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리얼캐스트

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• Most searched keywords: Whether you are looking for 리얼캐스트 만약 낙찰 받은 물건이 20층 건물의 아파트에 위치한 501호라면 토지에서 501 … 때문에 대지권 미등기인 집합건물에 입찰할 때는 토지등기부등본을 … 대지권? 미등기?[리얼캐스트=조현택기자] 대지권이란 건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리(소유권, 지상권, 전세권, 임차권 등)를 말합니다. 쉽게 말해 대지가 2.000평인 대지 위에 아파트가 세워졌는데 아파트가 100세대라면 한 세대당 20평씩 대지사용권을 갖는 셈입니다. 공동주택에서 흔히 말하는 대지 지분은 이 대지사용권 면적을 가리키는 것이죠.경매가 진행되는 물건을 보면 간혹 ‘대지권 미등기’라는 공지가 붙은 물건을 볼 수 있습니다. 대지권을 표상하는 등기가 돼 있지 않은 물건이죠. 많은 사람들은 이 물건을 보면 경매 낙찰을 꺼려 하는데요. 대지권 미등기 경매물건 과연 입찰해서 낙찰 받아도 괜찮은 걸까요?대지권이 등기되지 않은 건물을 낙찰 받을 땐만약 대지권이 등기되지 않은 경매 물건(건물)을 낙찰 받았다면 어떤 문제가 생길까요? 일단 물건에 종류에 따라 그 상황은 달라집니다. 만약 단독 건물이라면 토지의 소유자가 원하면 건물을 철거하고 토지의 소유자에게 넘겨줘야 합니다. 집합건물(빌라, 아파트 등)이라면 상황이 다릅니다. 만약 낙찰 받은 물건이 20층 건물의 아파트에 위치한 501호라면 토지에서 501호만을 철거할 수 없기 때문이죠. 이 경우에는 토지 소유자가 구분소유자에게 해당 호실(전유부분)을 자기에게 매도하라고 청구할 수 있는데요. 이 방법을 원하지 않는다면 구분소유자는 대지권을 매수하거나, 토지 소유자에게 지료를 지불하고 전유부분을 사용할 수 있습니다. 그러나 지료가 연체된다면 해당 물건이 경매처분을 당할 수도 있어 유의해야 합니다.대지권 미등기의 원인은 어떻게 확인하지…대지권 미등기 물건에 대한 문제가 발생하는 건 통상 집합건물에서 일어나는 것인데요. 낙찰 후 온전하게 소유권이 올 수 있는 상태면 입찰해도 무방하다고 알려져 있습니다. 그렇다면 대지권 미등기 물건의 소유권이 넘어올 수 있는 지 여부는 어떻게 판단해야 할까요? 법리적인 문제를 차치하고 경매를 통한 수익만 생각한다면 감정평가서를 통해 이 부분은 확인 가능합니다. 즉 감평사에 건물과 함께 토지지분에 대한 대지권 감정이 되었는가 안되어 있는가만 살펴보면 된다는 얘기입니다. 대지권 감정이 되어있다면 아직 등기가 되어 있지 않은, 그러나 추후 등기하게 되면 소유권이 넘어올 수 있는 것이라 입찰해도 무방하지만 감정이 되어 있지 않다면 대지권 없음으로 분류되어 대지지분에 대한 소유를 주장할 수 없다는 것입니다. 대지권 미등기 물건 수익만 보지 말지 법리 숙지 후 응찰해야경매라는 측면에서 접근해서 수익만 바라본다면 물론 그렇게 해석할 수 있습니다. 하지만 법적인, 법리적인 측면을 무시해선 안됩니다. 법리적인 해석으로 보면 감정 평가 유무에 따라 대지권 취득이 달라지는 것이 아니라 오히려 대지권의 성립 유무에 따라 대지권 취득 여부가 결정되는 것이기 때문입니다. 대지와 건물이 함께 감정 받아 경매가 이뤄져도 대지권 성립 요건을 갖추지 못하면 대지권을 취들할 수 없고, 건물만 감정평가가 됐다 해도 대지권이 성립돼 있다면 낙찰자는 대지권을 무상으로 취득할 수 있다는 얘기죠. 때문에 대지권 미등기인 집합건물에 입찰할 때는 토지등기부등본을 확인하여 최초로 분양할 당시에 구분소유자가 대지권을 함께 취득했는지를 알아보는 것이 좋습니다. 관리사무소나 근처의 공인중개사사무소를 방문하여 대지권이 미등기인 이유를 알아보는 것도 좋은 방법이고요. 또한 대지권을 함께 취득하더라도 자동으로 대지권 등기가 되는 것이 아니라는 점도 유념해야 합니다. 미등기인 대지권을 등기하기 위해 전소유자들을 상대로 대지권 등기 절차에 협력해 달라고 청구해야 하는 경우도 있으니, 잘 생각해서 경매 물건 입찰을 결정하는 것이 좋습니다.추가로 부동산 경매에서 가장 위험한 물건 중 하나가 분양대금 미납으로 인한 대지권 미등기 물건인데요. 대법원 판례(2004다 58611호)에 보면 `대지권 미등기 상태에서 전유부분(집합건물)만 매각된 경우에 매수인은 분양자 등을 상대로 대지권 변경등기절차 이행청구를 할 수 있고, 분양자는 이에 대하여 수분양자의 분양대금 미지급을 이유로 동시 이행항변을 할 수 있다`고 판시한 바 있습니다. 쉽게 말해 분양대금은 미납한 경매 물건을 낙찰 받는다면 분양대금을 모두 완납하지 않으면 매수자(낙찰자)는 대지권을 가지고 올 수 없다는 말이죠. 때문에 아무리 가격이 저렴하게 나온 경매여도 물건을 꼼꼼히 알아보고 확인해 낙찰을 받아야 훗날에 다가올 위험을 줄일 수 있습니다. 그러니 대지권 미등기 매물을 낙찰 받을 땐 경매를 통한 수익만 고려하지 말고 법리 숙지 후 응찰하세요. 그래야 손해가 없습니다. 
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(경매 필수) 대지권 미등기 어떻게 해결하지?

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(경매 필수) 대지권 미등기 어떻게 해결하지

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법률신문

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  질의. 甲은 丙주식회사가 乙공사로부터 택지를 분양받아 건축하여 분양한 丁소유 아파트를 임의경매절차에서 낙찰 받아 그 건물의 소유권이전등기까지 마쳤고, … …
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  질의. 甲은 丙주식회사가 乙공사로부터 택지를 분양받아 건축하여 분양한 丁소유 아파트를 임의경매절차에서 낙찰 받아 그 건물의 소유권이전등기까지 마쳤고, … 소법전,신법전,변호사검색,법조인명록,법률기사,오피니언,법조인대관,판결문,법률정보,법교육,전자책,법조인동향,로펌,변호사
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대지권 미등기 집합건물 취득자의 대지권등기방법

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경매 나온 아파트에 ‘대지권 미등기’ 떡하니…사면 안될까

[GO부자에게 물어봐] 대지권 미등기 상태인 아파트, 매수해도 될까?

[Question]

결혼한 지 11년된 H(45)씨. 남편과 맞벌이를 하고 있지만 아직까지도 내집 마련을 못해 전셋집에서 살고 있다. 내년에는 경매로 아파트를 시세보다 20~30% 정도 저렴하게 사겠다는 목표를 세웠다. 그러던 중 경매에서 2차까지 유찰된 옆 동네 아파트를 발견해 관심을 갖고 있다. 그런데 매각물건명세서를 보니 ‘대지권 미등기’라는 내용이 있었다. H씨는 대지권은 무엇이며, 대지권이 미등기 된 아파트를 경매로 매수해도 괜찮을지 궁금해졌다.

[Answer]

‘대지권’이란 아파트를 비롯한 연립주택 또는 빌라 등 집합건물의 구분소유자가 건물이 지어진 대지에 대해 갖고 있는 권리다. 구분소유자의 대지사용권은 해당 소유자가 전유하고 있는 건물에 따라 정해진다. 구분소유자는 대지사용권을 전유부분과 분리해서 처분할 수 없다(집합건물의 소유및 관리에 관한 법률 제20조 참조). 예를 들자면, 살고 있는 아파트를 팔 때 건물만 팔고, 땅을 팔지 않는 것은 불가능하다는 의미다.

H씨가 관심을 가진 아파트처럼, 집합건물에 ‘대지권 미등기’라고 표시된 경우가 있다. 이런 경우 아파트 소유자에게 대지 사용권이 있다면 크게 걱정하지 않아도 된다. 해당 지역의 도시개발사업 또는 재개발사업에 따른 절차(토지구획정리·환지처분·지적정리 등)가 마무리되면 추후 아파트 소유자가 추가로 대가를 지불하고 대지권을 취득할 수 있기 때문이다.

용인 신봉지구 전경

경매에 나온 아파트의 감정가는 건물과 대지권을 각각 평가해서 매기는 금액이다. 따라서 감정평가액에 건물과 대지권의 평가가 구분되어 있다면, 소유자에게 대지 사용권이 주어진 아파트라는 뜻이다. 반면 감정가격에 건물 가격은 있지만 대지권 가격이 없는 경우는 소유자에게 대지사용권이 없다는 것을 의미한다.

대지권 미등기 아파트를 매입 한 경우에는 토지구획정리 등의 절차가 진행되면 반드시 대지권을 추가로 매입해야 한다. 대지권을 추가로 매입하지 않으면 추후 대지권 소유자에게 건물에 대한 소유권을 뺏길 수 있으므로 주의해야 한다(민법 제544조 참조).

한편 신규 분양하는 아파트의 경우, 분양계약서 및 분양대금을 납부한 내역서에 대지에 대한 분양가격이 포함되어 있으면 대지권이 있는 것이다.

[대출사례] 대지권 미등기 아파트도 대출이 될까?(계양구 굴현동)

└ 담보대출 [대출사례] 대지권 미등기 아파트도 대출이 될까?(계양구 굴현동) 현대부동산지분대부 ・ URL 복사 본문 기타 기능 공유하기 신고하기 궁금할 땐 네이버 톡톡하세요! ​ 안녕하세요. 현대부동산지분대부입니다. 어제는 늦은 저녁에 비가 내려 미세먼지가 줄어들 것을 기대했지만, 좀처럼 줄어들 기미가 보이지 않습니다. 그렇지만, 날씨와 코로나에 구애받지 않고 오늘도 힘차게 나아가기를 바랍니다. ​ 오늘 소개해드릴 사례는 대지권 미등기 아파트 대출 건입니다. 우선 대지권이란 무엇일까요? 대지권이란 아파트를 비롯한 연립주택 또는 빌라 등 집합건물의 구분 소유자가 건물이 지어진 대지에 대해 갖고 있는 권리입니다. 구분 소유자의 대지 사용권은 해당 소유자가 전유하고 있는 건물에 따라 정해집니다. 구분 소유자는 대지 사용권을 전유 부분과 분리해서 처분할 수 없습니다.(집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조) 예시로, 아파트를 팔 때 건물과 땅을 따로 파는 것은 불가능하다는 의미입니다. *전유 부분 = 전용 면적 ​ 그렇다면 대지권 미등기는 무엇일까요? 우선 아래에 두 개의 등기부(그림1, 그림2) 내용을 비교해보실까요? ​ 그림 1. 일반적인 아파트 등기부 그림 2. 대지권 미등기 아파트의 등기부 그림 1과 그림 2에서 차이점을 발견하셨나요? 네, 맞습니다. 그림1은 대지권이 표시되어 있으며, 그림2는 대지권이 표시되어 있지 않습니다. 앞서 말씀해드린 것처럼 집합건물은 전유 부분과 대지를 분리하여 처분할 수 없으므로 등기부에 함께 표시됩니다. 하지만, 그림2는 대지권 표시가 없는 것으로 볼 때 대지권 미등기 집합건물(아파트 등)인 것을 확인할 수 있습니다. 결론적으로 대지권 미등기는 현재 집합건물의 구분 소유자가 대지권을 특정한 이유로 취득하지 못한 상태라고 보시면 될 것 같습니다. 이런 경우 소유자에게 대지 사용권이 있다면 해당 지역의 도시개발사업 또는 재개발사업에 따른 절차(토지구획정리, 환지처분, 지적 정리 등)가 마무리되면 대가를 지불하고 대지권을 취득할 수 있습니다. ​ 그렇다면 이 사례는 소유자에게 대지 사용권이 있을까요? 사실 조회를 확인하기 앞서 동일한 아파트가 경매로 나온 사건이 있어 감정평가서를 확인하겠습니다. ​ ​ 경매 사건 감정평가서 우선 위의 ‘건물의 전유부분과 적정 대지권이 귀속될 것을 전제로 한 대지 사용권이 일체로 거래되는 관행에 따라 일체로 평가’라는 내용을 볼 때 감정평가서로 구분 소유자에게 대지 사용권이 있음을 확실하게 알 수는 없습니다. 일반적으로 감정평가서에 대지권이 함께 평가되어 있다면 대지권을 취득할 수 있고, 평가되어 있지 않다면 취득할 수 없다고 말하는 사람들이 많은데, 이는 사실이 아닙니다. 그렇다면 “대지권 미등기”라는 경고 문구가 있는 아파트나 빌라를 낙찰받을 경우, 낙찰자는 전유부분과 함께 대지권을 취득할 수 있을까요? 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 “구분소유자의 대지 사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”라고 규정되어 있으니, 대지권이 있기만 하다면 감정평가서에서 제외되거나 미등기여도 낙찰자는 전유부분과 함께 대지권을 취득합니다. 따라서 대지권 미등기인 집합건물에 입찰할 때는 토지등기부를 확인하여 최초로 분양할 당시에 구분소유자가 대지권을 함께 취득했는지 알아보는 것이 좋습니다. 관리사무소나 근처의 공인중개사 사무소를 방문하여 대지권이 미등기인 이유를 알아보는 것도 좋은 방법입니다. 단, 대지권을 함께 취득하더라도 자동으로 대지권 등기가 되는 것은 아닙니다. 미등기인 대지권을 등기하기 위해 전 소유자들을 상대로 대지권 등기 절차에 협력해 달라고 청구해야 하는 경우도 있으니, 잘 생각해서 입찰을 결정해야 합니다. ​ 물건 명세서 1 물건 명세서 2 물건 명세서 1의 비고란과 물건 명세서 2를 보면 대지권 미등기이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되었으며 현재 분양 대금 전액을 완납하였다는 사실을 OO 조합을 통해 알 수 있습니다. ​ 본격적으로 해당 아파트의 사진을 보여드리겠습니다. 정문 모습 ​ 토지이용계획확인원 현재 필지의 주소로는 지적확정 증명이 완료되지 못하여 구 필지 주소로 열람한 토지 공부의 내용입니다. ​ 2020년 4분기, 실거래가 2021년 1분기, 실거래가 해당 아파트의 실거래가입니다. (출처 : 국토교통부) ​ ​ ​ 경매 사건 동일한 아파트의 경매 예정 중인 사건입니다. 대지권 미등기인 것을 확인할 수 있네요. ​ 감정가 동일한 아파트의 경매 사건 평가 전례입니다. 최근 감정가일수록 높은 금액으로 평가되었습니다. ​ 위치 좌측에 지하철이 다니는 역세권 아파트입니다. 근린공원도 보이네요. ​ ​ 저희 현대부동산지분대부는 해당 아파트를 6억으로 평가하였으며, 고객님이 요청하신 대출 금액 1억을 문제없이 승인했던 건입니다. 오늘 사례도 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 날씨가 많이 풀렸습니다. 건강 관리에 유의하시고, 오늘도 행복하게 마무리하시기를 바랍니다. 감사합니다. ​ 인쇄

대지권미등기 실수하기 쉬운 사례 분석 #대지권미등기

대지권 미등기란,

집합건물에서 대지 없이 건물만 팔리는 것을 말한다.

원래 집합건물(아파트, 오피스텔, 대형상가 등)은 건물과 대지권이 합쳐져 따로 토기등기가 없다.

토지에 대한 부분이 건물 등기부등본에 함께 올라가 있어야 한다.

그런데 대지권 미등기 물건은 어떤 이유에서인지 대지권이 등기부등본에 올라가 있지 않은 것이다.

대지권 미등기 물건이 나오는 이유는 여러가지인데 크게 세가지로 나누어 볼수 있다.

1. 토지가 다른 사람 소유인 경우

– 아주 옛날에는 땅이 누구 땅인지는 몰라도 일단 집짓고 살던 사람들이 있었다.

일단 집을 짓고 살며 건물등기부 등본만 발급해서 살았는데 토지가 타인 또는 국가 소유였던 경우가 종종 있다.

이런 경우 큰 집합건물은 드물고 단독주택이 많다.

2. 토지가 국가 소유인 경우

– 이것도 마찬가지로 오랜 시간동안 국가 소유인 줄 모르고 집짓고 살았던 사람들이

나중에 알고보니 토지가 자기 것이 아니었음을 알게되는 케이스.

3. 분양대금이 미납되어 건설사 또는 시행사가 대지권을 볼모로 잡고 있는 경우

– 신축 아파트의 경우 미분양이 되면 다양한 방법으로 분양권을 판매한다.

어떤 경우에는 입주 후 1~2년 후에 분양대금을 완납할 수 있도록 해주기도 한다. (잔금유예 방식)

그런데 입주한 뒤 2년여만에 오히려 아파트 시세가 분양가보다 떨어지는 경우가 있다.

이런 경우 입주자가 분양대금을 아예 납부하지 않기도 한다.

분양대금이 완납되지 않으면 시행사 또는 건설사에서 대지권을 등기부등본에 등재해주지 않고,

분양대금이 완납될 때 등재해 주겠다고 하며 볼모로 잡고 있는 경우가 있다.

이것이 경매에서 조심해야 할 대지권 미등기 물건이다.

대지권 미등기 물건 중 분양대금 미납으로 인해 대지권이 등재되지 않은 물건을 조심해야 한다.

건설사가 동시이행항변권으로써 분양대금을 완납 할때까지 대지권을 주지 않기 때문이다.

동시이행항변권이란, 상대방이 정당한 의무를 했을 때 자신도 해야할 일을 하겠다는 일종의 권리 주장이다.

이 동시이행항변권은 강제할 수 없다는 특징이 있다.

즉 건설사나 시행사는 미납된 분양대금을 내라고 입주자 또는 다음 매수자에게 강제할 수 없다.

그냥 등기부등본상 대지권이 없을 뿐이다.

이런 물건은 실거주로 평생 산다고 하면 아무 문제가 없다.

건설사에서 나와서 밀린 분양대금 내라고 난리치지 않는다는 것이다.

다만 매도할 때, 대지권이 없는 집합건물은 누가봐도 이상한 케이스이므로 매도가 어렵다는 단점이 있다.

대부분의 유료 경매지에는 대지권미등기 물건 (대지면적에 “미등기감정금액 포함”이라고 쓰여있음)에

미납된 분양대금이 있다면 비고란 등에 쓰여있다.

* 미등기감정포함이란?

원래 집합건물은 대지권을 따로 가질 수 없다.

법적으로 토지와 건물을 따로 팔지 못하게 되어있다.

그러나 분양대금 미납 등과 같은 특별한 경우에만 대지권이 미등기되는 것이기 때문에,

이런 경우 감정자체는 토지까지 포함해서 한다. 즉 이미 감정가에는 토지가격이 반영되어있다.

또한 법원에서 경매 물건이 나왔을 때, 관련 권리자들에게 우편 등으로 사실확인을 요구한다.

즉 분양대금이 미납된 것같은 정황이 보이면 건설사나 시행사에게 미납된 분양대금이 있는지 확인하여

매각물건명세서에 기재해 둔다.

그래서 매각물건명세서를 자세히 읽어보면 분양대금이 미납된 물건인지,

단순히 대지권 등기가 지연되거나 누락된 물건인지 대충 예상은 할 수 있다.

(정확한 것은 꼭 건설사나 시행사에 확인해 봐야 한다.)

그런데 아래 일산 아파트의 경우에는 대지권 미등기 아파트였는데도

경매정보지와 매각물건명세서에 별다른 분양대금 미납에 대한 고지가 없었다.

원래는 기타사항에 분양대금 ***원이 미납된 것으로 확인됨 이런식으로 대금미납에 대한 사항이 나와 있어야 하는데,

이 물건은 법원에서 그 부분을 누락하고 경매절차가 진행된 케이스였다.

법원 매각물건명세서에도 나와있지 않은 분양대금 미납 사항!

어떻게 확인할 수 있을까?

근저당에 잘 보면, 은행 바로 다음으로 디에스*삼호(주) 라는 권리자가 있다.

분양대금을 다 받지 못한 건설사가 건물에 근저당을 잡아 놓은 것이다.

일산 식사동에 후순위 권리로 디에스*삼호가 있는 물건들은 분양대금이 미납되었을 수 있다는 사실을 염두에 둬야 한다.

검단지구에도 분양대금이 미납된 아파트가 있는데,

여기는 한국토지신탁 또는 하원철이라는 이름의 후순위 근저당이 잡혀있다.

즉 대지권미등기 물건중에, 매각물건명세서에 분양대금 미납 등의 표기가 없는 물건이라도

위와 같은 후순위 근저당이 있으면 미납된 분양대금이 있는지 반드시 확인해야 한다.

* 사실 이런 물건들이 분양가 고공행진을 하다가 갑자기 거품이 꺼졌던 IMF 시절 많이 나왔다.

최근 신축 물건에는 이런 사례가 거의 없다고 봐도 된다.

그래도 미분양이었던 단지는 꼼꼼히 보자.

* 대지권 미등기 물건이 있으면 미납된 분양대금을 인수해야할 수 있으므로 반드시 건설사와 확인해야 한다.

그런데 간혹, 건설사와 원만히 합의해 분양대금 전부를 인수하지 않는 경우도 있다..

협상의 고수라면 건설사와 협상해 보자.

* 위험하지 않은 대지권 미등기 사례

1) 단지 전체가 대지권 미등기인 경우

신축 아파트의 경우 등기 치기까지 시간이 굉장히 많이 걸리는 경우도 있다.

입주해서 몇년 살다보면 그제서야 등기부등본에 올라가기도 한다.

즉 신축 중에서 아파트 전체가 대지권 미등기 상태라면, 분양대금 미납등의 문제가 없을 가능성이 크다.

아직 신축이라 아직 등기를 못 친 것일 뿐이다.

2) 담당자가 누락했거나, 당시 전세를 줘서 세입자의 비협조로 등기를 못친 경우.

등기를 쳐야 하는데, 단순히 담당자 실수나 세입자의 비협조적인 태도 때문에 등기를 못친 경우도 있다.

이 등기비용만 내면 바로 등기를 해주기 때문에 큰 문제는 없다.

이런 경우를 확인하기 위해서는 같은 동의 다른 호수들의 등기부등본을 5개이상 떼어보거나,

건설사에 해당 동호수를 말하고 대지권이 미등기된 이유가 분양대금 미납 때문인지,

단순 실수로 인한 누락인지 확인하면 된다.

위 대지권미등기 물건의 경우 법무비용만 지불하면 큰 문제가 없으므로 매수자게에 인수되는 권리가 없다.

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