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재건축 대상

기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거부지면적이 10,000m² 이상인 지역
재건축의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역

재건축 가능성 이렇게 알아봅니다.

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재건축사업이란 – 금천구청

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재건축사업이란 – 금천구청

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진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건 - 스물다섯에 시작하는 재테크 — 진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건 – 스물다섯에 시작하는 재테크

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[송동원 칼럼] 현행 아파트재건축의 안전진단기준에 관한 의견 < 칼럼 < 오피니언 < 기사본문 - 대경일보

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아파트 재건축 조건

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Summary of article content: Articles about 아파트 재건축 절차 및 개념 도시정비법에 따라 재건축 대상은 노후되거나 불량인 건축물입니다. 또한 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간을 지난 건축물 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 아파트 재건축 절차 및 개념 도시정비법에 따라 재건축 대상은 노후되거나 불량인 건축물입니다. 또한 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간을 지난 건축물 … 헌집을 새집으로 받는 아파트 재건축 사업. 좋은 주거지로 탈바꿈되기 때문에 아파트 재건축 사업은 ‘황금알을 낳는 거위’라 부르고 있습니다. 아파트 재건축 절차는 상당한 시간과 조건이 따르기 때문에 장기적인..부동산분양, 부동산상식, 부동산팁, 부동산분양, 아파트시세, 토지시세, 분양, 매매, 전세, 월세, 부동산대책, 평수계산법, 부동산실거래가조회, 투자정보, 개발호재, 투자
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아파트 재건축 절차 및 개념

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아파트 재건축 절차 총정리 (단계 및 조건)

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Summary of article content: Articles about 아파트 재건축 연한, 조건, 절차 알아보기 아파트 재건축 연한, 기간에 대한 법령을 살펴봐요 · 1. 기존 또는 예정세대수가 300세개 이상이고 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역일 것 · 2. 재건축의 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 아파트 재건축 연한, 조건, 절차 알아보기 아파트 재건축 연한, 기간에 대한 법령을 살펴봐요 · 1. 기존 또는 예정세대수가 300세개 이상이고 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역일 것 · 2. 재건축의 … 아파트 재건축 연한, 절차, 기간에 대해서 모두 알아봐요. 오래된 아파트는 안전상의 문제가 있기 때문에 안전진단을 걸쳐서 위험성이 판단되면 재건축이 들어갈 수 있어요. 이 때 정해진 조건들이 있는데 완공이..재테크,투자,대출에 관심이 많은 경제학도
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Most searched keywords: Whether you are looking for 재건축 절차와 보상 및 기간 총정리 (+아파트 재건축 연한) 재건축 시행조건 … 재건축이 시행되려면 최소 300세대의 공통주택이어야 하고 10,000㎡ 이상의 부지가 있어야 합니다. 사업이 진행되는 곳은 건축된 지 30 … 안녕하세요. 오늘은 재건축 절차에 대해 한 번 알아보도록 하겠습니다. 재건축 중 아파트 재건축이 정말 뜨거운 감자로 떠오르는데요, 아파트를 처음 지으면 신축이고 새롭지만 10년 20년이 지날수록 낡아지고 실..
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진짜 쉬운 아파트 재건축 절차와 조건

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오늘은 아파트 재건축 절차에 대해서 알아보는 시간!

재건축 아파트를 사기 위해서는 대지지분, 용적률 등등 따져봐야 할게 많지만 오늘은 일단 개략적인 절차에 대해서만 알아보자.

참고로 재건축과 재개발은 엄연히 다르다. 차이를 구분하고 싶다면 아래 링크를 클릭!

재건축이란?

아파트가 노후되면 곳곳에 문제가 생긴다. 외벽에 금이 간다던지, 수도에서 녹물이 나온다던지… 등등 이렇게 거주환경이나 안전에 문제가 생기면 그 아파트 단지를 부수고 새로운 아파트를 올리는 것이다.

(재건축이라고 해서 꼭 아파트만 있는 건 아니지만 대부분 아파트 재건축이다.)

2013년 -> 2021년 같은 위치에서 찍은 사진 맞습니다…!

재건축 아파트를 사는 이유

많은 사람들이 새 아파트에 살고 싶어한다.

구축에선 누릴 수 없는 잘 빠진 구조, 쾌적한 환경, 넉넉한 주차공간, 편리한 커뮤니티 시설 등등 새집을 마다할 사람은 아무도 없을 것이다. 그렇기 때문에 새 아파트는 당연히 비싸다.

더군다나 이런 상승장 + 온갖 규제로 떡칠된 시기에 월급쟁이가 새 아파트에 들어가는 건 더더욱 꿈과 같은 이야기다…

출처 : 디에이치자이개포 홈페이지

그렇다고 아주 방법이 없는 건 아니다. 나같이 평범한 직장인이 실거주로 새 아파트를 가질 수 있는 몇 가지 옵션 중 하나가 재건축, 재개발을 노리는 것이다. (요즘은 이것 마저도 쉽지 않게 되었지만…)

왜냐하면 노후된 아파트는 주변 신축 아파트보다 저렴하기 때문이다. 이런 노후 아파트가 훗날 재건축이 되어 새 아파트로 변신하면 그 동네에서 가장 비싸고 좋은 아파트가 된다!

하지만 재건축은 아파트 주민들이 하고 싶다고 해서 손쉽게 뚝딱! 되는 일은 아니다 ㅎㅎ

꽤 복잡한 절차와 긴 시간(10~20년)이 걸리는 작업이다. 중간에 엎어지는 경우도 허다하다.

절차 하나하나가 쉽지 않고 긴 시간이 걸리기 때문에 하나씩 진행될수록(= 불확실성이 해소될수록) 아파트 가격은 몇 계단씩 점프한다. 이런 매력 때문에 실거주가 아닌 투자용으로도 재건축 아파트는 가치가 있다.

지금 당장 내가 살고 있는 도시의 시청 홈페이지에 들어가서 재건축, 재개발 구역이 어디인지 살펴보자. 좋은 기회가 있을 수도 있다.

아파트 재건축 절차

아파트 재건축 절차는 아래 그림과 같다.

좀 복잡해 보이지만 하나하나 살펴보면 조금 이해가 될 것이다ㅎㅎ

<계획 단계> 2~3년 소요

1. 도시 •주거 환경정비 기본계획 수립

가장 첫 번째 단계로써 시도지사가 지정한다.

10년 단위로 계획을 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다.

* 안전진단

재건축은 재개발과는 다르게 ‘안전진단’이라는 단계를 거쳐야 하는데, 동별 구분 소유자 1/10 이상 동의를 얻으면 진행할 수 있다.

안전진단 등급은 A,B,C,D,E 5개 단계가 있다.

A~C 등급을 받으면 재건축을 할 수 없고 D,E 등급을 받아야 재건축을 할 수 있다.

5층 이상 아파트는 30년이 지나야 안전진단을 받을 수 있다. 즉 아파트가 30년이 넘어야지만 재건축의 ‘재’자라도 꺼내볼 수 있다는 말이다.

요즘 안전진단이 강화되어서 오래된 아파트임에도 불구하고 D등급을 못 받아 재건축 진행을 못하는 아파트가 은근 있다. 이렇게 되면 실거주자는 노후 아파트에서 더 오래 살아야 할 것이고, 투자자는 투자기간이 더 장기화될 수 있다.

2. 구역지정

토지소유자 2/3 이상의 동의가 있으면 정비구역으로 지정이 이루어지고 추진위원회가 구성된다.

여기서부터 해당 아파트가 재건축이 된다는 소문이 돌기는 하지만 아직까지 가격이 크게 오르진 않은 상황이다.

확실히 정해진 게 없고 사업이 무산될 가능성도 높기 때문이다.

<시행 단계> 3~5년 소요

3. 조합설립

전체 구분소유자 3/4 이상, 동별로 과반수 이상 동의를 얻으면 조합설립을 하게 된다.

여기서부터는 앞선 <계획 단계>보다는 리스크가 조금 제거되었다고 보면 된다. 대신 그만큼 가격은 올라있다 ㅋㅋ

조합 설립 단계에서 아파트 매수를 할 때는 이 물건이 조합원 자격이 있는지를 알아봐야 한다. 재건축은 조합설립에 동의를 하지 않으면 조합원이 될 수 없고 현금청산되기 때문이다(!)

조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 우리가 아는 삼성, GS, 대우, 현대 등등 이런 건설사들이 입찰을 하면 조합원 투표를 통해 선정하는 방식이다. (서울시는 사업시행 인가 이후 시공자 선정)

아파트 브랜드가 좋다면 더 많은 가격 상승이 생길 수 있다.

조합설립 이후에도 재건축 사업이 무산되는 경우가 비일비재하므로 아직까지 안전한 단계는 아니다.

* 참고

현재 투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립 이후에 매수하면 조합원이 될 수 없으니 조심해야 한다!

(재개발구역은 관리처분 인가 이후)

그런데 이 법이 더 강화되어서 투기과열지구 내 재건축구역은 안전진단 통과 이후, 재개발구역은 정비구역지정 이후에 매수하면 조합원 자격을 박탈당하도록 변경될 예정이다.

조합설립 이후던 안전진단 통과 이후던 사업이 무산될 리스크가 매우 큰 시기에 매수하는 것임에도 조합원 자격을 가질 수 없다니 정말 투기과열지구는 재건축의 무덤이다… 망할 정부 ㅂㄷㅂㄷ

4. 사업시행인가

조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장, 군수, 구청장이 최종 확정하고 인가하는 절차이다.

여기서 용적률, 건폐율, 기부채납, 평형 구성, 세대수 등등이 정해진다.

그리고’감정평가액’이라는 게 나온다. 갖고 있는 집이 얼마의 가치를 하는가 정해주는 것인데, 만약 내가 갖고 있는 집의 감정평가액이 2억 원이고 조합원 분양가가 5억 원이면 내가 추가로 내야 하는 분담금은 대략 3억 원이다. (그 외 이것저것 따져야 할게 많지만 대략적으로)

감정평가액에 따라 투자금이 달라지기 때문에 가격의 변동이 생긴다.

조합원 평형 신청도 하게 되는데 말 그대로 신청이다. 내가 34평 하겠다고 해서 확정되는 건 아님.

조합설립 때 보다 가격은 또 한 단계 점프하였지만 안정적이다. 그래서 많은 투자자들이 몰려들게 된다.

– 시에서 재건축을 하기로 최종 확정했으니 사업이 엎어질 위험이 거의 사라졌다.

– 대략적인 분담금이 나왔으니 투자 수익을 예측할 수 있다.

5. 관리처분계획인가

비례율, 권리가액, 분담금이 나오기 때문에 구체적인 투자 수익 예측도 가능한 시기이다.

역시 사업시행인가 때보다 가격은 더 올라있지만 그만큼 더 안전하다.

수익성이 거의 다 나왔기 때문에 투자해도 큰 수익을 내기는 힘들다. 하지만 실수요자 입장에서 이것저것 따져 봤을 때 일반분양보다 더 괜찮다 싶으면 매수하기 좋은 시기이다.

관리처분계획 인가 몇 달 후면 드디어 이주를 시작한다.

<완료 단계> 3~4년 소요

6. 착공 •준공 및 청산

조합원들이 이주하고 철거까지 완료되면 착공에 들어간다.

아파트를 부수고 새로 다 지어질 때까지 보통 3년 정도 걸린다.

그동안 조합원에게는 ‘이주비 대출’이 나오는데 그걸로 월세나 전세를 구해서 살고 있으면 된다.

착공에 들어가면 조합원 동호수 추첨을 하고 몇 달 뒤에는 일반분양을 한다.

사람들이 선호하는 동호수에 당첨된 조합원 물건은 더 높은 가격을 받을 수 있다 ㅎㅎ

아파트가 다 지어지고 등기를 치고 사업이 최종 청산되면 비로소 재건축의 모든 절차가 끝난다.

출처 : 래미안 원베일리 홈페이지

헥헥… 재건축 과정 정말 길고 복잡하다…

하지만 힘들고 복잡한 만큼 실수요자에게는 멋진 신축 아파트를 저렴하게 구매할 수 있고, 투자자에게는 미래에 큰 수익으로 돌아올 수 있다는 점이 재건축의 매력이 아닌가 싶다!

요즘 집값이 정말 비싸다. 나도 무주택자로서 집을 갖고 있는 사람들이 너무 부럽다 ㅠㅠ

하지만 “집값이 너무 비싸서 못 사겠어요! 이게 다 무능한 정부 탓! 빼애액!” 하고 있는다고 달라지는 건 없기 때문에 하나씩 공부하다 보면 길이 보이지 않을까 싶다. 기회는 준비하는 사람에게 주어지는 법이다!

내 블로그를 방문하는 모든 분들이 꿈에 그리던 멋진 집에 살기를 진심으로 기원하며… 오늘 포스팅 끝!

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아파트 재건축 조건, 재건축 절차, 재건축 연한

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정비사업: 재건축

아파트 재건축 조건

아파트 재건축 절차

아파트 재건축 연한

아파트 재건축이란

정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.

아파트 재건축 연한

아파트를 재건

축하려고 할 때는 아래와 같이 노후, 불량 주택 요건을 충족해야 합니다. 아파트의 경우 연한을 충족하고 나서 안전진단을 신청하여 노후/불량한 정도를 측정하게 됩니다. 원래 재건축 연한은 아래 표와 같이 준공 연도에 따라 차등을 두었습니다. 1991년 준공 아파트는 40년이나 기다려야 했지요.

그런데 2015년도부터 재건축 연한 완화되었습니다. 이에 따라 현재 재건축 연한을 40년으로 정한 서울·경기·부산·인천·광주·대전 등에서 재건축 연한이 10년 단축 되었습니다. 시행령 개정으로 서울시의 경우 1987년 이후 건설된 아파트부터 2∼10년 재건축 연한 단축 혜택을 보게 됩니다.

즉, 1987년 이후 준공된 아파트는 2017년 이후 재건축이 가능하고, 1988년 준공 아파트는 2018년, 1989년은 2019년, 1990년은 2020년 재건축이 허용되고, 1991년 이후 준공한 주택부터는 10년씩 단축됩니다.

※ 공동주택의 노후·불량건축물 기준 (서울특별시 조례)

아파트 재건축 절차

출처: 국토부

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아파트 재건축 절차는 위와 같습니다. 재건축이나 재개발과 같은 정비사업들은 시간과의 싸움이라고 할 정도로 사업 진행 속도가 매우 느리고 그 과정에서 불협화음도 굉장합니다. 지역으로 선정되기까지도 고난이 많지만, 조합이 설립되어 사업을 추진하는 과정에서도 조합원들끼리 내부적으로 분쟁이 많이 일어나기도 하고, 시행사와 다툼이 일어나기도 하죠. 우여곡절 끝에 철거가 끝나고 착공에 들어가서도 조합장이 해임되거나 분양가 이슈로 사업이 지진부진해지는 경우도 많습니다. 그럼에도 재건축 아파트, 재개발 사업이 인기가 많은 것은 불확실성과 위험성이 큰 만큼 이익이 크리라 기대되기 때문이지요.

아파트 재건축 사업에 있어 가장 첫 번째 관문은 안전진단입니다. 주택 시장이 활황기를 넘어 과열 상태에 이르자 가격 안정을 위해 국가는 안전진단 강화라는 정책을 펼치며, 2018년 3월, 안전진단 절차에 적정성 검토라는 절차를 도입하고, 안전진단 기준을 개선했습니다.

이렇게 안전진단의 장벽이 높아지면서 2021년 올해 안전진단을 신청한 14개 단지 중에서 통과한 곳이 한 곳도 없다고 하네요. 2018년 3월~2021년 12월로 기간을 넓혀 봐도, 그 사이 적정성 검토까지 최종 통과한 단지가 겨우 4곳뿐이라고 하네요. (서초구 방배삼호, 마포구 성산시영, 양천구 목동6단지, 도봉구 도봉삼환)

안전진단은 재건축의 첫 관문인만큼 정말 중요한 부분이며, 절차가 여러 개라서 헷갈리기 쉬운 부분입니다. 재건축 아파트 안전진단 요건에 대해서는 추후에 포스팅을 추가로 작성하여 보완해 보도록 하겠습니다.

국토부는 서울에 공급이 충분하다는 입장을 고수하다가, 어느 시점부터는 서울에 공급이 부족하다는 입장으로 바꾸며 신도시, 신규 택지에 공급 계획들을 쏟아내고 있지요. 업계에서는 대선 이후 안전진단 제도가 완화되고 재건축 관련 규제도 완화되지 않을지 기대해 보고 있다고 합니다.

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