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“30년 된 아파트 새 집 됐다”···4억 들여 집값 15억 올린 비결 | 중앙일보
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- Most searched keywords: Whether you are looking for “30년 된 아파트 새 집 됐다”···4억 들여 집값 15억 올린 비결 | 중앙일보 리모델링 추가분담금 4억원 정도를 합치면 28억~29억원이 필요하다. 개포우성9차 인근 미래공인 정준수 사장은 “새 아파트 수요가 많아 입주 무렵에는 … 8일 서울 송파구 오금동 오금아남 리모델링조합에 따르면 이 아파트가 리모델링해 짓는 327가구 중 조합원 몫을 제외한 29가구를 하반기에 분양한다. 신민수 포스코건설 리모델링팀장은 “재건축할 수 있으면 리모델링할 수 없고, 리모델링할 수 있으면 재건축할 수 없다”고 말했다. 재건축·재개발과 달리 이주 후 공사 기 – 안장원의 부동산 노트,리모델링,오금아남,우성9차,일반분양,수직증축,용적률,집값,아파트값,재건축,재개발,리모데링 로또,집값 급등,부동산,부동산_정책_세금
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중앙일보
1 여객선
2 서승만
3 라온고
4 복어독 살인미수
5 이준석
6 민희진
7 김성태
8 한강 사진
9 콜 미 바이 유어 네임
10 김건희 논문
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7년만에 리모델링 단지 입주
리모델링은 재건축 대안 아니다
내력벽 철거 허용 ‘난제’
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아파트 리모델링 분담금 궁금하시면 보세요
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아파트 리모델링이 뭘까
아파트 리모델링 쉽지 않은 이유
아파트 리모델링 사업 참여방법
아파트 리모델링 장점
아파트 리모델링 분담금은 얼마일까
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아파트 리모델링과 사업성(리모델링 면적 증가율, 분담금(비용), 수익성 등)
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 아파트 리모델링과 사업성(리모델링 면적 증가율, 분담금(비용), 수익성 등) 리모델링에 들어가는 아파트 대부분이 지하주차장이 없음. 그래서 지하주차장이 이미 있는 아파트라면, 분담금은 더 줄어들 수 있다. ■ 면적 증가율 일반적으로 20~30% 가량 증가한다고 보면 된다. 그래서 10평대 후반의 경우 20평대가 돼서 소형가족 단위로 살기에 적합한 크기가 된다. 아예 거대 평수의 경우 리모델링으로 면적을 증가시키고 2..
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■ 면적 증가율
■ 분담금 사례
■ 리모델링 수익성
■ 1기 신도시의 리모델링
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아파트 리모델링 분담금
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 아파트 리모델링 분담금 평촌신도시 무궁화경남 단지 입구에 리모델링 추진위원회가 천막을 세우고 동의서를 걷고 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자 반대 주민들은 분담금과 …
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리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리
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- Summary of article content: Articles about 리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리 리모델링사업 분담금 정의 분담금이란 리모델링사업 조합원이 리모델링한 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액으로 시공사의 공사비와 조합의 … …
- Most searched keywords: Whether you are looking for 리모델링사업 분담금 계산방법, 대출한도 및 이율 완벽정리 리모델링사업 분담금 정의 분담금이란 리모델링사업 조합원이 리모델링한 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액으로 시공사의 공사비와 조합의 … 리모델링사업 분담금 정의 분담금이란 리모델링사업 조합원이 리모델링한 아파트에 입주하기 위해 부담하는 금액으로 시공사의 공사비와 조합의 사업비로 구성됩니다. 리모델링사업도 재건축사업과 마찬가지로 수..부자가 되기 위해 필요한건 금, 주식, 부동산, 근면, 돈 그 자체가 아니라 그것들에 대한 정보와 지식입니다. 부자가 되기 위해 필요한 금융지능, 즉 금융 IQ에 대한 정보를 제공합니다. 여러분의 미래에 건투를 빕니다.
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리모델링사업 분담금 계산방법 대출한도 및 이율 완벽정리
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ìë ë´ë 리모ë¸ë§â¦ì¬ê±´ì¶ë³´ë¤ ì½ì§ë§ ì¡°í©ì ë¶ë´ê¸ ë°ì ¸ë´ì¼ – 매경ECONOMY
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- Most searched keywords: Whether you are looking for ìë ë´ë 리모ë¸ë§â¦ì¬ê±´ì¶ë³´ë¤ ì½ì§ë§ ì¡°í©ì ë¶ë´ê¸ ë°ì ¸ë´ì¼ – 매경ECONOMY 정부가 재건축 규제를 강화하면서 서울, 수도권 곳곳에서 아파트 리모델링이 속도를 내는 중이다. 주요 단지마다 리모델링 사업성을 놓고 계산기를 … ì ë¶ê° ì¬ê±´ì¶ ê·ì 를 ê°ííë©´ì ìì¸, ìëê¶ ê³³ê³³ìì ìíí¸ ë¦¬ëª¨ë¸ë§ì´ ìë를 ë´ë ì¤ì´ë¤. 주ì ë¨ì§ë§ë¤ 리모ë¸ë§ ì¬ì ì±ì ëê³ ê³ì°ê¸°ë¥¼ ëë리ëê° íë©´ ê±´ì¤ì¬ë¤ë 리모ë¸ë§ ì주ì ìê°íì ì´ë¤. â¶ì©ì°, 1기ì ëì
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아파트 리모델링 사업 장점 추진 기간 분담금과 대표 사례
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- Most searched keywords: Whether you are looking for 아파트 리모델링 사업 장점 추진 기간 분담금과 대표 사례 신축 아파트에 대한 수요가 증가하면서 일부 지역 및 단지를 중심으로 아파트 리모델링 사업에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 신축 아파트에 대한 수요가 증가하면서 일부 지역 및 단지를 중심으로 아파트 리모델링 사업에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 재건축에 대한 규제가 여전히 심하기 때문에 이에 대한 대안으로 리모델링을 고려하..
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리모델링 장점
리모델링 추진 절차
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아파트 리모델링 분담금 계산 소요기간 비용 정리 모음
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- Summary of article content: Articles about 아파트 리모델링 분담금 계산 소요기간 비용 정리 모음 아파트 리모델링 분담금은 여러 지역적 요인과 건축비 등에 따라 크게 달라지는 부분으로 5천만 원~3억까지도 분담금이 나올 수 있습니다. <실시간 추천 ... ...
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아파트 리모델링 분담금 계산 소요기간 비용
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아파트리모델링 투자 팁 및 주의사항(한걸음님 글) : 네이버 블로그
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“30년 된 아파트 새 집 됐다”···4억 들여 집값 15억 올린 비결
올해 하반기에 리모델링 아파트가 처음으로 일반분양한다. 기존보다 주택을 더 지을 수 있는 세대수 증가 리모델링이 2012년 허용된 지 9년 만이다.
[안장원의 부동산노트]리모델링 붐 낳은 공급 부족
강남 첫 분양, 3500여가구 사업승인
재건축 부진, 신축 공급 부족에
사업 급속 확산하고 몸값 뛰어
용적률 제약, 공사 중 보유세 내야
8일 서울 송파구 오금동 오금아남 리모델링조합에 따르면 이 아파트가 리모델링해 짓는 327가구 중 조합원 몫을 제외한 29가구를 하반기에 분양한다. 1992년 준공한 이 아파트는 집 크기를 기존(37~84㎡, 이하 전용면적)보다 최고 40% 넓히고 29가구를 추가한다.
한종남 조합장은 “거의 30년 만에 새 아파트로 다시 태어나는 셈이어서 주민들의 기대가 크다”고 말했다.
오금아남에 이어 송파구 송파동 성지, 강동구 둔촌동 둔촌현대1차, 용산구 이촌동 현대, 경기도 성남시 분당 무지개마을4단지 등이 사업승인을 받고 분양과 착공을 준비하고 있다. 건립 가구수가 기존보다 400가구 늘어난 3500여가구다.
7년만에 리모델링 단지 입주
7년간 끊겼던 리모델링 단지의 입주가 다시 시작된다. 2년 전 착공한 강남구 개포동 개포우성9차(232가구)가 11월 준공 예정으로 막바지 공사 중이다. 강남구 청담동 청담래미안로이뷰(옛 청담두산) 등이 입주한 2014년 이후 리모델링 아파트 준공이 없었다.
재건축에 가려져 있던 리모델링 시장이 붐을 맞고 있다. 수도권 1기 신도시에 이어 지방으로 추진 단지가 빠르게 늘고 있다. 더불어민주당 부동산특위는 지난달 말 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 공급·금융·세제 개선안’에 리모델링 활성화를 담았다. 리모델링은 재건축만큼 완전한 환골탈태가 아니어서 관심을 덜 끌었다. 전면 철거하지 않고 기존 뼈대를 활용해 집 크기를 키우고 주택 수를 일부 늘리는 사업이다.
최근 리모델링 확산은 재건축 규제와 도심 신축 주택 부족의 반사이익이다. 재건축이 주춤하며 도심 새 아파트 공급이 뜸한 사이 신축 가격이 급등하면서 리모델링에 날개를 달아줬다. 재건축보다 사업 장벽이 낮고, 공사비 이상으로 집값이 뛰어 사업성이 좋아졌다. 일반분양분 분양가가 많이 올라 사업비 부담도 덜 수 있다.
리모델링 사업승인을 받은 2018년 3월 13억원이던 개포우성9차 84㎡의 현 시세가 24억~25억원 정도다. 리모델링 추가분담금 4억원 정도를 합치면 28억~29억원이 필요하다. 개포우성9차 인근 미래공인 정준수 사장은 “새 아파트 수요가 많아 입주 무렵에는 30억원까지 갈 것으로 본다”고 말했다.
오금아남은 일반분양으로 조합원당 추가분담금을 30% 정도인 1억원가량 줄일 것으로 예상된다. 리모델링은 기존 가구수의 15%까지 더 지을 수 있어 주택공급 확대에도 기여한다. 백준 J&k도시정비 대표는 “1990년대 1기 신도시 등에 대거 공급된 아파트가 빠르게 노후화하는 상황에서 재건축은 까다롭고 요원해 리모델링이 더욱 늘어날 것”이라고 말했다.
리모델링은 재건축 대안 아니다
그런데 리모델링은 재건축의 대안이 아니다. 신민수 포스코건설 리모델링팀장은 “재건축할 수 있으면 리모델링할 수 없고, 리모델링할 수 있으면 재건축할 수 없다”고 말했다. 둘 다 안전진단 문턱을 넘어야 하는데 안전진단 C등급 이상으로 구조안전에 문제가 없어야 리모델링할 수 있다. D등급 이하가 재건축 대상이다. 안전진단을 통과하면 리모델링할 수 있고, 탈락해야 재건축이 가능해진다.
리모델링 방법은 층수를 높이는 수직증축, 옆으로 늘리는 수평증축, 동을 더 짓는 별동증축으로 나뉜다. 수직증축은 하중이 늘어나는 것이어서 안전진단 B등급 이상이어야 한다. 안전성 검토와 추가 안전진단을 받아야 하기 때문에, 현재 송파동 성지만 유일하게 수직증축 사업승인을 받았다. 수직증축은 15층 이상은 3개층, 14층 이하에선 2개층까지 가능하다.
수평증축은 건물 앞뒤나 좌우로 늘리는 식이다. 별동증축은 재건축처럼 새 건물을 짓는 장점이 있다. 단지에 따라 대개 혼합해 공사한다.
리모델링 단지에 한계가 있다. 기존 내력벽을 유지한 채 공사를 하다 보니 층간소음을 줄이기 위한 공사로 층고가 낮아지거나 평면이 앞뒤로 길쭉해질 수 있다. 채광·환기 등에 좋은, 가로로 긴 직사각형 평면을 만들기 어렵다. 시장에서 리모델링 단지 몸값이 대개 재건축의 90% 정도로 평가받는 이유다.
업계와 주민들은 리모델링 활성화를 위해 해결해야 할 숙제로 용적률(사업부지 대비 지상건축 연면적 비율) 제약과 공사 중 보유세(재산세+종부세) 부과를 꼽는다.
내력벽 철거 허용 ‘난제’
이광만 쌍용건설 리모델링팀장은 “리모델링이 법적으론 용적률을 포함한 각종 건축 규제의 완화 적용을 받지만 현실에선 자치단체에 따라 기준이 차이 난다”고 말했다.
재건축·재개발과 달리 이주 후 공사 기간에도 리모델링 아파트는 보유세를 내야 한다. 멸실처리되지 않고 등기가 살아있기 때문이다.
개포우성9차 리모델링 공사기간인 2019년부터 올해까지 3년간 84㎡의 보유세가 총 1400만원 가량이다.주민들은 “사실상 없어진 집에 보유세를 내는 걸 이해할 수 없다”고 말한다.
내력벽 철거 허용 요구도 있지만 이는 안전과 직결된 민감한 사안이어서 해법을 찾기가 쉽지 않다. 안장원 기자 [email protected]
아파트 리모델링 분담금 궁금하시면 보세요
아파트 리모델링이 뭘까?
오늘은 아파트 리모델링에 대한 주제로 간단히 포스팅 작성 해보겠습니다. 아파트 리모델링은 기존의 낡은 아파트를 새 아파트처럼 수선하는 것을 리모델링이라고 합니다.
기존에 낡은 아파트를 다 때려부시고 새 아파트처럼 만드는 건축방식이 뭐가 있죠? 아파트 단지 위주로 다시 짓는 재건축과 일정 구역을 지정하여 그지역을 정비구역으로 만든 뒤
상가부터 낡은 도로까지 싹 다 엎어버리고 새로 짓는 재개발, 이렇게 두 가지가 있습니다. 보통은 이 두 가지만 알고 계시는데 낡은 아파트를 새 아파트처럼 새로이 건축하는 방법중에
사실 리모델링도 있습니다. 단지 조합설립이후 사업 추진 속도가 더디고 재건축이나 재개발보다 진행절차가 까다로워 리모델링을 잘 추진하지 않았기 때문에 리모델링 사례가 많이 없었지만
요 근래에는 서울지역에서 재개발 재건축이 힘들다 보니 30년 지난 아파트들이 리모델링으로 눈을 돌려 서울 등 수도권 중심으로 현재 아파트 리모델링들이 활발하게 추진되고 있습니다.
리모델링은 재건축.재개발처럼 아파트 전체를 다 때려 부수지 않고 아파트의 뼈대는 그대로 둡니다. 틀을 그대로 둔다는 소리겠죠?
틀을 그대로 두고 위로(수직) 혹은 가로로(수평) 증축을 하여 아파트 세대수를 늘리고 또한 세대의 전용면적을 넓히기 위해 가구면적을 넓히면서 아파트 개발을 합니다.
이렇게 뼈대를 두고 증축을 통해 아파트를 새로이 개발하다보니 재건축 재개발과는 다르게 사업 속도가 빠르다는 장점이 있고 또한 안전진단 등급도 손쉽게 받을 수 있으며 재개발.재건축
규제로 부터도 비교적 자유롭기 때문에 재개발 재건축에 비해 굉장히 좋아보이지만 위에서도 언급한 것 처럼 리모델링은 그리 쉽지 않습니다.
아파트 리모델링 쉽지 않은 이유
우선 간단하게 아파트 리모델링 진행 절차에 대해 설명드리자면 우선 재건축과 동일하게 기본계획 수립을 가장 먼저하고 이후에 추진위원회를 설립, 승인 받습니다.
다음으로 리모델링에 참여할 조합을 설립하여 인가를 받고 시공사 선정 이후 안전진단을 시작합니다. 근데 리모델링은 새로 짓는 아파트가 아니다 보니
안전진단 절차가 까다로운데 1차 안전진단 이후 1,2차 안정성검토, 2차 진단까지 안전진단 과정이 재건축.재개발에 비하면 좀 많습니다. 대부분은 이 과정에서 사업기간이 지체되는 경우가 많죠.
안전진단 이후에는 인허가를 받아야 하는데 여기서도 굉장히 사업기간을 많이 잡아 먹습니다. 기존에 있던 뼈대에 증축하는 경우 안전문제로 인허가청에서 안전문제를 이유로 인허가를 보류시키거나
검토과정 자체가 길어질 수 있기 때문에 리모델링이 꼭 쉽지만은 않습니다. 뭐 이외로 세대수 증가효과가 미비하여 분양수입이 적어 원주민들의 분담금 부담 문제도 있습니다.
아파트 리모델링 사업 참여방법
리모델링 하는 아파트에 투자하고 싶고 입주하고 싶다면 되도록이면 안전진단을 많이 받아둔 조합에 참여하셔야 됩니다. 괜히 이제 막 조합 설립하고 있고
안전진단 검토 받니 마니 하는 조합에 들어갔다가 5년 ~ 7년 가까이 허송세월을 보내실 수 있습니다. 보통 리모델링 사업기간이 평균적으로 8년 정도 되는데
빠르면 6년 뭐 그렇습니다. 되도록이면 안전진단을 많이 받아둔 조합에 참여하셔서 리모델링할 아파트를 매수하시는게 현명하다고 봅니다.
아파트 리모델링 장점
누가 뭐래도 최장 10년 씩 걸릴 수 있는 재건축.재개발 보다는 리모델링이 비교적 사업기간이 위에서도 언급했지만 6년? ~ 8년 정도로 짧습니다.
또한 아파트의 연수가 15년 이상만 되어도 아파트 리모델링이 가능하며 재건축.재개발은 안전진단 등급을 D 등급 정 도는 받아야 사업이 진행되는데
리모델링 같은 경우에는 B 등급만 되어도 수직증축 리모델링도 가능하기 때문에 아파트 노후도에 대한 부분에선 재건축.재개발에 비해 자유롭다고 할 수 있습니다.(가로증축은 C등급 이상)
아파트 리모델링 분담금은 얼마일까?
솔직히 말하면 정해진게 없습니다. 리모델링 단지마다 다르며 지역마다 건축비 또한 다르기 때문에 어떻게 특정하여 평균을 낼 순 없지만
그래도 내 보자면 대략적으로 적으면 5,000만 원 ~ 2억 5,000만? 3억 까지도 리모델링 분담금으로 나올 수 있다고 보시면 되겠습니다.
정확한 리모델링 분담금 산정방식은 리모델링 이전의 아파트 단지의 종전자산을 감정평가내고 이후 리모델링이 완료되고 난 이후에 평가되는 아파트 단지의 종후자산을 빼 주면
나머지 분담금이 나오게 됩니다. 예를 들어 어떤 아파트 단지의 종후자산이 500억이고 종전자산이 300억이면 200억을 타입형 세대별 평균 금액으로 나눠 분담금을 산정하는거죠.
그리고 뭐 비례율에 총 사업비용에 여러가지 복잡한 산정방식이 있기 때문에 산정하려 하지 마시고 그냥 사업제안서에 적힌 분담금만 보시는게 정신적으로 이로우실겁니다.
추가로 아파트 리모델링 이외로 재개발이나 재건축이 궁금하신 분들은 아래 링크를 참고하시면 되겠습니다. 기타 여러가지 부동산 관련 정보들은 검색하셔서 찾아보시면 되시구요.
2020.07.12 – [부동산 정보] – 재건축 재개발 차이와 재건축 2년 거주?
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아파트 리모델링과 사업성(리모델링 면적 증가율, 분담금(비용), 수익성 등)
■ 면적 증가율
일반적으로 20~30% 가량 증가한다고 보면 된다.
그래서 10평대 후반의 경우 20평대가 돼서 소형가족 단위로 살기에 적합한 크기가 된다. 아예 거대 평수의 경우 리모델링으로 면적을 증가시키고 2채를 받아서 1채는 거주용, 1채는 임대용으로 하는 방법도 있다.
사례1 63.36㎥→82.36㎥ 사례2 52.64㎥→73㎥ 91㎥→133㎥ 122㎥→164㎥
■ 분담금 사례
리모델링에 들어가는 아파트 대부분이 지하주차장이 없음. 그래서 지하주차장이 이미 있는 아파트라면, 분담금은 더 줄어들 수 있다.
분담금의 경우 당연히 평수가 작을수록 가액이 작은데, 아무튼 8,700만원부터 크게는 18,000만원까지 분포하는 것으로 보인다.
대충 평당가로 치면, 주차장이 없으면 평당 400~500만원정도, 지하주차장 건설시 조금 더 추가비용이 있을 것으로 보인다.
지역 59㎥→72㎥
84㎥→103㎥ 122㎥→164㎥ 1 서울 강북 87,270,302원 118,106,807원 181,875,501원 2 서울 강남 112,312,808원 158,124,755원 3 수도권 130,000,000원 180,000,000원
분담금은 확실하게 계산하기 어려운 부분이 있어서, 추정분담금보다 좀 더 비용이 커질 확률이 크다.
■ 리모델링 수익성
리모델링 수익성은 아래와 같다. 직전보다 한 1~2억 정도 보통 수익이 발생하는 것으로 보이는데, 시간이 지남에 따라 신축프리미엄으로 더 증가한다.
특히 리모델링 직전이라는 것은 추진위원회, 조합설립 단계를 거치면서 집값이 2배 이상 상승하게 되는데, 거기서부터 계산한 것이 리모델링 직전 시세이기 때문에
실질적으로는 3~5억정도의 시세차익이 발생한다고 볼 수 있다. 또한, 신축프리미엄으로 분양까지 완료되고 아파트 단지가 정리가 되면 시세차익이 더 커질 수 있다.
지역 리모델링 직전 리모델링 직후 현재 분담금 1 서초구 방배동 5억 10억 20억 1억 8천 2 영등포구 당산동 2억 7천 3억 1천 8억 1억 3 마포구 현석동 4억 7억 13억 5천 1억 8천 4 강남구 청담동 10억 14억 25억 3억 4천 5 강남구 청담동 8억 7천 12억 20억 2억 5천
■ 1기 신도시의 리모델링
1기 신도시와 리모델링과 아파트 리모델링(수평증축/수직증축)설명 자료
1기 신도시의 리모델링의 경우 파급효과가 크다고 볼 수 있다. 이미 노후화된 아파트들이 많기 때문에 신축에 대한 목마름이 크다. 그런 와중에 리모델링으로 신축아파트가 생기면 모든 수요가 그 쪽으로 집중될 것이기 때문이다.
또한 한 아파트가 리모델링에 성공하면 주변 단지들도 모두 리모델링을 진행할 것이고 도시 자체 분위기가 슬럼화에서 신축화로 변모될 수 있다.
특히 최근 경기도, 서울권에서 재건축규제가 너무 강하다 보니 리모델링을 지원하려는 움직임이 보이고 있고 리모델링 특별법 이야기도 솔솔 나오고 있는 것으로 보아 앞으로 리모델링사업이 한동안은 크게 주목받을 수 있을 것으로 보인다.
경기도, 노후 공동주택 리모델링 지원 본격 추진! (4,144개 단지 대상)
경기도, 공동주택 리모델링 컨설팅 시범단지 선정 공모
아파트 리모델링 총정리 – 1편(리모델링의 개념)
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