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🏠전세계약시 주의사항 | 모르면 당할 수 있습니다! – 부동산전문변호사가 알려드림 [세.가.부-Ep.19]

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전세 계약시 필요한 필수 특약사항 5가지 – 복스북스

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부린이를 위한 임대차계약서 작성방법 및 꿀팁 (feat. 알아두면 쓸모있는 특약사항) | 로니 블로그

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특약사항이란

임대차 계약할 때 전세 월세 계약하실때 계약금 반환 특약 내용

전월세 임대차계약 매매계약 등 하실 때 근저당 말소 조건 특약 내용

월세 전세 계약시 반려동물 키우는 것 금지 특약 내용

임대차 계약시 하자 발생시 수리비용 특약 내용

계약 중도 파기시 중개수수료 누가 부담할 것인지 특약 내용

계약 연장 및 종료시에 집을 보여주는 것에 대한 특약 내용

전세 계약시 필요한 필수 특약사항 5가지

특약사항은 계약내용에 명시되어 있지 않는 내용 중 필요하다고 판단되는 사항은 임대인(집주인)과 협의하여 작성하는 조항을 말합니다. 특정 사항에 대해 구두로만 협의하고 계약서에 기록하지 않은 경우에는 집주인이 계약서에 없는 내용이라며 거부할 수 있으므로 임차인이라면 보증금 관련, 수리 관련 등 분쟁이 예상되는 내용은 반드시 계약서 특약란에 기재해야 합니다. 단 요구사항이 너무 많은 경우라면 계약시 거래가 취소 될 수 있습니다.

부동산 전세계약서

특약 1. 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 외 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 위반할 때에는 임차인은 계약해지를 요구할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

입주일에 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력(우선변제권)이 생기지만 계약일과 입주일 사이 기간동안 임대인 대출을 세입자 몰래 받는 경우가 있습니다. 이런 경우에는 배당시 우선 순위가 뒤로 밀리기 때문에 보증금을 일부를 잃어버릴 수 있습니다. 이와 같은 이유 때문에 임대인이 계약일과 입주일 사이 기간동안 임대인 대출을 받지 못하도록 하는 조항을 넣어야 임차인인 보증금을 보호할 수 있습니다.

특약 2. 임차인의 책임이 없는 시설물의 고장(노후로 인한 사유)은 임대인이 적극 수리한다.

보일러, 수도 등이 오래되어 고장난 경우에는 임차인의 잘못이 아닙니다. 때문에 임대인이 고장난 시설을 수리를 해주어야 하지만 세입자가 사용하다 고장난 것이니 수리비를 요구하는 경우가 발생하기도 합니다. 이와 같은 분쟁을 예방하기 위해서는 수도 등 노후로 인한 고장은 임대인이 수리해줘야 한다는 특약을 넣어야 합니다.

특약 3. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다.

기존 임차임의 임대차계약이 만료되어 전세보증금을 돌려줄 때 다음 세입자 전세보증금으로 돌려주는 임대인은 꽤 많습니다. 이 경우 임대인 다음 세입자를 구하지 못할 때에는 계약 만료일이 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 발생할 뿐만 아니라 임차인이 다음 세입자를 구해야 하는 상황이 벌어지기도 합니다.

이를 방지하기 위해서는 ‘임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 상관없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다’는 특약 문구를 넣어야 합니다.

특약 4. 임대인은 잔금지급일 전까지 「」 하자를 보수해 주기로 한다.

집을 둘러볼 때 세면대가 파손되었거나 문고리가 고장인 상태인 경우에는 집주인에게 말해서 수리를 요청해야 합니다. 이 부분은 임대인 말로만 대답하고 수리를 해주지 않는 경우도 있기 때문에 그 내용을 구체적으로 기재해야 합니다. 또한 집주인이 입주하면 새로 설치해 주기로 한 사항이 있다면 그 내용도 특약란에 기재합니다.

특약 5. 임대인의 건물에 설정된 근저당권은 잔금 지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배상을 배상한다.

임대인이 전세보증금을 받아서 대출을 갚는 경우나 임차인의 잔금 지급일 까지 근저당을 말소할 예정이라고 하여 계약을 체결한 경우라면 관련 특약을 반드시 넣어야 합니다.

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부린이를 위한 임대차계약서 작성방법 및 꿀팁 (feat. 알아두면 쓸모있는 특약사항)

“ 드!디!어! 마음에 드는 집을 찾은 로니 씨. 집을 놓치고 싶지 않아 후다다닥 임대인과 공인중개사와 함께 계약을 서둘러 진행합니다. 계약서의 여러 특약사항을 읽어보니 모르는 용어가 많아 시간만 흐릅니다. 조급한 마음에 계약서를 대충 읽고 계약금을 보내고, 중개수수료 조율도 하지 못했습니다. 그러나 로니 씨는 대출 심사에서 부결이 되는 바람에 계약금을 돌려달라 요청했지만, 임대인은 특약사항에 그런 사항이 없었음을 근거로 하여 계약금을 돌려주지 않고 있습니다. “

이런 상황을 만난다면 어떻게 해야 할까요?

사실 이런 상황에서 분쟁 없이 계약금을 돌려받기란 쉽지 않습니다. 그렇기 때문에 문제가 없도록 미리 계약서를 작성하기 전에 필요한 사항을 공인중개사에게 이야기하여 특약사항에 표기하고, 임대인과 임차인의 의견이 서로 조율될 수 있도록 해야 합니다.

위와 같은 상황이 생기지 않도록 계약서 조항과 그중에서도 어떤 점이 중요한지와 알쓸특(알아두면 쓸모 있는 특약사항)까지!!! 모두 다 알려드릴테니 잘 따라와주세요

임대차계약서 구성

임대차계약서의 주요 항목들은 임차주택의 표시, 계약내용, 특약사항, 임대인과 임차인 및 공인중개사의 정보로 구성되어 있습니다. 계약서의 각 항목에서 어떤 내용들을 다루는지 알려드리겠습니다.

1) 임차주택의 표시

등기부등본을 기준으로 부동산의 소재지 와 그 이외의 것들 표시 계약하려는 소재지가 등기부등본 표제부상 주소가 맞는지 확인

와 그 이외의 것들 표시 다세대∙다가구주택 이라면 몇 층인지, 몇 번째 집인지까지 자세하게 기록

2) 계약내용

보증금, 계약금, 잔금 등의 금액이 기입됨

계약금과 잔금을 입금할 때는 소유주 명의의 통장 으로 송금 or 혹시 현금이라면 공인중개사로부터 영수증 받기

으로 송금 or 혹시 현금이라면 공인중개사로부터 보증금 내용 이후로 계약의 존속기간(임대차기간)에 대해 표기

3) 특약사항

임차인과 임대인이 구두로 협의한 사항 모두 기록 가능 예를 들어, 반려동물 허용, 입주 전 수리(도배, 싱크대 등) 계약 중도 해지가 가능하다라는 등의 합의

4) 임대인과 임차인 및 공인중개사 정보

임대인의 신분증 진위 여부 확인하기 (정부24 웹사이트/앱 or 경찰청교통민원24) 임대인의 신분증과 본인 신분증 홀로그램 비교도 포함

(등기부등본 갑구의 최종 소유주 = 계약하러온 임대인) 일치 여부 확인

대리인 계약이라면? 대리인 신분증 , 위임장 , 인감증명서 (3 개월이내 발급 ) 必 소유주(위임인)와 통화하여 대리 사실을 확인하고 녹취

임대인이 공동명의라면? 공동임대인 의 신분증 , 위임장 , 인감증명서 모두 필요 (단, 어느 한 쪽이 과반수 이상 이라면 위임장이 없더라도 계약은 유효함) ( 1:1 비율의 공동명의라면 부부라도 필요 ) 공동소유자가가 다수라면 계약자와 위임한 공동소유자의 지분을 합한 것 이 과반수 이상 이어야 함

예시) 임대인 A, B, C가 각각 25%, 30%, 45%의 지분을 가지고 있다고 가정해볼게요. 만약 내가 임대인 A와 계약서를 쓰고, 임대인 B가 A에게 위임했다면 총 지분이 55%가 됩니다. 이는 과반수 이상이 되기 때문에 임대인 C의 위임장이 없더라도 이 임대차계약은 유효하게 되는 것이죠.

알쓸특(알아두면 쓸모있는 특약사항)

특약사항은 계약서에서 가장 중요한 계약서의 꽃 이라고 할 수 있겠습니다. 본 계약에서 임대인과 임차인이 추후에 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 피하기 위해 보장 범위를 서로 합의해서 작성하기 때문이죠.

보통 중요하게 다루는 부분은 다음과 같습니다.

임차인이 주택을 인도받을 때까지 근저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 내용 만약 임차인이 전입신고 하기 전에 근저당권 등의 권리 설정이 이루어지면, 임차권이 그 권리보다 후순위 가 되어 문제가 발생했을 시 임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

임차인이 입주하기 전 발생한 하자에 대해서 임대인이 수리를 한다는 내용 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리 비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확하게 하기 위해 약정을 해두고, 입주 일부터 가까운 시일 내에 이러한 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 문구를 넣어두면 좋습니다.

입주 전 기간에 대한 공과금은 임대인이 부담한다는 내용 이 부분은 현 임차인의 입주 이전에 전 임차인과 임대인 사이에 해결되어야 할 문제이기에 명확하게 특약사항에 표기해두면 좋습니다.

임대차 중도해지에 대한 내용 피치 못하게 임대차 존속기간 중 분양받은 아파트에 입주하거나 전근 등의 일로 이사를 할 수 밖에 없을 때를 대비하여 중도해지에 관한 합의(임대차 계약 중도해지 가능 여부, 다음 임차인은 현 임차인이 구하기 등)를 약정하면 좋습니다.

임대차 중 반려동물 여부에 관한 내용 미리 협의 없이 임대차 존속기간 중 반려동물을 키우게 되면 집의 파손 여부에 관한 분쟁 이 생길 여지가 있으므로 계획이 있다면 미리 이야기하는 것이 필요합니다.

임차인에게 유리한 특약사항을 넣는다면, 임대인이 원하는 특약사항도 받아들여 서로 조화롭게 협의하는게 필요해요! 당연한 말이지만 계약은 한쪽에게만 유리하게 하는 것이 아니므로 원만한 계약을 위해서는 서로의 상황을 배려하는 게 필요합니다.

다음으로, 실제로 계약서에 많이 쓰는 특약사항을 실제로 직접 보러 가볼까요?

CHECK POINT: 임차인에게 유리한 특약사항 임차인에게 유리한 특약사항

특약사항을 제대로 작성하지 않으면 여러분들의 소중한 자금을 잃을 수도 있습니다 집!중!

임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 임차인에게 위약금을 지불한다.

전세자금대출 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 전액 반환한다.

임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조하며, 대출상환 및 부대비용은 임차인이 부담한다.

임차인이 목적물에 입주하기 전일까지의 공과금 및 관리비는 임대인이 정산한다.

현목적물 기본시설 상태를 기준으로 임대하며, 목적물의 보수 및 수선은 임대인의 부담으로 하고 소모성 부분과 고의과실로 파손한 부분은 임차인이 원상복구한다. (단, 자연 노후는 제외한다.)

임대인은 별도의 사전 협의가 없는 경우, 임대계약 만료시 새 임대차 여부와 관계 없이 임대차보증금을 즉시 임차인에게 반환한다.

기타 사항은 부동산 관례에 따른다.

이외의 특약사항들은 본인의 계약 상황에 따라 달라질 수 있으니 꼭 자신에게 필요한 사항들이 있다면 미리 공인중개사에게 이야기하면 임대인과의 조율을 도와줍니다!

“계약서의 모든 특약사항은 효력이 있나요?” — 주택임대차보호법 명시

Q) 만약에 집이 마음에 들어 계약을 하는데 임대인이 임차인에게 불리한 특약사항을 요구하여 계약을 하게 됐다면, 이 특약사항은 효력이 있나요?

A)그렇지 않습니다. 만약 특약사항이 주택임대차보호법의 보호 범위를 넘어선다면 전혀 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 제 10조(강행규정)에 따르면 “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.”라고 명시되어 있습니다. 그렇기 때문에 혹시 임차인 본인에게 불리한 약정을 하게 됐다면 그 효력을 인정받을 수 없기에 걱정하지 않아도 됩니다!

물론, 특약사항 중 반려동물 금지나 집의 훼손 여부(못질, 협의되지 않은 페인트칠 등) 등은 임대차보호법 위반도 아니고, 민법상 반사회질서 행위에 해당하는 수준이 아니기에 효력이 있습니다.

하지만 다음과 같은 특약사항들은 대표적으로 효력을 인정받기 어려운 경우입니다.

세입자는 1년 뒤 퇴거한다.

세입자가 월세를 연체한 경우 집주인이 세입자 짐을 처분한다.

보증금과 월세는 1년마다 시세에 맞게 올릴 수 있다.

만약 임대인이 요구한 특약사항이 굉장히 부당한 수준으로 보이고 공인중개사를 통해 적절한 수준으로 협의되지 않는다면 에디터는 다른 매물을 찾으시기를 강력 추천드립니다… 계약기간동안에는 계속해서 서로 커뮤니케이션을 해야 할 사이이기 때문에 자신이 임차인이든 임대인이든 마음이 편안한 것을 최고로 칩시다!

전세 구하기/ 특약 등 주의사항

review. 전세 구하기/ 특약 등 주의사항 저 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 1. 어떤 기준으로 집을 구할 것인가. (기준은 당연히 저마다 상이함) 1. 주차 : 월주차 비용 상당함. 관리비가 있더라도 주차를 할 수 있는 거주지를 택해야겠다. 2. 옵션 : 웬만하면 풀옵션 에어컨-세탁기-냉장고-(티비-침대) 3. 방구조 : 거실1, 방2 이상. 4. 지하철 : 도보 10분 이내. (500m 이내 였으면 좋겠음. 최대 800m) 5. 전세금 : N만원 생각중 6. 관리비 : 맥시멈 20만원. 2. 특약 (그냥 미리 훑어보자) 집시세 n%의 경우 예시로 70%를 적용한것. 건물마다 경매가가 상이함. 3-1 내용 참고 2-1. 전세 특약 (근저당 없거나, 근저당+전세 < 집시세 70%) * 잔금일보다 하루 먼저 전입신고가 가능한지, 집주인과의 협의 후 계약을 진행한다. 1. 임대인은 전세보증금 잔금지급 및 임차인의 전입신고일까지 첨부한 등기부등본의 상태를 그대로 유지하여야 하고 추가적인 대출 및 근저당권설정을 하지 않아야 하며, 임대인이 이를 위반시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다 (1) 계약 시 등기사항 증명서상 채권최고액 및 하자없는 상태 확인하였으며 임대인은 잔금 익일(다음날, 일주일 등)까지 이를 유지하기로 한다. (2) 현재 근저당권이 없는 상태이며, 임대인은 임차인이 잔금을 지급하는 다음날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않는다. 2. 임대인은 임차인의 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조한다. (1) 전세보증보험이 이루어지지 않으면, 임대차 계약을 무효로하고, 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환 한다. (2) 전세보증보험 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다. 3. 이전 공과금, 관리비 남아 있을 시 : 임차인이 목적물에 입주하기 전일까지 공과금은 임대인이 정산한다. 2-2. 전세 특약 (근저당+전세 >= 집시세70%) * 잔금일보다 하루 먼저 전입신고가 가능한지, 집주인과의 협의 후 계약을 진행한다. 1.임대인은 잔금일 전까지 기타 권리 관계를 말소 시키고 임차기간 내에 임차인의 동의 없이 기타 권리 관계를 발생시키지 않는다. (1) 계약일로부터 본 계약이 만기 시까지 본물권을 담보로 하는 일체의 대출을 받지 않는다. (2) 잔금 지급 시 본물권에 설정되어 있는 근저당권을 전약 상환 후, 융자가 없는 상태로 임차인에게 인도한다. 2. 임대인은 임차인의 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조한다. (1) 전세보증보험이 이루어지지 않으면, 임대차 계약을 무효로하고, 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환 한다. (2) 전세보증보험 심사과정에서 진행이 불가한 경우, 해당 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금을 반환한다. 3. 이전 공과금, 관리비 남아 있을 시 : 임차인이 목적물에 입주하기 전일까지 공과금은 임대인이 정산한다. 3. 집구하기 3-1. 건물 시세의 70% 이하로 전세 구하기. (아파트 오피스텔의 경우 시세의 80%, 원룸 다가구의 경우 시세의 70~75%, 상가의 경우 시세의 60~65% 정도로 낙찰된다고 생각한다. 경매 낙찰가 생각하고 전세 구해야함.) – ‘근저당 채권최고액 + 전세금’ = ‘집값*80%(경매 낙찰 예상가)’랑 비교해서 안전한지 판단해야함. /. 만약 근저당이 많다면? (전세금+근저당 > 집값70-80% 시) 근저당 말소 필수! (걍.. 귀찮고 번거롭고 위험하니 저런 집은 피하는게 좋긴함.) 말소 안할 시, 경매로 잡히면? 전세금이 후순위 되어서 전세금 날림. * 융자금 : 대출금. * 근저당 : 임대인이 부동산을 담보로 융자(대출금)를 받게 되는 것. [근저당 말소 방법] 특약 : 집주인은 전세금을 받아서 – 은행가서 대출 전액 상환 – 등기부 근저당 말소 – 전세권 1순위로 올림 (확정일자+전입신고 말하는것임) 특약 후 : 잔금날 대출상환 이루어지는지 확인 – 법무사통해 근저당 말소 들어갔는지 확인 – 전세설정(확정일자+전입신고) 특약必 : ‘임대인은 잔금일 전까지 기타 권리 관계를 말소 시키고 임차기간 내에 임차인의 동의 없이 기타 권리 관계를 발생시키지 않는다.’ 3-2. 등기부등본확인, 신분증 확인 – 표제부, 갑구, 을구로 나눠짐 – 주소가 정확하게 일치하는지 봐야함. – 가압류나 세금연체 있는지 봐야함 – 위 모든건 등기부 등본 첫페이지인 표제부와 갑구에서 확인 가능. – 간혹 집주인이 신탁회사에 자신의 부동산을 맡기는 경우 등기부등본에 집주인이름이 있으나, 아래 신탁회사 이름이 적혀 있을 수 있는데 이 경우는 집주인이 아닌 신탁회사와 거래를 해야됨 – 을구로 넘어가면 해당 건물에 대한 근저당(빛) 확인 가능. 기록사항없음 이면 집앞에 빚 없는 것임. 3-3. 집주인 체납여부 확인 – 국세청 세금 체납있으면 건물을 압류 등기하겠다고 말함. 이전에 체납된 세금이 우선순위라 국세청이 먼저임. – 해결방안 : 집주인에게 국세, 지방세 납세 증명서를 요구함. – 체납했을시, 특약으로 합의가 되면 국세, 지방세 완납 증명서를 달라고 함. * 전세 사기 대처 방안 및 계약서 작성시 확인사항 이 경우 은행이 1순위, 세입자가 2순위가 됨 – 등기부등본을 잔금일 전후로 계속 확인함 : 저당권이 설정된 사실을 바로 알아내면 대처할 방법이 많아짐. – 계약서상 잔금일 다음날까지 현지 등기부등본 사항을 유지한다는 특약을 넣음. : 이를 어길 시 계약을 무효로 한다던가 손해배상을 청구할 수 있게끔 법적 창치를 마련함. 정상적인 집주인이라면 이 특약 받아들임. 잔금 주기 전 등기부등본 열어서 대출 근저당 변동없는지 확인. – 계약 시 등기사항 증명서상 채권최고액 및 하자없는 상태 확인하였으며 임대인은 잔금 익일(다음날, 일주일 등)까지 이를 유지하기로 한다. – 잔금일 하루 전 전입신고를 하는것. : 전입신고를 하루 전에 미리한다고해도 그날 실제로 이사를 간것이 아니기 때문에 법적효력은 발생안함. 하지만 집주인이 주택담보대출을 받으려할때 은행에서는 전입세대 열람원을 확인함. 이때 전입 신고된 내역이 있으면 은행에서 대출 안해줌. – 잔금일보다 하루 먼저 전입신고가 가능한지, 집주인과의 협의가 가능할 시 계약을 진행한다. 3-4. 계약 체결 후 임대차계약서와 계약금 영수증 받음. – 들고 주민센터로 가서 임대차신고(전세 6천만원 넘을경우 해야함) – 임대차 신고 시 임대차 계약서와 신분증 필요. – 이를 제출하면 확정일자 받을 수 있음. (확정일자 신고 따로 필요없음). – 주택 임대차 계약 신고 필증 받음. *전세계약시 확정일자와 전입신고가 중요함. 확정일자를 받으면 세입자는 대항력과 우선변제권을 받음 * 대항력 : 집주인이 바뀌어 퇴거명령 받아도 세입자는 계약기간동안 거주 가능 * 우선 변제권 : 전세로 계약한집이 경매로 넘어 갔을 때 다른 채권자보다 전세금을 받을 수 있는 권리 – 확정일자 (계약하고 들어갈 날짜 신고하는 것, 기존 세입자 있어도 가능. 대출 받으려면 확정일자 필요해서 계약후 바로 신고하면됨.) – 전입신고 (이사하고 하는 것, 기존 세입자 있으면 못함. 그래서 이사 당일에 신고, 없으면 하루 전 신고 한다.) 3-5. 이사준비 – 전세는 보통 주인이 갭투자를 해서 사는 경우가 많으니(전세금돌려막기), 이전 세입자 있을시 2시쯤한다 생각하자. 도시가스 전출, 인터넷설정 등 미리 인터넷으로 신청하자. 3-6. 등기부등본 다시 떼어보기 – 전입 신고는 다음날 효력이 발생하고, 근저당은 당일날 발생하기에 전후 확인 필수. – 잔금일날 집주인이 바뀌어버리면. (당일 임대인 변경 등기가 접수되면) 신청 사건 처리중이 명시된다. 3-7. 이사 가는 집으로 가서 망가진 부분이나 집주인과의 약속해둔 것들 합의. – 누수 결로 곰팡이 하자 방충망 페인트 이전세입자 관리비 등 3-8. 확인후 잔금지급, 영수증 받기 계약서 집주인 = 등기부등본 갑구 소유권자 = 예금주 실명 확인 예금주 실명으로 전세금 이체 (중재인한테 이체X) 3-9. 복비정산 3-10. (전입신고) 청소, 이사짐 옮기기 3-11. 전세 보험 들기. * 전세금 3억 이하면 굳이 비싼 전세보증보험 가입할 필요없음 * 전세보증보험 가입 전, 근저당 등 선순위 채권이 설정되어 있거나 집이 경매로 넘어가게 되면 전세 보증 가입조건에서 제외될 수 있음. – 전세 반환 보증 가입 안될 시 계약을 해지한다는 특약 넣음 (애초에 부동산에 전세보증보험 가입조건이 가능한 집을 보여달라해야함 아래 내용은 전세 보증보험 가입 조건 및 종류.) 종류 보증금액 SGI 서울보증 아파트 제한없음 일반주택 10억원 이하 HUG 전세보증보험 수도권 7억 이하, 기타 지역 5억원 이하 HF 수도권 5억원 이하, 기타지역 3억원 이하 – 나의 경우엔 기타지역 3억원 이하의 전세를 구할거니 HF로 선택 * 다시알아보니 HF는 대출없이 불가임. HUG로 선택해야겠다.. 4. HF 전세보증금반환보증 -임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유없이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 경우 공사가 임차인에게 보증금을 돌려줌. ① 지역별 보증한도 : 수도권 7억(지방 5억) ② 주택유형별 보증한도 보증 한도 및 주택 가격 평가 방법 주택 유형 보증한도 선순위채권 제한 아파트(도시형생활주택 포함), 연립, 다세대, 주거용 오피스텔, 노인복지주택 주택가격 – 선순위채권총액 선순위채권총액은 주택가격의 70%이내 단독, 다가구 주택가격 X 120% – 선순위채권총액 선순위채권총액은 주택가격 이내, 선순위근저당권설정액은 주택가격의 70%이내 * 선순위채권총액 = 선순위근저당권설정액 + 선순위임대차보증금액을 뜻합니다. ** 선순위근저당권설정액은 고객님의 대항력 및 우선변제권 취득일보다 앞서 부동산등기사항전부증명서에 등기된 근저당설정액을 뜻합니다. *** 선순위임대차보증금액은 고객님의 보증금보다 앞서 대항력 및 우선변제권을 취득한 타전입자의 보증금을 뜻합니다. 주택가격의 평가는 다음의 ① ~ ⑤와 같이 순차적으로 진행됩니다 ① KB부동산 시세 또는 한국부동산원 시세 ② 최초 소유권이전 등기일로부터 1년 이내 분양가액 (300세대 이상 아파트에 한함) 또는 부동산등기사항전부증명서상 1년 이내 매매 거래가액 (주거용 오피스텔에 한함) ③ 국세청 기준시가의 150% (주거용 오피스텔에 한함) ④ 해당 세대의 토지공시지가와 시가표준액을 합산한 금액의 150% (주거용 오피스텔에 한함) ⑤ 감정평가업자의 최근 1년 이내 감정평가액 (공사 비용부담으로 감정평가 실시) * 위 가격평가방법에도 불구하고 보증신청인이 본인 부담으로 감정평가 실시 및 감정평가서를 제출하는 경우 해당 감정평가액을 우선적용 가능 임차인은 공사 전세자금보증 이용자(공사 보증서 담보 은행 전세대출 이용자)로서 다음의 ① ~ ⑤을 모두 충족해야합니다 ① 민법상 성년인 대한민국 국민(외국법에 따라 외국에 영주할 수 있는 권리를 가진 사람 제외)일 것 ② 임대차보증금 7억원 이하(지방소재 가구는 5억원 이하)이고 임대차계약기간이 1년 이상인 임대차계약을 ‘20.4.1(수) 이후 체결한자 ③ 임대차보증금의 5% 이상 지급한 세대주 ④ 보증대상목적물이 노인복지주택인 경우 노인복지법에서 정하는 입소자일 것 ⑤ 보증가입 즉시 대항력(점유 및 전입신고)과 우선변제권(확정일자 취득)을 갖출 것 임대인은 임차인의 보증금을 반환할 의무를 진 채무자로서 다음의 ① ~ ③을 모두 충족해야합니다 ① 임대인이 개인인 경우 대한민국 국민일 것 ② 임대인이 법인인 경우 공공임대주택사업자 및 외국법인이 아닐 것 ③ 임대인이 법인인 경우 다음의 각 사항을 모두 충족할 것 – 법인등기부등본상 회생 진행 중이거나, 파산,청산 절차가 진행중(종료 포함)인 법인이 아닐 것 – 홈택스 사업자등록상태조회 결과 폐업, 휴업상태가 아닐 것(또는 사업자등록증명원 제출 가능할 것) – 4대 보험료 완납증명서상 4대 보험료 미납상태가 아닐 것 (4대 보험료 완납증명서의 제출이 불가능한 경우 보증취급 불가) 필수 작성, 제출 서류 구분 필수 서류 금융기관 방문시 제출(필수) 주민등록등본, 신분증, 확정일자부 임대차계약서, 부동산등기사항전부증명서, 전입세대열람내역 금융기관 방문시 작성(필수) 전세지킴보증 신청서, 전세지킴보증 확약서, 개인정보제공동의서 금융기관 방문시 추가 제출서류 해당하는 경우 추가제출 서류 보증료율 우대가구인 경우 (전세대출 심사시 증빙한 경우 제출불요) 위 “⑨보증료율” 참고 임대인이 법인인 경우 사업자등록증(또는 사업자등록증명원), 4대 보험료 완납증명서 임차주택 가격정보가 존재하지 않고 분양가액으로 가격평가하는 경우 (300세대 이상 아파트만 해당) 분양계약서(공급계약서) 임차주택 가격정보가 존재함에도 감정평가액으로 가격평가하는 경우 (본인 비용부담만 해당) 감정평가업자의 최근 1년이내 감정평가서 본인이 주민등록번호를 변경한 적이 있는 경우 주민등록초본 묵시적 계약갱신 되었으나 계약기간이 2년이 아님을 주장하는 경우 임대차계약 갱신의향서(공사 소정양식) *금융기관에서 작성방법 안내받으신 뒤 작성 및 제출 임차주택이 단독, 다가구주택인 경우 선순위임대차보증금확인서(공사 소정양식) *금융기관에서 작성방법 안내받으신 뒤 작성 및 제출 임차주택에 타세대가 전입해 있으나 무상거주인 경우 (단독, 다가구인 경우 또는 전세대출실행(전입 포함) 전 보증신청한 경우 해당사항없음) 무상거주 사실확인서(공사 소정양식), 무상거주인용 개인정보제공동의서(공사 소정양식) *금융기관에서 작성방법 안내받으신 뒤 작성 및 제출 금융기관 방문시 추가 작성서류 해당하는 경우 추가 작성서류 임대인이 법인인 경우 채권양도계약서, 위임장 본인이 임차주택에 전세권을 설정한 경우 전세권 유지 및 이전 확약서 장애인, 의사상자, 국가유공자가구로 보증료우대를 받고자 하는 경우 개인(민감)정보제공동의서 참고 https://blog.naver.com/misomiso160/222585667229 https://blog.naver.com/godolleeds46/222517232768 인쇄

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