Top 8 갭 투자 하는 법 119 Most Correct Answers

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매매가와 전세가의 간격, 즉 두 가격의 차이를 이용하는 방법을 갭투자라고 해요. 두 가격의 차이만큼만 돈을 내고 해당 부동산의 소유권을 얻는 거죠. 매매가로 1억 원 하는 부동산에 보증금 9천만 원을 내고 전세로 사는 세입자가 있다면, 1천만 원만 있으면 해당 집을 살 수 있는 거예요.

부동산 왕초보 갭투자는 이렇게 합니다.

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1천만 원으로 내 집 마련하는 방법: 갭투자

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J부장의 부동산시장에서 살아남기

갭(Gap)투자란 갭투자하는 법 본문

● 갭투자 방법은

● 예를들어봅시다

★ 주의

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갭투자 하는방법에 대해서 알아보기

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1천만 원으로 내 집 마련하는 방법: 갭투자

다들 퇴근 후 편히 쉴 수 있는 공간인 내 집을 하나쯤은 마련하는 것이 목표일 텐데요. 많은 사람이 부동산을 마련하기 위해서 큰돈이 들어간다고 생각해요. 그런데 놀랍게도 생각보다 적은 돈만으로도 부동산을 사는 방법이 있어요. 바로 갭투자라는 방법이죠.

그런 방법이 있다고? 갭투자가 뭔데?

갭(gap)은 간격을 뜻하는 말인데요. 매매가와 전세가의 간격, 즉 두 가격의 차이를 이용하는 방법을 갭투자라고 해요. 두 가격의 차이만큼만 돈을 내고 해당 부동산의 소유권을 얻는 거죠. 매매가로 1억 원 하는 부동산에 보증금 9천만 원을 내고 전세로 사는 세입자가 있다면, 1천만 원만 있으면 해당 집을 살 수 있는 거예요.

세입자가 있는 집을 갭투자로 사면, 소유권을 얻는 동시에 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 의무도 지는데요. 계약 만료 때, 보증금 9천만 원을 우리가 돌려줘야 하는 거죠.

9천만 원이 없는데, 보증금은 어떻게 돌려주는 거지?

매매가 전부를 주고 살 돈이 없어서, 적은 자금만 필요한 갭투자를 했는데 갑자기 9천만 원이나 되는 보증금을 돌려줘야 한다니 의아할 거예요. 투자금의 9배나 달하는 전세 보증금을 돌려줄 수 있는 걸까요?

결론부터 말하면, 충분히 가능해요. 계약이 만료될 시점에 또 다른 전세 세입자를 구해, 새롭게 구한 전세 세입자로부터 받은 보증금 9천만 원을 기존에 살고 있던 전세 세입자에게 계약 만료 때 돌려주면 되거든요.

집주인과 기존 세입자, 새로운 세입자, 공인중개사, 법무사가 날짜만 맞춰 모이면 문제가 없어요. 법무사가 지켜보는 앞에서 새로운 세입자는 보증금을 집주인에게 주고, 집주인을 그 돈으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주면서 새로운 임대차 계약을 체결하면 되는 거죠.

갭투자는 계약 만료일 전까지 새로운 전세 세입자를 찾고, 그 돈으로 기존 세입자에게 보증금을 돌려주면, 가진 돈이 없어도 보증금을 돌려줄 수 있는 셈이에요. 만약 새롭게 전세 세입자를 찾는 시점에 전세가가 오른다면? 오른 만큼 고스란히 이익을 얻을 수도 있어요.

갭(Gap)투자란? 갭투자하는 법?

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안녕하세요, J부장입니다 🙂

이번에알아볼주제는 갭(Gap)투자인데요,

갭(Gap)투자란

전세를 끼고 주택을 매입해 시세차익을 노리는 부동산 투자방식.

우선 우리는 왜 갭투자를 하는지에 대한 이유를 알아봐야합니다.

과거에 갭투자는 말그대로, 투자의 목적으로써,

적은 비용으로 높은 수익을 내기 위해 투자용으로 많이 이루어졌습니다.

대출을 받아 투자하는 방식, 레버리지 투자와 비교해도,

상대적으로 높은 수익률, 융자이자 비용이 발생하지않아,

이 점이 투자자들도 하여금 큰 메리트로 여겨졌습니다.

높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수있다는 장점,

★아파트 가격이 상승할 것을 전제로 투자하는 투자법으로,

환금성이 높은 물건을 투자해 위험성을 줄이고 변수를 대비해 자금을 확보하는 것 또한 중요합니다.

요즘, 근래에는 대출을 끼고 주택구입이 힘들거나

주택가격이 더 오르면 감당하기 힘들어진다 판단해 영끌매수가 많아졌습니다.

올해 4월에는 서울 주택거래 갭투자 비중이 52%까지 상승했습니다.

● 갭투자 방법은?

전세끼고 구입 전세맞춰 구입

→ 전세끼고 구입이란 ?

= 기존에 전세가 있는 주택을 구입하는 방법

전세끼고 구입시 기존에 전세입자의 계약잔여일을 꼭 확인해야합니다.

※ 전세입자가 거주한 지 얼마되지않았다면, 4년간 최대 전세금 5%증액가능,

전세 입자가 계약만료시점이 다가온다면 새로운 시세로 전세금 계약가능.

→ 전세맞춰 구입이란 ?

= 공실인 아파트를 사서 전세입자를 새로 맞추는 방법

계약 후 잔금일을 2~3개월 뒤로 하고 그 기간동안 전세입자를 맞춤

● 예를들어봅시다.

매매가 : 5억

전세가 : 4억

(매매가) – (전세가) = 차액 (차액만큼 투자해서 주택구매)

중개수수료, 등기비용, 취득세 등 제외하고 실투자금 1억이 있다면,

전세금 4억 + 내돈 1억으로 5억짜리 아파트를 매수 할 수 있습니다.

현재와 같은 부동산 상승장에서 부동산 가격은 한번에 몇천~몇억씩 상승합니다.

5억원에 매수한 아파트가 7억이 되었다면,

초기 투자금 `1억`으로

시세차익 `2억` 2배의 수익을 얻게 되는 방식으로,

만일 내가 산 아파트가 전세가격이 상승한다면, 오히려 내 돈을 들이지 않고 시세차익을 얻게 됩니다.

★ 주의

→ 주택이나 전세가격이 하락한다면 ?

= 역전세현상이나 전세계약갱신시 추가적인 전세보증금이 발생할 수 있음

→ 전세입자가 새로 안구해진다면 ?

= 전세보증금만큼 비용을 마련해야함

위에 말씀드렸다시피 갭투자는

높은 전세가율을 이용해 소액투자를 할 수있다는 장점,

아파트 가격이 상승할 것을 전제로 투자하는 투자법 이기때문에,

반대로 부동산 폭락기가 온다면 큰 부작용 으로 다가옵니다.

아파트 매매가가 전세가보다 낮아져버려 이를 역전세라고 말합니다.

사람들이 부동산을 매수 하지 않아 일어나는 현상 으로,

이 시점에 갭투자를 한 집주인이 세입자의 전세만기상황에 전세금을

되돌려주지 못해, 다행히 대출을 일으켜 전세자금을 돌려준다면 좋지만,

최악의 경우 해당아파트가 경매로 넘어가게 됩니다.

최근에는 금리인상과 대출규제로 갭투자도 줄어들고있는 상황이지만,

갭투자는 무주택자내집마련, 1주택자들의 갈아타기 수단으로 활용할 수 있습니다.

하지만 역시 공급과 수요, 가용금액을 잘 체크한 후 실행에 옮기시길 바랍니다 🙂

이상으로 갭투자에 대한 설명을 마치도록하겠습니다.

J부장이였습니다.

감사합니다 🙂

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갭투자 기본 상식 이해하기

갭투자 하는방법에 대해서 알아보기

예전에는 부동산규제가 지금처럼 심하지 않았을 때는 투자를 통해서 자산을 불리는 방법으로 갭투자를 하시는 분들이 많으셨는데 요즘에는 어려운 부분이 있길 마련이죠. 아무래도 부동산은 다른 자산에 비해 현금으로만 이용해 사는 분들이 드물어서 대출이나 세입자를 구해 전세를 안고 사기도 하는데 어떻게 갭투자 하는방법을 할 수 있는지 방법과 장점에 대해서 알려드릴까 해요.

– 갭투자란?

시세 차이를 목적으로 매물 가격과 전세가 간의 차액만큼 금액으로 전세를 낀 주택을 매수하는 투자 방법으로 영어로 gap, 차이라는 용어와 결합한 단어로 전·월세로 내놓은 집을 매입하는 투자방식이랍니다. 즉 이미 살고있는 세입자가 있는데 그 세입자의 보증금만큼만 뺀 나머지 돈만 지급하여 매매하는 방식을 말한답니다.

– 갭투자 하는방법

사실상 그렇게 복잡하고 어려운 방법이 아닌데요. 예를 들어 매매가가 5억이면서 현재 전세가가 3억인 아파트에 세입자가 있는 상태에 이 집을 구매하려는 매수인은 3억 전세를 끼로 실제로 남은 차액인 2억만 주고 매수를 할 수가 있는 방법이랍니다. 이때 아파트 가격이 오르면서 7억이 되었을 때 매도인으로부터 소유권을 넘겨받은 투자자가 매도하면 2억으로 1억을 벌게 되는데 이런 방식으로 시세차익으로 투자하는 방법이랍니다. 주로 자금이 부족한 신혼부부가 집을 장만하는 방법으로 많이 이용하고 있답니다.

– 아파트만 가능한가?

사실 아파트가 대표적인 부동산이긴 하지만 오피스텔이나 빌라 주택 등 모두 가능하다고 할 수가 있답니다. 하지만 아파트는 동일한 조건의 단지와 평형이 있기 때문에 상대적으로 안정적인 가격이 형성될 수가 있기 때문에 투자하시는 분들은 아파트를 선호하시는 경우가 많이 있답니다.

– 갭투자의 장단점

갭투자는 일단 다른 부동산투자에 비해서 진입하기가 쉽다는 장점이 있답니다. 비교적 적은 액수의 현금만 있으면 되고 지역설정만 잘 정한다면 빠르게 수익을 낼 수가 있다는 장점이 있어요. 또한 입주권이나 분양권과 같은 권리가 아닌 실물을 대상으로 하므로 위험부담도 덜하며 매매가격의 상승이나 높은 전세가율이 유지된다면 효율적으로 진행하실 수가 있답니다. 즉 소액으로 투자할 수 있고 수익 실현도 빠르다는 것을 말할 수가 있어요. 하지만 반대로 집값이 내려가게 되면 집을 팔았어도 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하거나 대출금마저 갚지 못하게 되는 경우가 있기 때문에 이 역시도 잘 알아보고 진행하시는 것이 중요하답니다.

– 갭투자는 대출이 가능한가?

간혹 전세 낀 집을 알아본 후 나머지 돈을 대출받으면 될 거라는 생각을 하시는 분들이 계시겠지만 갭투자는 일반주택을 구매할 때 받을 수 있는 주택담보대출이 불가해요. 그러므로 집값에서 전세보증금을 제외한 나머지 돈은 신용대출이나 마이너스 통장 또는 예·적금 등 개인 자금으로 내야 한다는 점이 있답니다.

– 투자하기 좋은 지역이란?

주로 도시보다는 지방이나 비규제지역인 수도권을 찾는 경우가 많이 있는데 대도시는 일반적으로 전세가율이 매매가의 약 70%의 수준이지만 지방 같은 경우는 전세가율이 높아서 매매와 별로 차이가 나지 않는 경우가 있답니다. 그러므로 더욱 적은 금액으로 시작할 수가 있고 취·등록세가 중과되지 않는 1억 이하의 매물과 양도세가 중과되지 않는 비규제 지역으로 알아보시면 좋답니다.

– 갭투자로 차익실현

모든 투자자는 높은 세금을 피하고 싶어 해서 취득세는 공시가 1억 미만 물건만을 매수하여 중과를 피할 수가 있지만, 양도세의 경우에는 단기 보유에 대한 세율이 높기 때문에 매수단계에서 최소 2년 이상은 보유하고 일반과세율로 양도세를 내는 것이 좋답니다. 그러므로 너무 짧은 기간에 급등하거나 투자자들만 매수한 지역 실수요가 받쳐주지 못하는 곳은 피하며 지역을 선택하여 투자해야 한답니다.

– 오늘 마무리를 하면서 :

갭투자 하는방법으로는 실거주 집을 미리 매수하여 동시에 실거주하는 것이 좋지만 요즘같이 시세가 높고 대출이 까다로운 경우에는 높은 전세가율을 이용해서 향후에 거주할 곳을 미리 갭투자를 하는 것도 좋은 방법이랍니다 이렇게 다양한 방법으로 갭투자 하는방법을 알아보았는데 주변 시세부터 환경 조건 등을 고려해서 꼼꼼하게 알아본 후 투자하시는 것이 중요해요.

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