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일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다.

일반임대사업자 사무용 오피스텔 전입신고 안하고 주거용으로 사용하게 될 경우 발생될 상황들

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주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)

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주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점 알아봅시다(무등록까지)

현재 부모님과 함께 거주하든 거주하지 않든 우리는 언젠가 부모님 곁을 벗어나야 합니다. 여러 가지 사정이 있겠지만 아마 직장이나 학교 때문에 타지로 가야 하는 경우가 대부분을 차지할 것이라고 생각되는데요. 이런저런 사유로 집을 나오게 되면 대부분 원룸이나 오피스텔에서 월세 생활을 시작하실 거예요. 원룸의 경우는 당연히 주거용이라는 생각이 드는데, 오피스텔 같은 경우는 주거용과 업무용이 혼합되어 있어 헷갈리는 분들이 계시더라고요. 주거용과 업무용으로 나뉘는 이유는 소유자가 어떤 사업자 등록했는지에 따라 달라지게 되는데요.

이번 포스팅에서는 주택임대사업자와 일반임대사업자에 대한 차이점을 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.
[목차]
0. 들어가기 앞서

1. 주택임대사업자란?

2. 일반임대사업자란?

3. 무등록이란?

4. 각각의 차이점

오피스텔에서 주택임대사업자와 일반임대사업자가 무엇이 다른지 알아봅시다.

0. 들어가기 앞서

오피스텔의 건축물대장을 확인하면 용도에 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 적힌 경우가 있습니다. 주거용으로 적혀있다면 당연히 전입신고하여 주거용으로 사용해도 괜찮다고 생각이 들지만, 업무시설이라고 적혀있으면 어떻게 해야 할지 잘 모르신 분들이 계셨을 거예요. 결과부터 말씀드리자면 ‘업무시설(오피스텔)’이라고 되어있어도 주거용, 업무용으로 둘 다 사용이 가능합니다. 이는 소유자가 주택임대사업자와 일반임대사업자 중 어떤 사업자를 냈는지에 따라 달라지게 됩니다.

1. 주택임대사업자란?

1) 정의

주택임대사업자란 오피스텔 등을 주거용으로 임대를 줄 목적으로 하며, 전입신고가 가능한 임대사업자입니다. 일부 조건을 충족하는 경우 취득세 및 재산세 감면 혜택이 있으며, 종합부동산세 계산 시 합산되지 않습니다. 또한, 주택임대사업자는 면세사업자이기 때문에 부가가치세 환급이 불가능합니다. 하지만, 전입신고 대상이기 때문에 주택 수에 포함이 된다는 단점도 있습니다. 주택임대사업자로 등록한 경우 계약서도 일반 계약서가 아닌 법으로 정해진 표준임대차계약서를 사용하여 계약을 해야 하고 전세보증금 반환보증도 의무적으로 가입해야 합니다. 또한, 계약 후 전월세 신고 및 관할 지자체에 임대 신고를 해야 합니다.

2) 세부내역

구분 내용 등록시기 준공일 or 취득일을 기준으로 2개월 이내 등록 등록기관 세무서, 관할 구청 · 시청 등 지자체 전입신고 가능 (주택 수에 포함) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 불가 취득세 60㎡이하인 경우 취득세 감면

(취득세 200만원 이하인 경우 면제, 취득세 200만원 초과인 경우 85% 감면) 보유세 전용면적 40㎡ 이하 면제

전용면적 40㎡ 초과 ~ 60㎡ 이하 50% 감면

전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하 25% 감면

종합부동산세 합산 배제 종합소득세 연소득 2,000만원 이하인 경우 분리과세 신청가능

연소득 2,000만원 초과하는 경우 종합소득세 납부 임대의무기간 10년

2. 일반임대사업자란?

1) 정의

일반임대사업자란 오피스텔 등을 업무용으로 임대를 줄 목적으로 하는 임대사업자입니다. 그렇기 때문에 전입신고도 불가능하고 주거용으로 사용할 수도 없으며, 주택 수에 포함되지 않습니다. 임차인은 월세와 월세의 10%에 해당하는 부가세도 납부해야 합니다. 일반임대사업자는 관세사업자이기 때문에 취득세 4.6%를 납부해야 하며, 분양가 중 건물분에 대한 10%에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 만약, 일반임대사업자로 등록을 하고 주거용으로 임대를 준다면 환급받은 부가세를 재납부하셔야 하기 때문에 주의하셔야 합니다.

2) 세부내역

구분 내용 등록시기 계약일로부터 20일 이내 등록 등록기관 렌트홈, 물건지 관할 세무서 전입신고 불가 (주택 수에 포함 안됨) 부가가치세 환급 부가가치세 환급 가능 (건물분의 10%) 취득세 취득가액의 4.6% 보유세 재산세 과세 (토지 및 건물 분리과세)

종합부동산세 과세 제외 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 임대의무기간 10년

3. 무등록이란?

가끔 주택임대사업자와 일반임대사업자 모두 해당이 안 되는 분들도 계십니다. 건축물대장에는 업무시설로 되어있지만 주거용으로 임대를 내놓으며, 표준계약서가 아닌 일반 계약서를 사용해 계약을 체결합니다. 일반적인 주거용 건물과 마찬가지로 전입신고도 가능하고 월세에 대한 부가세를 납부하지도 않습니다. 주택임대사업자와 같이 관할 지자체에 임대 신고도 하지 않는데요.

이런 경우는 주택임대사업자 혹은 일반임대사업자의 임대의무기간이 끝나 아무 사업자도 내고 있지 않은 ‘무등록’ 상태입니다. 그렇기 때문에 주거용이나 업무용이나 소유자가 원하는 대로 임대가 가능한 것이죠.

4. 각각의 차이점

주택임대사업자와 일반임대사업자의 차이점에 대해 보시기 쉽게 표로 정리해드리겠습니다.

주택임대사업자 구분 일반임대사업자 준공일 or 취득일 기준 2개월 이내 등록시기 계약일 기준 20일 이내 세무서, 관할 지자체 등록기관 물건지 세무서, 렌트홈 가능 전입신고 불가 환급 불가 부가가치세 환급 환급 가능 (건물분의 10%) 60㎡이하인 경우 취득세 감면

(취득세 200만원 이하 면제)

(취득세 200만원 초과 85% 감면) 취득세 취득가액의 4.6% 전용면적에 따라 25% ~ 100% 감면

종합부동산세 합산 배제 보유세 재산세 과세

종합부동산세 과세 제외 연소득 2,000만원 이하 분리과세

연소득 2,000만원 초과시 납부 종합소득세 월차임에 10% 부가세 부과 10년 임대의무기간 10년

이상으로 주택임대사업자와 일반임대사업자 그리고 무등록까지 자세히 알아보았습니다. 임대의무기간은 동일하게 10년이지만 각각의 임대사업자에 따라 혜택이나 세금적인 부분이 다를 수 있으니 잘 고민하시고 정하시는 것이 좋을 것 같습니다. 작성한 포스팅 끝까지 읽어주셔서 감사드리며, 다음에는 더욱 알찬 내용으로 찾아뵙도록 하겠습니다.

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오피스텔을 임대하여 거주하려고 하는데 임대인이 전입신고를 못하게 합니다. 어떻게 해야 할까요?

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.

직장인 A 씨에게는 고민이 하나 생겼습니다.

회사와 가깝고 주변 시설도 좋은 역세권에 오피스텔이 있어서 계약을 하려고 하니 임대인이 전입신고를 하면 안 된다는 특약을 임대차 계약서에 꼭 집어넣어야 한다고 합니다.

어디선가 전입신고를 해야지 된다는 말을 들어본 것 같은데 임대인은 왜 전입신고를 못하게 하는 것인지 궁금해지기도 하고 전입신고를 안 하면 어떤 불이익을 당할까 걱정이 돼서 임대차 계약을 할까 말까 고민하고 있습니다.

임대인 입장에서는 역세권에 시설도 좋기 때문에 언제든지 새로운 세입자를 구할 수 있고 나가고 싶을 때 나갈 수 있기 때문에 전입신고를 하지 말고 살다가 나가면 되는 것이라고 자꾸 이야기를 하면서 계약을 하자고 합니다.

또한 전입신고를 안 하면 보증금과 월세도 어느 정도 깎아 준다고 하니 임차인은 더욱 고민이 되기 시작하였습니다.

그래서 일단 계약을 하고 거주를 하다 보니 회사 동료가 전입신고를 하지 않으면 보증금을 지킬 수 없다는 말을 하여 임대인에게 전입신고를 하겠다고 이야기를 했더니, 임대인은 분명 계약서에 전입신고 불가라는 조항을 넣었기 때문에 전입신고를 하면 계약위반으로 전입신고를 할 경우 손해배상을 청구한다고 합니다.

임차인은 이러지도 저러지도 못하고 고민만 하고 있는데 왜 이렇게 임대인은 전입신고를 못하게 하는 것일까요?

답은 간단합니다.

임대인이 오피스텔을 업무용을 분양받았을 경우 주택임대사업자가 아니라 일반 임대사업자로 신고하게 되면 분양가중 10%를 부가세로 환급받을 수 있는데, 이렇게 분양받은 업무용 오피스텔을 주거용을 사용하면 이미 받은 부가세를 반환해야 하기 때문에 전입신고를 못하게 하는 것입니다.

또한 이번 정부 들어와서 각종 취득세, 보유세, 양도세 등 주택 관련 세금들이 많이 오르게 되었는데, 이미 다른 주택이 있어 오피스텔까지 주택으로 포함될 경우 취득세, 종합부동산세, 양도세 등에서 중과세를 물어야 하기 때문에 업무용 오피스텔로 분양받은 분들이 전입신고를 못하게 하는 것입니다.

즉 공시 가격 5억원인 주택을 보유하고 있으면서 공시가격 3억 원 이사의 오피스텔을 구입하였다면 다주택자로 분류돼서 종합부동산세 중과를 부과해야 합니다.

또한 일반 주택 1채를 가지고 있으면서 주거용 오피스텔을 1채 보유하게 되면 1가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 없게 됩니다.

임차인 입장에서는 전입신고와 확정일자를 받고 거주를 해야지만 주택임대차보호법에 따른 대항력을 획득하게 되어 우선변제권을 획득할 수 있어 보증금을 지킬 수 있기 때문에 반드시 전입신고를 해야 합니다.

전입신고 + 확정일자 + 거주, 이 3가지를 모두 만족해야 우선변제권이 생기고, 이중 하나인 전입신고를 하지 않게 되면 우선변제권을 받을 수 없기 때문에 만약 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 생길 수 있습니다.

이렇게 임대인이 전입신고를 못하게 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요?

방법이 아예 없는 것은 아닙니다.

임차인 입장에서는 보증금을 지키기 위해서 임대인에게 전세권 설정을 요구할 수 있습니다.

전세권은 임차인이 전입신고 없이 우선변제권을 얻을 수 있는 방법 중 하나인데, 문제는 임대인이 동의를 해주어야 한다는 것입니다.

전세권 설정 시 문제는 비용이 발생된다는 것인데, 전세보증금의 0.002%와 지방교육세(등록세의 20%), 등기신청 수수료(1만 5천 원)와 법무사 수수료(셀프 등기도 가능)가 필요합니다.

예를 들어 보증금이 3억이라고 하면 등록세 60만 원, 지방교육세 12만 원, 수수료 1만 5천 원 등 법무사 수수료를 제외한 735,000원이 발생되는 것입니다.

전세권 설정 비용은 대부분 임차인이 납부해야 하기 때문에 이 비용과 나중에 전세권 설정 취소 비용도 들어가게 됩니다.

간혹 전입신고 불가 특약이 있지만, 임차인이 임대인 몰래 전입신고를 하는 경우도 있습니다.

이럴 경우에 임대인은 자신도 모르는 사이에 다주택자가 되어 손해를 보는 경우가 생길 수도 있습니다.

그래서 이를 방지하기 위해 사업자등록증이 있는 임차인에게만 임대하는 경우도 있습니다.

이렇게 임대인 몰래 전입신고를 하면 임차인은 어떻게 될까요?

판례에 따르면 전입신고는 임차인이 대항력을 갖추기 위한 요건으로 이를 막는 특약은 임차인에게 불리한 내용이기 때문에 법적인 효력이 없는 경우가 많습니다.

물론 임대인에게는 피해가 가지만 사회적 약자인 임차인을 보호하는 방향으로 판례가 나오는 것입니다.

이런 문제를 해결하기 위해서 임대인은 업무용 오피스텔이나 상가를 임대할 때는 반드시 사업자등록증이 있는 임차인을 구하면 전입신고 문제를 해결할 수 있고, 임차인 입장에서는 임대인과 합의하여 전세권 설정이 가능한지 먼저 확인하고 계약을 하면 서로가 좀더 원만한 계약을 체결할수 있을 것 같습니다.

자기의 욕심으로 다른 사람에게 피해를 주기보다는 해결할수 있는 방향으로 하는 것이 좋을 것 같습니다.

이번 시간에는 전입신고 불가인 오피스텔을 계약할 때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

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오피스텔 일반임대사업자&주택임대사업자(feat.부가세&취득세)

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일반적으로 아파트의 경우에는 주거용으로만 사용하기 때문에 판단이 어려운 점이 없습니다.

하지만, 오피스텔은 어떻게 사용하느냐에 따라서 업무용 오피스텔인지 주거용 오피스텔인지 달라지게 됩니다.

일반 임대사업자를 내고 임대를 하는 경우에는 상가나 사무실처럼 업무용으로 오피스텔을 이용한다고 생각하시면 됩니다. 이 경우에 세입자의 ‘전입신고’는 안됩니다.

여기서 잠깐!

임대인이 일반 임대사업자를 냈는데 세입자가 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하고 있고 전입신고도 하게 된다면 어떻게 될까요?

오피스텔을 업무용이 아니라 주거용으로 사용하는 꼴이니 일반 임대사업자로 신고한 임대인에게는 벌금 및 과태료가 부과될 수 있고 일반 임대사업자로 등록을 하면서 건물에 대한 부가세 환급을 받았다면 부가세 환수조치가 내려질 수도 있습니다.

그렇기 때문에 어떻게 사용할지 잘 생각해보시고 용도에 맞게 임차인도 구하시는 게 좋습니다.

일반임대사업자 주택임대사업자 신고형태 관할세무서 일반과세자 신청 시.군.구 주택과 임대용도 업무용(사무실) 주거용(주택) 등록시기 계약일로부터 20일 이내 취득일(준공일)로부터 60일 이내 의무기간 10년(중간에 포괄양도 가능) 4년(기간 만료전 양도시 취득세 감면 추징) 임대방법 세입자 전입신고x

(사업자등록, 전세권설정) 세입자 전입신고 o 주택수 미포함 포함 의료보험 지역의료보험과 국민연금 납부

(임대소득 상관없음) 지역의료보험과 국민연금 납부

(임대소득 2천만원 초과시) 세금 취득세 분양가 4.6%

(취득세4%, 교육세0.4%, 농특세0.2%) 전용 60 ㎡이하 면제

(200만원 초과시 85%감면)

전용 60 ㎡초과80 ㎡이하

(8년이상장기임대목적으로20호이상취득한경우50%감면)

재산세 토지·건물 분리과세

(토지 0.2~0.4% / 건물 0.25%) 단기임대(4년)

60 ㎡ 이하 50% 감면

60-85 ㎡ 이하 25%감면

장기임대(8년)

40 ㎡이하면제

40-60 ㎡이하75%감면

60-85 ㎡이하50%감면

※2021년 12.31일 까지 (2호이상 등록시)

종합부동산세 비과세 합산과세

기준시가 6억원이하 합산 배제

(비수도권의 경우 3억원 이하) 소득세 매년 5월 종합소득세 신고 2천만원 이하 분리과세

(기본공제 : 400만원)

필요경비율 60% 부가가치세 건물가액의 10% 환급

임차인의 부가세 10% 신고 납부 부가세 환급불가

부가가치세 신고의무 없음 양도소득세 양도시 일반세율 6~42% 주택수에서 제외

(거주주택 양도시 최초 1회 비과세)

기존에는 주택임대 사업자가 장기임대주택을 갖고 있는 상태에서 본인이 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때에는 1가구 1 주택으로 간주하여 횟수 상관없이 양도세 비과세 혜택을 받았었습니다.

하지만 앞으로는 주택임대 사업자가 최초 거주주택을 양도하는 경우 1회에 한해서만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

주택임대사업자의 혜택이 점점 줄고 있는 상황입니다. 주택임대사업자를 하고 계신 분들은 계속해서 바뀌는 정책 시행일들에 따라 해당 법을 잘 확인하시고 본인에게 유리한 절세를 하시는 것이 좋겠습니다.

더욱더 복잡해지는 다주택자들에 대한 양도세로 인해서 다주택자분들이 어려움을 겪고 계신데요

양도 도세 관련하여 보다 정확한 세무상담은 전문 개인 세무사를 통해 상담받으시는 것을 추천드립니다.

※주거용 오피스텔을 사업자를 내지 않고 본인이 주거용으로 사용하면 주택으로 보게 됩니다.

이때, 1세대 1 주택으로 2년 보유(조정지역은 2년 거주)하고 매매(양도)하면 양도소득세가 비과세 된답니다.

(단, 본인이 주거용으로 사용을 하더라도 오피스텔의 취득세는 4.6%입니다.)

지난 번에 소개드렸던 포스팅들과 함께 읽으시면 좋습니다.

이상 시간의 밀도 ‘시밀’이었습니다😊

2020/05/04 – [부동산 메모] – 주택임대사업자 등록에도 두가지가있다?

2020/04/29 – [부동산 메모] – 오피스텔 무주택?유주택? 청약제도부터 알아보자!

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