고 싶으시다면 하단 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령을 확인하시기 바랍니다.
별표 · 서식
내가 투자할 토지가 관리지역으로 설정되어 있는지 녹지지역으로 설정되어 있는지에 따라 할 수 있는 행위가 제한되어 있습니다. 부동산에 투자하기 전에 이러한 사항들을 먼저 살펴보시고 신중히 선택하시기 바랍니다. 지금까지 생산관리지역 이란 무엇인지에 대해서 알아봤습니다.
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