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리츠 | 코람코 자산신탁

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  REITs(Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고,그 운용수익 및 매각수익을 배당 또는 잔여 재산 … …

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  REITs(Real Estate Investment Trusts)란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고,그 운용수익 및 매각수익을 배당 또는 잔여 재산 …

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[이지훈의 경제이야기] (115) 부동산투자신탁 ‘리츠(REITs)’

소액투자자 자금 모아 건물 매입 수익 나면 배당금 나눠주는 방식

현금화 쉽고 예금보다 수익 높아 주식시장 상황따라 손해볼수도

추가적 투자 수단으로 활용해야

“월급 외에 고정수입이 있다면 얼마나 좋을까?”

월급쟁이라면 누구나 한번씩 꿔보는 꿈이다. 친구가 작은 상가를 산 뒤 세를 내준 후 꼬박꼬박 월세를 받는 모습을 보면 그 꿈은 더욱 강렬해진다. 그러나 이를 실행하려면 여러가지 걸림돌이 있다. 우선 좋은 상가를 구매할 목돈이 없다. 만약 돈이 있더라도 좋은 상가를 적당한 값에 사고, 믿을 만한 세입자를 구하고 관리할 자신이 없다. 그래서 그냥 꿈으로 끝나버리곤 한다.

이런 사람들에게도 부동산에 투자하고 꼬박꼬박 월세를 받는 방법이 하나 있다. 바로 ‘리츠(REITs)’라는 투자상품이다. 이는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 우리말로는 ‘부동산투자신탁’이란 뜻이다. 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 발생한 수익을 투자자들에게 배당금 형태로 나눠주는 방식이다.

예를 들어 내게 여유자금 1000만원이 있다고 하자. 100억원짜리 건물을 사기엔 턱없이 부족하지만, 나 같은 사람 1000명이 모이면 충분히 살 수 있다. 그렇게 사들인 건물에서 나오는 임대수익은 1000명이 나눠가지면 된다. 주식형 펀드의 부동산 버전이라고 할 수 있다.

그럼 투자자 1000명을 모으고 적당한 건물을 매입하고 세입자를 찾고 월세를 받는 일은 누가 할까? ‘리츠 회사’가 한다. 리츠에 투자하려면 어떻게 해야 하나? 리츠 회사 주식을 사면 된다. 리츠 회사 주식을 산다는 건 간접적으로 건물주가 되는 셈이다.

실제 사례를 살펴보자. 얼마 전 증시에 상장된 <코람코더원리츠>는 서울 영등포구 ‘하나금융투자빌딩’을 기초자산으로 운용하는 리츠다. 이 주식을 한주만 사도 해당 건물의 공동 주인 가운데 한명이 될 수 있다는 뜻이다. 주식 한주 가격이 5420원이니(3월29일 기준) 커피 한잔 값에 건물주가 되는 것이다. 이 건물엔 하나금융투자와 한국3M, 인텔코리아 같은 쟁쟁한 임차인이 세 들어 있으니 든든하다.

리츠 투자 대상은 사무용 빌딩에만 머물지 않는다. 상가나 식당 같은 상업용 건물, 호텔, 주택, 물류센터, 주유소 등 투자할 수 있는 부동산 유형은 다양하다. 내가 선호하는 부동산에 투자하는 리츠 상품을 고르면 된다. 해외 부동산에 투자하고 싶다면 해외 리츠도 살 수 있다.

투자 수단으로서 리츠는 몇가지 뚜렷한 장점이 있다. 우선 소액으로도 투자할 수 있고 원하는 시점에 언제든 현금화할 수 있다. 만일 내가 직접 부동산을 사서 보유하고 있다면 돈이 필요할 때 팔려 해도 매수자를 찾는 데 오랜 시간이 소요될 수 있다. 하지만 상장된 리츠에 투자했다면 언제든 주식시장에서 팔 수 있다. 주식처럼 말이다. 현재 국내 증시에 상장된 리츠는 모두 19개다.

일반적으로 주식 투자보다 위험이 적다는 점도 장점으로 꼽힌다. 일반적인 기업 주가는 실적 변화에 따라 기복이 심한 반면 리츠는 안정된 월세수입을 바탕으로 하기 때문에 실적과 주가 모두 기복이 적다. 또 채권이나 은행 예금과 비교하면 수익률이 높게 나타난다. 부동산 임대수입이 대체로 채권이나 은행 금리보다 높은 편이기 때문이다. 실제로 2020년 상장 리츠 배당수익률은 평균 7.1%였다. 아울러 전문가가 대신 투자해주기 때문에 내가 직접 투자하는 것보다 위험성이 더 적다. 쉽게 말해 리츠는 주식보다는 마음 편하면서 예금보다는 수익률이 높은 ‘중위험-중수익’ 상품이라 할 수 있다.

그러나 리츠에 장점만 있는 건 아니다. 가격이 늘 변한다는 점을 투자 전 첫번째로 유념해야 할 사항이다. 부동산을 기반으로 한 상품이라고 해도 결국 주식시장에서 거래되기 때문이다. 해당 부동산과는 무관하게 주식시장 전반적인 움직임에 따라 오르내릴 수 있다. 리츠가 배당을 많이 해준다 해도 주가 자체가 내가 산 가격보다 떨어진다면 오히려 손해를 볼 수도 있다. 또 투자한 부동산에 문제가 생길 가능성도 배제할 수 없다. 이럴 경우 월세와 배당 모두 못 받을 수 있다. 마지막으로 아무리 전문가가 대신 운용해준다고 해도 100% 안전할 수는 없다.

달걀을 한바구니에 담지 말라는 말이 있다. 리츠를 추가적인 투자 수단으로 활용한다면 내 재산을 더 안전하게 불릴 수 있을 것이다.

이지훈 (세종대 경영학과 교수)

부동산투자신탁(REITs)의 상관성에 관한 연구

지금까지 부동산투자신탁(REITs)에 관한 연구는 부동산 수익률과 타 자산 수익률 사이의 관계에 초점을 두고 연구되어 왔으나, 최근에는 부동산수익률과 자본시장의 자산수익률과의 관계 등 보다 미시적 측면으로 접근하는 경향이 있다. 이에 본 연구에서는 우리나라의 부동산투자신탁과 타 자본시장의 자산수익률과의 상관성을 실증적으로 검증하고자 REITs와 주식 및 채권의 수익-위험 분석을 통해 REITs의 특성을 분석하였다. 상승장과 하락장의 두가지 형태로 분석한 결과 REITs는 시장상승기보다 시장하락기에 KOSPI지수와 더 밀접하게 연동하는 경향이 높은 것으로 나타났다. 게다가 2가지 패턴인 (1)시장 상황에 따른 REITs와 소형가치주와의 관계, (2)REITs와 소형주와의 관계로 나누어 분석한 결과, REITs 베타에서는 소형주효과를 확인할 수 있었으며, 우리나라 REITs시장에서는 비대칭성이 존재하는 것으로 나타났다.

The relationship between real estate returns and the returns of other asset classes has been the focus of many academic studies. Recent studies have documented a curious aspect in the relationship between real estate returns and capitalization equity returns. We examine the correlation between the return of Korean Real Estate Trusts(REITs) and the other assets. We analyze the characteristics of REITs in term of risk and return by comparing with the other stocks and bonds.We find that the returns on equity REITs have different risk and return properties in advancing and declining markets. The finding relies on analysis showing that REITs returns more closely track the returns of the KOSPI Index when the general stock market is declining than when it is advancing. Moreover, we test two explanations for this pattern, namely (1) the REITs and Small-value stock effects; (2) the REITs and Small stock effects. The result of our empirical study shows that the small stock effects in betas are found to satisfactorily describe the beta pattern in REITs. We also find that the existence of asymmetry in REITs markets.

삼성J-REITs부동산투자신탁 1[REITs-재간접형]A(수수료선취-오프라인) > 상품상세정보 > 펀드상품 > 삼성자산운용

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