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- 다시 1주일 뒤 매각허가 확정 (낙찰후 2주뒤) …
- 매각허가 확정일로부터 한달 기간 : 잔금납부기간을 준다. (경락대출을 통해서 7~90%까지 자금 융통이 가능) …
- 쌍방 합의에 의한 명도 진행 …
- 법적 절차에 의한 명도 진행
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부동산 경매 낙찰 후 절차 / 명도 진행방법 : 네이버 블로그
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경매 낙찰후 절차 – 부동산, 아파트, 잔금기간, 등기, 명도하기 – 웹의 온라인 이야기
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1 경매 낙찰 매각결정
2 경매 낙찰후 대금납부
3 경매 낙찰후 배당
4 해당 경매계의 등기신청
5 건물 명도진행하기
6 인도명령신청
7 강제집행 신청
8 집행계고 신청
9 강제집행 실시
경매 낙찰 후 절차
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경매 낙찰 후 해야할일 A to Z(부동산 경매 낙찰 후 절차) – TK의 유익한 정보세상
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부동산 경매 낙찰 받으셨다고요
1 낙찰
2 최고가 매각허가 결정
3 대금지급기한 통지서 수령
3-1 점유자와 접촉 시도하기
3-2 경락잔금대출 알아보기
4 매각대금 납부
4-1 인도명령신청 점유이전금지가처분신청(필요시)
5 집 꼼꼼히 살펴보기
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경매 낙찰 후, 집주인을 다시 만났다
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- Summary of article content: Articles about 경매 낙찰 후, 집주인을 다시 만났다 10월 22일에 낙찰 받은 집은 일주일 뒤인 10월 29일 매각허가결정이 났다. 낙찰 후 내용증명 보내기, 인도명령신청 등의 절차가 필요하지만 그 이야기는 … …
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경매 낙찰 후 절차는? :: 긍정적인 금더미
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Çѱ¹°æ¸Å – ³«ÂûÀÚ Áغñ»çÇ×
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경매 낙찰후 절차 어떻게 진행될까요? :: 델리소프트
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경매 낙찰 후 절차
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- Summary of article content: Articles about 경매 낙찰 후 절차 이러한 절차와 과정을 알아야 물건 분석, 소요자금의 시기, 부동산 인도, 임대계획, 수익 발생 시점 등을 예측할 수 있다. 통상 법원으로부터 경매개시 … …
- Most searched keywords: Whether you are looking for 경매 낙찰 후 절차 이러한 절차와 과정을 알아야 물건 분석, 소요자금의 시기, 부동산 인도, 임대계획, 수익 발생 시점 등을 예측할 수 있다. 통상 법원으로부터 경매개시 …
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부동산 경매 낙찰 후 절차 / 명도 진행방법
1. 낙찰 받고 1주일후 매각 허가결정
– 낙찰자는 이해관계인이 됨
다른 이해관계인(채무자, 임차인, 채권자들)의 이의가 없다면,
2. 다시 1주일 뒤 매각허가 확정
(낙찰후 2주뒤)
3. 매각허가 확정일로부터 한달 기간 : 잔금납부기간을 준다.
(경락대출을 통해서 7~90%까지 자금 융통이 가능)
4. 쌍방 합의에 의한 명도 진행
– 서로 의견이 조율되지 않거나 점유자의 과도한 이사비요구등의 경우 법적 절차의 명도 진행
5. 법적 절차에 의한 명도 진행
– 인도명령제도 : 인도명령을 통한 강제집행을 하는 것
(인도명령은 낙찰후 6개월 이내에 신청하고 집행할수 있다.
잔금납부를 진행하는 법무사를 통하여 인도명령신청을 의뢰하는것이 좋음)
대부분 경락잔금 납부를 진행하는 법무사들이 인도명령신청도 같이 해준다.
그래서 꼭 잔금납부를 진행하는 법무사에 인도명령도 같이 요청하는 것이 좋다.
인도명령신청에 들어가는 인지세 등의 비용은 적은 금액으로
소유권 이전등기를 하면서 같이 진행을 해준다.)
경매 낙찰후 절차 – 부동산, 아파트, 잔금기간, 등기, 명도하기
많은분들이 부동산 경매에 관심을 가지고 있지만 서민으로 살면서 자본금이 없고 손해를 볼수있다는 생각에 실행을 하지 못하는 경우가 대부분이지만 나이가 들면서 근로소득만으로는 힘든삶을 살수밖에 없는것이 현실입니다.
목차
때문에 오히려 자본금이 적은 서민일수록 더욱 부동산에 관심을 가지고 작은 종자돈을 이용하여 적극적으로 경매에 도전하여 작은 아파트 또는 빌라를 낙찰받는다면 내집마련뿐만 아니라 최고의 투자가 될수가 있습니다.
입찰을 하여 낙찰이 되었다면 크게는 잔금납부를 하게되면 등기를 할수가 있으며 명도를 진행하여 점유자로 부터 집을 인도를 받은후 거주 또는 임대를 할수가 있습니다. 좀더 상세하게 순서대로 낙찰후 절차를 살펴보고자 합니다.
1. 경매 낙찰 매각결정
입찰을 하여 당일 낙찰을 받았다고해서 바로 낙찰자가 되는것은 아니며 ‘최고 매수신고인’ 으로 낙찰 된후 담당판사가 입찰절차에 문제가 없었는지와 이해관계인의 이의신청이 있는지 확인하여 입찰일로 부터 통상 1주일 후에 매각을 결정하게 됩니다.
1주일이 지나고 매각결정이 내려지게 되면 최고 매수인이 낙찰자가 됩니다. 이는 매각 결정후 1주일간 항고 기간이 의무적으로 주어지며 기간동안 별다른 항고가 없다면 매각결정이 이루어지게 됩니다.
2. 경매 낙찰후 대금납부
매각결정이 확정이 되었다면 통지서를 받고 낙찰자는 대금 납부기간 이내에 언제든지 대금을 납부할수가 있으며 대금납부기간은 약 1개월이며 납부를 하게 되면 법적으로 낙찰자에게 소유권이 넘어가게 됩니다.
하지만 낙찰자가 정해진 대금납부기간에 잔금을 납부하지 않는다면 법원은 낙찰자의 입찰보증금을 몰수하고 재경매를 실시합니다. 대금을 지불하지 못한 전 낙찰자가 재경매 3일 전까지 재경매절차에 소요된 비용과 잔금을 납부한다면 재경매 없이 낙찰자에게 소유권이 이전이 됩니다.
3. 경매 낙찰후 배당
낙찰자가 대금을 납부하였다면 법원은 배당기일을 통상 1개월 이내로 정하여 이해관계인(근저당, 배당신청한 임차인등..)에게 통지를 한후에 배당기일에 이의가 없는지 각 채권자에게 배당을 하고 경매절차는 종결이 됩니다.
4. 해당 경매계의 등기신청
보통은 낙찰을 받은후에 등기를 하기 위해서 법무사에 의례를 하게되면 통상적으로 등기 비용을 제외한 법무사 수수료는 약 50~60만원 정도 지출이 되며 일반적인 경우라면 대부분 경락자금대출을 받고 은행의 법무사가 등기를 진행하게 됩니다.
셀프로 등기를 하고자 한다면 대금납부후 소유권 이전 및 부동산 소유권이전등기 촉탁신청서 작성하여 담당경매계에 통지서등을 제출, 소재지 시군의 취등록세 영수증등을 경매 접수계에 제출해야 합니다.
5. 건물 명도진행하기
잔금을 납부한순간부터는 법적으로 소유권이 낙찰자에게 있으므로 집을 점유하고 있는 점유자로 부터 집을 인도받는것을 명도라고 합니다. 가장 쉬운명도는 점유자와 협의를 하여 명도를 진행하여 이자날짜를 정하는것입니다.
보통은 점유자에게 약간의 이사비를 지원하는 정도로 마무리 하지만 점유자가 너무 부당한 요구를 하거나 과도한 이사비를 요구한다면 법적절차에 의하여 명도를 강제집행으로 진행할수가 있습니다.
하지만 강제집행은 시간도 많이 소요되고 생각보다 비용이 많이 들수가 있지만, 명도시 점유자에게 끌려다니고 이사비 뜯기고 시간을 낭비하는것을 생각한다면 오히려 더 빠를수가 있습니다.
6. 인도명령신청
낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청할수가 있으며 경매법원에서는 점유자가 대항력이 없으면 1주일 내로 결정이 되지만, 대항력이 있는 경우라면 인도명령신문기일을 지정하여 인도명령을 결정하게 됩니다.
인도명령이 결정되고 인도명령결정문을 점유자에게 해당부동산 주소지로 송달을 합니다. 점유자에게 송달이 되었다면 경매계에 방문하여 발급을 받을수가 있으며, 강제집행신청을 하는경우에만 발급을 받으면 됩니다.
실제로 인도명령신청은 강제집행시에 필요한 절차이며 점유자와 원만한 합의가 이루어졌다면 굳이 신청하지 않아도 되지만 만약을 대비하여 미리 신청해두는것이 시간을 절약할수가 있습니다.
7. 강제집행 신청
점유자와 협의가 되지 않는다면 관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행신청서를 작성하여 제출을 하시면 됩니다.
강제집행을 신청하고 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 함꼐 집행비용예납 서류를 받아서 법원내 은행에 비용을 납부합니다. 명도비용은 노무자수, 보관비용등을 포함 대략 평당 10만원정도 생각해 볼수가 있습니다.
8. 집행계고 신청
집행계고는 강제집행을 실시하기 전에 집행관과 함께 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의를 하지 않는경우 날짜를 지정하여 강제집행을 실시할것 이라고 예고를 해주는것을 말합니다.
점유자가 현장에 없는 경우는 위 문구가 지재되어 있는 계고장을 현관에 부착하는것으로 이 절차를 대신하며, 강제집행을 실시하기전에 집행계고를 하는곳도 있으며 생략하는 지역도 있으니 확인해봐야 합니다.
통상적으로 집행계고를 진행하게 되는 경우 점유자가 현장에 있거나 또는 계고장을 확인한다면 대부분이 심각성을 인지하고 강제집행전에 합의를 하는경우가 많으니 계고이후 연락을 해보는것이 좋습니다.
9. 강제집행 실시
집행관과 함께 노무인원을 현장에 투입하고 강제집행을 실시하게 되며 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐이 있는 경우라면 낙찰자는 보관창고비용 1개월분을 납부해야합니다. 강제개문과 열쇠를 교체해야하는 경우에도 그 비용이 추가로 소요가 됩니다.
❚ 점유자에 최고서발송
강제집행후에 보관창에로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는다면 낙찰자가 계속 보관창고비용을 부담해야 하므로, 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야하며 이는 유체동산경매절차를 진행하기 위해 필요합니다.
❚ 유체동산 매각신청
최고서를 발송후에 1주일이 지나게 되면 보관창고에 있는 짐을 유체동산(점유자 짐)을 매각신청을 할수가 있으며 양식은 법원에 비치가 되어 있습니다. 감정된 유체동산을 입찰자가 경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁을 하게 됩니다.
위처럼 경매 낙찰후에 낙찰자가 가장 까다롭게 생각하는부분이 명도로 되도록이면 점유자와 원만하게 협의를 하는것이 가장좋으며, 강제집행의 경우 시간과 비용이 많이 소요가 되므로 법적절차로 진행하는것은 최후의 수단이라고 할수가 있습니다.
실제 낙찰후 잔금을 납부하였다면 법적으로 낙찰자의 소유권이 되지만 점유자가 너무 억지를 쓰지 않는다면 약간의 이사비를 지원하고 원만하게 합의를 하는것이 좋습니다.
간혹가다 점유자에게 당장집을 비워주지 않으면 월세를 지불하라고 하는 (악덕?)낙찰자가 있는데 법적으로 문제는 없지만 점유자가 집을 훼손하고 나가는 경우도 있으며, 사회적 약자인 점유자를 배려하여 집을 구하는 시간과 이사비를 지원하는것이 오히려 서로에게 유익하므로 좋은마음으로 명도를 진행하시길 바랍니다.
경매 낙찰 후 절차
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▶ 경매 낙찰 매각결정
– 입찰 당일 낙찰을 받으면 바로 낙찰자가 되는 것이 아니라 ‘최고가 매수신고인’이 됩니다. 입찰 당일 경매절차는 집행관이 주관하는데, 낙찰이 된 후 담당판사는 입찰절차에 문제가 없었는지 혹은 이해관계인의 이의신청이 있는지 확인해 입찰일로부터 통상 1주일 후 매각을 결정하게 됩니다. 판사의 매각결정이 내려지면 최고가 매수신고인은 비로소 낙찰자가 되는 것입니다. 매각이 결정되면 1주일간의 즉시항고 기간이 주어지고, 이 기간 별다른 항고 없이 지나가면 매각결정이 이루어 집니다.
▶ 경매 낙찰 대금납부
– 매각결정이 확정된 이후 법원은 약 1개월 내 기간에 대금납부기간을 정합니다. 통지서를 통해 통지받은 낙찰자는 대금 납부기한 이내에는 언제든지 대금을 납부할 수 있으며, 대금을 납부하면 법적으로 낙찰자에게 소유권이 가는 것입니다. 만약 낙찰자가 정해진 대금납부기간 내 대금을 납부하지 않으면 법원은 낙찰자의 입찰보증금을 몰수하고 재경매를 실시합니다. 만약 대금을 지불하지 못한 전 낙찰자가 재경매 3일 전까지 재경매절차에 소요된 비용 및 이자와 낙찰잔금을 납부하면 재경매 없이 전 낙찰자에게 소유권이 이전됩니다.
▶ 경매 낙찰 배당
– 낙찰자가 대금을 납부하면 법원은 배당기일을 통상 1개월 내로 정하여 이해관계인에게 통지한 후 배당기일에 배당이의가 없는 각 채권자에게 배당하는 것으로 경매절차를 종결합니다.
▶ 인도명령신청
– 낙찰자가 잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하면 경매법원에서 점유자가 대항력이 없으면 1주일 내로 결정되고, 대항력 부분이 모호할 경우 인도명령신문기일을 지정하여 심문 후 인도명령의 가부를 결정합니다.
▶ 인도명령결정문 송달
– 인도명령이 결정된 경우 그 인도명령결정문을 관할 지역의 유체부가 등기로 점유자에게 해당부동산의 주소로 송달합니다. 만약 송달이 안될 경우 법원에서 공시송달(당사자의 주소를 알 수 없는 경우 법원에서 서류를 발송한 시점을 송달받은 것으로 처리하는 방법)을 해주는 곳도 있고, 낙찰자가 재송달(=주소보정) 신청을 해야 하는 곳도 있으므로 해당법원의 업무지침을 참조하여 업무처리를 해야 합니다. 법원마다 업무지침이 다름
▶ 송달증명원 발급
– 인도명령결정문이 점유자에게 도착했을 경우 송달이 되었다는 것을 해아 경매계에 방문하여 발급받습니다. 강제집행신청을 할 경우에만 발급받으면 됩니다.
▶ 강제집행 신청
– 관할법원 집행관 사무실에 방문하여 인도명령결정문 정본과 송달증명원을 첨부하여 집행관 사무실에 비치된 강제집행 신청서를 작성하여 제출합니다.
▶ 집행비용 예납
– 강제집행을 신청하면 집행관 사무실에서 강제집행 사건번호가 기재된 접수증과 집행비용예납 서류를 주는데 이를 갖고 법원내 은행에 비용을 납부하면 됩니다.
▶ 집행계고
– 이 부분은 각 법원마다 조금씩 차이가 있습니다. 집행계고란 강제집행을 실시하기 전에 집행관이 현장에 직접 나가서 점유자에게 낙찰자와 원만하게 합의하지 않으면 O월 O일에 강제집행을 실시할 것이라고 예고를 해주는 단계를 말합니다.
만약 점유자가 현장에 없을시 위 문구가 기재되어 있는 계고장을 현관문에 게재하는 것으로 이 절차를 대신합니다. 이 업무지침도 법원마다 약간 차이가 있어서 강제집행을 실시하기 전에 집행계고를 2번해야 하는 곳이 있고, 생략하는 곳도 있으므로 미리 확인해두면 됩니다.
▶ 노무비 납부
– 집행계고를 했음에도 불구하고 점유자가 부동산의 인도에 불응할 경우 강제집행을 위한 노무비를 예납합니다. 노무비는 집행신청을 한 부동산의 크기와 사용용도에 따라 가격차이가 있는데 아파트나 빌라의 경우 부동산의 전용면적을 기준으로 산출되는데 공장, 상가, 사우나 등 특수한 경우 노무사장이 현장에 방문하여 비용을 산출합니다. 예를 들면 공장의 경우 크레인비용이 추가로 지출되고, 헬스클럽 등 무거운 기구가 있는 상가의 경우 더 많은 노무 인원이 필요하므로 비용이 추가됩니다.
▶ 강제집행
– 집행관과 노무인원이 현장에 출동하여 강제집행을 실시하는 단계, 집행 당일에 점유자가 현장에 없거나 짐을 옮길 곳이 없는 경우 낙찰자는 차량비와 보관창고비용(1월분)을 cnb가로 납부해야 합니다. 강제개문과 열쇠를 교체할 경우 그 비용도 추가로 소요됩니다.
▶ 최고서 발송
– 강제집행후 보관창고로 옮겨진 짐을 점유자가 찾아가지 않는 경우 낙찰자는 계속해서 보관창고비용을 부담해야 됩니다. 강제집행을 하고 보관집ㅈ행을 했는데 동산매각절차를 밟지 않아 보관창고에 있는 경우 창고비용을 계속 지불해야 하므로 강제집행후 점유자를 상대로 짐을 찾아가라는 최고서를 발송해야 합니다. 왜냐하면 짐을 찾아가라는 내용의 최고서가 없으면 유체동산경매절차를 밟을 수 없기 때문입니다. 특히, 보관된 짐이 거의 폐기물 수준인 경우 점유자들이 찾아가지 않는 경우가 빈번하므로 이 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
▶ 유체동산 매각신청
– 최고서 발송 후 1주일이 지나면 보관창고에 있는 짐을 유체동산 매각신청을 해야 합니다. 양식은 법원에 비치되어 있습니다.
▶ 집행비용 예납 및 공탁
– 유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원내 은행에 납부해야 합니다.
▶ 집행비용 예납 및 공탁
– 유체동산 경매를 실시하기 위한 집행비용을 예납하고 공탁금액이 나오면 법원에 납부해야 합니다.
▶ 유체동산감정
– 법원에서 지정한 감정사무실을 통하여 보관된 유체동산의 가격을 산정합니다. 유체동산의 감정가격이 2,000만원이 넘으면 추가로 감정료를 납부해야 합니다.
▶ 집행비용확정결정신청
– 낙찰자가 점유자를 상대로 부동산인도집행에 소요된 제반비용을 청구하는 단계입니다.
▶ 유체동산경매실시
– 감정된 유체동산을 입찰자들끼리 호가경매하여 낙찰이 되면 그 금액은 집행관이 법원에 공탁합니다.
<위 절차를 보면 알겠지만 법대로 하는 것도 쉬운 것이 아닙니다. 가능하면 점유자와 원만한 합의를 하는 것이 좋겠습니다.>
▶ 낙찰 후
1. 1주일 후 매각허가결정
– 통상 1주일 뒤인 매각결정기일에 매각허가결정여부를 결정, 농지인 경우 농취증을 이 기일까지 법원에 제출해야 임차인 등 채권자의 차약지급신고도 이 기일까지 법원에 신고해야 책임없는 현저한 훼손, 중대한 권리관계의 변동 등은 불허신청 가능
2. 1개월 내 대금납부
– 통상 1개월의 기한을 정해 잔대금 납부를 통지, 기한 내는 언제든지 납부가능하고 납부로 등기없이 소유권 취득, 보증으로 보험증권을 제출한 경우는 전액을 납부, 기한이 6월 1일 전후인 경우 6월 2일 이후 납부함이 재산세 절감
3. 해당 경매계에 등기촉탁신청
– 대금납부 후 소유권이전 및 말소등기촉탁신청서 제출, 소재지 시군의 취득세(등록새) 영수증, 국민주택채권매입필증 등도 첨부 토지별도등기도 말소할 사항에 포함시켜 잔금대출로 근저당설정을 함께할 경우는 법무사 등기소에 신청 가능
4. 건물인도(명도)
– 낙찰 받은 부동산에 살고 있는 사람을 내보내는 것을 특히 명도라 점유자를 만나 권리 없음을 설명, 스스로 비우도록 하는 것이 최선, 과도하지 않는 이사비, 보상 등은 강제집행보다 나을 수도, 배당을 받는 임차인 등에는 낙찰자의 명도확인서가 요건인 점 활용 잔금납부 후 6개월 이내는 간편한 절차인 인도명령으로 강제집행할 수 있다.
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<판례 1> 상가건물을 경매를 통해 낙찰받은 경우 낙찰자는 뜻하지 않게 종전 소유주의 체납관리비를 떠안을 수가 있다. 낙찰자는 원시취득이므로 종전 소유주의 체납관리비에 대해 책임이 없다고 주장할지도 모르나 법원은 공용부분에 대한 체납관리비는 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이므로 낙찰자가 승계하여야 한다는 입장이다. 1. 경매낙찰자의 공용부분 체납관리비 승계 여부 「집합건물의소유및관리에관한법률」 제28조 제3항에는 “관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.”고 규정하고 있으므로 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리,의무에 관련된 사항에 대해 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이다. 또한 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반하므로 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다. 그러나 위 법 제18조에는 “공유자가 공유부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.”고 규정하고 있는 바 이는 집합건물의 공용부분이 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지,관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지 관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 특별히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 특별규정을 둔 것이다. 따라서 관리규약에 “관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에게도 그 효력이 있고 또한 관리주체는 관리비, 사용료 및 특별수선충당금에 대한 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다.”고 규정된 경우 경매낙찰자인 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없으나 다만 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이므로 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있다 (대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 판결 참조).
2. 낙찰자가 승계하는 공용부분 체납관리비의 범위
집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 따라서 상가건물의 관리규약상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다(대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 참조). 3. 낙찰자에 대한 체납관리비 연체료의 승계 여부 관리비 납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다 (대법원 2006.6.29. 선고 2004다3598,3604 판결 참조).
<판례2>
(대법원 2006. 6. 29. 선고, 2004다3598; 2004다3604판결) 원고(반소피고), 피상고인 겸 상고인 원고 유한회사
피고(반소원고), 상고인 겸 피상고인 A빌딩관리단 1. 공용부분 관리비의 범위에 관하여 = 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 제18조에서는 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다고 규정하고 있는데, 이는 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리되어야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 하기 위하여 특별규정을 둔 것이므로, 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 전 구분소유자의 체납관리비를 승계하도록 한 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위와 같은 규정에 터 잡은 것으로 유효하다 (대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조). 그리고 부과된 관리비가 공용부분에 관한 관리비인지 여부는 개개의 관리비 항목의 성질 및 그 구체적 사용내역에 따라 판단되어야 할 것이나, 위와 같은 입법취지에 비추어 볼 때 여기서 말하는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위하여 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체의 유지·관리를 위해 지출되는 비용 가운데에서도 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이 아니라면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다. 한편, 관리비납부를 연체할 경우 부과되는 연체료는 위약벌의 일종이고, 전(前) 구분소유자의 특별승계인이 체납된 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전 구분소유자가 관리비 납부를 연체함으로 인해 이미 발생하게 된 법률효과까지 그대로 승계하는 것은 아니라 할 것이어서, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다.
그런데 기록에 의하면, 이 사건 상가건물의 관리규약 상 관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위하여 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것으로 인정되고, 그것이 입주자 각자의 개별적인 이익을 위하여 현실적·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용으로 명확히 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정을 찾아볼 수 없는 이상 전(前) 구분소유자의 특별승계인인 원고에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 할 것이다.
그렇다면, 원심이 위 각 관리비 항목 중 청소비와 수선유지비를 공용부분 관리비로 보아 원고에게 승계된다고 판단한 것은 정당하다. 그러나 그 외 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료 등에 관하여 이는 전유부분과 공용부분 모두의 유지·관리를 위한 것으로서, 그 각 해당 금액 중 원고가 소유하는 건물면적에 대한 공용부분이 차지하는 면적의 비율로 산정된 금액만 원고에게 승계되고 또 공용부분 관리비에 대한 연체료도 승계된다고 본 원심의 판단에는 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비의 범위에 관한 법리를 오해한 위법이 있다. 이 부분에 관한 원고와 피고의 각 해당 상고이유는 이유 있다. 2. 피고의 단전·단수 등의 조치로 인한 불법행위 성립 및 그 손해배상의 범위에 관하여 = 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 그 판결에서 들고 있는 증거를 종합하여, 「이 사건 상가건물의 관리규약에서는 관리비 체납이 3월 이상 연체된 경우 단전·단수 등의 조치를 취할 수 있도록 되어 있는데, 피고는, 원고가 이 사건 건물 중 8층 부분을 경락받아 구분소유권을 취득하자 전 구분소유자인 소외 주식회사가 체납한 관리비의 지급을 요구하며 원고가 경락받기 이전부터 해오던 8층 부분에 대한 단전· 단수 및 엘리베이터 운행정지의 조치를 2001. 10. 19.경까지 계속하여 원고로 하여금 그 기간 동안 8층 부분을 사용·수익하지 못하게 하였다」는 사실을 인정한 다음, 피고의 위와 같은 사용방해행위가 원고에 대해 불법행위를 구성한다고 판단한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 불법행위의 성립에 관한 법리오해 등의 잘못이 없다.
이에 관한 피고의 상고이유 주장은, 원고가 전 구분소유자의 체납관리비 중 공용부분 관리비를 승계할 의무가 있고, 이러한 체납관리비를 징수하기 위해 관리규약에 따라 단전·단수 등의 조치를 취한 것이므로 처음부터 불법행위를 구성하지 않거나, 적어도 원고가 승계된 체납관리비의 지급을 3개월 이상 연체한 때부터는 관리규약에 따른 적법한 단전·단수 등의 조치로 되어 불법행위가 되지 않는다는 것이다.
그러나 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(前) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다. 나아가 단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있는 경우에 한한다 할 것인데, 이사건의 경우 원고에 대하여 행하여진 당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없는 것이다. 원심의 이 부분 설시에 다소 미흡한 점이 있으나 결과에 있어 정당하고, 피고의 이 부분 상고이유의 주장은 모두 이유 없다.
한편, 원심은 피고의 위와 같은 불법행위로 인하여 원고가 입은 손해액을 산정하면 서, 「피고가 원고의 사용·수익을 방해한 것은 전 구분소유자의 체납관리비를 원고가 승계하는지 여부가 그 원인이 되었고, 원고는 체납관리비 중 공용부분에 관한 관리비를 승계하게 되었으므로, 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 이념에 비추어 피고의 책임비율을 원고가 소유하는 건물 전체면적 중 전유부분이 차지하는 면적의 비율로 제한함이 상당하다」고 판단하였다.
그러나 피고의 단전·단수 등의 조치가 관리규약에서 정한 적법한 요건을 갖추지 못한 위법한 것이었던 점과 단전·단수 등의 조치를 하게 된 경위 및 그로 인하여 원고가 입게 된 손해의 정도 등에 비추어 보면, 원심이 들고 있는 사정들을 감안하더라도 피고의 손해배상책임을 그와 같이 제한한 것이 손해의 공평한 분담이라는 손해배상법의 이념에 부합한다고 보기 어렵고, 달리 이를 수긍할만한 뚜렷한 근거도 찾을 수 없다. 그런데도 원심이 그 판시와 같은 사정만으로 피고의 손해배상책임의 범위를 제한함이 상당하다고 본 것은 손해배상책임의 범위에 관한 필요한 심리를 다하지 아니하였거나 손해배상책임의 제한에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 잘못이 있다. 원고의 이 부분 상고이유 주장은 이유 있다. 3. 피고의 방해로 인한 사용불능기간에 발생한 관리비의 부담 여부에 관하여 = 집합건물의 관리단 등 관리주체의 위법한 단전·단수 및 엘리베이터 운행정지 조치 등 불법적인 사용방해행위로 인하여 건물의 구분소유자가 그 건물을 사용·수익하지 못하였다면, 그 구분소유자로서는 관리단에 대해 그 기간 동안 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 한다.
원심이「피고의 불법행위로 인하여 원고가 이 사건 건물 중 8층 부분을 사용·수익하는 것이 불가능하였던 기간에 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다」고 판단한 것은 위와 같은 법리를 따른 것으로 정당하다. 이에 관한 피고의 상고이유 주장은, 불법행위로 인한 사용불능기간 중 원고가 관리비를 부담하지 않는다면, 원고는 피고로부터 불법행위로 인한 손해를 배상받음으로써 사용·수익을 한 것과 같은 이익을 누리면서 관리비지급채무를 면하는 2중의 이득을 얻게 되어 부당하다는 것이다. 그러나 그와 같은 이익은 불법행위로 인한 손해배상액을 산정하면서 손익상계의 문제로 고려되면 충분하므로 원고가 관리비채무를 부담하지 않는다고 하여 반드시 부당한 결과에 이른다고 볼 수 없다. 이 부분에 관한 피고의 상고이유 주장은 이유 없다
출처: 출처: https://soheebox.tistory.com/1 [소희와 함께 부자되기!!]
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