Top 10 갭 투자 원리 The 157 Correct Answer

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갭투자란 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 갭(gap)이 적은 아파트나 주택 그리고 오피스텔 등의 부동산을 전세 보증금이나 대출을 껴서 최소자금으로 구매 후 되팔 때의 시세차익을 내는 부동산 투자 방법입니다.

‘갭투자’란 무엇일까?

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이룸펀딩 – 시세차익을 노리는 ‘갭투자’, 희미해지는 투자전망

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갭투자란 갭투자 장단점 전망

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갭(gap) 투자란

갭투자의 기본 원칙

갭 투자할 아파트 선택 기준

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아파트 갭투자 하는 2가지 방법

아파트 갭투자 입지선정 노하우 3가지

시세차익을 노리는 ‘갭투자’, 희미해지는 투자전망

정부는 지난 8월 2일 “갭투자 등 투기 수요에 철퇴를 내리고, 실수요 중심으로 주택시장 환경을 조성하겠다.”는 방침을 밝히며, 투기를 목적으로 한 갭투자자를 겨냥해 언급한 바 있습니다. 이미 부동산 시장에서 갭투자의 열기는 뜨겁습니다. 도대체 갭투자가 무엇이길래, 정부에서 갭투자를 경계하고 나선 것일까요?

| 8. 2 부동산 대책 관련 당정협의, <이미지 출처 : 국토교통부>

갭투자가 사람들에게 유행처럼 번지기 시작한 것은 불과 3여 년 전입니다. 초기 갭투자는 저금리와 수도권 집값의 반등, 주택경기 호황을 기반으로 크게 유행하기 시작했습니다. 갭투자란 전세가격과 매매가격의 차이, 즉 갭(gap)이 적은 아파트나 주택 그리고 오피스텔 등의 부동산을 전세 보증금이나 대출을 껴서 최소자금으로 구매 후 되팔 때의 시세차익을 내는 부동산 투자 방법입니다.

예를 들면, 매매 가격이 3억 원인 아파트의 전세금 시세가 2억 5,000만 원일 경우, 전세를 껴 5,000만 원으로 집을 매입하고, 전세 계약이 종료된 후 다음 세입자를 찾을 때 보증금을 구매 전보다 대폭 올려 거래를 하는 것입니다. 이러한 방법을 통해 보증금 이자와 시세차익의 두 마리 토끼를 잡을 수 있었죠.

| 매입가와 전세가 차이가 적은 부동산을 전세를 끼고 매입

갭투자는 시세차익을 노리는 투자인 만큼 미래에 집값이 상승할 것이라는 전제 하에 이득을 얻을 수 있는 부동산 투자 방법입니다. 최근 3년 간 수도권의 아파트 값은 10%, 전세 값이 18% 상승했으니, 갭투자가 성행할 수밖에 없는 환경이었죠.

유행처럼 번진 갭투자로 성공한 고수들의 성공담을 맹신한 나머지 무조건 갭투자를 따라하는 ‘묻지마 갭투자자’들도 증가하고 있습니다. “지금 3억 원짜리 전세에 살고 계시면 일단 당장 1억 보증금 월세로 돌려서 현금 2억 원을 확보하세요. 딱 4년 뒤면 아파트 24채를 가진 자산가가 될 수 있습니다.” 신문에 보도된 갭투자 컨설팅 회사의 광고입니다. 부동산 투자에 관심 있는 사람이면 누구나 현혹될만한 ‘혹’하는 광고죠. 하지만 어떤 투자나 다 그렇듯 갭투자도 당연히 부정적인 측면과 위험성을 내포하고 있습니다.

앞서 말씀드린 것처럼 갭투자는 미래 부동산 시장이 호황일 것이라 예측되면 더욱 활기를 띱니다. 이로 인해 부동산 시장을 더욱 과열시키는 역할을 하죠. 하지만 갭투자가 과열될수록 부동산은 투기의 장으로 전락합니다. 투기 목적의 갭투자가 성행하면 실질적으로 부동산이 필요한 실수요자는 높은 매매 가격으로 인해 부동산을 구매할 수 없거나 높은 가격에 울며 겨자 먹기로 구매해야만 하는 피해를 보기 때문입니다.

실제로 전체 주택구매량 가운데 이미 집을 한 채 이상 가진 사람의 비중은 2006~2007년 31.3%에서 2013~2017년에는 43.7%까지 상승했습니다. 갭투자가 성행할수록 집을 보유하지 못한 실수요자의 주택 구매는 줄 수밖에 없겠죠.

| 부동산 호황을 예측하고 갭투자를 통해 투자를 하였지만 부동산 가격 하락으로 투자한 부동산은 일명 ‘깡통주택’으로 전락

게다가 투자 측면으로 볼 때도 갭투자가 항상 안전한 것은 아닙니다. 지금처럼 부동산 정책이 시시때때 바뀌는 시점에는 더욱 위험하죠. 자칫하면 집값이 큰 폭으로 하락해 집을 팔아도 이득을 보지 못하고 세입자에게 전세금마저 돌려주지 못하는 일명 ‘깡통 전세’로 전락할 가능성이 있습니다.

국토부에서 연달아 8.2, 9.5 부동산 대책을 발표하기도 했는데, 이번 부동산 대책은 부동산 시장 안정에 대한 이번 정부의 강한 의지를 그대로 반영한 듯합니다. 특히 9.5 부동산 대책은 투자 과열을 억제하기 위한 정책의 일환으로 투기과열지구와 투기지역 지정 및 다주택자 양도소득세 강화 등을 주요 골자로 하고 있기도 하죠.

이러한 정책의 영향으로 부동산 시장에서는 거래 건수가 줄고 가격 상승세가 주춤하고 있습니다. 이에 갭투자에 대한 불확실성이 가시지 않고 있는 상황이죠. 분명 이 같은 전방위적인 압박 속에서도 유유히 투자를 이어가는 갭투자 고수는 있을 것입니다. 하지만 부동산 갭투자 투자자들이 몸을 사려야 할 시기임은 분명한 듯 보입니다. 섣부른 예단이 큰 손해를 불러일으킬 수도 있는 것이니까요.

갭투자란? 갭투자 뜻과 부동산 갭투자 전세갭투자 개념 및 갭투자방법과 갭투자 위험 주의사항

갭투자란 무엇인지 갭투자 뜻과 부동산 갭투자 전세갭투자 개념과 갭투자 방법 및 갭투자 위험 주의사항을 설명합니다.

갭투자란 부동산 매매가와 임대 보증금간 가격 차액만을 투자하여 부동산 매매 시세차익을 얻는 투자 방법입니다.

갭투자방법은 흔히 전세끼고 집사기 방법으로 알려지고 있습니다.

갭투자는 임대 보증금 중 전세 유형의 임대 보증금이 비교적 크기 때문에 그럴 뿐 실제 갭투자방법은 다양한 금융 투자에 활용될 수 있습니다.

갭투자방법을 이해하기 위해서는 갭투자예제를 살펴보면 좋을 듯 하리라 생각됩니다.

갭투자 예를 살펴보면 물론 갭투자가 무엇인지 갭투자 뜻을 보다 명확하게 이해하실 수 있습니다.

부동산 갭투자 예제를 살펴보겠습니다.

매매가격이 1억원, 전세가 9천만원인 아파트가 있다고 합시다.

갭투자하려고 하는 아파트 부동산 매입자가 해당 부동산을 매입하려고 한다면 원래 아파트 매도자에게 총 1억원을 주어야 합니다.

부동산 아파트 매도자 입장에서는 9천만원을 전세세입자에게 주어야 하므로 1억원을 받더라도 다시 9천만원을 돌려주어야 합니다.

따라서 부동산 매도자는 부동산 갭투자 신규 매입자에게 1000만원만을 받고 전세보증금 지급 의무를 포함해 아파트를 함께 양도했다고 한다면 아파트 매매는 끝나게 됩니다.

갭투자 신규 아파트 매입자는 표면적으로 갭투자로 아파트 매입에 소요된 금액은 1000만원이 됩니다.

갭투자자는 당연히 전세계약이 종료되면 전세세입자에게 전세보증금 9000만원을 제공해야 되고요.

갭투자자는 향후 갭투자를 통해서 매입한 아파트 가격이 상승할 경우 다시 갭투자를 통해 매입한 아파트를 매도하고 이를 통해 시세차익을 얻게 됩니다.

갭투자는 이처럼 부채를 포함한 부동산 자산을 양도하면서 실제 소요되는 현금액을 줄이며 투자하는 부동산 투자 방법이 됩니다.

갭투자는 부동산 가격 급상승 시기에는 비교적 적은 실 투자금으로도 시세차익을 통해 부동산 투자 수익을 낼 수 있습니다.

갭투자 뜻에서도 알 수 있듯이 갭투자는 자본 위험을 크게 하지 않는다는 점에서 의미를 가집니다.

갭투자는 그러나 부동산 가격 하락 시기에는 매우 위험한 부동산 투자 방법으로 갭투자 위험 사항은 반드시 숙지해야 합니다.

갭투자는 부동산 가격 상승시기에는 수익을 예상할 수 있지만 부동산 가격 하락시기에는 전세보증금 지불 의무로 인해 부동산투자 손실을 입을 수 있습니다.

갭투자는 전세금이 얼마가 되던간에 부동산 시세가 오르고 내리는 것에 따라 갭투자 수익률이 결정됩니다.

부동산갭투자를 설명한 위의 예에서 갭투자를 통해 매입한 아파트 가격이 1억에서 8천만원으로 하락한다면 갭투자자는 전세계약만료 후 동일한 전세금의 세입자를 구하지 못하는 이상 아파트를 매도하고도 1천만원이 부족한 상황에 직면합니다.

부동산갭투자자는 초기 부동산 매입을 위해 소요된 1천만원에 아파트 매도 후 전세보금증 차액 1천만원을 더해 총 2천만원의 부동산갭투자 손실이 발생하게 됩니다.

전세갭투자가 위험한 이유 중 하나는 전세갭투자를 통해 표면적으로 투자되는 금액이 적더라도 부동산 매매 세금 등이 발생합니다.

갭투자세금 문제를 고려하지 않고 갭투자를 실시하게 되면 차후 손익을 따지게 되면 큰 실익이 없는 경우 역시 비일비재합니다.

갭투자는 물론 이러한 위험 사항을 극복하고 부동산 가격 하락 시기에도 부동산 가격 방어가 잘 되는 지역이라면 충분한 부동산 갭투자 의미를 가집니다.

갭투자는 그러나 세금을 비롯해 부동산 매매 비용 및 부동산 시세 전망 등을 반드시 뒷받침해야 한다는 점을 기억해야 합니다.

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갭투자란, 갭투자 장단점, 전망

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갭투자란, 갭투자 장단점, 전망

-목차- • 개요 • 갭투자란 • 갭투자를 왜 할까? • 갭투자 원리와 장단점 • 갭투자 장단점 • 6.17 부동산 대책 갭투자 대출제한 주요 내용 • 갭투자 현황 • 어떤 곳에 갭투자를 해야할까? • 갭투자 전망 • 마치며

개요

갭투자라는 말을 누구나 한번쯤 들어봤을겁니다. 저의 경우도 10대때부터 들어봤으나 관심이 없다가 성인이 되고 난후에야 관심이 생기기 시작했습니다.

저는 20대 중반에 독립을하였는데 당시 지방이었으며 지방 안에서도 구석에 위치한 4평짜리 월세집에 살았었습니다. 그러다가 부동산 분야를 접하고 돈을 모아 1년 후 서울 노원구에 소형 아파트를 샀습니다. 그리고 그후 오른 집값과 모아온 돈에 대출까지 합쳐 송파구 아파트를 사게되었습니다. 이런 과정이 불과 5년이 체 되질 않았습니다. 5년 이라는 기간동안 저의 자산은 얼마나 늘어났을까요? 알려드릴 수는 없지만 부동산 공부없이 월급으로만 모았다면 아마 15~20년동안 애기는 꿈도 못꾸고 하고싶은 삶도 못살고 여행도 못하면서 저축만하여 모았을 돈이었을겁니다.

(그렇다고 때부자는 아니구요..생활이 어렵지 않을정도로 모았습니다.)

이렇게 ‘부동산으로 돈버는 방법’이 많습니다. 부동산으로 돈버는 대표적인 방법들은 지난 포스팅에 있는데 오늘은 갭투자에대해 보다 자세히 알려드릴까합니다.

갭투자란

갭투자란 아파트, 주택, 오피스텔 등의 부동산 전세가격과 매매가격의 차이(영어로 갭 gap)이 금액만 지불하고 사는 것을 말합니다. 예를들어 10억 아파트의 전세가 9억이면 내돈 1억만 있으면 주택을 살 수 있다는 뜻입니다. 왜 이런것을 하는지 차근차근 설명드리겠습니다.

갭투자를 왜 할까?

갭투자를 왜할까요? 앞서 내돈 1억만 있으면 된다고 했는데 이부분이 부동산 초보자분들은 이해하기가 어려울 수 있습니다. 보충 설명하자면 위 예시에서 주택의 가치가 10억이더라도 전세가가 9억이므로 어짜피 전세를 들여놓으면 전세자한테 9억을 받게되므로 내 돈은 1억만 있어도 된다는 뜻입니다.

갭투자의 대전제는 ‘부동산 값이 오른다’는 것에 베팅을 하고 투자를 하는 것입니다. 부동산 집값이 떨어지는 추세라면 매우 곤란합니다. 쫄딱 망하는 인생길을 걷게됩니다. 예를들어 위 예시에서 10억 집이 7억으로 떨어지면 이미 -3억입니다. 그런데 부동산 시장이 안좋다고 전세자가 나가겠다고 하고 다음 전세자까지 못구하게 된다면 추가로 -9억이 생겨 -12억의 빚이 생깁니다. 거기다 대출이자에 양도소득세, 재산세, 취득세, 중개수수료, 이자비 등까지 합치면 추가로 1~2억의 손실분이 더 생겨 빚만 -13~14억이 됩니다.

‘인생은 한방이다’ 하는데 좋은 한방이 아닌 골로가는 한방이 될수도 있겠죠?

갭투자 원리와 장단점

갭투자 기본 원리는 위에서 말씀드렸고 관련 내용은 위 그림과 같습니다. 이처럼 부동산 상승장에서는 아무런 문제가 되질 않는데 하락장에서는 막대한 피해가 발생하겠죠? 그런것이 바로 깡통전세입니다. 아무런 보잘 것없는 갭투자를 가리켜 깡통전세라고합니다. 그 외에도 깡통전세는 갭이 크지 않거나 매매가를 넘어선 전세가를 보고도 깡통전세라고 합니다. 이처럼 갭투자는 위험요소도 있습니다. 갭투자 장단점을 살펴보겠습니다.

※갭투자를 하고싶으면 해당 물건지가 있는 부동산에 전화하시어 “갭투자 원합니다.” 또는 “전세 끼고 투자요” 또는 “투자물건 찾습니다.”라고 말하면 갭투자 매물 안내를 해줍니다. ‘갭투자’라고 인터넷에 따로 단어가 써져있지 않습니다.

갭투자의 장점

1)적은 돈으로 내 집마련 가능

애초에 시작부터 자기자본이 거의 안들어갑니다. 애초에 전세낀 매물을 사거나 매매 후 바로 전세자를 구할 경우 내가 주택의 소유권을 갖기위해 들어가는 비용이 상당히 줄어들기 때문입니다.

2)다주택 보유가능

다주택자중에 무려 1,000 이상의 집을 가지고 있는 사람이 있습니다. 그리고 수백채를 가진 다주택보유자도 상당히 많습니다. 이들이 가지고 있는 매물들의 상당수는 갭투자로 구매한 집들입니다. 따라서 “난 건물부자가 될거야”라고 하시는 분들은 갭투자를 알아보시면 되겠습니다. (하지만 단점이 있으니 꼭 끝까지 읽어주세요!)

갭투자의 단점

1)과연 내집인가?

갭투자 단점으로는 “과연 진짜 내집일까?” 이런 의문이 자꾸만 드는것입니다. 왜냐면 ‘빛 좋은 개살구’이기때문입니다. 갭투자의 전제는 전세자가 계속 있어야 한다는 점입니다. 전세자가 충원되지 않으면 전세금은 그냥 빚덩어리일 뿐입니다.

그리고 밖에서도 “나 집샀어”라고 자랑하지만 자기 자신은 알겁니다. 사실은 90%가 대출과 내돈이 아니라는 것을요. 부동산 하락장에서는 이런 불안감이 가중되겠죠?

2)이제는 갭투자로 다주택 보유하기 어렵다

이제는 대출을 통하여 갭투자를 할 시 주택유무, 규제지역 유무에따라 전입의무가 있습니다. 그러니 예전처럼 살지도 않는 집을 갭투자하여 다주택보유하기가 쉽지 않습니다. 물론 영 방안이 없는 것이 아닙니다. 바뀐 개정내용을 면밀히 살펴보면 또 방안이 있긴합니다만 갭투자가 아닌 갭투기조장을 유도할 수 있어 생략하겠습니다. 궁금하신 분들은 관련 법안을 참고해보시길 바랍니다.

6.17 부동산 대책 갭투자 대출제한 주요 내용(자료: 국토교통부)

주택 구매 시 전입/처분요건 강화

규제지역 내 주택담보대출 받아 주택 구매 시 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입의무 부과

(1주택자의 경우 6개월 내 기존 주택 처분조건 추가). 미이행 시 대출금 회수 및 향후 3년간 주택대출 제한

보금자리론 규제강화

보금자리론을 받아 주택구매 시 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지의무 부과. 의무 위반 시 대출금 회수

전세자금대출 제한 강화

투기, 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트 신규 구입 시 전세대출 보증제한 대상으로 추가.

전세대출받아 해당 지역 내 시가 3억원 초과 아파트 신규 구입 시 전세대출 즉시 회수

주택도시보증공사 전세대출보증 한도 축소

1주택자 대상 전세대출보증 한도를 기존 4억원(수도권)에서 2억원으로 인하

갭투자 현황

갭투자 현황은 감소추세입니다.

국토교통부 갭투자 현황 자료에 따르면 2020년 7월 기준 서울 강남구, 서초구, 송파구, 강동구에서 이뤄진 갭 투자는 총 860건으로 전월 건수(1,885건) 대비 54.4% 감소했다고 전합니다.

자치구별 주요현황을 보면

강남구 500건에서 229건

서초구 368건에서 224건

송파구 624건에서 211건

강동구 393건에서 196건

으로 줄었습니다.

서울의 주택 거래에서 갭 투자가 차지하는 비율은 6월에 40.8%까지 치솟았다가 하락으로 돌아서 계속 줄고있는 상황입니다.

어떤 곳에 갭투자를 해야할까?

1)전세 매물이 잘나가거나 귀한 곳. 최근에는 법 개정으로 전세 자체가 다 귀함

갭투자는 부동산 값이 올라야하는 것도 기본전제이지만 일단 전세수요자가 있어야합니다. 그것이 없다면 몽땅 빚만되기때문입니다. 그러니 전세매물이 잘나가는 곳을 선택해야합니다. 최근에는 갭투자가 줄고 임대차보호 개정법으로 전세대란이 일어나는만큼 전세 수요를 찾는 것은 어려워보이지 않습니다.

2)전세가율(갭 차이)가 적당한 것. 갭 차이가 너무 높아도 너무 낮아도 안됨

전세가율이 적당한 것이 좋습니다. 지방의 경우 전세가율(매매가 대비 전세금이 차지하는 비율)이 90%에 달합니다. 그래서 10%의 차이만 내고 집을 사는 것을 ‘잘 투자한 줄’아는 사람들이 너무 많습니다. 아쉽게 들리겠지만 이런 집들은 다 안좋습니다. 그렇게 전세가율이 높은데는 이유가 있습니다. 결코 원인없이 높지 않습니다. 그런 집들의 시세곡선을 보면 늘 변함없이 그대로이거나 하향선을 향해 내려가고 있는 집들입니다.

물론 최근에는 전세대란으로 수도권의 인기아파트들도 전세가율이 높긴합니다. 하지만 정부의 규제같은 특별한 상황으로 깡통전세가 생기는 경우도 위험하긴 매한가지입니다. 깡통전세의 피해자는 매수자, 전세자 둘 모두입니다.

부동산 초보자들의 이해를 돕기위해 깡통전세가 위험한 이유를 보충설명드리겠습니다. 매매가가 10억인데 전세가가 11억인경우 소유자가 경제적인 어려움으로 집이 경매로 넘어갈 경우 경매 낙찰가는 매매가보다 낮게 책정되는 경우가 대부분이므로 전세자는 전세금 11억을 낙찰금에서 다 보호받지 못하는 경우가 발생합니다. 그러니 깡통전세는 위험하다는 소리입니다.

서울의 경우 전세가율이 낮습니다. 집값과 전세가의 차이가 40~50%라 수억의 차이가납니다. 하지만 최근 전세대란으로 이 갭이 줄어들고 있습니다. 그러한 상황에서 발생할 수 있는 위험은 조금전에 설명드렸으니 감안하시어 투자하시길 바랍니다.

갭투자 전망

1)부동산 전망은 언제나 우상향이라 투자하기 좋습니다.

부동산 전망은 언제나 맑습니다. 정부마다 등락의 편차가 있겠지만 우상향 곡선을 향해서 달려갑니다. 집값이 이미 너무 높은 것 아니야? 라고 생각하시는 분들은 ‘부동산 전망’글자를 클릭하시어 해당 포스팅을 정독해보시길 바랍니다. 부동산이 패배하려면 아직도 멀었습니다.

2)갭 투기 세력을 막는 정책이 늘어나니 유행타기가 힘들 것입니다.

이게 참 어렵습니다. 이론은 그럴듯하고 쉬워보이나 갭투자 하기가 막상 쉽지 않습니다. 정부의 규제와 부동산 압박이라는 방향성때문에 투자심리도 줄어든 상황입니다. 갭투자 감소현황은 위에서 말씀드렸고 적어도 이번정부는 부동산이 침체기이지 않을까싶습니다.

부동산이 침체되면 나라가 성장할 수 없습니다. 반드시 바뀌어야합니다.

마치며

‘내가하면 투자, 남이하면 투기’라는 말이 있습니다. 갖지 못한 것에대한 분노, 패배감이 들텐데 저역시 그랬습니다. 저역시 투자와 투기가 어떤 차이가 있을까? 늘 고민했고 지금도 그 경계선에서 중립을 지키려고 하고 있습니다.

갭투자도 마찬가지입니다. 누군가는 지금을 최적의 매수타임으로 보는 사람이 있습니다. 각자 견해대로 판단하시되 각별히 부동산을 산다고 내 자산의 50%이상을 대출로 꾸리지는 마십시오. 돈 조금 벌려다 돈잃고 건강 잃습니다.

‘10%의 확률로 100배 벌기 vs 100% 확률로 10배 벌기’ 저는 둘중에 언제나 후자입니다. 안전하게 여러번 투자하는 사람만이 부자가되는 법입니다.

감사합니다.

부동산 네잎클로버

*본 포스팅과 함께보면 좋은 내용(클릭 시 바로이동)

1)분양권, 프리미엄, 추첨제, 가점제, 전매제한

2)부동산 청약 수요도/전망/변천사

3)청약방법, 청약종류, 분양절차(청약절차)

4)중도금비율, 청약가입시기, 매월 청약 저축액

5)모델하우스 보는 방법

6)특별공급 종류, 자격요건, 특징

7)2021년 부동산 제도 개정사항

*유튜브 부동산네잎클로버

*송파구 부동산 전망

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