Top 45 부동산 경매 후기 The 154 Top Answers

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20대에 법원경매로 빌라 낙찰받고 망했어요.

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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information

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부동산 경매 구조

부동산 경매하는 방법

부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 - Information — 부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등 – Information

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[경매 부동산에 집주인이 살고 있는 경우] [경매 부동산에 전세 세입자가 살고 있는 경우]

2억9천1백만원 낙찰!!

[경매 부동산에 월세 세입자가 살고 있는 경우] [경매 부동산에 유치권이 있는 경우] [경매 부동산에 가등기가 있는 경우] [법원 경매 용어 정리]

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[부동산 경매] 기초부터 쉽게 공부하기 (Feat.법원경매 후기와 단어설명)

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그녀는 여건이 되지 않는 부동산 개업 대신 고정 수익이 있는 출판사 근무를 계속 하면서 경매 쪽으로 눈을 돌렸다. 경매는 입찰 보증금만 있으면 참여할 수 있어 투자금이 … …
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그녀는 여건이 되지 않는 부동산 개업 대신 고정 수익이 있는 출판사 근무를 계속 하면서 경매 쪽으로 눈을 돌렸다. 경매는 입찰 보증금만 있으면 참여할 수 있어 투자금이 … 제2라운드의 시작, 전성기를 만나세요50+, 라이나전성기재단, 전성기, 은퇴, 퇴직, 반려동물, 반려견, 펫, 시니어 포탈, 시니어 플랫폼, 기부, 제2라운드
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9800만원에 20평 빌라 낙찰받은 50대 여성의 첫 경매 도전기

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9800만원에 20평 빌라 낙찰받은 50대 여성의 첫 경매 도전기 | 전성기

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Summary of article content: Articles about 두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기. 아파트경매 후기! 하요하요~ 부린이 깨브 입니다.^^ 이번에도 아파트 경매물건을 혼자 멘토없이 권리 분석하며 임장 다녀온 후기를 작성해 보도록 하겠습니다. …
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두번째 부동산 경매 권리분석 임장 후기 아파트경매 후기!

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Most searched keywords: Whether you are looking for 처음 해보는 법원 부동산 경매 처음부터 끝까지 후기 처음 경험한 부동산 법원 경매 그 후기를 작성해 보려 한다. … 경매 물건 소개부터 입찰 방법 등 전문적인 사이트들이 즐비하기에 조금만 관심을 … 혼잡한 도시생활 보다는 한적한 전원생활을 늘 꿈꾼다. 그 날이 언제일지 기약할 수 없는 중에 우연히 유튜브를 켜서 위 아래로 추천 영상을 검색하는 중에 한 경매물건 소개 영상을 발견했다. 서울 근교에서 한..
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650만 원을 3년 만에 50억으로 불린 부동산 경매 고수 정규범

투(投)벤저스

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650만 원을 3년 만에 50억으로 불린 부동산 경매 고수 정규범 : 주간동아

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Summary of article content: Articles about [경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트 [경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트. 가리봉맨 2020. 2. 18. … 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다. …
Most searched keywords: Whether you are looking for [경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트 [경매 후기] 나의 첫 부동산 경매 체험기, 인천 아파트. 가리봉맨 2020. 2. 18. … 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다. 제목에 “경매 후기”라는 말머리를 붙였다. 일회성 체험에 그치지 않고 경매를 계속하겠다는 강한 의지의 표현이다. 첫 경매의 결과는 패찰, 즉 입찰한 물건을 낙찰받지 못했다. 입찰하기 전에 강의를 들었는데 강..
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부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등

해당 문서는 부동산 경매 후기를 기반으로 장점, 단점, 방법, 위험성 등 전반적인 정보를 정리한 문서입니다. 부동산 경매를 고려하시는 분들은 해당 문서를 참고하시길 권장드립니다.

채무자가 부동산을 담보로 대출을 받았는데 빚을 갚지 못하면 채무자의 부동산을 강제로 매각 후 채무를 변제합니다. 이렇게 시세보다 저렴하게 강제 매각하는 부동산을 구매하는 것이 부동산 경매입니다.

#부동산 경매 장점

1. 원래 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.

2. 대출받기 매우 수월하다.(다른 부동산 매입 수단 대비 더 대출이 편리합니다.)

3. 다양한 구조의 부동산을 매입할 수 있다.

4. 경매를 공부하면 부동산 구조 및 투자 방법을 습득할 수 있다.

#부동산 경매 단점

1. 시간적 소요가 매우 크다. (시세조사, 대출, 분석 전부 본인이 해야 합니다.)

2. 선 납부, 후 임대로 적용되어 리스크가 있을 수 있다.(입찰금, 세팅)

3. 최소 투자 단위가 500~1000 이상이어야 한다.

4. 경매는 투자 수단이 아닌 매입 수단에 가깝다.

부동산 경매 구조

채권자가 채무자에게 빌려 준 돈을 돌려받지 못할 때 관할 법원에 경매를 신청하는 것을 시작으로 합니다. 그리고 이렇게 시장에 나온 매물을 경매 방식으로 매입하는 것을 부동산 경매라고 합니다. 경매 방식은 쉽게 말해 높은 가격을 쓰는 사람이 매입하는 입찰 방식입니다. 이에 따라 상권 분석과 권리 분석 그리고 본인의 자본금 등 다양한 요소들을 고려하고 적정 매입 가격을 산정해야 합니다. 관할 법원에 방문하여 입찰 후 부동산을 매입하면 됩니다.

경매로 나오는 부동산들은 적정 가격에 매도하는 것이 아닌 최대한 빠르게 매도하는 것을 목표로 합니다. 그에 따라 주변 시세보다 저렴한 경우가 상당히 많습니다. 이는 장점이지만 이와 반대되는 개념의 단점도 존재합니다. 빠르게 처분하려는 구조상 선 납부 후 임대로 적용되기 때문에 매수자 입장에서는 약간의 리스크를 감당해야 합니다.

부동산 경매하는 방법

부동산 경매는 입찰일 14일 전 법원에서 공고합니다. 그리고 입찰일 7일 전에는 법원에서 작성한 매각 물건 명세서와 감정평가요향표, 인근매각물건 사례 등을 공고합니다. 이를 확인한 후 본인에게 적합한 부동산이라고 파악된다면, 부동산 권리분석 및 대출 또는 자본금 파악 후 관할법원으로 찾아가서 입찰을 진행합니다.

추가로 입찰 시 부동산 감정가액의 10%를 입찰금으로 납부하셔야 합니다. 이때 낙찰되지 않은 경우는 다시 돌려주지만, 낙찰받았으나 포기한 경우는 입찰금을 포기해야 할 수 있습니다. 경매 구조상 이는 리스크라고 볼 수 있습니다.

링크 클릭 시 법원 경매정보 사이트로 이동합니다.

법원 경매 사이트

부동산 경매 비용

부동산은 대부분 레버리지 투자 또는 어느 정도 자본 규모를 갖춘 후 투자하는 것이 일반적입니다. 단, 경매는 약간 다른 점이 있습니다. 경매는 500~1000만 원 비교적 소액 단위로 입찰을 진행해볼 수 있습니다. 시세보다 저렴하기 때문에 조그마한 원룸 형태의 빌라 또는 단독 주택에 경우에는 낙찰도 노려볼 수 있습니다.

경매를 진짜 해보고 싶다면 적은 단위지만 입찰을 진행해보시길 권장드립니다. 입찰되지 않더라도 관할 법원에서 경매를 해보면서 배우는 점이 많습니다. 더불어 초기에 많은 액수의 투자보단 조금씩 나눠서 입찰 경험을 늘리시길 권장드립니다. 경매 학원에서 배우는 것보다 직접 발로 뛰는 것이 훨씬 더 뇌리 남습니다.

추가로 부동산 경매는 대출이 잘 나옵니다. 보통 시세보다 저렴하게 구입한 경우 일반 아파트 매입보다 더 많은 대출 자금을 확보할 수 있습니다. 단, 이 경우 본인의 부동산 지식과 경매 지식이 출중하다고 판단되었을 때 실행하시길 권장드립니다.

부동산 경매 위험성

부동산 경매는 선 입금이 기본입니다. 즉 본인은 낙찰받고 입금하기 전까지 그 집에 상태를 전혀 파악할 수 없습니다. 만약 대출을 받아 잔금을 치렀는데 매입한 부동산 상태가 좋지 못하다면 이는 손실로 이어집니다. 물론 낙찰금을 포기할 수 있습니다. 대신 입찰할 때 감정가액의 10%를 냈던 입찰금은 돌려받지 못합니다. 이 또한 손실입니다.

부동산 경매는 오로지 본인이 판단으로만 진행됩니다. 만약 본인이 권리 분석, 대출, 자본금, 부대 비용 등 다양한 요소 중 하나라도 실수하기 시작하면 손실로 이어집니다. 주식 대비 부동산이 가치 평가가 더 쉽다곤 하지만 이는 어느 정도 투자 지식을 바탕으로 한 사람들에게 적용되는 이야기입니다. 아무것도 모르고 매입한 부동산이 그대로 손실로 이어질 수 있기 때문에 유의하셔서 진행하셔야 합니다.

부동산 경매는 시간적 손실이 엄청나게 발생합니다. 권리 분석을 기본으로 자본금 및 대출금 그리고 부대비용 파악을 한 후 직접 관할 법원에 가셔서 입찰해야 합니다. 단순하게 부동산 경매 몇 번하고 그만할 것이라면 애당초 시작하지 않는 것이 좋습니다. 장기간 한다면 이것이 공부가 되지만, 단기간 한다면 시간만 낭비하게 됩니다.

부동산 경매 : 결론

필자는 다양한 자산의 투자하고 있습니다. 그중 가장 많은 비율을 차지하고 있는 투자 자산이 부동산과 주식입니다. 이는 시간적 소요가 많긴 하지만 필자의 본업을 갉아먹을 정도로 소요되지 않습니다. 그런데 부동산 경매를 해보면서 느낀 건 필자의 본업마저 갉아먹을 정도로 시간적 소요가 발생하는데 수익률이 높다고 보기에는 무리가 있습니다. 더군다나 실제 입찰해본 분들이라면 아시겠지만 낙찰받기 매우 어렵습니다. 이에 따라 필자는 부동산 경매를 포기하고 이젠 하지 않습니다.

물론 필자와 반대로 부동산 경매가 적성에 맞고 일반적인 부동산 매입과 주식을 넘어선 수익을 창출하는 분들도 있을 것입니다. 단, 이것은 본인에게 맞았을 때 이야기입니다. 부동산 경매를 공부하고 직접 해봤더니 본인에게 맞지 않는다고 느끼셨다면 과감하게 포기하시길 바랍니다. 투자는 본인이 가장 적성에 맞고 잘 알고 있을 때 높은 효율을 발휘합니다.

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“부동산 경매 후기 : 장단점, 방법, 위험성 등” 문서를 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

[부동산 경매] 기초부터 쉽게 공부하기 (Feat.법원경매 후기와 단어설명)

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법원 경매는 매우 쉽게 설명하여 다른 사람이 은행에 진 빚을 대신 갚아주고 그 담보물로 잡혀있는 부동산을 법원에서 최고 가격을 제출해 내가 사는 것입니다.

위에 문장에 적혀있는 방법을 케이스 별로 차근차근 설명드리겠습니다.
[경매 부동산에 집주인이 살고 있는 경우]
단계 : 쉬움

이 경우가 법원 경매에서 가장 쉬운 케이스이며 경매 초보자도 쉽게 접근 할 수 있는 부동산 물건입니다. 말소기준권리(권리분석)과 등기부등본만 잘 점검하시면 됩니다.

중요한것은 거래 시세와 최초감정가격을 이해하는 것입니다.

네이버/다음 부동산을 잘 활용하면 중요한 정보를 많이 얻을 수 있습니다.
[다음 부동산 바로가기] [네이버 주동산 바로가기]
법원 경매는 억 단위의 돈이 들어가는 것이고 법원에서 낙찰이 되어 허가를 해주어도 살고 있는 집주인/세입자/임대인을 만나야 합니다. 그래서 낙찰받고 등기를 할 때까지 6개월 이상 걸릴 수도 있습니다.

하지만 집주인이 본 경매의 당사자이고 집을 비워야지만 금융기관으로부터 돈을 갚을 수 있습니다.

낙찰받는 순간 매우 빠른 시간에 집을 비워주기 때문에 경매 초보자 분들이 많이 응찰을 하십니다. 그래서 낙찰 가격이 상승하는 단점이 있습니다. 최근에는 일반 부동산 중개소에서 거래해도 될 정도의 가격을 낙찰이 이루어지기도 합니다.
[경매 부동산에 전세 세입자가 살고 있는 경우]
단계 : 중간

보통 전세 세입자가 살고 있을 때 경매가 들어가는 경우는 집주인이 정말 돈이 없거나 깡통주택일 경우입니다.

세입자가 전세금을 돌려달라고 집주인에게 연락을 했는데 보증금 반환을 차일피일 미루게 되면 세입자는 법원에 경매를 신청할 수 있고 이러한 과정에서 집주인이 계속 전세금을 안 주게 되면 진짜 경매가 시작됩니다.

(보통의 집주인들은 입찰 전에 보증금을 해결해주지만 간혹 깡통 빌라, 깡통주택 소유자들 때문에 경매로 넘겨버립니다)

전세 세입자가 있는 부동산의 단점은 세입자의 보증금이 내가 받는 낙찰금액보다 높을 때입니다.

가령 2억7천만원에 낙찰을 받았는데

세입자의 보증금이 2억9천만원일 경우

2천만원의 차이가 발생합니다.

그래서 세입자는 부족한 금액을 받기 위해 이사를 안 나갑니다.

이럴 때는 세입자를 내보내기 위해 명도 소송을 해야 합니다.

굉장히 복잡해질 수 있고 세입자를 울려야 할 수도 있습니다. 문을 뜯어야 할 수도 있고 경찰도 불러야 하고 매우 피곤해질 수 있습니다. (죽겠다고 난동을 피울 수도 있습니다)

그렇게 집을 비워줘도 세입자가 집을 전부 부시고 나갈 수 있습니다. 콘크리트나 문틀을 전부 뜯어버리고 바닥 난방 호스까지 뜯으면 공사비도 정말 많이 들겁니다.

그래서 저는 이런 피곤함을 최대한 줄이기 위해 보증금보다 조금 더 높이 적어 낙찰 을 받습니다.

2억9천1백만원 낙찰!!

이렇게 하면 세입자도 보증금을 무사히 받게 되고 집도 매우 안전하게 인수인계를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 세입자는 자신의 보증금을 받아야 하고 명도 확인서를 저에게 받아야 보증금을 법원에서 안전하게 받을 수 있기 때문입니다.

그리고 전세 세입자의 보증금과 근저당의 날짜를 꼭 확인하시기 바랍니다. 말소기준 권리의 날짜를 정확히 알고 있어야 입찰을 합니다.

1억 정도 더 떨어져야 하는데 권리분석을 잘못할 경우 혼자만 입찰해 낙찰을 받아 좋아할 수도 있습니다.
[경매 부동산에 월세 세입자가 살고 있는 경우]
단계 : 쉬움

이 경우 또한 쉽습니다. 전입세대의 유무는 보통 주민센터의 전입세대 열람을 통해 알 수 있습니다.

낙찰받은 금액에 보증금이 포함될 수도 있고 말소기준권리보다 밀려있으면 보증금을 직접 지급하면 됩니다. 낙찰이 되어 1~2주 정도 지나면 법원에서 허가가 나옵니다.

그럼 법원에 다시 방문해 사무관에게 서류를 받아 세입자의 연락처를 적어옵니다. (이 서류는 세입자가 보증금을 받기 위해 직접 작성하기 때문에 연락처가 허위일 수 없음)

월세 세입자는 보증금도 1~3천만원 정도밖에 안됩니다.

근저당이 잡혀있는 집에 들어가서 마음고생을 많이 하고 스트레스도 많기 때문에 생각보다 명도가 쉽습니다.

간혹 이사비를 무리하게 요구하는 분들이 있습니다. 법적으로는 이사비를 전혀 줄 필요 없고 낙찰자들이 관행적으로 30~40만원 이사비를 드리는게 예의인데 이 것을 잘못 이해한 월세 세입자들이 100~200만원을 요구하는 경우가 있습니다.

이럴 때는 명도소송을 그냥 진행하시겠다고 말씀하시고 모든 비용은 보증금에서 차감하시는 방향으로 밀고 나가시면 될 것 같습니다.
[경매 부동산에 유치권이 있는 경우]
단계 : 쉬움 or 매우 어려움

권리 분석을 하다 보면 간혹 유치권이 걸려있는 부동산이 있습니다. 공장이나 단독주택은 실질적인 파악이 쉽지 않습니다. 임장을 꼭 해봐야 합니다. 현재 거기에 거주하고 있는 사람이 누구인지 알아야 합니다.

유치권은 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 막대한 시공을 하여 집의 가치를 올리는 비용을 청구하는 것입니다.

오피스텔이나 빌 라는 대부분 가짜라고 보시면 됩니다. 현재 우리의 법 시스템은 아무나 유치권을 신청할 수 있습니다.

그런데 만약 아주 만약에 진짜 유치권일 경우 법원을 자주 가셔야 합니다.
[경매 부동산에 가등기가 있는 경우]
단계 : 어려움

초보자에게는 추천드리지 않습니다.
[법원 경매 용어 정리]
법원 경매에서 많이 사용하는 용어를 정리하오니 쉽게 풀어 설명하오니 참고 부탁드립니다.

입찰/응찰 – 법원 경매장에서 정해진 서식에 맞춰 금액을 적어 제출하는 행위

유찰 – 아무도 입찰하지 않음 (시세보다 비싸거나 세입자의 보증금을 인수해야 할 경우)

낙찰 – 최고 가격을 제출한 사람이 있음

타경 – 경매에서 부르는 사건 번호 (예: 남부 2019-13523)

임장 – 경매에 올라온 부동산 환경을 조사하는 행위

전입세대열람 – 주민센터에서 경매 물건에 거주하고 있는 사람이 있는지 열람함

권리분석 – 법원 경매에 올라온 모든 채권/권리/채무의 상황을 이해하는 행위

근저당 – 집을 담보로 금융기관에 빌린 금액

말소기준권리 – 법원 경매의 기준이 되는 금액과 날짜 / 이 밑으로 다 말소 됨

명도/명도소송 – 세입자를 내보내는 행위 또는 법적인 절 차

유치권 – 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 명백한 증거가 있는데 이를 집주인에게 돌려받지 못함

최초감정가 – 법원에서 보낸 감정평가사가 주변 상권을 고려해 분석하여 만든 보고서에 기입된 금액

등기부등본 – 부동산의 과거 소유자와 지분관계가 기입되어 있는 기록 (세금체납은 기록되어 있지 않음)

명도확인서 – 세입자가 집을 비워주면 명도 확인서를 주면 세입자는 그 종이를 가지고 법원에 가서 보증금을 받음

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9800만원에 20평 빌라 낙찰받은 50대 여성의 첫 경매 도전기

이혼, 경매에 부쳐진 집

이혼과 동시에 가장이 되고 보니 당장 일거리를 찾아야 했다. 하지만 전업주부로 십여 년, 변변한 직장 경력이나 제대로 된 자격증 하나 없는 처지에 번듯한 취업은 하늘의 별 따기. 자본금 한 푼 없이 장사를 시작할 수도 없는 형편이었다. 결국 닥치는 대로 여기저기 아르바이트를 찾아볼 수밖에 없었다.

희영 씨는 대학 졸업 후 중견 출판사에 다니다 결혼했고, 아이를 갖게 되면서 회사를 그만두었다. 출판사 근무 5년이 경력의 전부. 다행히 그 동안 만남을 이어오던 옛 직장 동료의 주선으로 작은 출판사에 파트타임 취업을 할 수 있었다. 하지만 얼마 되지 않은 수입으로 아이를 키우며 살아가기는 쉽지 않았다. 출판사에 다니면서도 늘 좀 더 안정적이고 더 나은 수입을 얻을 수 있는 일은 없을까 궁리할 수밖에 없었다.

그러던 중 세 들어 살고 있던 집이 경매에 부쳐진다는 청천벽력 같은 이야기를 들었다. 하루아침에 집이 경매에 부쳐진다는 통지를 받게 된 희영 씨는 전세보증금은 제대로 돌려받을 수 있을지, 속수무책으로 당하고 있을 수만은 없어 여기저기 뛰어다니며 해결책을 알아보기 시작했다.

경매 공부 결심

다행히 희영 씨는 낙찰자와 다시 임대차 계약을 맺었고, 그대로 살게 되었지만 이런 방면에 문외한이던 그 때 새로운 눈을 뜨게 된다. 재산을 지키고 손해를 방지하기 위해서라도 부동산 관련 법규나 경매에 대해서 알아둘 필요가 있다는 생각이 든 것이다. 하지만 경매는 용어부터 낯설었다. 우선 관련 책부터 찾아보았다. 시중에는 전문가들이 쓴 책뿐 아니라 실제 경험담을 담은 많은 책들이 있었다. 그중에는 성공담도 많았지만 실패기도 많았다. 책들을 찾아 읽을수록 낙관적인 설렘과 비관적인 두려움이 교차했다.

희영 씨는 경매를 본격적으로 공부하고자 이것저것 알아보다가 공인중개사 자격증부터 따기로 마음 먹었다. 관련 분야인 공인중개사 자격증을 따두면 여러 모로 도움이 될 것 같았기 때문이다. 학원에 다니는 시간과 비용을 줄이기 위해 온라인 강좌를 듣고, 책으로 독학했다. 고등학생 딸과 함께 수험생 모드로 2년의 시간을 바친 결과, 딸은 대학 합격, 희영 씨는 공인중개사 합격의 쾌거를 이뤘다.

경매 실전 돌입

자격증을 손에 쥐었지만 바로 개업할 상황은 아니었다. 동네 상가마다 중개사무소가 즐비했고, 섣불리 뛰어들기에는 실전 경험이 너무 부족했다. 그녀는 여건이 되지 않는 부동산 개업 대신 고정 수익이 있는 출판사 근무를 계속 하면서 경매 쪽으로 눈을 돌렸다. 경매는 입찰 보증금만 있으면 참여할 수 있어 투자금이 적어도 시도해 볼 수 있기 때문이다. 보증금을 제외한 나머지 금액은 대출을 받고, 낙찰 받은 물건을 되팔거나 임대 수익으로 이자를 내면 남은 돈이 수익이 된다. 이렇게 되면 소규모 자본으로도 충분히 도전이 가능하다.

경매는 사법기관이 합법적으로 시장을 형성해놓고 채권자의 권리를 보장해주는 제도지만 법원 경매에서의 실수는 곧 금전적 손실로 이어질 수 있어 주의할 필요가 있다. 소중한 종잣돈을 잃지 않으려면 철저히 준비하고 뛰어들어야 한다. 희영 씨는 법과 규정을 공부하기 위해 경매 관련 책을 탐독했다. 경매 관련 법률지식은 모두 생활법률이기 때문에 공부해두면 일상생활에서도 많은 도움이 된다.

희영 씨는 최신 정보도 듣고 모의 경매를 통해 실전 경험도 쌓기 위해서 문화센터에 개설된 경매실전반에 등록했다. 이러한 강좌나 관련 카페, 경매컨설팅업체 등은 너무 많기 때문에 본인에게 맞는 것으로 잘 골라야 한다. 경매는 자신이 결정하고 책임진다는 각오로 임해야 공부도 더 철저히 하게 되고 실수도 줄일 수 있다.

경매 매물 어디서 확인할까?

경매에 나온 부동산 매물은 유료 사이트도 있지만, 대한민국법원 법원경매정보 홈페이지( www.courtauction.go.kr )에서 무료로 확인 가능하다. 경매 물건의 주소별, 용도별로 쉽게 조회가 가능하고 경매물건의 위치, 사진, 입찰방식, 장소, 유찰횟수, 감정평가서, 등기부 등 많은 정보를 얻을 수 있다. 이외에도 경매가 어떻게 이루어지는지, 경매지식에 대해서도 알려주고 있다. 한국자산관리공사의 공매 사이트 온비드( www.onbid.co.kr ) 에서도 확인할 수 있다.

1단계 매물 현장 조사

관심 있는 경매 물건을 발견하면 입찰 전 현장 조사와 권리 분석이 필수다. 경매에서 가장 중요한 단계이다. 실제 주변 시세와 감정가 비교, 소유자, 임차인의 상황 등을 종합적으로 파악하고 등기부등본(등기사항증명서)을 통해 집주인에게 어떤 권리가 있는지를 하나씩 따져봐서 투자할 가치가 있는지 없는지 판단해야 한다. 낙찰 받고도 물어줄 돈이 있거나 인수해야 할 권리가 있다면 여러 번 유찰과정을 거친 후에 낙찰 받아야 한다. 성공사례만 듣고 준비 없이 입찰했다간 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 많다.

2단계 입찰가 눈치싸움

다음은 해당 법원에 나가 원하는 입찰가와 함께 감정가의 10% 보증금을 넣고 직접 입찰하는 단계다. 가장 중요한 것은 얼마를 적어 내느냐이다. 희영 씨는 이 단계에서 수십 번도 넘게 실패했다. 단돈 1만원 차이로 낙찰을 못 받은 적도 있다. 명심해야 할 것은 성공적인 경매는 ‘낙찰’이 아니라 ‘수익’이 목적이라는 점. 자칫 낙찰에 신경 쓰느라 무리해서 가격을 적어내다가는 손해를 보기도 한다. 감정가가 낮은 소액물건이지만 최저가가 시세보다 비싸다면 경매를 통해 살 이유가 없다. 반드시 거래시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다. 또 추가비용을 충분히 감안해야 한다. 취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비등을 감안하고 입찰해야 한다.

3단계 낙찰 잔금 납부

낙찰을 받으면 확정일로부터 4주 이내, 낙찰 잔금을 납부해야 한다. 투자금을 모두 가지고 있다면 쉽게 잔금을 치를 수 있지만 그렇지 않은 경우 낙찰 매물을 담보로 시중 은행이나 제2금융권에서 대출을 받아 잔금을 지급해야 한다. 잔금을 치르면 부동산 소유권은 낙찰자에게 넘어온다.

4단계 부동산 명도 작업

마지막으로 현재 부동산을 점유하고 있는 임차인 혹은 전 소유주를 퇴거시키는 과정이다. 일반적인 부동산 거래와 달리 감정싸움이 되거나 금전적, 심리적 고생을 겪을 수도 있기 때문에 투자자들이 가장 어려워하는 단계이기도 하다. 현 거주자에게 퇴거를 명하거나 새로 임대차 계약을 맺어야 한다. 현 거주자와 임대차 계약을 새로 맺는 게 가장 쉬운 방법이나 그렇지 못한 상황이 많다. 만약 거주자가 퇴거하지 않을 경우 적당한 금액의 이사 비용을 지원하는 것도 좋은 방법이다. 이런 제안에도 퇴거하지 않겠다고 버티면 법적인 절차에 따라 강제 집행으로 거주자를 내보낼 수 있다. 명도가 완료되면 시세가로 부동산을 다시 매매하거나 세입자를 들여 수익을 실현한다.

드디어 경매 성공

희영 씨의 첫 성공작은 9천8백만 원에 낙찰 받은 20평 빌라였다. 주변 시세는 1억 4~5천만원 선이었다. 그녀는 직접 입주를 선택했다. 집 상태가 깨끗하고, 위치도 괜찮았으며, 두 식구가 살기에 적당했기 때문. 또 바로 매매할 경우 세금도 만만치 않았고 현재 임대인도 이사를 원했던 것도 이유였다.

희영 씨는 앞으로 좀 더 적극적으로 경매에 도전해봐야겠다는 자신감이 생겼다. 그 동안 마음고생이 없었던 것은 아니지만 욕심 내지 않고 꼼꼼히 공부하면서 진행하면 적은 돈으로 돈을 벌 수 있는 길이라 생각했다. 공인중개사 자격증도 그대로 묵히지 않고 언젠가는 활용하리라고 마음 먹었다. 출판사를 언제까지 다닐 수 있을지 모르는 일 아닌가. 인생 2막을 넘어 3막, 4막까지 늘 준비하며 당당히 맞이하리라.

기획 임소연 글 김경화
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