Top 32 월세 Vs 매매 Trust The Answer

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망하기 싫다면…월세가 최고,집 매입이 최악

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매매 vs 전세 vs 월세 vs 배당주(or 투자) : 네이버 블로그

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매매 vs 전세 vs 월세 다음중 선택지? : 클리앙

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매매 vs 전세 vs 월세 다음중 선택지? : 클리앙

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Summary of article content: Articles about 내 집 마련하기, 전세 vs 매매 중 무엇이 유리할까? 세번째는 월세 세입자가 거주중인 집이다. 매매가가 가장 낮게 형성된다. 대부분 월세보증금이 천만원에서 1억원 사이로 낮게 계약이 되어 있어서 그 차액 … …
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Summary of article content: Articles about [재테크] 당장 집을 사지 않는 이유(2) – 월세가 가진 장점 A 씨는 매매, 전세, 월세 중에 어떤 방식으로 집을 구해야 현재 있는 자금으로 가장 … DB형 VS DC형) (+연금 수익률에 대한 오해) (0), 2021.05.01. …
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[재테크] 당장 집을 사지 않는 이유(2) - 월세가 가진 장점 — [재테크] 당장 집을 사지 않는 이유(2) – 월세가 가진 장점

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Summary of article content: Articles about 고정지출이 적은 매매&전세 vs 높은 보증금을 굴리는 월세 매매&전세 2억 집 vs 월세 60만 보증금은 3천 집. 월세로 살고 자본금 1.7억을 굴린다, 1년에 5% 이득을 가정하면 850만원, 대신 월세 720만 고정지출 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 고정지출이 적은 매매&전세 vs 높은 보증금을 굴리는 월세 매매&전세 2억 집 vs 월세 60만 보증금은 3천 집. 월세로 살고 자본금 1.7억을 굴린다, 1년에 5% 이득을 가정하면 850만원, 대신 월세 720만 고정지출 … 매매&전세 2억 집 vs 월세 60만 보증금은 3천 집 월세로 살고 자본금 1.7억을 굴린다, 1년에 5% 이득을 가정하면 850만원, 대신 월세 720만 고정지출이 나온다. 전세로 살고 자본금 2억 굴리는걸 포기한다, 720만..
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매매 vs 전세 vs 월세 vs 배당주(or 투자)

기회비용은 각 사람의 투자 실력에 따라 다르겠지만

개인적으로 3%는 정말 누구나 안전하게 얻을 수 있고

5%까지도 안정적이라고 생각한다.

이는 특히 배당 투자의 경우에 그렇다.

배당률 5%까지는 투자금을 손해보지 않고 오히려 이득보며 배당금을 받을 수 있다고 생각한다.

그렇기 때문에 연 5%의 수익률을 기회비용으로 가정한다면

5억 자가를 구입하면 월세를 안 내는 게 아니고 기회비용을 연 5%로 잡으면

2545만(세금 포함)이 실제 비용이라고도 할 수 있다.

여기에 대출을 최대로 받는다면 매년 2019만원의 비용을 지불하게 된다. (원금 상환 미포함)

전세의 경우, 연 5%의 기회비용을 계산하면 4억 전세에 매년 2천만원의 기회비용을 지불하는 셈이다.

그러나 전세대출은 상대적으로 이자가 저렴한 편이니 전세대출을 최대로 받는다면 1290만원으로 700만이나 아낄 수 있다.

월세의 경우 기회비용 5%와 월세를 더하면 매년 2160만원으로 여전히 전세보다는 비싸다.

하지만 만약 월세 보증금을 최대로 대출받으면 1920만으로 대출을 받지 않은 월세보다 백만원 정도 저렴한 걸 볼 수 있다.

그리고 대출을 받지 않고 자기 자본으로 이루어진 4억 전세에 사는 것보다는 80만원 싸게 살 수 있다.

부동산 가격의 상승과 하락, 건강보험료, 기타 세금, 대출 금리 변동, 현재 금리가 매우 싸다는 점, 소득에 따라 대출금리가 바뀐다는 점 등을 고려하지 않은 계산이지만

어쨋든 이 결과를 놓고 보면 매년 주거 비용은 기회비용 5%로 계산 시

대출을 최대로 받은 전세가 가장 싸다.

전세 살까? 집을 살까? 고민할 필요 없는 이유

“재테크 개념의 주거형태 결정은 잊어라”
[연재] 김재일의 부동산 생생테크

최근 거론되는 부동산 고민 중 부동의 1위는 ‘전세거주’ vs ‘내집마련’ 둘 중 무엇을 선택해야 할까이다. 전셋집은 없고 전셋값은 미쳐간다. 그렇다고 집을 사자니 왠지 집값이 오르지 않아 손해인 듯하다. 이 풀기 힘든 문제, ‘셰익스피어의 베니스의 상인’처럼 누군가 명쾌한 결론을 내려 줬으면 하는 바람이다.

‘매매 vs 월세’의 선택은 개인의 여건과 역량에 따라 무엇이 유리한지가 다양하게 갈릴 것이다. ⓒ베이비뉴스

우선 답을 얻기 위한 문제의 접근 방법이 틀렸다. 우리한테는 그런 선택권이 없기 때문이다. 그 첫 번째 이유는 전세는 역사 속으로 사라지는 제도다. 그 어느 세상에도 없는 대한민국에만 존재하는 특이한 주거문화로 이런저런 이유로 사라지게 되어 있다. 결국 우리가 원한다고 해서 거주할 수 있는 성질의 주거형태가 아닌 것이다.

두 번째로 내 집 마련을 재테크로 접근하는 시각인데, 집값이 올라 돈을 벌겠다는 생각은 얼른 접어두는 게 좋을 것이다. 현 국가 경제는 저성장으로 진입했다. 또 현 경제정책으론 저성장 탈출을 기대하긴 매우 힘들다. 경제성장 없이 집 값 상승(물가상승)을 기대하는 건 어불성설에 가깝다. 저성장 시대에는 집으로 시세 차익을 얻겠다는 생각은 버려야 한다.

시장경제란 인간의 본성인 이기심을 선순환해 긍정의 결과를 가져오는 자연의 순리와 같은 것이다. 이는 역사가 증명한 사실이기도 하다. 허나 현 정치인들은 표에 눈멀어 시장을 파괴하는 정책을 내놓고 채택한다. 이것이 국가경제를 저성장으로 만든 가장 큰 원인이 된다.

다시 최초 질문으로 돌아가 “내가 원하는 전셋집은 없고 그렇다고 집을 사자니 값이 오르지 않을 것 같다” 이 투정 담긴 문제 제시에, 미안하지만 근본적인 답은 없다. 뭔가 묘수를 부려 좋은 선택을 할 수 있는 그런 성질의 것이 아닌 것이다. 그냥 위의 주어진 조건에, 변화된 주택시장에 우리는 군말 없이 받아들어야 한다. 또 여기서 출발해야 위의 문제가 풀리기 시작한다.

그럼! 이젠 문제 풀이를 위해 새로운 시각으로 주택(주거)을 접근해 보겠다.

현 시장에서 “전셋집이 없다”, “집값이 안 오른다”라는 웅성거림은 그동안 전세로 내 돈 지킴이 수단으로나 집으로 돈 벌이 수단으로는 더 이상은 활용 못한다는 외침이다. 오히려 반대로 소비의 수단으로 180도 바뀐다는 외침이다.

주택은 인간이 삶을 영위하는데 반드시 필요한 의식주 중 하나다. 그동안 전세제도와 집 값 상승에 가려 피부로 느끼지 못했을 뿐 주택(거주)은 분명 비용을 지불해야 하는 소비재인 것이다. 그것도 가계소득 중 가장 큰 부담을 주는 소비 수단인 것이다.

서울 옥수동 S아파트(신축, 79㎡)의 예시다. 본건의 매매가 6.8억 원, 전세가 5.5억 원, 월세가 5000/200만 원이다. 여기서 목돈 전액을 3.2% 금리로 차입한다는 전제로 주거비용을 산출해 보겠다. 그렇다면 매매 181.3만 원, 전세 146.6만 원, 월세 213.3만 원으로 월 지출이 나온다. 강남권 생활거주자로써 가구당 월 평균 소득 500만 원을 기준, 총 소득에 30~40% 이상을 거주비로 지출해야 한다는 계산이 나온다.

아울러 매매 또는 월세, 전세 순으로 거주비용이 비싸지는 걸 볼 수 있다. 역시 전세가 절감 효과가 가장 크다. 특이점은 매매와 월세의 거주비용 차이인데, 매매의 각종세금, 유지보수비용 등을 더한다면 위 둘의 거주비용 차이는 비슷하지 않을까, 생각이 들기도 한다.

여하튼 위 산출식에서도 볼 수 있듯이 우리는 알게 모르게, 소리 소문 없이 엄청난 주거비용을 지불하고 있는 것이다. 이제야 알겠는가? 그렇다. ‘우리는 이제 어떠한 주거 형태가 내 돈을 아낄 수 있을까?, 전세? 매매? 월세? 과연 무엇이 거주비용이 제일 싼가’를 고민한 후 주거 형태를 선택해야 하는 것이다. 그런 시대가 온 것이다.

당연 누가 보듯이 전세로만 쭉 살고 싶다. 그러나 위에서 말했듯 장기적으로 전세문화는 사라지게 돼 있다. 또 시간이 지날수록 전세가는 매매가에 수렴되게 돼 있다. 결국 당장은 모르겠으나 몇 년 못가 전세는 우리 고민의 근본적인 해결책이 안 된다.

결국 전세를 제외한 “주택을 사느냐 vs 월세로 사느냐” 둘 중 하나의 선택이 우리 고민 해결의 종착지가 될 것이다. 하지만 위 선택을 전 국민을 동일하게 이분법 논리로 결론을 짓을 수 있는 사항이 아니다. 개인별로 자산형태나 소득형태나 돈 굴릴 수 있는 능력 등의 여하에 따라 매매가 유리한지? 월세가 유리한지? 갈리게 된다.

또 누군가는 “과거 자장면 값 보다 현재 자장면 값은 올랐다”고 말한다, “현재 택시비 보다 미래 택시비는 오른다”고. 결국엔 월세, 전세, 매매 모두 다 오른다. 그렇다면 현 시점 주택매수로 주거비용을 확정시키는 것이 주거비용 절감이 가장 큰다. 라는 생각에 주택매수를 선호하는 사람도 있고,

또 누군가는 ‘전세가 사라지면서 월세가 급증할 것이다. 결국 시장논리에 따라 월세 값 상승은 어렵다. 당분간 전세를 찾아다니다 전세가 사라지면 월세로 살겠다’라는 생각에 주택매수에 관심 없고 렌트를 선호하는 사람도 있을 것이다.

다시 또 말하면 ‘매매 vs 월세’의 선택은 개인의 여건과 역량에 따라 무엇이 유리한지가 다양하게 갈릴 것이다. 하지만, 그래도, 절대 변할 수 없는 사실은 있다. 그것은 우리가 주거형태를 선택할 때는 반드시 거주비용 절감 차원에서 접근해야 한다는 사실이다.

*칼럼니스트 김재일은 부동산 종합자산관리회사 ‘공감리얼티’의 대표와 종합건설회사 ‘도시공감’ 이사로 재직 중이며, ‘머니투데이’, ‘부동산tv’ 생방송 패널리스트로 활동 중이다. 또 인터넷포탈 ‘다음’과 중앙일보 ‘조인스랜드’에 부동산 칼럼 기고했다. 주요 저서로는 ‘100세까지 현금이 쏟아지는 부동산의 비밀’ 등이 있다.

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내 집 마련하기, 전세 vs 매매 중 무엇이 유리할까?

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누구에게나 내 첫 집을 마련해야 하는 순간이 온다. 그런데 전세와 매매 중 어떤 방식이 나에게 유리할까? 워낙에 높은 집값 때문에 쉽사리 집을 사야겠다는 생각을 가지기는 어렵다. 특히 사회 초년생이 자신의 능력으로 수도권 내 아파트를 매수하는 것은 쉬운 일이 아니다. 결국 내가 확보할 수 있는 현금이 얼마인지를 확인하고 전략을 수립해야 한다.

1. 가지고 있는 목돈이 거의 없는 경우

이런 경우에는 전세를 선택할 수밖에 없다. 그런데 전세도 목돈이 필요하지 않을까? 은행 전세대출이 전세보증금의 100%을 빌려주지는 않는다. 보통 HF나 HUG의 보증서를 담보로 전세보증금의 80%를 빌려준다. 즉, 전세금의 20%는 돈을 모으거나 신용대출을 받는 등 내가 확보해야 한다.

네이버 부동산에 올라온 평촌 공작부영 아파트 전세매물

예를 들어, 안양 평촌의 15평 아파트에 전세로 거주하기 위해 2.5억원을 조달해보자.

– 신용대출 : 5천만원 / 2.5% -> 연 이자 125만원

– 청년전세대출 : 7천만원 / 1.56% -> 연 이자 109.2만원

– 일반전세대출 : 1억3천만원 / 2.61% -> 연 이자 339.3만원

위와 같이 대출을 받았을 때, 월 47.8만원의 이자를 내게 된다.

반면, 월세로 살게될 경우 동일평수 기준 보증금 1000만원/월65만원으로 더 비싼 금액에 거주해야 한다.

고정비를 줄이는 측면에서는 원룸이나 오피스텔의 비싼 월세보다는 정부의 정책대출을 활용해서 전세집에서 사는 것이 훨씬 유리하고, 삶의 질도 높아진다. 중소기업 재직자의 경우 중소기업 전세대출도 활용할 수 있고, 소득이나 기타 조건에 따라 디딤돌대출 등 다양한 상품을 활용할 수 있다.

2. 1억원 이상의 예산이 있는 경우

신용대출을 포함해서 1억원 이상의 현금을 조달할 수 있는 경우 매매도 고려해야 한다. 물론 집값은 전반적인 경제상황과 여건에 따라 오를 수도 있고, 내려갈 수도 있다. 하지만 통화유통량이 계속 증가하는 자본주의 특성상 자산가격은 장기적으로 우상향하며, 무주택자의 경우 실거주 1주택을 확보하는 것은 대부분의 경우 좋은 전략이다.

6억 이하 아파트를 매수할 때 가장 좋은 전략은 ‘보금자리론’을 활용하는 것이다. 주택담보대출 중 유일하게 LTV 70%까지 받을 수 있고, 30년 고정금리 체증식(!) 상환이 가능하다. 대출을 최대한 많이 받아서 오래 보유하고 있을수록 이득이 되는 대출이라고 할 수 있다. 소득기준은 신혼부부 연봉 8500만원, 그 외에는 7000만원 이하여야 한다. 고소득 직장인 경우에는 소득이 100% 찍히지 않는 초년생일 때가 아니면 받을 수 없는 대출이다.

보금자리론을 취급하는 한국주택금융공사(HF)

매매 매물은 크게 3가지 종류의 매물이 있다.

첫번째는 입주가 가능한 집이다. 2020년 부동산 대책 이후로 입주가 불가능한 집에서 주택담보대출을 받는 것은 매우 어려워졌다. 잔금일 이후 바로 거주가 가능하기 때문에 다른 매물에 비해 더 프리미엄이 붙어서 거래가 되고 있다.

두번째는 전세 세입자가 거주중인 집이다. 이 경우 매매가와 기전세금 사이의 갭만큼 금액을 지불하면 매수가 가능하다. 투자용 목적이거나 바로 실거주할 필요성은 없는 경우 갭으로 매수하는 것을 고려해볼만 하다.

세번째는 월세 세입자가 거주중인 집이다. 매매가가 가장 낮게 형성된다. 대부분 월세보증금이 천만원에서 1억원 사이로 낮게 계약이 되어 있어서 그 차액분만큼을 모두 현금을 조달해서 매수해야 하기 때문이다.

그러면 보금자리론을 활용해서 4억대 아파트를 매수해보자.

수원시 권선구 권선동에 위치한 한 아파트의 매매 매물

보금자리론을 받기 위해서는 입주가능한 매물을 선택해야 한다. 간혹 세입자가 살고 있는데 입주가능물로 매물이 나온 경우도 볼 수 있다. 이런 매물은 주의를 기울여야 한다. 나가기로 했던 세입자가 변심하는 경우 입주가 불가능하여 주택담보대출을 받지 못할 수 있기 때문이다. 담보대출을 받을 계획으로 매매계약을 체결했는데 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우의 리스크를 고려해야 한다.

분당선 인근 임의의 아파트 단지를 선택했다. 공급면적 25평 입주가능한 매물이 4.5억원 호가에 네이버 부동산에 올라와있다. 호가는 매도인이 자신이 받기 원하는 금액이므로 매수인도 자신이 생각하는 금액 선으로 협상을 시도하는 것이 좋다. 다만 협상이 실패할 경우를 대비해서 미리 여러 아파트 단지를 살펴보고 각각 가격협상을 진행하자. 여기서는 4.5억원에 계약을 체결한 것으로 하자.

예시)

– 계약금 : 4500만원

– 중도금 : 9000만원

– 잔금 : 31,500만원

계약금은 통상 10%로 설정한다. 중도금은 정해진 비율은 없고 매수인과 매도인이 미리 협의해서 금액과 일자를 정해야 한다. 잔금일자도 마찬가지로 돈을 송금하기 전에 미리 협의를 해야한다. 보금자리론으로 매수를 하려는 경우에는 잔금을 크게 가져가는 것이 유리하다. 주택담보대출은 말 그대로 주택을 담보로 하기 때문에 잔금일에 내 명의로 등기함과 동시에 근저당을 설정해야 하기 때문이다. 그 말은 계약금과 중도금은 100% 내 돈으로 조달해야 한다는 뜻이다.

보금자리론은 무주택 실수요자에 대해 LTV 70%의 대출이 나오게 된다. 이떄 LTV는 KB시세 평균가 혹은 매매가 중 작은 금액을 기준으로 한다. 위 아파트 25평의 KB시세 평균가가 4억원이기 때문에 DTI 조건을 만족하면 2억 8천만원이 대출로 나오게 된다. 정리하면,

– 내 예산 : 17,000만원

– 취득세(1.1%) : 495만원

– 복비(최대 0.4%) : 180만원

– 보금자리론 : 28,000만원

취득세와 복비를 포함하면 약 1.77억원 정도를 조달하면 된다고 생각하면 된다. 이런 식으로 6억 이하 아파트의 경우 보금자리론을 활용하여 적은 예산으로도 비교적 쉽게 매수할 수 있다. 자신에 예산범위에 맞추어서 희망가격대를 정하고, 알맞은 지역과 단지를 물색하는 식으로 접근하면 되겠다.

예산이 1억 정도로 타이트한 경우에는 매매가를 낮춰야겠지만 KB시세와 호가가 비슷한 단지를 찾는 것도 방법이다. 특히 대단지 아파트의 경우 동마다 입지에 따라 시세 차이가 큰 경우가 많아서 로얄동이 아닌 매물은 평균가인 KB시세보다 싼 경우도 많이 있다. 이런 단지는 상승장에서도 주택담보대출을 활용하기 용이하다.

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[재테크] 당장 집을 사지 않는 이유(2) – 월세가 가진 장점

고정지출이 적은 매매&전세 vs 높은 보증금을 굴리는 월세

지인부동산

지금이라도 집을 사야할까요? vs 전세 또는 월세살면서 기다리는게 나을까요?

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