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1. 개요[편집] 전세 보증금이 주택 가격과 빚[1]의 차액을 초과하여 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 떼이게 되는 주택. 속 빈 깡통이 되었다고 해서 깡통주택이라는 이름이 붙었다.
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깡통전세란 무엇이며 깡통전세피하는 방법은?
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‘깡통 전세’가 뭐예요? : 네이버 포스트
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깡통전세란 무엇인가?
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깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까
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깡통 전세의 뜻과 사기 유형은? (with 전세 사기 예방법)
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깡통전세의미와 피하는 방법
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깡통전세의미와 피하는 방법
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깡통전세 뜻 대처 및 피하는법 소중한 보증금 돌려받는 법은?
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깡통전세 대처법
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역전세난, 깡통전세란?! 알아두면 쓸모 있는 정보!
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깡통전세란 무엇이며 깡통전세피하는 방법은?
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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 ‘써니퍼니’입니다.
요즘 뉴스나 각종 매체를 보면 부동산 용어중에 깡통전세라는 말이 나옵니다.
과연 깡통전세가 무엇이길래 이렇게 이야기를 하는 것일까요?
깡통전세라는 다른나라에는 거의 사용하지 않는 우리나라에만 있는 단어라고 할수 있습니다.
이번시간에는 깡통전세라 무엇이며 깡통전세를 피하는 방법에 대하여 한번 이야기 해보겠습니다.
깡통전세는 집주인도 알고 있어야 할것이고 세입자도 잘 알고 있어야 할 것 같아서 한번 이야기 해보겠습니다.
깡통전세란 무엇일까요?
쉽게 이야기 해서 살고 있는 주택이나 아파트가 담보대출과 전세보증금등을 합한 금액이 매매가를 넘어가는 것을 깡통전세라고 할수 있습니다.
혹은 집주인이 대출을 값지 못해 집이 경매로 넘어가 세입자가 전세금을 돌려을수 있는 돈이 없을때도 깡통전세라고 부릅니다.
깡통은 안이 텅텅 비어있어서 아무것도 없다는 비유로 표현한것 같습니다.
좀더 자세히 알아보면 담보대출 금액과 전세금의 합이 집 값보다 높은 경우나 경매에 넘어가 낙찰되었지만 경매비용과 근저당 설정비용을 모두 제하고 나니 돈이 얼마 남지 않아서 전세금을 전부 돌려받지 못할경우 세입자의 입장에서는 굉장히 불안한 상황이 아닐수 없습니다.
물론 확정일자와 대항력을 갖추고 우선순위가 1순위가 되어서 보증금을 돌려받을수 있다면 문제가 없겠지만 깡통전세는 이런경우를 이야기 하는 것은 아닙니다.
그렇기 때문에 전세 계약을 체결할 때 등기부등본에 나오는 근저당이나 압류건에 대하여 자세히 확인을 해야 하는 것입니다.
가끔 많은 분들이 깡통전세와 역전세를 같은 의미로 생각하시는 분들이 있는데 이는 확실하게 다른 개념입니다.
역전세는 전세계약을 체결할때보다 전세금이 낮아지거나 하락해서 새 임차인을 구하거나 계약 만료시 전세보증금을 돌려받을때 더 돈을 주는 것을 이야기 하는 것입니다.
예를 들어 전세2억에 계약을 하고 살고 있는데 전세값 하락으로 새임차인은 1억5천에 들어온다고 하면 집주인은 5천만원을 더 기존의 임차인에게 돌려주어야 하는 것이 역전세라고 생각하시면 됩니다.
하지만 깡통전세는 전세값의 차익과 상관없이 융자와 전세값의 합이 집값을 넘어가는 경우를 이야기 하는 것입니다.
그렇기 때문에 안전한 전세를 구하기 위해서는 대출금과 전세보증금의 합이 집값의 70~80%안에 있는 집을 선택하는 것이 중요합니다.
예를들어 집의 시세가 2억이라고 가정하고 대출이 5천만원 있다면 전세보증금은 9천만원에서 1억1천만원선이면 70~80%에 해당하기 때문에 이정도 전세보증금이라면 계약을 생각하셔도 되고 그 이상이라면 한번 다시 고려해보시는게 좋을듯 합니다.
깡통전세를 피한느 방법은 무엇이 있을까요?
전세계약서를 작성할시 대출금과 전세보증금이 안전범위여서 계약을 했다면 확적일자와 전입신고를 해서 대항력을 갖추고 있어야 합니다.
대항력이 발생하기 전에 집주인이 대출을 더 받거나 해서 대출금이 늘어나면 그때는 이미 늦기 때문에 바로 바로 대항력을 갖추는 것이 중요합니다.
최근에는 전세금반환보증보험에 가입하는 분들이 많아지셨습니다.
비용이 들더라도 안전하게 보증금을 지키기 위해서입니다.
예전에는 주택도시보증공사에서 운영하는 상품을 가입하기 위해서는 가입기간을 잔급지급일이나 전입신고일 중 늦은날로부터 전체계약기간의 절반이 경과하기 전에만 보증보험이 가능했습니다.
하지만 최근에는(2019년 7월 3일) 전세금반환보증 특례가 발표되었습니다.
이는 기존의 전세반환보증보험에 가입할수 있는 기간이 전세계약 만기 6개월전까지 가입할수 있게 기간이 연장된것입니다.
이 특례는 초반에는 미분양 관리지역에 한정하여 적용이 되었지만, 이번에 전국의 모든 주택임대차에 관하여 적용이 되었습니다.
우선 1년간 시행을 해보고 결과를 평가하여 연장 여부를 결정한다는 것이 정부의 입장입니다.
하나더 알고 계셔야 할점이 있습니다.
6개월남은 기간에 가입을 한다고 해도 가입 이전의 전체 전세계약기간에 대한 보증료를 모두 납부하여야 한다는 것입니다.
보증료를 아끼기 위해서 나중에 가입하는 얌체 세입자들을 위한 조치 같습니다.
보증금의 범위 및 소득조건 또한 이번 특례에서는 조금 변경이 있습니다.
수도권 수도권외 지역 소득요건 기존 7억 5억 X 특례 5억 3억 부부합산 1억이하
위의 표를 보시면 알겠지만 기존의 조건보다 전세금의 범위는 줄고 소득요건도 추가되었습니다.
그렇기 때문에 전세보증보험에 가입을 생각중이시라면 위 조건이 맞는지도 확인해보셔야 할듯합니다.
전세금 반환 보증을 들기위해서는 전세계약을 하려는 주택이 기존 대출이 얼마나 있는지도 확인해야 합니다.
무조건 가입을 해주는 것은 아닙니다.
쉽게 생각해서 보증보험이 가입이 안될정도라면 이미 위험하다고 생각하시고 다른 집을 알아보셔도 좋습니다.
집이 하나만 있는 것은 아니기 때문이지요.
물론 집이 너무 마음에 든다고 하면 집주인과 이야기 해서 감액등기를 하거나 보증금을 낮춰서 좀더 안전하게 계약서를 작성하는 것도 좋습니다.
하지만 이또한 쉬운 것은 아닙니다.
이상으로 깡통전세와 역전세의 차이에 대하여 알아보고, 새로 개정된 전세금반환보증보험에 대하여도 알아보았습니다.
결국은 본인이 얼마나 확인을 하고 꼼꼼하게 체크를 하느냐에 따라서 보증금을 지킬수 있는 것 같습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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깡통전세란 무엇인가?
깡통전세에 대한 정보를 찾고 있나요? 깡통전세는 단어에서 알 수 있듯이 깡통 속 텅 빈 것과 같이 알맹이가 없는 뜻으로 전세 계약 만료 시에 세입자가 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못하고 떼일 가능성이 매우 높은 전세 형태입니다. 즉, 집을 팔아도 전세금, 대출금을 돌려주면 남는 것이 없다는 의미인데요. 그렇다면 깡통전세를 피하는 방법은 어떤 것들이 있는지 지금 바로 확인해 보세요.
<목차>
1. 깡통전세가 늘어나는 이유?
갭 투자 증가입니다. 갭 투자는 매매 가격과 전세 가격의 차이만큼 투자하여 집을 구매 후에 집값이 오르면 투자수익을 얻는 방법입니다. 갭 투자로 매수한 집에 살고 있는 세입자가 문제가 되는 이유는 전세 계약 만기 시에 주택 가격이 폭락하여, 전세 가격이 떨어지게 되면 전세보증금을 집주인으로부터 돌려받기가 어렵기 때문입니다.
게다가 정부는 임대사업자를 장려하는 정책으로 전국 임대주택은 크게 증가하게 되었고 임대주택이 급증하면서 임대보증금 미반환 사고도 함께 증가되고 있습니다. 그 이유는 일부 악덕 임대사업자들이 갭 투자를 뛰어넘어 무자본 전세 투기를 하고 있기 때문입니다. 더욱이 취득세 및 중과세가 제외되는 시가표준액 1억 원 이하의 저가주택을 찾아 전국을 돌면서 싹쓸이하고 있기에 전국적으로 많은 세입자들이 깡통전세 세입자가 될 위험에 빠져 있습니다.
마지막으로 가장 큰 문제인데요. 악덕 건축업자, 공인중개사, 임대사업자가 서로 협력하여 전문적으로 사기를 치는 형태입니다. 전문 사기 조직단이라고 할 수 있습니다. 이 전문 사기조직은 깡통전세를 활용하여 거의 무자본으로 부동산을 매수하고 사회경험이 많지 않은 서민들을 대상으로 임대보증금을 받아 잠적하거나 전세 만기 시에는 배 째라는 식으로 나오는 경우가 있습니다. 경매를 통해 전세금을 받을 수도 있지만 소송 및 평균 일 년 이상의 시간이 걸리게 됩니다.
2. 깡통전세를 피하는 방법?
계약 전에는 계약자(신분증)와 소유권자(등기부등본) 동일한지 확인하고 내가 보고 온 집과 전셋집 주소(등기부등본) 동일한지도 확인해야 합니다. 내 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정이 있는지 확인이 필요하고 없다면 시세를 파악하여 시세의 80% 이내의 금액에서 계약을 해야 합니다. 전세권 설정이 안 된다면, 잔금일 다음날까지 근저당권 및 기타 제한물권 설정을 하지 않고 위반 시 계약을 무효로 한다고 계약 시 특약사항을 넣어두세요.
잔금 당일에는 전세금보다 앞선 순위의 근저당권 설정이 있는지 다시 한번 더 확인해야 합니다. 잔금 납부 시 즉시 전입신고 및 확정일자를 받아야 합니다. 계약 만료 시점에는 최소한 계약 만료 5개월~2개월 전까지 집주인에게 “계약 연장 의사 없음” 통보하고 문자, 음성 녹음, 내용증명을 통해 증거를 남겨둬야 합니다. 만약 계약 만기일 이전에 주민등록을 전출해야 된다면 계약 만기일 직후 임차권등기명령 신청하여, 대항력 우선변제권 유지해야 합니다. 참고로 임차권등기명령은 등기소에 개인이 직접 신청하거나 법무사 사무실에 의뢰하면 되며, 우선변제권은 경매 시 후순위 낙찰자보다 먼저 배당을 받는 권리를 말합니다.
다시 한번 더 가장 중요한 등기부 등본 확인할 사항을 정리하면 압류, 가압류, 근저당권이 설정되어 있는지, 경매 또는 공매 이력이 있는지, 임차권 등기명령 이력이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 만약 말소된 권리라도, 현재 소유자가 보유한 시점에 압류, 가압류, 근저당 같은 내역이 등기부에 기재된 적이 있다면 집주인의 신용도에 문제가 있을 확률이 매우 높기 때문에 계약을 하지 않는 것을 추천합니다.
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깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까
깡통전세 뜻과 주의할 점 어떤 부분을 체크해야할까
내 집마련하는 과정에 있어서 월세 또는 전세집을 거치는 분들이 많이 계시는데요. 전세집을 알아보는데 있어서 가장 우려가 되는 부분은 보증금을 다시 돌려 받을 수 있을지 여부입니다.
세입자 입장에서는 집 보유세를 내지 않아도 되고 돈은 그대로 유지할 수 있어서 마땅히 투자할 곳도 없고 집을 구입하기에는 망설여진다면 전세로 월세 비용을 절감하는 것도 방법인데요.
보유세 뿐 아니라 은행 이자 하락 등으로 집주인이 전세보다 월세를 선호하는 추세여서 마땅한 전세매물을 구하는 것도 쉽지 않습니다. 더욱이 전세의 위험은 깡통전세가 될 가능성 때문에 주의할 부분이 있습니다.
깡통 전세 뜻, 왜 조심해야하는가
전세금을 돌려받지 못하는 이유 중 하나가 집이 경매로 넘어가서 전세 보증금을 받지 못하게 되는 깡통전세가 되는 것을 주의해야합니다.
전세금 떼이는 집을 깡통주택이라고도 하고, 깡통 전세라고도 합니다.
집 주인이 빚이 많고 재산이 집 밖에 없는 경우 집이 경매에 넘어가서 보증금을 돌려 받지 못하게 되는 경우를 깡통전세라고 합니다.
최우선변제권으로 1천만원에서 2천만원 정도 우선 변제를 받을 수는 있지만 대부분의 전세금은 집값의 약 70~80%에 달하는 목돈인데 집의 경매가가 만약 기존 집값의 60%까지 하락하는 등 상황에 따라서 나머지 돈을 날리는 경우도 발생할 수 있습니다.
전세계약 전 미리 등기부등본을 확인하여 저당액, 선순위 채권을 확인하는 것으로 예방할 수 있다고 전문가들은 언급하고 있습니다.
역전세가 되는 것을 주의
집의 가격보다 전세 가격이 높아지는 것을 ‘역전세’라고 합니다.
예를 들면 1억 2천만원의 집을 1억원의 보증금을 전세금으로 거주하고 있는데, 집 가격이 하락하여 전세금인 1억원 미만으로 내려가 8천만원, 9천만원이 되는 경우라고 할 수 있습니다.
집 가격이 하락하는 상황에서 집 주인이 특별한 재산이 없다면 은행 대출 이자와 원금을 갚는데 부담을 느껴 집을 경매로 판매하게 되면, 기존 가격보다 더 낮은 가격에 낙찰되면서 전세금인 1억원을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다.
전세가격은 실 매매가 시세의 70% 이하를 권하는 까닭이 집 가격 하락을 어느 정도 방어하기 위해서인데요. 30% 이상 집 값이 하락할 경우가 아니라면 전세보증금이 돌려받지 못할 가능성이 적습니다.
전세보증금을 돌려받지 못하는 우려를 막기 위해서 전세 보험을 가입하는 것은 어떠한지 고민이 되실 수 있는데요. 이 때 주의할 점은 다음과 같습니다.
◆ 주택도시보증공사의 전세보증금은 지역별로 5~7억 이하여야 함 ◆ 본인이 신용불량자인지, 신용 조사 검사가 통과되어야 함 ◆ 주택이 가압류, 경매, 가등기, 가처분 등이 없어야 함 ◆ 건축물 위반 건축물이 아니어야 함 ◆ 전세 계약이 1년 이상이어야 함 ◆ 전세 계약을 공인중개사를 통해서 확인한 경우만 가능 ◆ 선 순위 채권이 주택가격의 60% 미만이어야 함 ◆ 단독, 다가구의 경우는 80% 미만이어야 함
위와 같은 조건을 만족해야합니다. 때문에 전세보증금보다 우선변제권이 이미 설정되어있는 매물과 같이 불안한 전셋집은 처음부터 전세보험 가입이 어려울 수 있습니다.
전세집 계약 주의할 점 요약 정리
(1) 주택담보대출이 집 시세의 70% 이상 되어있는 집은 피하는 것이 좋다.
등기부등본을 떼보면 확인해 볼 수 있습니다. 온라인으로도 쉽게 확인할 수 있는데요. 전세 계약 전입신고를 하고난 뒤 잔금을 입금하기 전에 갑자기 집 담보를 잡는 경우도 있을 수 있어서, 마지막 잔금을 주기 직전에 다시 등기부등본을 확인해보는 것을 추천합니다.
(2) 전세 계약시 국세완납증명서 요구
확정일자를 받았어도 가장 중요한 부분이 국세가 가장 최 우선순위로 납부가 되기 때문에 혹시라도 집 주인이 체납한 세금이 많은 경우인지 여부를 확인하시는 것이 좋습니다. 집이 많이 보유하고 있는 사람이라도 전부 전세금으로 갭투자하여 실제로는 돈이 없어 세금이 체납되어있을 수 있는데요. 세금이 체납된 집 주인이라면 위험한 상황으로 인지하는 것이 좋습니다.
(3) 전세보증금 반환보증 보험에 가입하기
전세 보증기관이 2곳이 있습니다. 보험의 장점은 전세 계약이 끝나면 전세금을 먼저 보증기관에서 돌려주고, 추후에 집주인에게 보증기관이 돈을 받는 방식이어서 집주인이 돈이 없어서 새로운 세입자를 구해야한다라는 갈등 상황을 마주하지 않아도 되는 점입니다.
정산회담이라는 방송에서 전문가들이 추천해주는 방법인데요. 전세금 안전하게 지키는 방법에 대해서 알지 못해 난감한 상황이 발생하는 것을 막는데 도움이 되셨길 바랍니다.
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