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1. 대지지분이란? 공동주택 전체 대지 면적을 주택 소유자 수로 나눈 면적을 말합니다. …
대지지분을 알아야 하는 이유 그렇다면 대지지분을 왜 알아야 할까요? …
대지지분 계산 대지지분 = (전체 토지면적 × 소유자 대지면적 비율) / 전체 토지면적 …
맺음말

[재개발/재건축] 대지지분 이해하기

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대지지분 계산

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1 대지지분이란

2 대지지분을 알아야 하는 이유

3 대지지분 계산

4 맺음말

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대지지분 계산하는 방법(대지권비율 계산) - 바로보는 부동산 — 대지지분 계산하는 방법(대지권비율 계산) – 바로보는 부동산

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2 대지지분 계산 방법

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Summary of article content: Articles about 대지 지분 계산 결론적으로 대지지분 계산법은 전체면적(①)에 대지권 비율(②)을 곱하면 대지지분이 나오게 됩니다. 대지권 비율 표현이 다른 경우가 있기 때문에 반드시 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 대지 지분 계산 결론적으로 대지지분 계산법은 전체면적(①)에 대지권 비율(②)을 곱하면 대지지분이 나오게 됩니다. 대지권 비율 표현이 다른 경우가 있기 때문에 반드시 … 대지지분은 말 그대로 토지지분입니다. 아파트(집합건물) 또한 해당되는 만큼 토지(땅)을 가지고 있습니다. 1976년도에 지어져 44년이 된 압구정 현대아파트 수십억원에 거래되는 이유는 바로 이 땅의 가치 때문입..
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[부동산 노트] 부동산 대지지분 재개발 재건축 대지지분이 왜 중요할까 대지지분 계산방법 대지지분 계산기

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대지지분 계산 방법을 자세히 알아보고, 아파트와 빌라에 각각 적용해서 계산해보도록 하겠습니다. 그리고 대지지분이 적은 것이 유리한지 많은 것이 유리한지 살펴보고 어떤 매물에 투자하는 것이 좋은지 살펴보도록 하겠습니다.

목차

1. 대지지분이란?

공동주택 전체 대지 면적을 주택 소유자 수로 나눈 면적을 말합니다. 공동주택의 경우 우리 가족이 거주하고 있는 집뿐 아니라 엘리베이터, 놀이터, 주차장 등 공용 공간도 전체 면적에 포함되기 때문에 전체 면적을 나눠서 보유한 것으로 보는 것입니다.

2. 대지지분을 알아야 하는 이유

그렇다면 대지지분을 왜 알아야 할까요? 재개발 재건축 시 권리는 소유자의 대지지분을 기준으로 책정합니다. 대지지분이 높아지면 종전자산평가액도 높아질 수밖에 없고, 그러면 추가부담금을 덜 내도 되기 때문에 투자 시 훨씬 유리합니다.

예를 들어 아파트에 비해 오피스텔은 용적률이 높고 대지지분이 작기 때문에 사업성이 낮아진다고 볼 수 있습니다. 오피스텔은 놀이터나 녹지 등 공용 면적이 아파트보다 훨씬 작기 때문이죠.

재개발 투자 시 오피스텔과 빌라 2가지 매물이 있다면 빌라에 투자하는 것이 더 유리합니다. 오피스텔보다 빌라가 대지지분이 크기 때문입니다. 오피스텔 투자가 시세차익형이 아닌 수익형 부동산으로 대표되는 이유가 바로 이것입니다. 오피스텔은 재건축이나 재개발이 어려워 건물의 노후도가 높아질수록 가치가 떨어지게 되는 경우가 많습니다. 그래서 매도 타이밍을 미리 잡고 매수하셔야 합니다. 일반적으로 빌라나 아파트가 30년이 가까워질수록 가치가 갑자기 올라가게 되는 것과 달리 오피스텔은 그런 단점이 있다는 것입니다.

3. 대지지분 계산

대지지분 = (전체 토지면적 × 소유자 대지면적 비율) / 전체 토지면적

대지지분 계산은 위 계산식에 따라 하시면 됩니다. 전체 토지면적에 내가 소유하고 있는 대지면적 비율을 곱하고 그 숫자를 전체 토지면적으로 나누면 나의 대지지분이 나오는 것입니다. 등기부등본 표제부에 나오는 대지면적 비율을 참고하시면 계산할 수 있습니다.

등기부등본 ‘대지권의 목적인 토지의 표시’ 부분을 보시면 면적이 나오는데 그게 전체 면적입니다. 또한 ‘전유 부분의 건물의 표시’ 부분에 대지권 비율이라는 게 나오는데 이거 대지면적 비율입니다. 이 2가지 값만 확인하시면 대지지분을 구할 수 있습니다.

참고로 ‘부동산 계산기’ 어플에 대지지분 계산 메뉴가 별도로 있으니 어플을 다운로드해서 값만 입력하시면 손쉽게 계산할 수 있습니다.

4. 맺음말

보통 용적률이 낮을수록 대지지분이 높아지기 때문에 용적률이 낮은 저층 아파트나 빌라가 재건축 재개발 투자 시 사업성이 좋다고 할 수 있습니다. 그렇지만 용적률이 낮다고 해도 무조건 사업성이 좋다고 볼 수만은 없습니다. 용적률이 낮더라도 소형평형으로만 구성된 아파트 단지는 사업성이 굉장히 떨어집니다. 용적률이 100% 미만임에도 소형평형 단지이기 때문에 재건축 시 중형 또는 대형 평형으로 바꾸다 보니 일반분양 세대수가 적게 나와서 사업성이 좋지 않은 사례가 있습니다. 그렇지만 동 간 거리가 넓은 경우는 대지면적이 넓어서 소형평형 단지여도 어느 정도 사업성이 높아질 수 있습니다. 미미삼이라고 불리는 월계동 미륭, 미성, 삼호 아파트의 경우는 소형평형 아파트인데 동 간 거리가 많이 넓은 편이기 때문에 사업성이 높은 것입니다.

중대형 평형 단지로 사업성이 높은 사례는 송파구 대단지 아파트들이 있습니다. 송파구 올림픽선수촌 아파트 또는 올림픽 훼밀리 아파트, 아시아 선수촌 아파트 등이 재건축 사업성이 높은 것으로 평가받는 이유가 그것입니다. 아파트 단지가 대부분 대형 평형으로 이루어져 있기 때문에 재건축 시 일반분양 세대수를 늘릴 수 있기 때문입니다.

결론적으로는 개별 대지지분이 아닌, 전체 대지면적을 보는 것이 좋습니다. 만약 소유자 평균 대지지분이 15평 이상 된다면 재건축 사업성이 있다고 볼 수 있고, 그 미만이라면 재건축이 아닌 리모델링을 하는 것이 더 유리할 수 있습니다.

<사업성 높은 재건축 매물 특징>

– 용적률 낮은 아파트 단지

– 중대형 평형으로 구성된 아파트 단지

– 동 간 거리가 넓은 아파트 단지

– 전체 대지면적이 넓은 아파트 단지

– 소유자 평균 대지지분 15평 이상

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내집 마련시 ‘대지 지분’ 계산법

용적률】대지 면적에 대하여 지상 층 연면적의 비율.

= (연면적/대지면적)*100(%)

【연면적】각층의 바닥 면적의 합계

내 집 마련이나 주거용 부동산 투자시에 반드시 확인해 보아야 될 사항중의 하나가 당장 ‘대지 지분’(땅의 크기)이다.

요즘 아파트 선택의 기준이 달라지고 있어요. 예전에는 교통, 교육, 환경, 편의 시설, 전용 면적 등을 따져보는 것이 아파트 선택 기준의 전부였다. 물론 요즘도 위의 항목들은 기본적인 확인 사항이지만, 지난 2~3년 동안 전국에 재건축 열풍이 불면서 추가된 것이 당장 <대지 지분>이다.

대지 지분이란 한마디로 ‘아파트가 갖고 있다고 하는 땅의 면적’을 말한다. 이 대지지분은 아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 수로 나눠 등기부 등본에 표시되어 있다. 오래된 주공 아파트의 경우 대부분 요지에 위치해 있고 저층이므로 대지 지분이 넓어 재건축을 해지게 되면 수익성이 높아지게 되니까 그동안 가격이 많이 오른 것이다.

우리는 흔히 아파트 가격을 비교하는 경우일때 <평당 가격>을 따진다. 하지만 이보다 더 중요한 것이 <대지 지분당 가격>이다. 결국 아파트는 <땅>이므로 위치가 비슷한 곳에 평수가 같은 두 단지가 있는데 가격도 같다면, 당신은 어느 아파트를 사겠는가? 나라면 대지 지분이 넓은 아파트를 살 것이다. <평당 가격> 보다는 <전용 면적당 가격>이, <전용 면적당 가격> 에 비해서는 <대지 지분당 가격>이 더 객관적으로 아파트 가치를 평가할 수 있는 잣대가 되는 것이다. 대지 지분이 중요한 이유를 살펴보면,

첫째, 대지 지분은 아파트의 주거 환경의 쾌적성을 나타낼 수 있는 척도이다.

즉, 대지 지분이 높은 아파트는 용적률이 낮다는 얘기이므로, 이런 아파트는 동과 동사이의 간격이 넓고, 층수도 낮고, 기타 편의 공간(놀이터, 관리실, 운동 시설 등등) 등의 여유 공간이 많을 수도 있다는 것을 의미합니다. 여러분은 새로운 평면 설계와 뛰어난 조경을 가진 대지 지분이 낮은 용적률 300%의 새 아파트와 대지 지분이 넓은 용적률 150%의 오래된 아파트 둘 중에 어느 아파트를 사겠는가?

당연히 오래된 아파트를 살 것이다. 새 아파트의 경우 3년만 지나면 중고 아파트가 되어 장점은 점점 들어들게 되지만, 오래된 아파트의 경우 사는 동안 주아예 쾌적성은 물론이고 향후 재건축이나 리모델링이 되었을 때는 재산 가치의 상승도 기대할 수 있는 상황이기 때문이다.

아파트를 분해한 상태라면 결국 건물과 토지(땅)로 나눌 수가 있는데, 건물은 시간이 지날수록 감가 상각됨으로써 가치가 줄어들지만 토지는 가치가 계속된 것이다. 예를 들어 강남의 6억 짜리 32평 신축 아파트가 있어요고 하자. 이 아파트의 건물 가격은 아무리 최고급스러운으로 지어도 최고 평당 300만원을 넘지 않도록 한다. 그러면 약 1억 정도가 건물 가격이 되고 나머지 5억은 땅의 가격이 될 수 있는 것이다. 이러니 대지 지분이 중요하지 않을 수 있겠는가?

둘째, 재건축 아파트에 있어 대지 지분은 향후 무상 입주 평형과 추가 부담금 산정의 기준이 되므로 중요하다.

대지 지분이 클수록 재건축 사업 이후에 조합원이 무상 입주해지게 되는 아파트의 평형이 커지게 되며 이에 따라 추가 부담금이 줄어들게 되어서 대지지분은 재건축 사업의 수익성을 가늠해야 하는 핵심적인 사항이 되는 것이다.

다음에는 구체적으로 등기부등본을 가지고 이 대지 지분을 계산하는 방법에 대하여 알아보기로 하겠다.

지난 번 칼럼 ‘내 집 마련 시 대지 지분 계산은 기본(1)’에서 대지 지분의 뜻과 중요성 등에 대하여 알아보았다. 아직 보지 않은 분들은 먼저 글 번호 ‘217’번을 읽는 것이 전체 내용을 이해하는 것인데 도움이 될 것이다.

그렇다면 이번에는 구체적으로 아파트 구입에 있어 가장 중요한 요소 중 하나인 대지 지분을 등기부 등본을 이용해 쉽게 한번 계산해 보도록 하자. 일단 등기부 등본을 준비해지게 하자. 등기부 등본이 없는 사람은 대법원(scout.go.kr) 홈페이지에 들어가서 700원만 내면 쉽게 준비할 수 있습니다. 인터넷이 안 되는 분은 등기소나 법원, 구청 등에서도 자판기에 1천원만 내면 쉽게 구할 수 있다.

우선 등기부 등본에 대해 간단히 살펴보면 등기부는 표제부와 갑구, 을구로 되어있어요. 갑구는 <소유권에 관한 사항> 을, 을구는 <소유권 이외의 권리에 관한 사항>을 나타내 주면 된다. 이해를 돕기 위해 내가 소유하고 있다고 하는 아파트의 사례를 들어가며 설명해 보고자 한다. 독자 여러분들도 자기가 살고 있는 아파트나 주택의 등기부 등본을 가지고 나를 따라 한번 계산해 보기 바란다.

등기부 등본으로 용적률을 계산하려면 먼저 <전용 면적>과 <대지 지분>을 알아야 한다.

▶ 전용 면적 계산

【전용 면적】현관 안쪽의 실제사용 면적. 베란다는 제외, 다용도실은 포함

표제부에서 (전유 부분의 건물의 표시)란을 보니 건물 내역 항목에 철근 콘크리트조 41.85 ㎡로 나와 있다. 이것이 즉시 전용 면적이다. 그러면 이 전용 면적을 평으로 환산한 이유라면 41.85㎡×0.3025=12.66 평이 된다.

(( 여기에서 0.3025는 ㎡와 평의 비율이 다르기 때문에, ㎡를 평으로 바꿀 때 들어가는 상수이다. 정부에서 공식적으로 권장하게 되는 도량형 단위는 ㎡인데 사람들이 부동산을 표시하게 될때는 아직도 <평> 이란 단위에 익숙해져 있어 감이 잘 오지 않어 준다. 그래서 평으로 바꾸는 것이다. ))

전용 면적은 이미 다 알고 있는데 왜 굳이 계산하느냐는 분이 계실 것이다. 왜냐한 것이라면 예를 들어 자기가 살고 있다는 아파트가 32평이고 전용 면적이 25.7평인 것이 확실한 경우라면 따로 계산하실 필요가 없지만, 본인이 알고 있거나 인터넷 부동산 사이트에 올라 있는 내용이 틀린 경우도 많기 때문에 반드시 스스로 계산해 보는 것이 좋은 것입니다. 특히 오래된 아파트의 경우 90년대 이후의 아파트와 다르기 때문에 반드시 확인해 보아야 한다.

▶ 대지 지분 계산

【대지 지분】아파트 단지 전체의 대지 면적을 가구 별로 나눠 등기부에 표시되는 면적

표제부 (대지권의 표시) 란에 대지권비율 항목을 보니 45448.6분의 51.37이라고 나와 있어요. 여기에서 앞의 45448.6은 이 아파트의 전체 대지 면적을 가리키는 것이고, 뒤의 51.37은 내가 소유하고 있다는 아파트의 대지 면적을 나타낼 수 있는 것이다. 이 대지 지분을 평으로 환산한 이유라면 51.37㎡×0.3025=15.54 평이 해도 된다.

대지 지분은 쉽게 얘기하면 ‘본인이 살고 있는 아파트 단지 전체 면적에서 자신이 소유하고 있다고 하는 면적(땅)’이니, 크면 클수록 좋다는 것이다.

▶ 용적률 계산 = (아파트 평수/대지 지분)×100

이 아파트의 평수는 18평이다. 그럼 용적률은 (18/15.54)×100=115.8 이 해도 된다. 즉, 이 아파트의 용적률은 115.8%가 되는 것이다. 이 정도면 용적률이 상당히 낮은 편으로 동간 간격도 넓고 주거 환경이 쾌적하다는 것을 등기부 등본만을 통해서서도 충분히 알 수가 있습니다.

(ps) 용적률에 의한 아파트 단지 모양

* 용적률이 200% 내외라면 <일자형(-)> 아파트 단지를 생각해준다.

(서울의 택지 개발 지구의 중층 아파트나 5개 신도시 아파트)

* 용적률이 250% 내외라면 <디귿자형(ㄷ)> 아파트 단지를 생각해 줬다.

* 용적률이 300% 내외라면 <미음자형(ㅁ)> 아파트 단지를 생각하면 된다

부동산 대지지분 확인, 계산하는 2가지 방법

부동산 대지지분이란 등기부등본에 표기되는 아파트나 빌라 단지의 전체 땅의 면적을 가구 수로 나눈 값을 의미합니다. 대지지분이 중요한 이유는 가구별 실질적으로 보유한 땅의 면적을 나타냄으로 실질적인 부동산 가치를 계산하고 구해낼 수 있기 때문입니다. 보충 설명을 드리자면 건축물은 영원하지 않기 때문에 (콘크리트의 수명은 100년) 언젠가는 매매한 아파트나 빌라는 철거될 수 밖에 없습니다. 이 때 해당 아파트나 빌라가 차지하고 있던 땅의 소유가 바로 해당 단지의 소유주들이 대지권비율에 따라서 나눠가지게 된다는 것입니다.

그래서 재개발, 재건축시에도 대지지분이 많다면 더 많은 보상을 받을 수 있게 되며 다음 건축되는 건축물에 대한 지분율을 훨씬 높게 가져올 수 있습니다. 또한 대지지분이 높은 아파트의 경우, 대지지분이 낮은 아파트보다 주거환경이 훨씬 쾌적한데 왜냐하면 가구별 할당되는 대지지분이 많다는 의미는 즉, 단지 내의 땅이 더 넓다는 뜻이기 때문입니다. 그래서 동과 동 사이의 간격도 넓고 가구당 주차장 할당 수, 더 많은 편의시설이 존재하게 됩니다. 그 외에 부동산에서 알아두면 좋은 4가지 면적 용어를 함께 소개드립니다.

전용면적: 공동주택에서 계단, 출입구, 엘리베이터를 제외한 나머지 바닥면적

공급면적: 전용면적에서 계단, 출입구, 엘리베이터를 합친 면적 (분양면적과 같음)

공용면적: 계단, 출입구, 엘리베이터, 현관 복도 등 모든 세대가 함께 사용하는 면적

기타 공용면적: 전체 단지의 기계실, 주차장, 경비실, 놀이터와 같은 면적

따라서 아파트나 빌라를 구매할 때 동일한 환경, 접근성, 가격으로 구매 선택이 어렵다면 부동산 대지지분 확인 후 더 넓은 대지지분을 가진 곳을 매매하시는 것을 추천드립니다.

목차

1. 씨리얼 사이트에서 대지지분 조회하기

2. 등기부등본으로 부동산 대지지분 확인하기

씨리얼 사이트에서 대지지분 조회하기

씨리얼은 LH한국토지주택공사에서 운영하는 부동산 정보 포털 사이트입니다. 각종 부동산 통계 자료를 무료로 열람할 수 있고 등기부등본이 없어도 씨리얼 사이트 내에서 부동산 대지지분 확인이 가능합니다.

1. 대지지분을 확인하고 싶은 부동산의 주소를 확인합니다.

제가 관심을 가지고 보고 있는 경기도 김포시 풍*마을래미안한강 아파트를 예시로 설명드리도록 하겠습니다. 네이버부동산에서 [단지정보]를 누르면 주소를 쉽게 확인할 수 있습니다. 네이버 부동산이 아니더라도 기타 검색을 활용해서 아파트나 주택의 정확한 주소를 구하시면 됩니다.

2. LH 한국토지주택공사 씨리얼 사이트를 실행합니다.

3. 부동산종합정보를 클릭합니다.

4. 입력창에 부동산 주소를 입력합니다.

5. 검색하기를 클릭합니다.

6. 검색결과에서 대지지분을 보고 싶은 동을 누릅니다.

7. 하단으로 내린 후 내가 보고 싶은 동을 선택합니다.

8. 대지권정보조회에서 정확한 동과 호수를 선택합니다.

9. 부동산 대지권지분비율을 확인할 수 있습니다.

해당 주소지의 아파트 2층의 대지권지분비율은 56.5661/93787.4임을 확인할 수 있었습니다. 대지지분의 공식을 살펴보면 아래와 같음으로 토지면적을 확인해야 합니다.

-대지지분 = 토지면적 X 대지권비율

10. 페이지에서 총괄표제부를 확인하면 대지면적을 확인할 수 있습니다.

11. 부동산 대지지분 계산이 가능합니다.

– 토지면적(93,787.4 ㎡) X 대지권비율(56.5661/93787.4) = 56.6551 ㎡

– 1평 = 3.30579 ㎡임으로 56.6551 ㎡ ÷ 3.30579 ㎡ = 17.138 평임을 계산할 수 있습니다.

즉 해당 부동산이 10억에 거래되고 있다면 대지지분 1평당 약 5,800만원에 거래되고 있다고 계산할 수 있습니다. 만약 비슷한 학군, 위치, 가격의 아파트나 빌라 중 어떤 것을 매매할지 고민하고 계시다면 대지지분 1평당 가격을 비교해보시고 훨씬 저렴한 곳을 매매하는 것이 합리적인 부동산 매수가 될 것입니다.

등기부등본으로 부동산 대지지분 확인하기

부동산 대지지분을 확인하고 싶은 주소를 알고 있다면 누구나 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받을 수 있습니다. 등기부등본의 맨 앞에서는 대지권비율과 토지면적이 있기 때문에 쉽게 대지지분을 계산해볼 수 있습니다. 단 씨리얼 사이트에서 조회하면 무료이지만 등기부등본 발급에는 1,000원 열람에는 700원의 비용이 들어 결제가 필요합니다.

1. 대법원 인터넷등기소 사이트를 실행합니다.

2. 부동산 등기 > 열람하기를 클릭합니다.

3. 부동산구분에서 집합건물을 선택합니다.

집합건물: 1동의 건물을 수개로 구분하여 등기한 건물(아파트, 연립주택, 오피스텔 상가)

토지: 대지, 도로, 전답, 임야 등

건물: 하나의 독립적인 건물로 등기된 건물(일반주택, 다가구주택, 단일상가 등)

4. 주소를 입력하고 검색합니다.

5. 대지지분을 조회하고 싶은 동, 호수를 선택합니다.

6. 검색된 부동산에서 선택을 클릭합니다.

7. 등기기록 유형을 전부 – 말소사항포함을 설정합니다.

8. 다음을 누릅니다.

부동산 대지지분 확인시 등기기록 유형은 중요하지 않으니 기본값대로 설정하셔도 무방합니다.

9. 주민등록번호 공개여부를 미공개로 선택합니다.

명의인이 아니라면 주민등록번호 미공개로 진행하셔야 합니다.

10. 발급/열람 가격을 결제합니다.

11. 부동산등기부등본에서 면적과 대지권비율을 확인합니다.

12. 부동산 대지지분을 계산합니다.

– 토지면적(16459 ㎡) X 대지권비율(21.7/16459) = 21.7 ㎡

– 1평 = 3.30579 ㎡임으로 21.7 ㎡ ÷ 3.30579 ㎡ = 6.564 평임을 계산할 수 있습니다.

즉 해당 부동산이 1억에 거래되고 있다면 대지지분 1평당 약 1,523만원에 거래되고 있다고 계산할 수 있습니다.

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