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축적의 시공 :: 5. [재건축. 재개발] 감정평가액을 알아보는 방법

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5 [재건축 재개발] 감정평가액을 알아보는 방법

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• Summary of article content: Articles about Çѱ¹°¨Á¤Æò°¡»çÇùȸ 한국감정평가사협회 공식 웹사이트 입니다. … 감정평가보수는 평가액을 기준하여 산정한 평가수수료와 실비. (여비, 물건조사비, 공부발급비 및 기타 실비 등)의 … …
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아파트 공시가격 조회 사이트 간단한 이용 방법

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아파트 공시가격 조회 사이트 간단한 이용 방법

아파트 공시가격이란

아파트 공시가격 조회

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감정평가법인의 감정가액이 시가로 인정받기 위한 요건

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부메뉴

판례

법인
서울행정법원2008구합41335

20090311

완료

귀속연도 2003

전심번호

 ▶ 서울행정법원2008구합41335[1심]

▶ 서울고등법원2009누11081[2심]

▶ 대법원2009두22386[3심]

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재개발 빌라 감정평가액 미리 알아내 수익 높이는 방법

재개발 전문가로 알려진 최진성(아이언키)씨가 최근 신간 ‘재개발 모르면 부자될 수 없다 ’를 펴냈다. 최씨는 이 책을 통해 투자스토리와 재개발 알짜 지역 분석, 투자 비법을 제시한다.

[재개발 모르면 부자될 수 없다] ① 감정평가액이 투자 성패 좌우: 공동주택

[땅집고] 재개발 초기투자 시 핵심은 감정평가액을 추정하는 것이다. 감정평가액에 따라 수익이 달라지는데, 대부분 감정평가액이 나오기 전에는 투자를 망설이다가 감정평가액이 통보된 후에 매수하려고 서두른다. 만약 감정평가액을 추정할 수 있다면 남들보다 한발 빠르게 진입해 더 큰 수익을 올릴 수 있다.

추진위원회나 조합 설립 단계부터 높은 프리미엄이 형성되는 구역도 있지만, 보통 본격적으로 프리미엄이 상승하고 투자자들이 몰리는 시기는 사업시행인가가 나고 감정평가액이 통보될 때다. 따라서 감정평가에 대해 잘 이해한다면 다른 투자자들이 진입하기 전, 프리미엄이 보다 저렴한 초기에 물건을 선점할 수 있다.

초기 투자의 장점은 투자금을 최소화할 수 있다는 것이다. 투자금이 적게 들어가면 투자기간이 길어져도 버틸 수 있다. 재개발 사업은 단계별로 가격이 상승하기 때문에 사업 초기에 투자하면 매도시기를 선택하는 폭을 넓힐 수 있다. 사업시행인가 이후나 관리처분인가 전후에 프리미엄의 상승분만 얻고 매도하는 단기투자도 가능하고, 입주할 때까지 보유해서 새 아파트를 얻는 장기투자도 가능하다.

재개발 물건의 감정평가 결과가 나오기 전에 미리 감정평가액을 추정할 수 있는 방법을 공동주택과 단독주택, 두 편으로 나눠 소개한다.

[땅집고] 서울 강북구 미아동 일대 재개발 사업 예정지역. /장귀용 기자

■ 공동주택 감정평가액 추정법(거래사례비교법)

사업시행인가가 나면 조합에서는 가장 먼저 종전자산평가를 한다. 공신력 있는 복수의 감정평가 기관에 조합원이 소유한 부동산의 가치 평가를 의뢰해 그 결과를 조합원에게 통보하는 것이다. 이 때 감정평가사가 감정평가하는 방식을 알면 우리도 비슷한 방법으로 감정평가액을 추정할 수 있다.

대개 빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은 인근의 거래 사례와 비교하는 ‘거래사례비교법’으로, 단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 합산하는 방식으로 감정평가를 진행한다.

■ 인근 구역 공시가격 비율 활용

재개발구역에서 가장 거래가 많은 공동주택은 흔히 빌라로 불리는 다세대주택이므로 공동주택의 감정평가 방법을 빌라 기준으로 알아 보자. 공동주택을 감정평가할 때 기준이 되는 것은 ‘공동주택 공시가격’이다. 현장에서는 ‘공동주택가격’이라고도 하고, 줄여서 ‘공주가’라고도 한다. 공동주택 공시가격이란 국토교통부가 재산세나 종합부동산세 등을 부과하기 위해 1년에 한 번씩 공동주택 가치를 평가·공시하는 가격이다. ‘

빌라의 감정평가액을 추정할 때 가장 먼저 할 일은 재개발이 진행되지 않는 인근 빌라의 거래 사례를 조사하는 것이다. 재개발 구역 빌라는 기대심리로 이미 값이 올라있다. 그래서 재개발이 진행되지 않는 인근 지역 빌라 실거래가, 즉 개발 이익이 반영되지 않은 가격을 평가한다. 그리고 매매가격과 공동주택 공시가격을 비교해 공시가격 비율을 산출한다.

가령 눈여겨보고 있는 A재개발 구역의 a빌라 매매가격이 8000만원이고 공동주택 공시가격이 3000만원이라고 하자. 전용면적은 15평이고 대지지분은 10평이다. 재개발이 진행되지 않는 인근 B 구역에 a빌라와 비슷한 전용면적과 대지지분을 가진 b빌라가 있다. 매매가격이 6000만 원이고 공동주택 공시가격이 4000만 원이다. 그렇다면 b빌라는 공동주택 공시가격 대비 매매가격 비율인 공시가격 비율이 1.5배다. B구역에는 b빌라 말고도 a빌라와 비슷한 조건의 c빌라, d빌라가 있고 실거래가격과 공동주택가격은 다음과 같다고 하자.

사업시행인가가 나면 조합에서는 가장 먼저 종전자산평가를 한다. 공신력 있는 복수의 감정평가 기관에 조합원이 소유한 부동산의 가치 평가를 의뢰해 그 결과를 조합원에게 통보하는 것이다. 이 때 감정평가사가 감정평가하는 방식을 알면 우리도 비슷한 방법으로 감정평가액을 추정할 수 있다.대개 빌라나 연립주택, 아파트 등의 공동주택(집합건물)은 인근의 거래 사례와 비교하는 ‘거래사례비교법’으로, 단독주택은 토지와 건물의 가치를 따로 평가해서 합산하는 방식으로 감정평가를 진행한다.재개발구역에서 가장 거래가 많은 공동주택은 흔히 빌라로 불리는 다세대주택이므로 공동주택의 감정평가 방법을 빌라 기준으로 알아 보자. 공동주택을 감정평가할 때 기준이 되는 것은 ‘공동주택 공시가격’이다. 현장에서는 ‘공동주택가격’이라고도 하고, 줄여서 ‘공주가’라고도 한다. 공동주택 공시가격이란 국토교통부가 재산세나 종합부동산세 등을 부과하기 위해 1년에 한 번씩 공동주택 가치를 평가·공시하는 가격이다. ‘ 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) ’에서 지번을 입력하면 조회할 수 있다.빌라의 감정평가액을 추정할 때 가장 먼저 할 일은 재개발이 진행되지 않는 인근 빌라의 거래 사례를 조사하는 것이다. 재개발 구역 빌라는 기대심리로 이미 값이 올라있다. 그래서 재개발이 진행되지 않는 인근 지역 빌라 실거래가, 즉 개발 이익이 반영되지 않은 가격을 평가한다. 그리고 매매가격과 공동주택 공시가격을 비교해 공시가격 비율을 산출한다.가령 눈여겨보고 있는 A재개발 구역의 a빌라 매매가격이 8000만원이고 공동주택 공시가격이 3000만원이라고 하자. 전용면적은 15평이고 대지지분은 10평이다. 재개발이 진행되지 않는 인근 B 구역에 a빌라와 비슷한 전용면적과 대지지분을 가진 b빌라가 있다. 매매가격이 6000만 원이고 공동주택 공시가격이 4000만 원이다. 그렇다면 b빌라는 공동주택 공시가격 대비 매매가격 비율인 공시가격 비율이 1.5배다. B구역에는 b빌라 말고도 a빌라와 비슷한 조건의 c빌라, d빌라가 있고 실거래가격과 공동주택가격은 다음과 같다고 하자.

이처럼 재개발구역을 임장하면서 여러 매물을 비교하고 인근의 공시가격 비율을 적용하면 추정 감정평가액을 구할 수 있다. 하지만 인근 거래 사례로 도출한 공시가격 비율보다 보수적으로 적용하는 것이 좋다. 이를테면 공시가격 비율이 1.5라면 1.3이나 1.4를 곱한다.

조합에서 진행하는 감정평가는 보수적으로 하는 경우가 많기 때문이다. 재개발사업의 특성상 감정평가를 높게 하면 조합원 입장에서는 오히려 현금 청산하는 게 유리해지고, 현금 청산하는 조합원이 많아지면 사업성이 악화돼 사업을 진행하기 어렵다. 이런 이유로 재개발 사업의 감정평가는 인근 거래 시세보다 낮게 하는 경향이 있기 때문에 감정평가액을 추정할 때 보수적으로 하는 것이 안전하다.

어떤 재개발 구역이 아직 감정평가를 하지 않은 빌라의 추정 감정평가액을 ‘공동주택 공시가격×130%×개별 요인’으로 계산하고 있다면, 이 같은 방법으로 구한 공시가격 비율이라고 이해하면 된다. /글=최진성(아이언키), 정리=손희문 땅집고 기자 [email protected]

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B구역 빌라들의 공시가격 비율이 1.5배에 수렴하므로, A구역 빌라의 공시가격도 이 비율을 곱해 추정 감정평가액을 구할 수 있다. A구역 a 빌라의 매매가가 8000만 원이고 공동주택 공시가격이 3000만 원이므로, 3000만 원에 공시가격 비율 1.5를 곱하면 예상 감정평가액은 4500 만 원이다. 예상 프리미엄은 매매가에서 감정평가액을 뺀 금액이므로 8000만 원에서 4500만 원을 뺀 3500만 원으로 추정할 수 있다.이처럼 재개발구역을 임장하면서 여러 매물을 비교하고 인근의 공시가격 비율을 적용하면 추정 감정평가액을 구할 수 있다. 하지만 인근 거래 사례로 도출한 공시가격 비율보다 보수적으로 적용하는 것이 좋다. 이를테면 공시가격 비율이 1.5라면 1.3이나 1.4를 곱한다.조합에서 진행하는 감정평가는 보수적으로 하는 경우가 많기 때문이다. 재개발사업의 특성상 감정평가를 높게 하면 조합원 입장에서는 오히려 현금 청산하는 게 유리해지고, 현금 청산하는 조합원이 많아지면 사업성이 악화돼 사업을 진행하기 어렵다. 이런 이유로 재개발 사업의 감정평가는 인근 거래 시세보다 낮게 하는 경향이 있기 때문에 감정평가액을 추정할 때 보수적으로 하는 것이 안전하다.어떤 재개발 구역이 아직 감정평가를 하지 않은 빌라의 추정 감정평가액을 ‘공동주택 공시가격×130%×개별 요인’으로 계산하고 있다면, 이 같은 방법으로 구한 공시가격 비율이라고 이해하면 된다.- 돈버는 부동산 실전 투자 전략을 동영상으로 만나보세요. [증여] ▶보유세 또 바뀌었다. 종부세 기준 11억으로 상향. 올해 전국 모든 아파트 세금 땅집고 앱에서 확인하기. ☞클릭! 땅집고 앱에서 우리집 세금 바로 확인하기!!

아파트 공시가격 조회 사이트 간단한 이용 방법

이 글에서는 아파트 공시가격이 무엇인지 살펴본 후 아파트 공시가격 조회 사이트를 이용하여 아파트 공시가격 조회를 해보도록 하겠습니다.

아파트 공시가격이란?

아파트 공시가격은 국토부장관이 아파트에 대하여 공시기준일 현재 적정 가격이라 공시한 것 을 말하는데요.

이때 적정가격은 “해당 주탁에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가낭 높다고 인정되는 가격”을 말합니다.

아파트 공시가격은 실거래가나 호가와는 다르고, 가격도 차이가 납니다.

공시가격은 감정평가액이나 분양사례 등을 주로 활용하기 때문에 호가나 이상거래가격은 채택되지 않는 것이죠.

아파트 공시가격이 중요한 이유는 각종 세금 과세의 기준이 되기 때문입니다.

요즘 말이 많은 종합부동산세부터 양도소득세, 상속세, 증여세, 재산세 등 각종 세금 징수에 공시가격이 활용되고 있습니다.

또한 건보료나 기초생활보장 대상자 판단, 그리고 교육비 지원 대상 등을 선정할 때도 활용되고 있기 때문에 지금 살고 있는 또는 알아보는 아파트의 공시가격을 알고 있는 것은 매우 중요합니다.

자세한 활용분야는 링크를 남겨두었으니 참고하시기 바랍니다.

[공동주택가격 활용분야]

그럼 계속해서 아파트 공시가격 조회하는 방법에 대해 알아보겠습니다.

아파트 공시가격 조회

순서 1. 부동산 공시가격 알리미 사이트 접속

국토교통부에서는 ‘부동산 공시가격 알리미’라는 사이트를 통해 아파트 공시가격 조회 서비스를 제공하고 있습니다.

부동산 공시가격 알리미 홈페이지는 링크를 남겨놓았으니 이용하셔도 되고, 포털 사이트에서 검색을 해서 들어가셔도 됩니다.

[부동산 공시가격 알리미 사이트]

순서 2. ‘공동주택 공시가격’ 클릭

아파트 공시가격 조회 사이트에 들어왔다면 아래 사진과 같이 좌측 상단에 있는 ‘공동주택 공시가격’ 버튼을 클릭합니다.

지금은 아파트 공시가격을 조회하겠지만, 향후 필요한 경우 공시지가 조회도 할 수 있고, 아파트가 아닌 주택의 공시가격도 조회할 수 있습니다.

순서 3. 아파트 공시가격 조회 조건 입력

이제 조회하려고하는 아파트의 주소를 입력합니다.

보이는 것처럼 텍스트로도 검색할 수 있고 지도로도 선택할 수 있습니다만, 저는 텍스트로 주소 입력을 해서 진행해보겠습니다.

순서 4. 아파트 공시가격 조회

임의로 주소지를 선택한 후 ‘열람하기’를 클릭하면 해당 주소지 아파트 공시가격 조회가 가능합니다.

아래는 조회 결과입니다.

오른쪽에 있는 ‘공동주택가격(원)’이 아파트 공시가격이라고 생각하면 됩니다.

공시기준일은 모두 1월 1일이며, 전용면적도 함께 알 수 있습니다.

아파트의 경우에는 집합건물이기 때문에 토지와, 건물의 공시가격을 각각 조회하지 않고 둘을 합한 공시가격을 조회하면 됩니다.

위에서 조회한 ‘공동주택가격’이 이에 해당하는 것입니다.

결과에서 알 수 있듯 아파트 공시가격은 매년 조정 이 됩니다.

공시가격이 집값에 영향을 주는 것은 아니지만, 실거래가(집값)에 따라 공시가격이 조정된다고 보시면 될 것 같습니다.

소유하고 있는 집의 가격이 오르면 좋은 일이겠지만, 앞서 설명드린대로 각종 과세의 기준이 되기도 하니 투자 전에는 아파트 공시가격을 꼭 확인 하시기 바랍니다.

추가로 아파트는 공시가격이 맞는 말이지, 아파트 공시지가는 어색한 표현입니다.

공시지가는 토지에 해당되는 것이기 때문에 아파트 공시지가라고 부르는 것이 정확하다는 점 참고하시기 바랍니다.

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