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청약 당첨 후 자금마련의 모든것 | 아무도 몰랐던 방법!! 계약금만 준비하세요

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청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약) » 부동산 지식 마인드맵

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청약당첨 후 내돈은 얼마나 필요할까 대출 방법

○첫번째는 청약을 어느 지역에서 하는지 알아본다

○두번째는 잔금흐름을 어떻게 하는지를 확인한다

○세번째는 거주요건 확인 하기

○아파트 청약 당첨 후 계약금과 중도금 납부 및 대출 절차

○잔금 절차 20~30%

청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약)

청약당첨 후 돈없으면? 자금조달, 잔금 대출 방법 (5~6억 아파트 청약)

Categories : 부동산 마인드맵

5~6억원 아파트에 당첨되었을 때 내 돈이 얼마나 들어갈까요? 청약당첨 후 돈이 없으면 자금조달은 어떻게 해야할지 모르시는 분들을 위해 청약당첨 후 잔금 치는 절차에 대해 시리즈로 포스팅을 작성하고 있습니다. 오늘은 청약 당첨 시 전체적인 자금 흐름에 대해 알아보고 아파트 청약 잔금대출에 대해 중점적으로 알아보겠습니다.

청약당첨 후 내돈은 얼마나 필요할까? 대출 방법

먼저 청약에 당첨되면 납부금이 3가지로 나뉩니다.

바로, 계약금, 중도금, 잔금 입니다.

먼저 청약이 되기 전에 자금을 어떻게 마련해야하는지 계획을 세울 수 있도록 입주자 모집 공고문을 보는 방법에 대해 알려드리겠습니다.

○첫번째는 청약을 어느 지역에서 하는지 알아본다

청약홈 홈페이지에 들어갑니다. 청약홈 사이트에서는 청약일정과 청약신청을 하고 청약당첨결과도 다 나옵니다. 현재 분양중인 청약일정과 전국 분양정보를 확인하는 방법을 알려드리겠습니다.

청약일정및 통계 메뉴에서 “APT 분양정보/경쟁률”로 들어가면 전국 분양정보에 대해 확인하실 수 있습니다.

내가 들어갈 아파트의 조건을 넣고 조회를 하면, 입주자모집공고정보를 확인하실 수 있습니다. 여기에서 내가 투기과열지구인지, 조정대상지역인지, 비규제지역인지 확인을 해야합니다.

입주자 모집공고정보로 들어가서 “청약일정” 항목을 보면 표밑에 특이사항에 나옵니다.

지역의 유형: 투기대상지역, 조정대상지역, 비규제지역

○두번째는 잔금흐름을 어떻게 하는지를 확인한다

이것도 역시 입주자모집공고문으로 확인이 가능합니다. 공고문PDF를 다운로드 하여서 “공급금액 및 납부 일정”으로 이동합니다.

모집공고문 PDF 다운로드

여기에서 계약금, 중도금, 잔금을 확인하실 수 있습니다. 계약금, 중도금, 잔금의 비율이 다양하다는 것을 사진을 통해 확인하실 수 있습니다.

칸다빌-수유팰리스-입주자-모집공고문

칸다빌 수유팰리스의 경우 계약금이 10%, 중도금이 20%씩 2회 납부, 잔금이 50% 입니다.

래미안-원베일리-일반분양-아파트-입주자-모집공고문

래미안 원베일리의 경우 계약금이 20%, 중도금이 60%(6회), 잔금이 20%입니다.

세운-푸르지오-헤리시티-아파트-입주자-모집공고문

세운 푸르지오 헤리시티의 경우 계약금이 20%, 중도금이 50%(5회차), 잔금이 30% 입니다.

왜 반드시 청약 입주자 모집 공고문을 꼼꼼히 살펴봐야 하는지 아시겠죠? 또한 중도금 간격과, 중도금과 잔금의 간격도 함께 체크를 하시기 바랍니다.

○세번째는 거주요건 확인 하기

분양가와 시세가 차익이 많이 나면 분양가 상한제가 되어 거주요건이 들어올 수 있습니다. 즉, 분양가 상한제 지역인 경우 거주 의무를 확인해야합니다. 이부분을 확인하지 않으시고 전세계약을 하면 청약해지가 되게 됩니다.

입주공고문

○아파트 청약 당첨 후 계약금과 중도금 납부 및 대출 절차

일반적으로는 계약금이 10%인데요. 따라서 청약을 5억짜리를 하겠다 라고 하면 10%인 5천만원을 자가로 모아두셔야 합니다. 계약금이 20% 들어가는 경우도 있기때문에 그부분도 공고문을 통하여 꼭 확인을 하셔야 합니다. 보통 중도금은 60% 이지만 위의 예시와 같이 중도금이 1~2회인 경우도 있습니다.

계약금과 중도금 납부 절차 및 방법에 대해서는 본 시리즈 글에서 자세히 설명하고 있으니 다음 글을 참고해주시기 바랍니다.

○잔금 절차 20~30%

잔금일은 입주할 때 정해진 입주지정 기간 내에 내가 이사할 수 있는 기간을 정해서 그 날전까지 잔금을 납부하시면 됩니다. 일반적으로 잔금은 30%를 내야하며, 20~50%으로 다양하기도 합니다. 내가 받은 중도금대출을 갚는 날(만기일)도 이때입니다.

처음 분양 받을 때는 아파트가 지어지기 전이어서 무형이었으나, 잔금 치룰 때에는 유형으로 변하기에 이제 집이 생겼습니다. 이때부터는 분양가가 아니라 가격이 새롭게 형성되어 시세가 만들어집니다. 즉, KB시세가 나오게 됩니다. 이 때는 주택담보대출로 변경을 해야하는데요. 바로 이게 잔금 대출이 되겠습니다.

분양가격만큼 대출이 나오려면, 주변시세가 높아야 하고 그래야 내 돈이 안들어가지 않습니다. 즉, 주변시세에 비해 분양가가 낮으면 낮을 수록 내돈이 많이 안들어가는 것이지요.

돈이 없는데, 중도금대출 상환은 어떻게 해야할까요?

잔금대출은 “주택담보대출”을 받아서 하게 되는데요. 분양가를 기준으로 하는 중도금 대출과 달리, 잔금대출은 시세대비 50% 대출이 가능합니다. 예를들어 9억에 분양받은 아파트가 시세 14억이 되었다고 가정해보면, 14억의 50%가 잔금대출이 가능하니까 7억원의 잔금대출이 가능합니다. 그래서 처음 아파트 분양가격에 비해 시세가 많이 오른 경우에는 더 많은 금액을 대출할 수 있게되는 것이죠. 즉, 이론적으로는 잔금대출을 받은 대출금액으로 중도금대출을 상환하고 남은 금액은 자납을 통해 납부를 하시면 됩니다.
[비규제지역] 6억원 아파트 당첨시 자납해야할 돈

계약금 10% -> 6천만원

중도금대출 60% -> 3억 6천만원

잔금 30% -> 1억 8천만원

만약 이 분양가 6억원 아파트에서 시세가 8억까지 상승한다고 가정하면, 시세대비 주택담보대출(LTV)은 50%까지, 3억까지 받을 수 있습니다.

하지만 이것은 이론적인 부분이고, 실제로는 좀 다릅니다. 잔금대출에서는 DSR을 따지는데요. DSR이란 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환금액을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다. 개인 상환능력을 보는 지표인데요.

DSR 40%가 적용되는 것을 반드시 확인해야합니다. DSR이란 개인상환능력을 보는 것으로, 차주가 보유한 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율입니다.

그러니까 LTV 50%이라는 부분은 최대로 받을 수 있는 비율인 것이고(이론적인), 실제로는 내 금리나 소득을 따지기 때문에 사람마다 다다르고 50%까지 나올 수가 없습니다.

또한 이 DSR이라는 것이 계속 정책이 변화가 많기 때문에, 청약시 반드시 정책을 체크하시고 들어가시는 것이 좋습니다.

즉, 소득을 따져 잔금대출을 하는 것이기 때문에, 이럴 경우 소득이 낮거나 돈이 없는 사람은 청약이 당첨되더라도 대출한도가 나오지 않아서 잔금을 치룰 수가 없는 상황이 되게 됩니다. 따라서 올해는 전세대출, 잔금대출에 있어서는 DSR 규제를 예외로 한다고 다시 발표를 했습니다만, 다시 정권이 바뀌고 정책이 바뀌니까 입주 모집 공고일 기준으로 정확한 확인이 필요하겠습니다. (2022월 1월 13일 기준)

주택청약 당첨 후 진행 과정 및 자금마련 방법 (계약금, 중도금, 잔금, 세금)

흔히 주택청약 당첨을 로또라고 비유합니다. 주택청약 당첨을 통해 내집 마련의 꿈에 한발짝 가까워졌을 뿐 아니라, 위치 좋은 신축 아파트 당첨의 경우 아파트 매매가 상승효과 및 소위 ‘피’라 불리는 프리미엄 형성으로 짧은 기간 내에 몇 백만원에서 수천, 수억까지 앉아서 벌수 있는 기회가 생기기 때문이죠.

하지만 막상 주택청약 당첨이 되면, 여러가지로 생각하고 해야 할 일이 많아집니다. 특히 계약금, 중도금, 잔금 관련 대출과 세금에 대해 생각하지 않을 수 없는데요. 심지어 이 문제로 인해 어렵게 이뤄낸 주택청약 당첨을 포기하는 상황에 이를 수도 있답니다.

주택청약 당첨 이후 진행 과정 및 계약금, 중도금, 잔금 관련 대출, 그리고 세금에 대해 자세히 알아보겠습니다.

주택청약 당첨 이후 진행과정

주택청약에 당첨되어 내 집이 되기까지 총 5단계를 거치게 됩니다.

① 공급금액 및 납부일정 확인하기

② 계약금 납입하기

③ 중도금 납입하기

④ 잔급 납입하기

⑤ 취득세 납부하기

STEP 1. 공급금액 및 납부일정 확인하기

주택청약에 당첨되면 가장 먼저 청약의 모집공고에서 공급금액과 납부일정을 확인해야 합니다. 청약 모집공고는 주택청약시스템에서 확인할 수 있는데, 청약일정에 등록되어 있는 모든 지역의 청약 공고문을 볼 수 있습니다. 이 과정을 통해 아파트 계약을 위해 내가 필요한 자금이 얼마인지, 언제까지 준비해야 되는지 세부 납부일정을 알 수 있기에 매우 중요합니다.

STEP 2. 계약금 납입하기

청약 당첨 이후, 내가 이 아파트를 계약하겠다고 결심이 선다면 계약금을 납입합니다. 일반적으로 계약금은 분양가의 10% 정도로 생각하시면 되는데요. 계약금은 집단대출이 불가하여 당첨자 본인이 직접 마련해야 합니다. 만약 계약금 납입일에 납부하지 못하면 청약 당첨이 취소되므로, 청약 신청 전에 자금계획을 철저히 하는 것이 필요합니다.

주택청약 당첨이 취소되면, 그동안 부어왔던 청약통장을 날리게 되며 청약통장 개설부터 다시 시작해야 합니다. 또한 ‘재당첨 제한’으로 인해 한번 당첨되면 일정기간 동안 다른 아파트 당첨에 제한 등의 불이익도 있어요. 만약 신혼부부, 다자녀, 생애최소 등의 특별공급 제도에 자격으로 청약 당첨되었다면, 이후에는 더 이상 특별공급을 통해 분양받을 수 없기에 더욱 신중을 기해야 합니다. 특별공급은 생애 한번 밖에 기회가 없다고 하네요.

STEP 3. 중도금 납입하기

아파트 매매대금 중 가장 큰 부분을 차지하는 것이 중도금입니다. 중도금은 여러 회차에 나누어 납입하게 되는데, 일반적으로 전체 매매가의 40~60%를 차지하며 6회차 정도로 나뉘져 있습니다.

흔히 이야기하는 집단대출이 중도금 마련을 위해 이루어지는데요. 경제적 부담을 줄여주기 위해 주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)가 보증을 하고 건설사와 연계된 은행에서 대출해 주는 방식입니다.

하지만 여기서 확인해야 할 것이 있습니다. 내가 집단대출을 받을 수 있는 자격이 되는지 알아야 해요. 실제로 가수 겸 탤런트이신 양동근님은 8억짜리 아파트에 청약 당첨되었는데, 이미 많은 대출로 인해 5~6억원의 중도금 마련이 어려워 포기해야 되는 상황에 처했다는 뉴스가 있답니다. 청약담청 이전에 받은 대출로 한도초과되어 집단대출 자격이 안되었던 거죠.

그럼 집단대출을 위해 반드시 알아야 되는 개념에 대해 알아보겠습니다.

① LTV (Loan to Value, 주택담보인정비율)

집값 대비 어느정도까지 대출 받을 수 있는지를 나타내는 수치입니다. 예를 들어 5억짜리 아파트의 경우 LTV가 50%라면 최대 2억5천까지 대출이 가능합니다.

② DTI (Debt to Income, 총부채상환비율)

대출 받으려는 사람의 상환능력에 따라 대출규모를 규제하는 것으로, 연간소득 대비 대출상환금 및 이자가 차지하는 비중을 말합니다. 만약 연봉이 4000만원인데 DTI가 40%라면 연간 원리금 상환이 1600만원을 넘지 않는 선에서 대출을 받을 수 있습니다.

주택청약은 지역에 따라 LTV와 DTI의 비율이 정해져 있기에, 지역별 비율을 정확히 아는 것이 자금마련 하는데 있어 무엇보다 중요합니다. 특히 조정대상지역을 경우 그 비율은 더욱 낮아진다는 점 유의하시기 바랍니다.

이외에 중도금 집단대출을 받기 위해선 개인신용도도 매우 중요한데요. 대출금의 80%는 주택도시보증공사가 보증을 서지만, 나머지 20%는 계약자의 신용도에 따라 은행에 의해 결정되기 때문입니다.

STEP 4. 잔금 납입하기

아파트 매매 납입의 마지막 단계인 잔금은 일반적으로 분양가의 30%에 해당됩니다. 만약 이미 중도금대출을 받은 상태라면 잔금은 현금으로 준비하는 것이 좋은데요. 만약 잔금이 부족한 경우라면 다음의 2가지 방법이 있습니다.

① 주택담보대출로 전환하기

② 개인대출로 잔금을 납입하고 전세로 돌려 보증금으로 대출금 갚기

하지만 주택담보대출로 전환하게 되면 대출금액이 커져 부담스러울 수 있으며, 전세계약 시 융자가 많은 집은 계약체결에 어려움이 있을 수 있습니다.

STEP 5. 취득세 납부하기

이제 취득세만 납부하면 드디어 ‘내 집’이 생깁니다. 취득세는 주택 소유권에 대한 세금으로, 집 살때 한번만 납부하면 됩니다. 주택 취득세 계산방법은 [취득가액 X 취득세율]인데, 여기서 취득가액은 확장비, 옵션비, 피리미엄비 등을 포함한 분양가를 말합니다.

청약에 당첨되는 것이 하늘의 별따기 만큼이나 어렵다지만, 이에 못지않게 계약금, 중도금, 잔금 그리고 취득세 마련까지 쉽지 않은 일인듯 합니다. 위에서 살펴본 주택청약 당첨 후의 진행과정을 숙지하고 자금계획을 꼼꼼히 세워 꿈과 같은 ‘내 집 마련’을 꼭 이루시길 바랍니다.

청약 당첨 후 돈 없으면? 필요금액과 대출 방법

○ 계약금

만약 투기과열지구 기준 7억원 아파트라고 하면 분양 가격의 20%인 1억 4천만원을 자기 자금으로 납부해야 합니다.

○ 중도금

이후에는 중도금 60%를 납부해야 하는데, 중도금은 금액이 큰 만큼 일정금액 분할하여 납부하게 됩니다.

예를 들어 6개월에 한 번씩 총 6번을 납부하게 되면 분양 가격의 10% X 6번을 3년간 납부를 해야 하며, 총 금액은 4억 2천만원이 됩니다.

이 때 건설사가 보증하는 중도금 대출을 받을 수 있는데요, 건설사와 연계된 은행 특정 지점에서만 진행이 가능합니다. 만약 분양 가격의 40%까지 대출이 가능하다고 하면 최대 2억 8천만원을 받을 수 있습니다.

중도금 대출의 경우 주택도시보증공사의 보증서를 담보로 받는 대출이기 때문에 보증 가능 금액에 따라 대출 한도가 달라질 수 있습니다. 중도금 대출은 한번에 받는 것이 아니고 7천만원씩 납입 기간에 맞춰서 받게 됩니다. 대출이자는 무이자로 진행하는 경우 시행사가 대신 납부하고 유예하는 실행 시점부터 이자가 나옵니다.

→ 7억원 아파트의 필요한 중도금은 60% 4억 2천만원

→ 대출가능금액 40% 2억 8천만원

→ 필요 자기자금 1억 4천만원

만약 최초 분양이거나 서민 청년의 경우에는 대출 가능 비율이 더 높을 수 있습니다.

○ 잔금

입주 준 분양 가격의 20%인 1억 4천만원을 납부하면 완납입니다. 이 때 중도금 대출은 상환하고 주택담보대출로 전환하게 됩니다. LTV는 40%로 변동이 없지만 만약 주택 가격이 상승하게 되면 대출 가능 한도가 더 늘어날 수도 있습니다.

우선적으로 ▼아래내용도 참고해보시고 다양한 정보를 미리 파악해두시면 어떻게 대처해야할지 도움이 될것입니다.

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