Top 43 분양가 상한제 란 The 154 Top Answers

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분양가 상한제란 택지비와 표준건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정하여, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도로 일반 시세의 70~80%의 수준으로 집값을 안정시키는데 목적이 있다고 본다.

분양가상한제, 5분 만에 정리하기

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분양가상한제의 문제점과 개선방안 – 하우징헤럴드

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Most searched keywords: Whether you are looking for 분양가 상한제란? 간단 정리 분양가 상한제란 말 그대로 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 것 입니다. 천정 부지로 치솟는 집값을 안정화시키기 위한 정책 중 하나로 안정된 … 분양가 상한제란 무엇인지 간단하게 정리해 드립니다. 1. 분양가 상한제란 2. 분양가 상한의 기준 3. 분양가 상한제 과연 괜찮은가? 내 집마련하기 너무 힘든 요즘 집값은 정말 말도 안되게 올라가고 있습니다. 정..
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분양가상한제의 문제점과 개선방안

[하우징헤럴드] 문재인 정부가 집값 안정화를 위해 2020년 7월 말부터 민간택지에 공급하는 아파트에 분양가상한제를 시행하고 있다.

분양가 상한제란 택지비와 표준건축비에 가산비를 더해 분양가를 산정하여, 그 가격 이하로 분양하도록 하는 제도로 일반 시세의 70~80%의 수준으로 집값을 안정시키는데 목적이 있다고 본다.

정부는 작년 11월 기존의 분양가 상한제의 개선방안을 내놓았으나 업계에서는 기존과 큰 변화가 없다는 시큰둥한 반응이다.

필자가 검토한 바로는 각 지자체별로 기준이 명확하지 않아 심의 시 삭감 및 조정사례가 상이하게 발생했으나 이에 대해 심사기준이 보다 구체화된 것은 긍정적으로 본다.

그러나 여전히 업계에서는 볼멘 목소리가 터져 나오고 있으며 이러한 사항이 개선되지 않는다면 정부가 추구하고 있는 주택공급의 차질은 당분간 지연될 것으로 보인다.

분양가 상한제의 가장 큰 비중을 차지하고 있는 택지비의 산정은 2개 감정평가기관이 평가한 가격을 산술평균해 결정하는데, 이에 대한 문제점은 다음기회에 논하기로 하고 우선 택지비 가산비 및 건축비 가산비의 문제점을 들여다 본다.

우선 택지비 가산비 중 기존에 지자체별로 적용기준이 달라 삭감되었던 도시계획시설 등의 기부채납 비용의 경우 수분양자가 보편적으로 이용하는 시설에 대해서는 택지비 가산비로 인정받을 수 있도록 구체화된 것은 긍정적 개선으로 받아들여진다.

임대주택은 재건축의 소형주택과 재개발의 임대주택으로 나뉘는데 재건축 소형주택의 경우 용적률 인센티브를 받기 때문에 소형주택의 토지는 국가에 기부채납 하도록 되어 있으나 소형주택의 토지 기부채납비용은 택지비 가산비에 제외되어 있다.

물론 기부채납 토지로 용적률 인센티브 적용을 받아 제외된다고는 할 수 있겠으나, 이는 기반시설의 기부체납 역시 용적률 인센티브를 받았으나 분양가 상한제 가산항목에 포함된 것과 비교할 때 형평성에 맞지 않는다.

또한 택지비평가 시 용적률 인센티브가 포함된 상향 용적률이 아닌 인센티브가 제외된 허용 용적률로 평가되기 때문에 기부채납 토지 중 일반분양분 비율만큼은 택지비 가산비에 반영되여야 할 것으로 판단된다.

또한 사업지의 거의 모든 토지·건물을 사업주체가 직접 보상하고 매입해 사업을 시행해야하는 도심재개발의 경우 공공택지와는 달리 각종 보상비(영업권, 이주비, 이주대책시설비 등)를 포함한 금융비용은 사업비의 많은 부분을 구성하고 있음에도 이를 어느 정도 인정해야 하는지의 지침 등이 없어 사업주체와 지자체간 갈등이 빚어지고 있다.

건축비 가산비에 있어서는 마감자재, 조경, 테라스, 층높이 등 주거 질 향상을 위한 품목을 시공한다 하여도 분양가격에 반영되지 않아 분양가 상한제가 오히려 주택품질을 하락시키고 저 품질의 아파트를 일률적으로 양산하는 결과를 초래하지 않을까 우려된다.

조경의 특화, 층높이, 마감재 등의 일정부분을 가산항목에 포함시켜 일반분양자와 조합원이 동시에 만족할 수 있는 제도개선이 필요할 것 같다.

분양가 상한제는 주택가격의 안정화란 순기능과 주택공급의 지연이라는 역기능이 동시에 존재한다. 현재 분양가 상한제에 의한 공급가격은 시세의 60%대 수준을 보이고 있다.

당초 분양가 상한제 시행시 정부가 기대했던 일반시세의 70~80% 정도의 일반분양가격이 유지되도록 분양가 상한제 가산비 인정항목을 다소 완화해 주택가격도 안정되고 공급도 원할한 주택시장이 되길 바래본다.

류점동 감정평가사 / 행정학 박사

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분양가 상한제란? 간단 정리

분양가 상한제란 무엇인지 간단하게 정리해 드립니다.

1. 분양가 상한제란

2. 분양가 상한의 기준

3. 분양가 상한제 과연 괜찮은가?

내 집마련하기 너무 힘든 요즘 집값은 정말 말도 안되게 올라가고 있습니다. 정부에서 여러 정책을 내놓고 있지만 여전히 집값은 계속 상승중입니다.

여러 정책 중 오늘은 분양가 상한제에 대해서 알아볼까 합니다.

1. 분양가 상한제란?

분양가 상한제란 말 그대로 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 것 입니다.

천정 부지로 치솟는 집값을 안정화시키기 위한 정책 중 하나로 안정된 분양가로 수요자들에게 공급하기 위한 목적에서 만들어졌습니다.

1977년부터 해당 제도가 도입되어 실시됐으며 그 이후 경제상황과 주택시장의 상황에 따라 제도의 중단과 시행이 반복됐습니다. 처음에는 대상이 공공택지에 지어진 공동주택만 적용됐지만 2007년 부터는 민간택지에도 적용되고 있습니다.

2. 분양가 상한을 정하는 기준

분양가를 결정하는 기준은 건축비와 택지비가 합쳐져 정해집니다.

분양가 상한 건축비 기본형 건축비 건축비 가산비 택지비 택지의 공급가격(감정평가액) 택지비 가산비

이렇게 건축비는 기본형 건축비와 건축비 가산비가 포함되고 택지비에는 택지의 공급가격과 가산비가 포한되어 계산된 것이 분양가 상한액입니다.

3. 분양가 상한제 과연 괜찮은가?

분양가 상한제에 관한 여러 이야기들이 있습니다.

어느 정책이던 장단점이 있기 마련인데 아무래도 부동산관련 정책이다 보니 민감한 부분들이 있는 것 같습니다.

분양가 상한제를 통해 적정 수준의 가격으로 주택을 공급하겠다고는 하지만 결국 주변의 시세를 따라갈 수 밖에 없습니다. 그래서 아파트 청약을 넣고 당첨된 분들은 로또 맞았다는 표현이 나오는 것 입니다.

예를 들어 신축 아파트가 분양가 상한제를 통해 5억에 분양을 했는데 주변 아파트 시세가 8억이면 신축 아파트는 분양가인 5억에 거래가 될까요? 오히려 신축이라 8억보다 더 오르면 올랐지 5억에 거래하는 사람은 없을 것 입니다.

오늘은 분양가 상한제에 대해 알아봤습니다.날로 치솟는 부동산으로 내 집 마련이 어려운 요즘인데 부동산의 거품이 꺼지고 가격이 잡혔으면 좋겠습니다. 보기에는 좋은 정책 같아 보이지만 막상 실행하면 여러 빈틈과 실패가 많은데 하루 빨리 효율적인 정책이 나왔으면 좋겠습니다.

분양가 상한제란? (분상제) 폐지 및 효과

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민간택지 분양가상한제 (분상제)가 수술대에 오릅니다. 윤석열 정부가 국정 과제 중 하나로 이를 손보기로 해섭니다. 그간 부작용이 있었다는 겁니다. 단 수술대에 오른다고 부동산시장이 100% 완치하는 건 아닙니다.

분양가 상한제란? (분상제)

정부가 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 제도입니다. 이를테면 기존 아파트 시세가 10억 원인 동네에 신축을 8억 원에 분양하도록 규제해 시장 과열을 막으려 한 겁니다. 애초에 공공택지¹⁾에서만 시행하던 이 정책은 2020년 7월부터 민간택지²⁾에도 적용됐습니다. 높은 분양가가 집값 상승을 부채질하니 LH든 민간 건설사든 집을 싸게 내놓게 규제한 겁니다.

¹⁾ 정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다. 위례신도시나 미사지구 등이 여기에 해당하죠. 정부 주도로 조성해 규모가 크고 훗날 다양한 인프라가 들어섭니다.

²⁾ 기업이나 개인이 사유지를 사들여 택지로 조성, 공급하는 땅입니다. 참고로 2022년 5월 현재 서울 18개 구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진·강서·노원·동대문·성북·은평구) 309개 동, 경기 3개 시(광명·하남·과천시) 13개 동 등 총 322개 동에선 분상제가 적용됩니다.

분상제를 수술대에 올리는 이유? 주택공급량을 늘리기 위해서 문재인 정부가 시장을 과도하게 규제한 탓에 공급이 줄었고, 이것이 집값 급등을 불러왔다고 윤석열 정부는 믿기 때문입니다. 분상제와 공급 물량의 관계요? 분상제는 재건축¹⁾이나 재개발²⁾사업성과 직결됩니다. ① 분상제 압력에 일반분양³⁾ 분양가가 눌리면 ② 조합원 부담금이 증가하고 ③ 사업장의 사업성이 떨어지며 ④ 이것이 공급난에 영향을 미친다는 주장. 문재인 정부가 시장을 과도하게 규제한 탓에 공급이 줄었고, 이것이 집값 급등을 불러왔다고 윤석열 정부는 믿기 때문입니다. 분상제와 공급 물량의 관계요? 분상제는 재건축¹⁾이나 재개발²⁾사업성과 직결됩니다. ① 분상제 압력에 일반분양³⁾ 분양가가 눌리면 ② 조합원 부담금이 증가하고 ③ 사업장의 사업성이 떨어지며 ④ 이것이 공급난에 영향을 미친다는 주장.

¹⁾ 낡은 아파트를 헐고 새 아파트를 짓는 걸 말합니다.

²⁾ 동네 전체가 노후화돼 전부 헐고 그 자리에 아파트 등을 짓는 걸 말합니다.

³⁾ 특별공급(특공) 대상자에 속하지 않는 이들을 대상으로 주택을 분양하는 방법입니다. 보통은 해당 주택을 건설하는 지역에 살고 있는 이들을 대상으로 분양합니다.

분상제 좋은 점

민간택지 분상제를 시행한 지난날 크게 세 가지 변화가 있었습니다.

① 가장 중요한 변화로 실수요자의 내 집 마련 부담이 줄어들었습니다.¹⁾

② 다주택자의 주택 추가 매수도 현저히 줄었고요.²⁾

③ 시장의 지나친 분양가 상승을 억제했다는 평가도 받았습니다.³⁾

¹⁾ 분상제 적용 단지는 인근 시세 대비 20% 이상 저렴한 분양가가 책정됐습니다. 청약에 당첨되면 신축 아파트 프리미엄에 더해 그만큼 안전 마진을 확보하는 셈. 다만 이견도 따릅니다. 청약 경쟁이 더 치열해졌다는 지적입니다.

²⁾ 분상제 적용 아파트는 5~10년간 실거주 의무가 생겼는데, 이것이 청약시장을 실수요자 위주로 재편한 상황을 말합니다.

³⁾ 분상제는 택지비(땅값)와 건축비, 이윤을 더해 주변 시세의 80% 아래에서 분양가를 책정합니다. 다만 분양가의 신뢰성에 대한 불만도 있었습니다. 지자체마다 제각각인 분상제 기준에 따라 분양가 상승폭이 되레 커진 지역도 나와섭니다.

전문가들은 분상제에 대한 재검토가 공급량 증가로 이어질 수 있다고 내다봅니다. 다만 이를 통한 집값 안정화에 대해선 회의적입니다. 유동성이 심한 데다 이미 너무 오른 집값을 잡기엔 힘이 다소 달린다는 겁니다. 한편 시장에선 윤석열 정부가 분상제를 손보는 시점을 6월로 전망합니다. 국토교통부가 기본형 건축비¹⁾를 조정하며 같이 손볼 거란 얘깁니다. 분상제는 국토교통부가 분양가 산정 규칙만 바꾸면 곧바로 규제완화 등이 가능합니다.

¹⁾ 건축공사에 드는 총비용 중 자재비와 인건비 등을 더해 구한 값입니다. 국토교통부가 매년 두 차례 물가변동률을 반영해 고시합니다. 이게 오르면 당연히 분양가도 오릅니다.

지난해 수도권에서 청약 경쟁률이 높은 상위 20개 단지를 살피니 그중 13곳이 분양가상한제를 적용한 공공택지²⁾ 분양이었다는 것. 참고로 13개 단지에서 내놓은 2893가구에 총 62만74명이 청약해 평균 214.3 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 시세 대비 분양가가 저렴해야 청약도 흥행할 수 있단 얘깁니다. 근래 청약 흥행 여부가 분양가상한제¹⁾에 의해 갈렸다는 주장이 나왔습니다.참고로 13개 단지에서 내놓은 2893가구에 총 62만74명이 청약해 평균 214.3 대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 시세 대비 분양가가 저렴해야 청약도 흥행할 수 있단 얘깁니다.

¹⁾ 정부가 ‘이 가격 이상으론 집 못 팔아!’라고 강제하는 제도입니다.

²⁾ 정부나 공공기관이 개발한 땅을 말합니다.

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