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재건축은 기반시설이 양호한데 건축물만 노후된 경우 건축물을 철거하고 다시 건설하는 것을 말하며, 재개발은 기반시설과 건축물 모두 노후된 경우 정비구역 전체를 철거하고 학교, 공원, 도로, 공공시설 등 제반 인프라를 짓는 것을 말합니다.

재건축 / 재개발 / 지역주택조합 확실히 구분하는 법!

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재건축 재개발 차이

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1 재건축 재개발 일반적 차이

2 기부채납 비율

3 현금 청산

4 안전진단 실시 여부

5 조합원 조건

6 보상금 지급

7 실 투자금

8 투자 수익 예측 및 사업 난이도

9 맺음말

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재개발 재건축 기본적인 차이

개발 성격의 차이점

조합원 자격 차이점

조합원 가입 및 탈퇴

안전진단 실시 여부(노후도 평가)

재개발 재건축 규제에 있어서 차이점

재개발과 재건축의 사업성 차이점

이 글을 마치며

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재개발 재건축의 차이 알기 쉽게 총정리 - 지식살롱 — 재개발 재건축의 차이 알기 쉽게 총정리 – 지식살롱

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[안선영의 아주-머니] 재개발·재건축 공통점과 차이점은

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Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축과 재개발의 차이, 기본 개념 정리 오늘 살펴볼 재건축·재개발 사업과 가장 밀접한 투자방식은 ③(분양권 매수) 입니다. … 재건축과 재개발 구역은 ‘정비기반시설’ 상태 차이. 집을 사는 방법에는 저마다 여러가지 방식들이 있을 겁니다. ① 부동산 중개사무소를 통해 매수한다. ② 경매나 공매를 통해 낙찰 받는다. ③ 분양권을 매수한다. 오늘 살펴볼 재건축·재개발 사업과 가장 밀접한..
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재건축 재개발 차이

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재건축 재개발의 차이를 정확히 아시나요? 어렴풋이 재건축은 아파트를 다시 짓는 거고 재개발은 동네가 바뀌는 거라고만 알고 계시나요? 기부채납 비율, 현금청산, 투자금까지 재건축 재개발 차이를 정확히 알려드리겠습니다.

그전에 앞서서 ‘도시 및 주거환경정비법’에 관한 기초 내용을 먼저 보고 오시면 좋습니다. 제 블로그 안에서 검색하시면 됩니다.

목차

1. 재건축 재개발 일반적 차이

재건축은 기반시설이 양호한데 건축물만 노후된 경우 건축물을 철거하고 다시 건설하는 것을 말하며, 재개발은 기반시설과 건축물 모두 노후된 경우 정비구역 전체를 철거하고 학교, 공원, 도로, 공공시설 등 제반 인프라를 짓는 것을 말합니다.

재건축이라고 해서 무조건 아파트만 해당되는 것은 아닙니다. 단독주택 밀집 지역에서도 재건축을 할 수 있습니다. 예를 들어 서울시 서초구 방배동의 경우 오래된 단독주택이나 빌라, 근린상가 등이 밀집되어 있는 지역인데 도로나 공원이 잘 조성되어 있어 재건축 사업으로 진행되기도 합니다.

그렇기 때문에 재건축 사업은 건설회사에서 단독으로 처리할 수 있기 때문에 민간사업의 성격을 띠지만, 재개발 사업은 다양한 공공 인프라 조성이 필요하기 때문에 공공 주도 사업의 성격을 띱니다.

용어의 정의 측면에서 재건축과 재개발이 어떻게 다른지 살펴보았는데요, 자세히 실무적으로 어떻게 다른지 설명해드리겠습니다.

재개발은 재건축에 비해 사업성 분석이 어려운 편입니다. 다양한 이해관계가 얽혀있으며 주택의 형태도 다세대 주택, 빌라 등 다양한 형태가 혼재되어 있기 때문입니다. 어떻게 접근하는 것이 좋은지 살펴보도록 하겠습니다.

2. 기부채납 비율

재건축은 1번에서 설명한 바와 같이, 도로 및 공원 등 기반 시설이 양호하기 때문에 건축물만 허물고 다시 짓게 됩니다. 반면 재개발은 건물의 노후화도 중요하지만 기반 시설이 열악한 곳에서 진행되며 기반 시설 전부를 밀어내고 다시 짓는다는 점이 다릅니다.

사업의 난이도 측면에서 보면 비교도 안 될 정도로 재건축이 훨씬 쉽다는 것을 알 수 있습니다. 주택을 철거하고 그 자리에 새로 짓기만 하면 되기 때문에 복잡한 문제가 생기지 않는 편입니다.

이에 반해 재개발 사업은 새로 사업을 추진할 때 학교나 공원을 짓고, 도로를 넓히는 등 기반 시설을 조성해야 합니다. 한정된 면적의 토지에 주택을 최대한 많이 공급해야 사업성이 좋아지는데, 주택만 지을 수는 없고 인프라 조성이 반드시 필요하기 때문에 이해관계의 충돌이 생깁니다. 재개발 정비 이전에는 존재하지 않던 학교나 공원 등을 짓기 위해서는 기부채납을 통해 일정 면적의 토지를 확보해야 합니다. 기부채납 비율은 전체 부지 면적의 9% 등으로 제한합니다.

기부채납은 재건축과 재개발 모두 해당됩니다. 재개발의 경우 도로 확장, 공원 조성 등 넓은 부지를 필요로 하기 때문에 재건축에 비해 기부채납 비율이 높은 편입니다. 기부채납은 구역 내 조합원들이 분담하여 무상으로 국가나 지방자치단체의 국유재산 또는 공유재산으로 기부하는 것이라고 볼 수 있습니다. 기부채납 비율이 높아지면 사업성은 낮아질 수밖에 없습니다.

3. 현금 청산

현금 청산이란, 재개발 또는 재건축 사업의 조합원이 조합원 자격을 포기하고 본인이 소유하고 있던 부동산을 현금으로 보상받아 매각하는 것을 말합니다. 현금 청산은 타의에 의해 강제적으로 당하는 것 같은 의미가 강하지만 자의에 의해 이루어지기도 합니다.

재개발과 달리 재건축의 경우는 현금 청산 대상자가 거의 없습니다. 조합 설립을 위해 입주민 동의를 받을 때 이미 조합원 자격이 필요 없다는 의사를 밝히기 때문에 이후 단계에서 현금 청산을 하는 경우는 거의 없는 것입니다. 특히 예전과 달리 신축 아파트 선호 현상이 두드러지게 나타나면서 재건축 현금 청산자는 더욱 적습니다. 그렇지만 아파트 재건축에 비해 단독주택 재건축의 경우는 현금 청산 비율이 10~20% 정도로 다소 높게 나타나는 편입니다.

반면에 재개발 사업은 현금 청산자의 비율이 10~20%로 나타납니다. 물론 부동산 시장의 상황에 따라 다르게 나타납니다. 특히 재건축 재개발은 부동산 시장 경기의 영향을 굉장히 많이 받는 편인데, 시장이 호황일 대는 조합원 분양 신청율이 95% 이상으로 나타나기도 합니다. 그렇지만 시장이 불황일 때는 현금 청산 비율이 높게 나타납니다.

현금 청산 비율이 높게 나타날 경우 사업성이 나빠질 수 있으므로 주의해야 합니다. 현금 청산을 해주기 위해서는 대출을 해야 하기 때문에 이자가 발생하기 때문입니다. 그래서 현금 청산의 비율을 낮추기 위해 노력하는 것입니다.

재개발이나 재건축의 경우 부동산 시장이 불황일 때는 사업이 한없이 지연되는 경우가 종종 발생하는데 이런 이유도 해당됩니다.

4. 안전진단 실시 여부

재건축은 안전진단을 실시하지만 예외적으로 단독주택의 재건축 사업을 안전진단을 실시하지 않습니다. 즉, 아파트 재건축만 안전진단을 실시하는 것입니다. 안전진단에서 일정 등급 이하로 나오지 않으면 재건축을 추진할 수 없습니다.

이에 반해 재개발 사업은 안전진단을 별도로 실시하지 않습니다.

5. 조합원 조건

재건축 조합원의 지위를 갖기 위해서는 재건축 구역 내 소재한 건축물과 부속 토지를 동시에 소유해야 합니다. 그리고 재개발 사업의 경우는 조합원 지위를 갖기 위해 재개발 구역 내 소재한 토지 또는 건축물을 소유해야 합니다. 재개발의 경우는 토지만 소유하거나 소위 뚜껑이라고 불리는 무허가 건축물만 소유한 경우(토지는 미소유)도 조합원 지위를 가질 수 있습니다. 그러나 무허가 건축물을 매입할 때는 이 물건이 조합원 지위를 받을 수 있는 매물이 맞는지 반드시 철저한 확인이 필요합니다. 조례에서 정한 무허가 건축물 인정 기준일 이전에 지어졌어야 하며, 무허가 건축물대장에 기록되어 있거나 특정 기준일에 지도의 항공사진에 해당 건축물이 나와있어야 합니다. 세부적인 내용을 다루기에는 내용이 너무 길어지므로 추후 별도로 다루도록 하겠습니다.

6. 보상금 지급

보상비의 종류는 세입자 주거 이전비, 상가 영업 보상비 등이 있습니다. 재건축은 보상비가 지급되지 않는 반면 재개발은 세입자 주거 이전비, 상가 영업 보상비를 지급합니다. 재개발이 재건축에 비해 공공사업적 성격을 많이 띠기 때문입니다.

7. 실 투자금

실투자금은 재건축 사업이 더 높게 나타나는 편입니다.

재건축 사업은 주거 기반 시설이 양호한 곳에서 진행하기 때문에 실거주가 힘들지 않아 실수요가 더 많이 몰리기도 하고, 사업 난이도도 재개발에 비해 낮기 때문에 매매가가 높게 형성되는 편입니다. 매매가는 높은데 전세가는 구축의 특성상 낮기 때문에 매매가와 전세가의 갭이 큰 편입니다. 그래서 신축 아파트에 비해 투자금이 많이 들어갑니다. 부동산 시장이 호황일 때는 상관없지만 불황일 때는 사업이 많이 지연될 수 있기 때문에 목돈이 오래 묶일 수 있다는 위험성을 어느 정도 염두에 두어야 합니다.

재개발 사업은 기반 시설이 낙후되어 있기 때문에 실거주 수요가 굉장히 낮은 편이라서 전세가도 낮지만 매매가도 낮은 편입니다. 물론 재개발 사업이 많이 진행된 경우는 매매가에 프리미엄이 붙어서 초기 투자금이 높게 형성됩니다. 그래서 어느 단계에 진입할지가 굉장히 중요하다고 볼 수 있습니다. 절차와 단계에 관해서는 다음 포스팅에서 설명드리겠습니다.

재건축 사업 시 투자금을 적게 들이는 방법은 저층 아파트보다 중층 아파트에 투자하는 것입니다. 중층 아파트는 저층 아파트보다 수요가 많아 전세가율이 높기 때문에 실투자금이 적게 들기 때문입니다. 그리고 이에 반해 저층 아파트는 대지지분이 크기 때문에 재건축 사업성이 좋아서 매매가가 높게 형성되며 전세가는 낮아 투자금이 상대적으로 많이 들어갑니다.

그리고 재개발의 경우는 빌라, 단독주택, 근린상가, 아파트 등 다양한 건축물 중에 금액이 저렴한 빌라에 주로 투자 수요가 몰립니다. 재개발 구역 내에 투자금이 적게 들어가는 빌라가 있는지 보시면 좋습니다.

8. 투자 수익 예측 및 사업 난이도

재건축 사업의 투자 수익률은 재개발 사업에 비해 예측이 쉬운 편이며, 사업 난이도도 재건축 사업이 더 낮은 편입니다. 재개발 사업은 다양한 이해관계가 얽혀있으며 사업 과정도 복잡해서 그런 문제가 나타난다고 볼 수 있습니다. 그래서 대부분 재건축이나 재개발에 대해 잘 모르는 분들도 재개발이 더 어렵고 오래 걸린다는 인식이 있는 것입니다.

9. 맺음말

지금까지 재건축과 재개발의 차이에 관해 알아보았습니다. 재건축과 재개발은 둘 중 어느 것이 더 투자하기 좋다기보다 장단점이 있다고 볼 수 있습니다. 제가 판단하기에 가장 명확한 장단점은 재건축의 경우 입주자 동의를 받기가 어렵지 않은 편이기 때문에 상대적으로 재개발에 비해 추진이 잘 되는 편이고, 재개발의 경우 입주자들의 동의를 받기가 쉽지 않다는 점이 가장 큰 단점입니다. 그래서 너무 초기 단계에 들어갈 경우 다음 단계로 진행되지 못하고 수십 년이 흘러버릴 수도 있으니 조심해야 한다는 것입니다.

물론 재건축도 마찬가지로 너무 초기에 들어갈 경우 오랜 기간 기다려야 하므로 어느 정도 진행된 이후에 들어가는 것이 좋습니다.

어떤 단계에 진입하는 것이 가장 좋은지에 대해서도 다음 포스팅에서 다루도록 하겠습니다. 감사합니다.

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재개발 재건축의 차이 알기 쉽게 총정리

최근 오세훈 서울시장이 새롭게 당선되면서, 재개발 재건축에 대한 관심이 뜨거워지고 있습니다. 특히 ’21년 5월 26일 서울시가 <주거정비 지수제>를 폐지한다는 정책 발표를 통해 재개발에 대한 관심은 더욱더 높아지고 있습니다. 따라서, 이번 시간에는 재개발 재건축의 차이를 비교하여 이 두 가지 핵심을 최대한 알기 쉽게 총정리해서 알려드리겠습니다. 이 글 하나면 재개발 재건축의 차이를 완벽하게 이해할 수 있도록 최선을 다해보겠습니다.

재개발 재건축 기본적인 차이

재개발 및 재건축 모두 일단 낡은 주택을 허물고 새롭게 짓는 것은 동일합니다. 용어 그대로를 따져보면, “재건축은 건축을 다시 하는 것”을 말하고, “재개발은 개발을 다시 하는 것”을 말합니다. 이렇게 “건축”은 건물을 짓는 것이지만, “개발”은 건물도 짓고, 그 주위에 다른 어떤 도로·공원·공용 주차장 같은 기반시설도 같이 건설하는 것을 “개발”이라고 합니다. 즉, 이것을 쉽게 정리해보면 다음과 같습니다.

재건축 : 건물만 부수고 다시 건축하는 것입니다. 즉, 재건축은 도로 · 상하수도 등 기반시설이 양호한 곳에서, 건물만 다시 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로 등이 넓고 반듯하게 잘 정비되어 있는 서울 강남지역은 주로 “재건축”이 많이 있습니다. (예 : “대치동 은마아파트”, “잠실 5단지”)

재개발 : 건물뿐만 아니라, 도로 · 상하수도 · 공원 등 이렇게 전체적으로 개발하는 것이 “재개발”입니다. 즉, “재개발”은 기반시설이 안 좋은 불량한 곳에 모두 싹 밀어버리고, 도로도 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들고, 학교도 세우고, 이렇게 건물을 새롭게 짓는 것을 말합니다. 그러므로, 도로가 좁고 꼬불꼬불한 곳이 많은 서울 강북지역은 주로 “재개발”이 많이 있습니다. (예 : “아현동”, “수유동”)

이러한 재개발 및 재건축의 근거 법령은 <도시 및 주거환경정비법(약칭:도정법)>입니다. 이 법에서도 재건축과 재개발을 다음과 같이 구분하여 규정하고 있습니다.

재건축 : 기반시설이 양호한 곳은 “재건축”

재개발 : 기반시설이 열악한 곳은 “재개발”

개발 성격의 차이점

재개발과 재건축은 개발 성격에서도 차이점이 발생합니다. 재건축은 주로 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 “민간 주도 성격”이 강합니다. 이에 반해, 재개발은 정부가 나서서 재개발 구역을 지정하고 진행하는 “공공주도의 성격”이 강합니다.

재건축 : 주로 오래된 아파트를 신축 아파트로 바꾸게 되면, 매우 큰 폭으로 아파트 가격이 상승하게 되므로, 아파트 주민들이 적극적으로 주도해서 진행하는 경우가 대부분입니다.

재개발 : 주로 오래된 단독주택 다가구(원룸 건물) 빌라 등이 밀집되어 있어서 이런 곳은 주민들의 각자 사정도 다르고, 현 상태를 유지하면서 그대로 살기를 원하는 사람도 많고 해서, 주민들이 단합이 하여 사업을 진행하기가 쉽지 않습니다. 그래서, 재개발 대상지역의 주민들은 직접 나서서 하려는 경우가 많지 않고, 공공 주도적인 성격이 매우 강합니다. 그러나, 저의 개인적인 생각으로는 최근 “주거정비 지수제” 폐지 등 서울시가 획기적으로 재개발 활성화 정책을 펼치고 있기 때문에, 민간 주도 성격의 재개발도 많아질 것으로 보입니다.

통상적으로, 가격 상승의 요인이 더 많고, 민간이 먼저 주도적으로 진행하려고 하는 “재건축”에 대해서 훨씬 더 많은 규제를 가하게 됩니다. 즉, 투기수요가 더 많은 “재건축”에 규제를 많이 하게 되고, 상대적으로 공공성이 많은 “재개발”에 대해서는 상대적으로 규제가 덜하게 됩니다.

조합원 자격 차이점

1) 재건축

토지와 건물 모두 동시에 소유해야 조합원 자격을 취득합니다.

2) 재개발

토지나 건물 중 하나만 소유해도 조합원 자격을 취득 합니다.

합니다. 게다가, 지상권자(지상권 소유자)도 조합원의 자격을 취득할 수 있습니다. 즉, 재건축에 비해 조합원의 대상 범위가 넓다고 볼 수 있습니다.

조합원 가입 및 탈퇴

1) 재건축

조합원 자격의 선택이 가능합니다.

즉, ‘재건축하는 것이 싫다’라고 생각하는 사람들은 처음 조합설립 단계부터 “매도청구권”을 행사하여 “내 집을 사가라”고 권리를 행사하면서 조합원에서 탈퇴할 수가 있습니다.

2) 재개발

조합원 자격이 일정 부분 강제가 된다고 봐야 합니다.

즉, 재개발 사업에 동의를 하지 않는 사람이라고 하더라도, 일단 조합원이 되었다가 “조합원 분양신청” 시점이 돼야 탈퇴가 가능합니다. (아래 재개발 재건축 추진 절차 참고)

※ 참고 (재개발 · 재건축 추진 절차)

STEP 01. 정비 기본계획 수립

STEP 02. 안전진단(재건축인 경우)

STEP 03. 정비구역 지정

STEP 04. 추진위원회 승인

STEP 05. 조합설립인가

SETP 06. 시공자 선정

STEP 07. 사업시행인가

STEP 08. 종전자산평가

STEP 09. 조합원 분양신청

STEP 10. 관리처분계획인가

STEP 11. 이주철거

STEP 12. 조합원 동호수 추첨

STEP 13. 착공

STEP 14. 일반분양

STEP 15. 준공 및 입주

STEP 16. 이전고시 및 청산

안전진단 실시 여부(노후도 평가)

1) 재건축

“재건축”에서는 반드시 “안전진단절차”가 필요 합니다.

합니다. “안전진단”은 건물의 노후도 및 안전성을 평가하는 것을 말합니다. 따라서, 안전진단 등급이 안 좋게 나와야만 재건축이 가능하게 됩니다.

즉, 안전진단 “ABCDE 5등급” 중에 ABC 등급이 나온다면 재건축이 불가능하고, D등급이 나오면 조건부 승인, E등급이 나오면 재건축을 즉시 시행되게 됩니다.

이렇게, 안전진단은 재건축에 대한 규제장치로서 많이 활용하게 됩니다. 재개발과 재건축에 우호적이지 않았던 전 서울시장의 경우에는, 안전진단 절차를 강화하여 재건축을 진행하지 못하게 하였다고 볼 수 있습니다.

2) 재개발

재개발에서는 안전진단은 실시를 하지 않지만, 다음의 법적 요건(필수항목 + 선택항목 중 1개 이상)은 갖추고 있어야 합니다.

구분 내용 필수항목 대상지역 내에 노후불량건축물이 전체면적의 2/3 이상 선택항목

(①~④중 한개 이상 만족) ① 노후도(연면적) 2/3 이상 ② 주택접도율 40% 이하 ③ 과소필지 40% 이상 ④ 호수밀도 60세대/ha 이상

※ 1ha(헥타르) = 10,000㎡

※ 호수밀도 = (구역 내 주택 호수 / 구역 내 토지면적) × 100

※ 주택 접도율 = (전체 건축물 수 / 폭 4m 이상 도로에 접하는 건축물 수) × 100

※ 과소필지 = 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 작은 토지 (서울시의 경우 대지면적 90㎡미만)

재개발 재건축 규제에 있어서 차이점

1) 재건축 2년 실거주 요건 (재건축만 해당)

“2년 실거주 요건”은, 재건축에만 해당하는 규제 장치라고 보시면 됩니다. “투기과열지구” 내에 있는 재건축 아파트의 경우에는 분양신청 시까지 2년 이상 실거주를 해야만, 조합원 자격을 인정해서 분양권을 받을 수 있습니다. [2020년 6. 17 부동산 대책]
다만, 이것이 2020년 12월에 [도정법] 개정안이 올라가 있었는데, 아직 법률 통과는 되지 않았습니다. 그런데 이 법률이 통과되고 나면, 이 법 시행 이후에 새롭게 조합설립인가를 받게 되는 재건축 단지들은, 반드시 2년 실거주를 해야만 조합원 자격을 인정 받게 됩니다.

받게 됩니다. 그러므로, 만약, 2년 실거주를 하지 않는다면 “현금청산 대상”이 됩니다. 이렇게 현금청산이 되면 새 아파트 입주권을 못 받게 되고, 조합으로부터 사업시행인가 시점을 기준으로 한 감정평가금액으로 현금을 받고 끝나게 됩니다.

2) 재건축 초과이익환수제(재건축만 해당)

이 규제도 재건축에만 규제가 있고, 재개발은 해당이 되지 않는 규제입니다. “재건축 초과이익환수제”란, 재건축으로 집값이 오르면 그 오른 상승분 중에 일정 부분을 정부가 세금으로 거둬가겠다는 제도입니다. 즉, 정부가 “① 재건축 추진위 구성 시점”과 “② 아파트를 새롭게 다 짓고 난 후에 입주시점” 집값을 비교합니다. 이 둘(①,②)을 비교하여 개발비 등 정상적인 상승분을 뺀 후, 그 나머지 이익이 3,000만 원을 넘으면, 그 오른 이익에서 약 10~ 50%까지 부담금이란 명목으로 정부가 가져가는 제도입니다.

다만, 기준일자가 “2017년”까지 “관리처분 인가”를 신청한 재건축조합의 경우에는 “재건축 초과이익 환수제”가 적용되지 않습니다.

이렇게 규제가 너무 강력하다 보니, “개인의 재산권을 너무 과도하게 침해하는 것이다”라는 취지로 헌법재판소에 위헌소송을 제기하였습니다. 그러나, 현재 5년 만에 헌법재판소에서 헌법에 위반되지 않는다며, 합헌 결정을 내리게 되었습니다.

이렇게 헌법재판소 합헌 결정도 되고, 이 “재건축 초과이익환수제” 규제가 너무 강력하다 보니 대부분의 서울지역에서는 재건축 진행이 쉽지 않습니다.

3) 재건축 · 재개발 전매제한 (재건축 · 재개발 전부 해당)

앞선 위 두 가지 규제는 “재건축”만 해당되는 규제였습니다. 그러나 “전매제한” 규정은 재건축 및 재개발 모두 투기과열지구에서는 전매 제한 규정이 있습니다.

이 전매제한을 엄밀하게 말하면, 매매 자체를 금지하는 것은 아니고, 조합원 지위를 양도하는 것을 금지하는 것입니다. 즉, 매수는 할 수 하더라도, 그것을 매수를 한 사람이 조합원의 지위를 인정받지 못한다는 것을 의미합니다. 이렇게, 조합원의 지위를 인정받지 못한다는 것은, 결국 분양자격을 얻지 못하는 것입니다.

따라서, 추후에 현금청산의 대상이 된다는 것을 의미합니다. 다만, 재개발 · 재건축 이 둘은 전매 제한 기간에 있어서, 다음과 같이 큰 차이가 있습니다.

재건축 : 투기과열지구 “재건축 지역의 경우”에는 “조합설립 인가” 이후부터는 “소유권 이전등기 시”까지 전매가 제한이 됩니다. (※ 앞서 설명한 “재개발 · 재건축 추진단계”를 참고해서 살펴보시길 바랍니다.)

전매가 제한이 됩니다. (※ 앞서 설명한 “재개발 · 재건축 추진단계”를 참고해서 살펴보시길 바랍니다.) 재개발 : 투기과열지구 “재개발 지역의 경우”에는 “관리처분 인가” 이후부터 “소유권 이전등기 시”까지 전매가 제한이 됩니다. 다만, 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 경우에는, “관리처분 인가” 이후에도 계속 전매가 가능합니다. 현재, 서울지역에서 진행되고 있는 재개발 지역들은 대부분 2018년 이전에 사업시행인가를 받은 지역이 대부분이기 때문에 전매가 가능한 지역들이 대부분입니다. 즉, “재개발”이 “재건축”보다 조합원 지위를 매도 · 매수하는 데 있어서 규제가 훨씬 자유롭다고 할 수 있습니다.

※ 위의 재건축 · 재개발 전매제한 규정에도 불구하고 아래의 사유에 해당이 된다면 예외적으로 전매가 가능한 경우도 있습니다.

직장 근무, 해외 이주, 상속 등 일정요건을 충족하는 경우

해당 주택 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주하면서 1가구 1 주택 조합원인 경우

사업시행인가 · 착공 · 준공이 3년 이상 지연된 경우

재개발과 재건축의 사업성 차이점

1) 기부채납 비율

도로 · 상하수도 시설 · 공원 · 공용주차장 등 기반시설이 어느 정도 잘 갖추어져 있는 “재건축” 사업의 경우에는 기부 채납해야 하는 부지가 적습니다. 반면에, “재개발”은 기반시설이 열악한 지역이므로 기부채납을 해야 하는 부지가 많아집니다.

즉, 재개발의 기부채납 비율이 재건축보다는 높다는 것을 의미합니다.

이렇게 기부채납 비율이 높아진다면, 이러한 기반시설을 새롭게 만드는데 기존 땅들을 많이 할애해야 하므로, 조합원의 이익이 그만큼 줄어든다고 보시면 됩니다.

2) 개발이익

앞서 설명한 것처럼 “재건축”이 “재개발”에 비해 기부채납 비율이 낮아진다는 것은 무엇을 의미할까요? 바로 개발이익이 커진다는 것을 의미합니다. 즉, 기부채납 비율이 낮다는 것은, 도로 등 기반시설로 지자체에 기부해야 할 땅이 적으므로, 그만큼 아파트를 지을 수 있는 면적이 늘어나므로 개발이익이 크다는 것을 의미합니다.

이와 반대로, “재개발”은 똑같은 사업장의 면적이라도, 기반시설로 많은 땅을 지자체에 기부해야 한다면, 그만큼 아파트를 지을 수 있는 면적이 줄어들게 되므로, 개발이익이 적어지게 됩니다. 그래서, 자연스럽게 조합원 분담금도 상대적으로 많아지게 됩니다.

※ 기부채납이란 : 재개발 재건축 사업을 진행할 때 도로, 녹지, 공공시설물 등의 정비 기반시설을 만들기 위해 지자체에 기부하는 땅을 말합니다.

3) 보상금 차이

재건축 : “세입자 주거이전비” 및 “상가 영업보상비”를 받을 수 없습니다.

재개발 : “세입자 주거이전비” 및 “상가 영업보상비”를 받을 수 있습니다.

※ 위 보상금 지급 여부에 따라서, 사업을 진행하는 조합 측에서 바라본다면, 재개발은 재건축에 비해서 “사업 외 보상비”가 많이 발생한다고 볼 수 있습니다.

4) 투자금액 차이

재개발은 재건축에 비해서 투자금액이 적게 들어갑니다. 첫 번째 이유는, 재건축은 건물이 오래되고 낡았다고 하더라도, 기반시설이 양호한 곳입니다. 따라서 매매 가격이 비교적 안정되어 있고, 재건축에 대한 기대 때문에 매매가가 잘 떨어지지 않습니다. 반면에 전세가는 낮은 편입니다. 즉, 레버리지로 활용할 수 있는 전세금액이 낮으므로, 매매가와 전세가의 갭 차이가 크기 때문에 투자금액이 많이 들 수밖에 없습니다.

반면에 재개발 지역은 기반시설도 열악하고, 건물도 노후화되어 있기 때문에 단독주택, 빌라, 다세대 등의 주택들의 매매 가격이 낮은 편입니다. 그리고, ‘매매가’와 ‘전세가’의 갭 차이도 재건축에 비해 적은 편입니다. 따라서, 재개발지역은 실제 투자금액이 재건축에 비해 적게 들어가는 경우가 많습니다.

두 번째 이유, 앞선 설명에서 재개발은 “세입자 주거이전비”나 “상가 영업보상비”를 지급해 준다고 하였습니다. 이렇게 이주비를 지급받게 되면 투자자는 투자금액이 그만큼 줄어들게 됩니다.

5) 현금청산자 차이

재개발 · 재건축 사업에서 새롭게 지어질 아파트를 분양받을 수 있는 조합원 자격을 포기하고, 본인이 소유하고 있던 부동산에 대해서 현금으로 보상을 받고 나가는 것을 “현금청산”이라고 합니다. 이 현금청산에 대해서도 아래와 같이 차이가 발생합니다.

재건축 : “재건축”은 기존에 살던 아파트에 조금만 더 돈을 보태서 새 아파트로 바꾸면 아파트 가격도 많이 상승하게 됩니다. 그래서, 개인 사정상 조합원 분담금을 납부할 여력이 되지 않는 이상, 대부분 조합원 분양신청을 하게 됩니다. 따라서, 현금청산자가 많지 않습니다.

재개발 : “재개발”은 현금청산자의 비율을 정확하게 예측할 수는 없지만, 재건축에 비해 많습니다. 그 이유는 부동산 시장이 호황일 때는, 나중에 ‘프리미엄’을 받고 팔자는 생각으로 조합원 분양신청을 많이 하기도 하지만, 반대로 시장이 불황일 때는 차리리 일찍 팔고 현금청산을 받고 나가는 게 유리하다고 판단하는 사람들이 많아지기 때문입니다.

※ 지금까지 살펴본 “재개발”과 “재건축”의 차이를 총정리하여 한눈에 알아보기 쉽도록 표로 정리를 하면 다음과 같습니다. 같은 듯하면서도 다른 “재개발”과 “재건축”의 차이점을 잘 비교해서 숙지하시길 바랍니다.

구분 재건축 재개발 기반시설 양호함 열악함 개발의 성격 민간 주도 공공 주도 조합원 자격 건축물 및 부속 토지를

동시에 소유한 자 ① 토지소유자

② 건물소유자

③ 지상권자 조합원 가입 및 탈퇴 탈퇴 선택 가능 일정 부분 강제적 안전진단 필요함 필요 없음 2년 실거주 요건 요건 충족해야 함 요건 필요 없음 초과이익환수제 규정 적용 규정 적용 하지 않음 전매제한 “조합설립인가”부터 ~

“소유권이전등기”까지 “관리처분인가”부터 ~

“소유권이전등기”까지 기부채납비율 상대적으로 적음 상대적으로 많음 개발이익 상대적으로 많음 상대적으로 적음 이주 보상금 등 보상금 없음 보상금 있음 실제 투자금액 상대적으로 많음 상대적으로 적음 현금청산자 비율 상대적으로 적음 상대적으로 많음 투자 수익 예측 예측 가능 예측 어려움 사업진행의 원활함 상대적으로 쉬움 상대적으로 어려움

이 글을 마치며

최근 새로운 서울시장의 적극적인 주택 공급정책의 일환으로, 재개발 · 재건축 사업에 대한 규제가 완화되고 있습니다. 서울시는 지난 4월 21일 <토지거래허가구역 추가 발표(압구정, 여의도, 목동, 성수)> 및 지난 5월 26일 <주거정비 지수제"폐지 등 6개 규제방안>을 발표 등을 통해, 본격적으로 재개발 · 재건축 사업 활성화에 대한 적극적인 의지를 표명하고 있습니다.

그동안, 재개발과 재건축에 대한 전 서울시장의 규제 일변도 정책으로, 투자 수익이 크게 꺾였었지만, 이제는 바야흐로 재개발 · 재건축 투자가 대세인 시대가 다가오고 있습니다. 여러분들은 이 글을 통해 재개발 · 재건축 차이점 및 장·단점을 정확하게 이해한 후, 본인에게 유리한 사업에 투자를 하셔서 큰 수익 얻기를 바랍니다.

재건축과 재개발의 차이, 기본 개념 정리

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집을 사는 방법에는 저마다 여러가지 방식들이 있을 겁니다.

① 부동산 중개사무소를 통해 매수한다.

② 경매나 공매를 통해 낙찰 받는다.

③ 분양권을 매수 한다.

오늘 살펴볼 재건축·재개발 사업과 가장 밀접한 투자방식은 ③(분양권 매수) 입니다. 신축 아파트 분양에 청약 신청해서 일반분양가로 아파트를 매수하는 방식과는 달리, 재건축·재개발 투자는 일반분양가 보다 더 저렴한 조합원분양가로 새 아파트를 매수하는 방법 입니다.

재건축·재개발 사업에 대한 관심이 어느 때 보다 뜨겁습니다. 하지만 실제로 투자를 실행하는 사람은 별로 많지 않은데요. 이유는 두 가지로 요약할 수 있습니다.

① 돈이 묶이기 쉽상 이다.

② 투자금(들어갈 돈) 또는 수익금(남길 돈)을 예측하기 어렵다 .

둘 다 맞는 얘기지만, 단언컨데 둘 다 피할 수 있는 리스크 입니다.

① 어느 정도 분양이 가시화된 단계에서 매수하면 투자금이 묶이는 것을 막을 수 있습니다.

② 투자를 하기 전 감정평가액과 분담금에 대해 어느 정도 가늠해 볼 수 있습니다. 묻지마 투자를 할 요량이 아니라면 ‘돈을 벌려면 공부는 해야죠’

앞으로 재건축·재개발 투자에 대한 포스트를 종종 공유해볼 생각합니다. 오늘은 첫 시간, 기본 개념 부터 시작합니다. 어렵지 않아요. 부담갖지 마시고 따라오세요 .

☞ 오늘의 주제:

① 재건축과 재개발의 차이

② 재건축·재개발과 관련된 기본적이고 중요한 용어 및 개념 설명

1. 재건축과 재개발 구역은 ‘정비기반시설’ 상태 차이

오늘의 주제, 재건축과 재개발의 차이 는 사실 이 한 줄로 요약할 수 있습니다.

여기서 말하는 ‘ 정비기반시설 ‘은 도로나 주차장과 같은 교통 인프라, 녹지공간, 학교, 문화체육시설 등 생활의 편리함을 제공하는 시설을 가리킵니다.

☞재건축 사업이 아파트만을 대상으로 이뤄진다고 오해하는 분들이 많은데, 그렇지 않다는 사실 한가지 바로 잡고 넘어갑니다. 다만 정비기반시설이 잘 되어 있는데 건물이 노후한 경우가 대부분 아파트 단지이다 보니 그런 오해가 생기는 것 같긴 합니다.

<주택재건축사업 지역 예시>

건물만 노후한 게 아니라 정비기반시설 까지 열악한 지역은 재개발 사업 대상이 되며, 재개발 구역으로 지정되기 위해서는 일정 요건을 충족해야 합니다. 서울시 도시 및 주거환경 정비조례를 기준으로 보면 필수 요건으로 구역 전체 면적과 노후도에 대해 지정하고 있습니다.

☞필수 요건 : ② 전체 면적 10,000㎡ 이상(단, 서울시 도시계획위원회가 심의하여 인정할 경우 5,000㎡ 이상의 경우도 가능), ② 노후도 동수의 2/3 이상

☞선택 항목 중 1개 이상 충족 필요 : 호수밀도(60호/1헥타르 이상), 과소필지율(40% 이상), 주택접도율 40%이하(조건부 50% 이하), 노후도 연면적의 2/3 이상(조례로 10%까지 완화 가능)

2. 재건축과 재개발의 주요 차이

재건축 사업과 재개발 간의 차이와 장단점을 살펴볼 때에도 앞서 살펴본 정비기반시설의 상태 차이가 큰 영향을 줍니다. 이에 앞서서 재건축·재개발 투자와 관련된 기본 용어와 개념 을 잠시 살펴봅니다. 앞으로 관련 내용을 살펴볼 때 자주 듣게 될 조합원, 감정평가액, 기부채납이란 용어에 대한 간략한 개념 설명입니다.

앞서 정비기반시설이란 도로나 주차장 등 교통시설, 녹지, 학교, 문화체육시설 등 생활의 편리함을 제공하는 시설을 가리킨다고 말씀드렸죠? 즉 정비기반시설이 열악한 주택재개발 구역은 기부채납을 많이 할 수 밖에 없는 구조 인데요. 바로 여기서 재건축과 재개발의 주요한 사업성 차이가 발생하게 됩니다.

1) 기부채납비율, 재건축 ＜ 재개발

정비기반시설이 부족하고 열악한 재개발 사업의 경우 그러한 시설을 짓는 데 상대적으로 더 많은 땅이 할애될 수 밖에 없습니다. 이 때 기부되는 땅은 조합원들이 내야 합니다. 이게 바로 기부채납 입니다. 여기서 기부채납 비율이 높다는 것은 어떤 의미일까요? 기부채납 비율이 높을수록 개발이익이 적어집니다.

<주택재개발 사업지역 예시>

원리를 순서대로 살펴보면 쉽게 이해할 수 있습니다.

① 같은 면적이더라도 정비기반시설이 부족한 곳은 기부채납 해야하는 땅이 더 많이 필요하기 때문에 새로 아파트를 지을 수 있는 면적이 감소하게 됩니다.

② 아파트를 분양할 수 있는 세대수가 감소합니다.

③ 조합원에 대한 분양물량을 줄일 수 없으니 일반분양 물량을 줄여야 합니다.

④ 일반분양을 많이 해서 건축비를 충당해야 조합원 분담금이 줄어들텐데, 기부채납 비율이 늘어나니 조합원 분담금이 늘어날 수 밖에 없습니다.

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2) 투자금, 재건축 ＞ 재개발

재건축사업이 재개발 보다 사업성이 좋은면 재개발에 왜 투자하냐고 물어볼 수 있습니다. 결론부터 말하면 재개발사업에 대한 투자금이 재건축 보다 상대적으로 적게 듭니다.

☞재개발 사업지에도 아파트, 단독주택, 빌라 등 다양한 건축물이 있는데, 그 중 상대적으로 금액이 저렴한 빌라는 실투자금이 적게 들어갑니다. 아직 서울에도 전세를 끼고 실투자금액 5천만 원 이하로 투자할 수 있는 재개발 지역 물건들이 많이 있다는 사실 알아두세요.

☞사업성이 좋은 저층아파트의 경우 대지지분이 큰데, 그렇게 되면 매입가는 높지만 전세가는 매우 낮게 나옵니다. 결국 재건축사업의 경우 재개발에 비해 투자금이 더 많이 필요하게 되는 겁니다.

이제 재건축과 재개발 사업의 차이점을 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

*지상권 : 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권

**상한용적률 : 토지를 기부채납할 경우 추가로 부여되는 용적률

(출처=네이버 지식백과)

여기까지 잘 따라오셨나요? 재건축·재개발 투자에 대해 앞으로 종종 다뤄볼텐데요. 저도 계속 학습해가면서 부족한 부분들을 채워보려고 합니다. 유익한 정보가 되기를 바라구요. 그럼 또 뵐게요. 찾아봐주셔서 감사합니다.

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