Top 20 리버스 모기지 계산법 The 184 Latest Answer

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[리버스모기지 특강3] 리버스 수령금액 확인하기

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리버스 모기지 – 토론토 모기지

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Summary of article content: Articles about 리버스 모기지 – 토론토 모기지 리버스 모기지. 사실상 현업에서 은퇴를 했다 함은 더 이상 생계 목적으로 일을 하지 않음을 뜻한다. 현재 살고 있는 주택에 모기지 대출을 끝내고 그 동안 모아 놓은 … …
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Summary of article content: Articles about 캐나다 한국일보 : 모기지 칼럼(27) 리버스 모기지를 다시 생각한다(하) 하지만 이런 우려에는 집에 대한 지분이 줄어드는 것이 리버스 모기지뿐만 … 다만 리버스 모기지 이자율은 1년에 2번 복리계산을 하므로 1년에 12번 … …
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캐나다 한국일보 : 모기지 칼럼(27) 리버스 모기지를 다시 생각한다(하)

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Summary of article content: Articles about 리버스 모기지 (Reverse Mortgage) 리버스 모기지 융자시 주의사항 •미전국 주택융자협회(Fannie Mae)와 연방 … 아니면 살던 중간에 집을 팔아서 그 동안 안낸 이자를 계산해서 정산 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 리버스 모기지 (Reverse Mortgage) 리버스 모기지 융자시 주의사항 •미전국 주택융자협회(Fannie Mae)와 연방 … 아니면 살던 중간에 집을 팔아서 그 동안 안낸 이자를 계산해서 정산 … 미주중앙: http://www.koreadaily.com/news/read.asp?art_id=2714425 미주한국: http://www.koreatimes.com/article/598586 케니 조: http://kenzip.com/board_etzx08/2316?ckattempt=1 62세 이상 은퇴시니어를 위한 역모기지(Reverse mortgage)? [ASK미국 주택융자-박정수 에이전트] 역모기지(Reverse mortgage)란 62세이상 은퇴 시니어들이 월 페이먼트를 위한 수입이 없기 때문에 소유한 주택의 홈에퀴티를 미리 융자 받아 사용하고 평생을 월 페이먼트의 부담 없이 살던지, 아니면 살던 중간에 집을 팔아서 그 동안 안낸 이자를 계산해서 정산하는 상품으로 연방주택청(FHA)이 보증하는 주택융자 상품입니다. 예를 들어 30만달러 정도의 돈을 주택융자를 받을 때 이 돈의 50%는 라인 오브 크레딧으로 받고 50%는 은행에 적립하여 매월 나눠 받아도 되고 또는 전액을 캐쉬아웃하여 본인의 계좌나 이자가 발생하는 금융상품에서 본인이 월 필요한 만큼 직접 사용할 수 있는, 자유로운 선택이 가능한 주택융자 상품입니다. 만약 65세인 경우 에퀴티의 약 절반까지 빌릴 수 있으며 85세라면 70% 이상도 가능하다. 62세 이상으로서 현재 거주주택이며 집에 일정 부분 에퀴티가 있으면 신청이 가능합니다. 만만치 않은 수수료 감안해야 합니다. 만약 40만달러짜리 주택에서 5만달러를 라인 오브 크레딧으로 빌릴 경우 2년 후 물어야 할 이자와 보험료는 1만6,000달러가 넘는다. ■홈 에퀴티 융자와 다른 점 •집 에퀴티 융자는 집에 쌓인 에퀴티의 70∼80%를 융자하는 것이다. 일시불로 융자를 받은 다음 최고 10년까지 분할 상환하며 매달 이자까지 갚아나가는 융자이다. 이자율이 처음 주택매입 융자보다 높으며 상환능력을 알아보기 위한 소득상황 보고가 있어야 한다. •리버스 모기지는 융자금액을 일시불 혹은 몇 년간 매달 얼마씩을 은행으로부터 받지만 융자자가 사망하거나 이사를 가거나 집을 팔 때까지 융자상환을 하지 않는다. •대신 집이 팔리면 그동안 받았던 원금에 이자(요즘은 7% 가량), 융자비용까지를 합산해서 제한 다음 남은 금액만 융자자나 혹은 융자자 상속인에게 반환된다. ■리버스 모기지의 장점 매달 페이먼트 걱정 없이 일정액을 은행으로부터 받을 수 있다. 마치 황금알을 낳는 거위를 키우고 있는 것과 같다. 62세 이상이고 집이 완전히 페이오프됐거나 모기지 융자 잔금이 얼마남지 않았으면 소득에 상관없이 누구나 가능하다. 평생 모은 재산이라고는 집밖에 없으니 늙어서 자손들에게 경제적으로 신세지지 않고 독립적으로 살면서 ‘황혼의 골든 에이지’를 누리고 싶다면 고려해 볼 수 있다. 여행경비나 의료비용으로 쓰고 싶다면 한꺼번에 목돈으로 받을 수도 있다. ■리버스 모기지의 단점 •페이먼트를 매달 하지 않기 때문에 이자분에 대한 세금혜택을 받을 수 없다. 일반 모기지 융자나 홈에퀴티 융자는 이자분에 관해서 소득공제가 가능하다. •사망 후 혹은 집을 팔게 되면 그동안 써왔던 원금과 이자, 융자비용이 집값에서 제해지기 때문에 후손에게 돌아갈 몫이 그리 많지 않다. 때문에 경제적 능력이 있는 상속자들은 매달 생활비를 지원하고 사후에 집을 가져가는 경우도 있다. ■리버스 모기지 융자시 주의사항 •미전국 주택융자협회(Fannie Mae)와 연방주택 및 도시개발국에서 보험을 들어주는 리버스 모기지를 얻어야 한다. 그렇지 않으면 렌더가 융자금 회수를 위해 집을 팔아버린 후 쫓겨 나와 노숙자가 되는 수도 있다. 실제로 이런 사례가 벌어져 리버스 모기지에 대한 인식이 나빠지자 연방기관들이 보험을 들어주면서 노인 융자자를 보호하고 있다. •또 에퀴티 셰어링이나 어프리시에이션 셰어링으로 불리는 조항에 조심해야 한다. 이는 집값이 올라간 부분을 리버스 모기지 렌더와 융자자가 나누는 조항으로 심하면 집값 상승분의 50%까지를 은행측에 납부해야 하는 사례가 있다. 예를 들면 30년 전에 5만달러에 매입한 주택이 현재 80만달러가 됐다면 75만달러의 절반을 렌더측에 주고 이와는 별도로 그동안 빌려쓴 원금에 이자, 융자비용도 납부해야 하니 융자자로서는 손해가 많다. 일부 노인 중에는 이런 숨은 조항을 면밀히 분석하지 않고 융자서류에 서명했다가 후에 자손들이 법정 소송이나 중재자 재판에까지 가는 수가 있다. •실례로 레이시 에크하르트는 1998년 4월, 당시 69세의 나이로 의료비 충당을 위해 리버스 모기지를 신청했다가 2000년 12월에 사망했다. 후손들은 2001년 봄에 에크하르트의 집을 매각한 후 렌더로부터 76만5000여달러를 상환하라는 통지를 받았다. 모친인 에크하르트가 생전에 리버스 모기지를 얻어 사용한 금액은 선금 4만여달러에 2년 8개월 동안 매달 1,816달러씩을 받았을 뿐이다. 어림잡아도 3년 미만에 10만여달러를 빌려쓴 것뿐인데 벌금까지 80만달러를 납부해야 할 실정이다. 이유는 에크하르트가 서명한 집값 상승분 분할 조항 때문이다. 이 사건은 렌더가 노인 융자자에 대한 올바른 가이드 라인을 제시하지 못했다는 불평과 함께 현재 중재재판에 회부되어 있다
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리버스 모기지 (Reverse Mortgage)

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리버스 모기지 계약 시니어들 부담 가중 - Newstar Story — 리버스 모기지 계약 시니어들 부담 가중 – Newstar Story

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Summary of article content: Articles about 은퇴한 시니어들을 위한 ‘리버스 모기지’란? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 – 사무엘 리 전문가] 문= 최근에 시니어들이 많이 이용하는 ‘리버스 모기지’란 무엇인가요? … 에 다시 리버스 모기지를 통해서 받은 돈을 계산하고 에큐티를 계산하게 … …
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은퇴한 시니어들을 위한 ‘리버스 모기지’란? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 – 사무엘 리 전문가]

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Summary of article content: Articles about 리버스 모기지 제한사항과 그에 대한 오해 – 아이테크코리아 리버스 모기지는 은행이 집을 가져가지 않고 매각 혹은 종료시점(maturity)에 한꺼번에 원금을 계산하게 됩니다. 그 전까지 은행은 일반 융자와 같이 린( … …
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아이테크코리아 우리 가정을 위한 재테크 스마트 아이디어

은행이 집 소유권 가져가지 않아

[부동산]주택담보대출 홈모기지의 종류와 프로그램

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Summary of article content: Articles about 리버스 모기지를받는 방법 리버스 모기지는 주택 소유자가 집을 떠나거나 사망 할 때까지 상환 할 필요가 … 경우 역 모기지를 감당할 수 있는지 여부를 결정하는 몇 가지 예비 계산을 수행해야 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 리버스 모기지를받는 방법 리버스 모기지는 주택 소유자가 집을 떠나거나 사망 할 때까지 상환 할 필요가 … 경우 역 모기지를 감당할 수 있는지 여부를 결정하는 몇 가지 예비 계산을 수행해야 … 역 모기지는 62 세 이상의 주택 소유자가 주택의 자산에 접근하기 위해 이용할 수있는 대출입니다. 이는 두 번째 모기지가 아닙니다. 역 모기지는 부동산에 대한 유일한 유치권이어야합니다. 이는 차용자에게 주택의 자산 가치까지 매월 지불하는 대출입니다. 리버스 모기지는 주택 소유자가 집을 떠나거나 사망 할 때까지 상환 할 필요가 없으며,이 시점에서 부동산이 대출금을 상환합니다. 표준 리버스 모기지는 민간 대출 기관이 제공하는 FHA (Federal Housing Administration) 보험 대출 인 Home Equity Conversion Mortgages (HECM)입니다. 역 모기지를 원하면 자격이 있는지 확인하고 대출 기관을 만나고 대출을 마감해야합니다.
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리버스 모기지

사실상 현업에서 은퇴를 했다 함은 더 이상 생계 목적으로 일을 하지 않음을 뜻한다. 현재 살고 있는 주택에 모기지 대출을 끝내고 그 동안 모아 놓은 자금과 연금 등으로 두 노부부만 살아간다면 편안한 은퇴생활이라고 할 수 있다.

하지만 어찌하여 긴급한 목돈이 필요할 때도 있고 요즘처럼 초 저금리 시대에 주택을 담보로 대출받아 조그맣게나마 투자를 하여 자식들이나 손주들에게 도움이 되고 싶은 것이 우리네 부모님들이다. 수 십 년 동안 거래해온 은행에 가서 모기지가 없는 집을 담보로 여유자금을 위해 대출이나 Line of Credit을 신청해 봐도 어렵다는 답뿐이다. 실질적인 현재의 소득이 없기 때문이다.

현재 리버스 모기지는 Home Equity Bank의 CHIP(Canadian Home Income Plan) 모기지와 Equitable Bank의 PATH 모기지가 있는데 CHIP 모기지 상품에 대해서 살펴 보자.

기본 개념은 일반 모기지와 달리 원금과 이자를 매월 갚지 않고 이자가 대출 원금에 합쳐진다는 것이다. 예를 들어 $500,000 가치의 집을 소유하고 있고 $200,000을 연이율 6%로 해서 리버스 모기지를 받는다고 하면 1년 후에 이자 $12,000이 대출금에 합쳐져서 갚아야 할 원금은 $212,000이 되고 집의 Equity는 $300,000에서 $288,000로 줄어 들게 된다. 만약 집값이 매년 2-3%씩 상승한다고 하면 Equity는 변동이 없거나 증가할 수도 있다. 최근까지의 부동산 활황으로 대부분의 경우는 Equity가 줄어 들지는 않는다고 보면 된다. 특징을 보면,

부부 모두 55세 이상이어야 하며 집을 소유하고 본인이 직접 거주하고 있어야 한다.

소득 증명이 필요 없고 오직 집의 감정가와 나이에 따라 대출 금액이 결정된다.

목돈 수령 또는 월 일정액 수령으로 탄력적 운용이 가능하다.

대출금은 전액 Tax-free이다. 즉, 정부보조금 OAS(Old Age Security), CPP(Canada Pension Plan), GIS(Guaranteed Income Supplement) 수령에 전혀 영향을 미치지 않는다.

일반 모기지와는 달리 월 페이먼트를 전혀 안 낼 수도 있고 이자만 상환 또는 매월 원금과 이자를 상환 등을 선택할 수 있다.

현재 살고 있는 집은 팔지 않는 한 평생 유지할 수 있다.

집에 더 이상 거주하지 않는 경우가 발생했을 때는 원금과 이자를 상환해야 한다.

최초 모기지 대출금은 $25,000 이상이어야 한다.

감정가 기준으로 55세=25%, 65세=35%, 75세=45%, 85세=55% 정도 까지 빌릴 수 있다.

현재 이율은 6-7% 정도이다.

모기지 궁금증 해결

은퇴한 시니어들을 위한 ‘리버스 모기지’란? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 – 사무엘 리 전문가]

은퇴한 시니어들을 위한 ‘리버스 모기지’란? [ASK미국 주택/커머셜/비지니스 융자 – 사무엘 리 전문가]
▶문= 최근에 시니어들이 많이 이용하는 ‘리버스 모기지’란 무엇인가요?▶답= 은퇴 준비가 되어 있지 않은 중산층 시니어들이 은퇴를 하면서 시니어들에게 제공되는 임대 주택에도 들어가지 못하고 남아 있는 모기지 페이먼트를 계속하면서 더욱 어려운 상황에 빠지게 됩니다.이때 이같은 상황에 있는 주택을 소유한 시니어들이 사용할 수 있는 좋은 방법이 리버스 모기지입니다. 예전에는 많은 시니어 분들이 자신의 집을 자녀들에게 물려주기 위해 집 페이먼트를 하면서 페이오프 하려고 하셨지만 최근에는 자신이 소유한 주택을 통해 남은 여생을 안정적이고 풍요롭게 살기 위해서 리버스 모기지를 선택하는 분들이 많습니다.리버스 모기지를 한다고 해서 리버스 모기지가 종료될 때 그 주택의 모든 에큐티가 없어지는 것이 아니라 리버스 모기지가 종료되는 시점에 다시 리버스 모기지를 통해서 받은 돈을 계산하고 에큐티를 계산하게 됩니다.리버스 모기지는 62세 이상으로 자신이 소유한 주택이 에큐티를 가지고 있을 때 이용할 수 있습니다. 즉 자신이 소유한 주택 가치를 이용해서 일시불이나 월 고정 지불금 또는 신용 한도액으로 자금을 받을 수 있습니다. 현재 자신이 소유한 주택이 모기지 페이먼트를 내고 있더라도 리버스 모기지를 이용하면 주택 소유자가 대출금을 지불하지 않고 오히려 주택을 통해서 일정 금액을 받을 수도 있습니다.리버스 모기지의 작동 방법은 주택 소유자가 대출 기관에 지불하는 대신 대출 기관이 주택 소유자에게 지불하고 주택 소유자는 이러한 지불금을 받는 방법을 선택할 수 있으며 받은 금액에 대해서만 이자를 지불합니다. 이자는 대출 잔액에 반영되어 집주인이 선불로 지불하지 않습니다. 집주인도 집에 대한 소유권을 유지합니다. 대출 기간 동안 주택 소유자의 부채는 증가하고 주택 자산은 감소합니다.리버스 모기지를 사용하시는 분은 62세 이상으로 주택 자산이 가장 큰 자산이고 주택을 유지하면서 기본적인 생활비를 충당하기 힘들 때 리버스 모기지로 현금을 얻고 생활비를 충당하기에 좋은 방법입니다. 즉 리버스 모기지를 통해서 재산세 유지비 및 보험을 유지하고 12개월 이상 집을 비우지 않고 살아간다면 리버스 모기지를 통해서 현금을 받을 수 있는 것입니다.▶문의: (714)472-4267사무엘 리 융자 전문가

리버스 모기지 제한사항과 그에 대한 오해

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리버스 모기지를 막상 받으려고 하면 제한 사항이 많다고 들었습니다.

집을 파는데 지장이 있고 특히 콘도는 아예 신청조차 안 된다고 들었습니다. 어떤 제약들이 있는지 궁금합니다.

▶답= 정부가 관여된 융자라서 제한사항이 있는 게 사실입니다.

특히 3년전부터 수입과 신용 기록을 요구하면서 더 심해졌습니다.

한인 사회에 처음으로 리버스 모기지를 본격 소개한 뒤 상담 및 실제 사례를 경험한 바에 따르면 가장 큰 제한 사항은 콘도입니다.

리버스 모기지는 정부기관 FHA가 보증을 하는 은퇴자들을 위한 융자입니다. 따라서 콘도의 경우 FHA가 Approved된 콘도만이 가능합니다.

HOA 사무실에 직접 확인하거나 HUD웹사이트에서도 확인이 가능합니다.

콘도에 거주하는 많은 한인 시니어 분들이 리버스 모기지를 희망하지만 모두 가능한 것이 아니어서 안타깝습니다.

집의 소유권은 무관

두 번째 말씀하신 집을 파는데 지장이 있다는 것은 전혀 사실 무근입니다.

리버스 모기지를 받으셔도 집을 처분하는데 장애가 없으십니다. 일반 주택융자와 똑같다고 생각하시면 됩니다.

이 같은 오해는 주로 리버스 모기지를 받으면 집을 은행에게 넘겨주는 것으로 오해 한데서 비롯되는 것 같습니다.

리버스 모기지를 받으셔도 집 주인은 그대로입니다.

주택가격에 따른 제한있어

최근 들어서 가장 큰 제약사항은 주택가격입니다.

주택가격이 몇 년 새 크게 올라가서 적잖은 분들이 제한을 받고 있습니다.

리버스 모기지는 FHA 규정에 따라 주택가격 63만 6150달러까지 적용하고 있습니다.

쉽게 말씀 드리면 150만 달러 집을 소유하고 계신 분이나 63만 6150달러 시세의 집을 소유하고 계신 분이나 받아가실 수 있는 최대 리버스 모기지 금액이 동일합니다.

실제 사례에서는 150만달러 집을 소유하고 융자금이 50만 달러 남아계신 분들이 리버스 모기지의 대상에서 사실상 제외됩니다.

물론, 리버스 모기지에도 점보가 있어서 가능은 하지만 그 대상이 매우 제한적이어서 쉽지 않습니다.

기본 자격조건

그 다음에 제한 사항들은 일반적인 자격 조건입니다.

최근 2년내 페이먼트 기록 중 연체 벌금을 낸 것이 없거나1~2건에 그쳐야 합니다. 경험상 한인 시니어 분들께서는 이 분야에 대해서는 대부분 통과되십니다.

은행이 집 소유권 가져가지 않아

주변 사람들이 말하는 걸 보면 리버스 모기지는 은행이 집을 가져간다고 하던데 리버스 모기지를 받은 다음에 혹시 집을 팔 수가 있나요?

▶답= 많은 분들이 오해하고 계십니다만 리버스 모기지를 받는다고 해서 은행이 집을 가져가지 않습니다.

이것은 아마도 리버스 모기지로 현금을 받기 때문에 집을 가져가는 것으로 오해하시는 일이 많은 것 같습니다.

리버스 모기지는 은행이 집을 가져가지 않고 매각 혹은 종료시점(maturity)에 한꺼번에 원금을 계산하게 됩니다.

그 전까지 은행은 일반 융자와 같이 린(Lien)을 설정하게 됩니다. 린을 설정하더라도 집의 타이틀은 계속 본인이 주인으로 보유하게 됩니다.

타이틀 보유의 의미

타이틀을 계속 보유한다는 뜻은 아래와 같은 차이가 있습니다.

– 리버스 모기지를 받으셔도 원하실 때 언제든지 집을 매각하실 수 있습니다. 이에 대한 벌금(Prepayment Penalty)은 없습니다.

– 리버스 모기지를 받고 나서 부부 두 분이 사망하셔도 은행이 그 집을 넘겨 받은 것이 아니라 사후에 자녀나 지정하신 분(Beneficiary)이 직접 매각을 하시게 됩니다. 다르게 말하자면 부부 두 분이 사망하여도 에퀴티 상속이나 양도가 가능합니다.

– 은행이 집을 가져간 것이 아니기 때문에 매각하면 리버스 모기지 금액을 페이오프하고 남은 금액을 당사자 혹은 지정한 분이 가져가게 됩니다.

– 매각하지 않더라도 일반 재융자를 하거나 다른 방법을 통해 원금을 갚으면 리버스 모기지는 해제됩니다.

여기에 연방정부 FHA의 기능이 추가된다는 점이 특징 겸 일반 융자와 차이점이라고 생각하시면 되겠습니다.

사후 집에 대한 권한

보통 융자와는 달리 리버스 모기지는 부부 두 분이 사망하신 후에 집을 매각할 수 있는 권한은 자녀등(or Beneficiary)에게 부여됩니다.

이에 대해 연방정부 FHA가 보증을 합니다. 또한 리버스 모기지를 받은 원금이 집 시세보다 더 많더라도 그에 대한 개인적인 채무 책임은 없습니다.

Non-Recourse loan이기 때문에 집 시세 까지만 책임이 있습니다. 이에 대해서는 연방정부가 보증합니다.

과거 서브 프라임 당시 리버스 모기지가 일부 개인 채무로 전환되는 사례가 있었지만 이에 대해서는 연방정부가 보증을 하는 것으로 모두 바뀌었습니다.

이를 HECM 리버스 모기지라고 부르며 현재는 이 HECM 리버스 모기지만 취급되고 있습니다.

▶문의: (213) 268-8529

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