Top 15 아파트 리모델링 사업 The 113 New Answer

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아파트 리모델링 사업 총정리 – 혁빠기의 책파기

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1 아파트 리모델링 사업 절차(재건축과 비교)

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서울시 50플러스포털 | [50+포탈]아파트 리모델링 사업, 어떤 장단점이 있을까?

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아파트 리모델링 쉽지않은 이유

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아파트 리모델링 붐, 구축 우리 단지도 가능할까 : 여성동아

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아파트 리모델링 붐 구축 우리 단지도 가능할까

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언제나닷컴 – 전국 아파트 리모델링사업 추진단지 현황 (22.08.11.)

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노후 아파트의 재탄생 ‘리모델링의 과학’ – Sciencetimes

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• Summary of article content: Articles about 노후 아파트의 재탄생 ‘리모델링의 과학’ – Sciencetimes 지난 2월 1기 신도시 아파트 가운데 처음으로 리모델링 사업계획 승인이 나왔다. 대형 건설사들이 잇달아 참전하면서 리모델링 수주전이 달아오르고 … …
• Most searched keywords: Whether you are looking for 노후 아파트의 재탄생 ‘리모델링의 과학’ – Sciencetimes 지난 2월 1기 신도시 아파트 가운데 처음으로 리모델링 사업계획 승인이 나왔다. 대형 건설사들이 잇달아 참전하면서 리모델링 수주전이 달아오르고 … 국내외 과학기술동향, 정책, 문화 등 과기계 이슈 정보 제공. 매주 금요일 뉴스레터 발송.
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재건축 대신 리모델링 시대 올까 < SCOOP 질문 < 기사본문 - 더스쿠프

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한국리모델링협회

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아파트 리모델링 사업 총정리

최근 서울 경기권 대단지 아파트를 중심으로 재건축 대신 리모델링 사업을 추진하는 곳이 많아지고 있습니다. 재건축/재개발은 많이 들어보셨겠지만, 리모델링에 대해서는 생소하신 분들이 많으실 것입니다. 리모델링 역시, 재건축/재개발처럼 새 아파트를 지을 수 있는 사업 중 하나인데요. 오늘은 이런 아파트 리모델링 사업에 대해 자세히 다뤄보겠습니다.

<목차>

1. 아파트 리모델링 사업 절차(재건축과 비교)

2. 수직, 수평 증축

3. 리모델링 사업 장단점

4. 아파트 리모델링 사업 사례

※함께 보면 좋은 글

1. 아파트 리모델링 사업 절차(재건축과 비교)

아파트 리모델링 사업이란 기존 골조와 내력벽을 활용하여 아파트를 신축급으로 바꾸는 것입니다. 15년 이상의 공동주택과 아파트부터 검토 가능합니다. 재건축의 경우 30년 이상 노후화된 아파트를 완전히 부시고, 새롭게 아파트를 건축하는 사업인데요. 이에 비해 리모델링은 기존 골조와 내력벽을 활용하기 때문에, 기존 아파트의 단지 배치는 유지가 됩니다.

재건축, 리모델링 비교

리모델링이 최근 주목받는 이유는, 재건축에 대한 규제가 강화되었기 때문인데요. 용적률이 높은 노후 아파트의 경우, 재건축의 사업성이 낮고, 만약 재건축의 사업성이 나오더라도 초과이익환수제 때문에 진행이 쉽지 않은 상황입니다. 따라서, 재건축을 포기하고 리모델링으로 빠르게 선회하는 단지들이 늘어나고 있습니다. 재건축 초과이익 환수제가 무엇인지 궁금하신 분들은 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.

리모델링 사업의 경우, 조합설립인가 후 허가 1회만 받으면 되기 때문에 사업 속도가 재건축보다 빠른 편입니다. 주민 동의만 빠르게 이루어지면 5~6년 정도면 신축 아파트로 변할 수 있는데요. 그에 비해 재건축은 통상 10~15년 정도의 시간이 걸립니다.

리모델링 사업 절차

2. 수직, 수평 증축

아파트 리모델링을 이야기하면 빼놓을 수 없는 단어가 수직증축과 수평증축입니다.

수직, 수평증축

수평과 수직증축은 말 그대로 그림과 같이 위로 층을 늘리냐, 옆으로 건물을 붙이냐의 차이인데요. 이렇게 증축이 되어 새로운 세대가 생기면 분양을 진행합니다. 분양을 통해 수익금이 발생하면 입주민 개개인의 분담금이 줄게 됩니다.

수직증축을 하려면, 안전등급 B 이상을 받아야 합니다. 수평 증축 역시 C등급 이상을 받아야 하는데요. 최근 분위기에서 C등급은 큰 문제없이 받을 수 있지만, B등급을 받는 것은 쉽지 않습니다. 따라서, 몇몇 대단지 리모델링 조합에서는 처음부터 수평증축과 별동 증축만을 계획하여 사업을 추진하기도 하는데요. 이렇게 수평증축 만으로도 사업성이 좋은 단지는 상관없겠지만, 그렇지 못한 단지는 수직증축이 되지 않으면 개인 분담금이 엄청나게 늘어날 수 있습니다. 리모델링 추진 단지의 매수를 고민하신다면, 이러한 옥석 가리기를 잘하셔야 할 듯합니다.

3. 리모델링 사업 장단점

리모델링은 결국 각종 규제로 재건축이 불가하거나, 사업성이 안 나오기 때문에 추진하는 사업입니다. 재건축 아파트처럼 완벽한 신축 아파트가 되는 것은 불가능한데요. 내력벽과 골조를 남겨야 하기 때문에, 단점이 존재할 수밖에 없는 사업입니다. 지금부터 소개드리는 장단점을 파악하시고, 리모델링 아파트 투자에 접근하시기 바랍니다.

※장점

재건축, 재개발에 비해 진행이 쉬운 사업 15년이 지나면 사업 시행 가능

간소한 절차 재건축은 조합 설립 후 사업시행 인가, 관리처분 인가 후 이주가 가능하나, 리모델링은 행위 허가 1회만 받으면 됨(주민 동의만 있다면 4~6년 안에 가능)

아파트 평수가 늘어남(통상 20~30%) 20평대는 30평형, 30평대는 40평형 아파트가 됩니다.

※단점

재개발 재건축에 비해 수익성이 떨어짐(완벽한 신축이 아니기 때문에)

구조가 좋지 않음 기존 골조를 유지하기 때문에 동굴형으로 긴 구조가 나오는 경우가 많음(2 베이 아파트)

층고가 낮아질 수 있음 소방·건축법상 스프링클러를 설치해야 해서, 기존 층고가 높지 않았다면 층고가 낮아질 수 있음

추가 분담금이 높을 수 있음 일반 분양이 전체 세대의 15%만 늘릴 수 있기 때문에 분양 수입이 적음. 지하주차장이 기존에 없었다면 분담금이 더 늘어날 수 있음.

4. 아파트 리모델링 사업 사례

지금까지 완공된 리모델링 아파트는 총 16개입니다. 재건축, 재개발 단지에 비해 정말 적은 숫자인데요. 그만큼 지금까지는 리모델링 사업에 대한 인식이 안 좋았다고 할 수 있습니다.

리모델링 아파트 준공 사례

위의 표를 바탕으로 분석해보면, 지금까지 완공된 리모델링 아파트들은 대부분 대지지분이나 세대수가 적었습니다. 최근 1기 신도시(분당, 평촌 등)를 중심으로 추진되는 리모델링 아파트 대부분 1000세대가 넘는 대단지입니다. 조합이 설립된 산본의 우륵 주공은 1,312세대, 율곡 주공은 2,042세대인데요.

이러한, 대규모 단지의 리모델링은 지금까지와는 다른 파급력을 보일 것으로 보입니다. 이 단지들의 성공 여부가 리모델링 사업 대세화의 성패를 가를 것으로 보입니다.

개포 우성 9차 아파트 리모델링 현장

개포 우성 9차는 2021년 11월 준공을 목표로 리모델링 사업이 추진 중입니다. 세대수는 232세대로 대단지는 아닌데요. 층고가 2.3미터에서 0.2미터 낮아져, 2.1미터 수준으로 조합원의 반발이 있었습니다. 포스코는 기존 아파트가 2.6m 층고로 2.3m의 천장 고를 확보할 수 있었지만, 소방. 건축법상, 소방배관 설치가 의무화되면서 최소 3m의 층고를 확보해야 하기 때문에, 불가피하게 천장 고를 낮출 수밖에 없다고 입장을 밝혔습니다.

현재는 우물천장으로 거실 층고는 2.3미터까지 만들었다고 합니다. 요즘 신축 아파트의 층고가 2.4미터 수준으로 조금은 아쉬운 부분입니다. 개포 우성 9차의 공사기간은 32개월이었으며, 공사비는 799억 정도로 세대별 약 4억 원의 분담비가 예상되고 있습니다.

이렇듯 리모델링 아파트 투자를 생각하신다면, 단지별 특색을 잘 보시고 판단하셔야 할 듯합니다. 현재 아파트의 세대수, 층고, 예상 분담금, 지하주차장 여부 등을 잘 고려하셔서, 성공적인 투자 하시길 바라겠습니다.

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[50+포탈]아파트 리모델링 사업, 어떤 장단점이 있을까?

아파트 리모델링 사업이란, 건축물의 노후를 억제하거나 기능향상을 위해 기본 내력벽을 유지한 상태에서 구조를 변경하는 것을 말합니다.

즉, 리모델링은 신축 또는 재건축과 달리 기존 건축물을 허물지 않고 보존하면서 사용중인 건물의 물리적 성능을 향상시키는 작업을 말하는 것이죠.

최근 아파트 리모델링에 사업에 대해 관심도가 높아지고 있어 오늘은 이 부분에 대한 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

리모델링의 장점

① 리모델링은 준공 후 15년이 지나면 추진이 가능합니다. 재건축이 준공 후 30년 이상인 점을 감안하면 추진가능 연한이 상대적으로 짧아 진입 장벽이 낮은 편이죠. 또한 사업기간도 평균 5년 정도로 통상 10년이상 소요되는 재건축사업 대비 추진 속도가 빠른 편입니다. 사업속도가 빠른만큼 사업기간 중 로스되는 사업비도 줄어들 수 있습니다.

② 사업가능 여부를 판단하는 안전진단 등급(A~E)이 D 또는 E 등급을 받아야 사업추진이 가능한 재건축과 달리 리모델링은 안전진단 B등급 이하이면 추진할 수 있습니다. B등급 판정시 층수를 높일 수 있는 수직증축 리모델링이 가능해지며, C등급 판정시 수평 증축과 별도 건물 증축까지도 허용됩니다. 최근 재건축 시장에 안전진단 절차가 점차 강화되는 만큼 리모델링으로의 관심이 높아지고 있는 것이죠.

③ 추가적으로 발생한 이익에 대해 세금이 부과되지 않는다. 즉, 최근 재건축 사업에 이슈중 하나인 초과이익환수에 해당되지 않으며, 기부채납 및 임대주택건설 의무조항도 없어 수익성이 재건축 대비 높아질 수 있습니다.

④ 재건축 재개발 사업은 원칙적으로 조합원 지위양도 제한이 있는 반면, 리모델링은 조합원 지위양도 제한을 받지 않아 자유롭게 거래가 가능합니다.

⑤ 기존 가구수 대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있어 추가된 세대의 분양을 통해, 기존 보유자들의 사업비 부분이 일정부분 감소시키는 효과가 있습니다.

리모델링 단점

아파트 리모델링 쉽지않은 이유

또 재건축은 준공 30년이 넘어야 추진할 수 있고 개발이익이 3000만원 이상일 경우 정부가 초과 금액의 최고 50%를 환수하는 재건축초과이익환수제(재초환)도 적용받아 운신의 폭이 크지 않습니다.

반면 리모델링은 재건축과 비교해 재건축에 필요한 사업시행·관리처분계획인가 단계가 생략돼 속도가 빠릅니다. 15년만 지나도 사업을 추진할 수 있어 허용 기간이 30년 이상인 재건축보다 유리합니다.

특히 주택법에 따르면 리모델링 사업은 주거전용면적의 30% 이내로 증축이 가능합니다. 주거전용면적이 85㎡ 미만이라면 40%까지도 증축할 수 있습니다. (법적 상한선인 300%를 넘길 수 있어 일부에서는 지나친 혜택이라는 지적도 나옵니다.) 이러니 리모델링이 가장 현실적인 방법으로 부상한 겁니다.

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왜 리모델링 성공 단지는 드물까

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여러 장점에도 리모델링은 지금까지 성공한 사례가 많지 않습니다. 왜 그럴까요.

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①기술적 장벽이 높습니다. 특히 주민들이 가장 선호하는 수직증축 방식의 리모델링이 현실적으로 어렵습니다. 수직증축은 최대 3층까지 더 올릴 수 있어 사업성이 뛰어나지만 안전 문제가 걸림돌로 작용하고 있습니다.

아파트 단지 대부분은 지반에 말뚝을 박고 하중을 버티는 ‘파일(말뚝) 기초’로 공사를 했는데, 전문기관들이 안전성 검증에 난색을 보이고 있습니다. 파일 기초 공사를 제대로 하지 않은 경우를 걱정해서입니다. 자칫 리모델링을 허용했다가 문제가 생기면 책임 시비에 휘말릴 수 있습니다.

또 내력벽 철거 문제도 남아있습니다. 내력벽 철거가 이뤄지면 오래된 2~3베이 아파트의 구조를 소비자들이 선호하는 3~4베이 바꿀 수 있습니다. 현행법에는 가구 간 내력벽 철거는 금지합니다.

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②조합 설립 자체도 어렵습니다. 리모델링 사업 절차를 보면 조합설립 → 안전진단 → 건축심의 → 행위허가 → 이주/착공 → 입주 순입니다. 모든 절차의 시작인 조합설립은 주민 66.7% 이상의 동의를 받아야 합니다. 낡은 주택은 집주인 거주율이 높지 않아 동의율을 맞추기 더 어렵습니다.

조합을 어렵게 설립해도 난관이 많습니다. 많은 조합들이 사업성을 위해 수직증축 계획을 세운 뒤 안전진단을 받는 경우가 많은데, 심의 과정에서 반려되는 경우가 대부분입니다. 이러면 설계안을 바꿔야 하는데 수직증축이 어려워지면 사업성이 떨어집니다. 책임소재를 놓고 조합과 시공사, 주민 간 싸움으로 번질 가능성이 큽니다.

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③주민끼리 이해관계도 첨예하게 엇갈립니다. 재건축은 아파트를 부수고 새로 짓는 방식입니다. 종전 아파트의 배치도가 다 달라집니다. 우리 집이 어떤 모습으로 재탄생할지 가늠하기 어려워 역설적으로 반발이 적습니다.

반면 리모델링은 살던 집에 그대로 들어갑니다. 시야를 가리거나 공터에 별동건축이라도 하려하면 기존 주민들의 반발이 나올 수밖에 없습니다.

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④층고가 낮아진다는 것도 단점입니다. 1990년대 지은 아파트는 대부분 층고가 2.3m 수준인데, 층간소음이나 스프링클러 배관 등을 설치하려면 바닥이 두꺼워질 수밖에 없습니다. 천정이 낮아져 답답하게 느낄 수 있다는 뜻입니다.

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⑤리모델링은 재건축 규제 강도에 따라 운명이 180도 달라질 수 있습니다. 재건축 규제를 완화하는 신호가 나오면 리모델링 추진 사업은 동력을 잃을 수도 있습니다. 규제가 완화해 재건축 사업성이 개선되면 아파트 상품성에서 재건축을 따라갈 수 없기 때문입니다.

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⑥마지막으로 가장 중요한 돈이 문제입니다. 리모델링은 수직증축을 허용해 용적률을 높여주지 않는 한 사업성이 떨어져 자기 분담금이 많이 들 수밖에 없는 구조입니다. 리모델링을 하려면 2억~3억원이 드는데, 현재 장기충당수선금으로는 대수선이 불가능합니다. 결국 경제력이 뒷받침되는 소수의 단지만 리모델링할 가능성이 큽니다.

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