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애틀랜타 집들의 지붕 교체 및 관리 – 집 관리 정보 – 애틀랜타 부동산
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지금 지붕 고치면 겨울 우기 걱정없다
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미주 월드뉴스 – 플로리다 보험사들, ‘무료 지붕 교체’ 더 이상 없다?
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Topic: Home Inspection 결과 지붕 교체와 plumbing 점검 필요합니다. 소중한 의견 부탁드립니다 | WorkingUS.com
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미국 지붕 교체 비용
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애틀랜타 윤진 부동산 – 지붕 – 수리 또는 교체
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애틀랜타 집들의 지붕 교체 및 관리
지붕은 기능적으로도 중요하지만 미적으로도 중요해서 집 가격에도 영향을 준다. 그러다보니 집 주인들의 한결같은 소원이 누가 우리집 지붕 좀 바꿔 줬으면 하는 것이다.
당신 집 지붕을 당신 돈으로 교체해야지 누가 그걸 교체해주냐라고 하겠지만 현실은 그렇지 않다. 특히 애틀랜타에는 우박이 많이 오다보니까 더 그렇다. 덕분에 매년 집 보험료만 치솟고 있다. 이러다가는 플로리다 수준으로까지 올라가는 것은 아닌지 걱정스럽기도 하다.
(애틀랜타의 지붕 교체 현장)
애틀랜타에서 많이 쓰는 일반 아스팔트 싱글은 수명이 대략 30~35년 정도 되고, 퀄리티 있는 싱글은 60년까지도 간다. 기대 수명이 25년인 제일 싼 3탭 싱글도 35년이 되어도 여전히 멀쩡한 경우도 많고, 수십년간의 hail 데미지로 여기저기 누더기가 되었는데도 끄떡없이 잘 버티는 경우도 있다. 당장 사는데는 문제가 없다보니까, 집 주인이 자기 주머니에서 돈을 꺼내 지붕을 교체하는 일은 흔한일이 아니다.
그런데도 주변을 돌아보면 여기저기서 지붕을 교체하는 모습을 흔히 볼수 있다. 가장 큰 이유는 보험회사가 교체비용을 대는 경우, 다른 하나는 집을 매매하기 직전에 집 주인이 자기 돈으로 교체하는 경우다.
보험회사가 교체비용을 대는 경우
보험회사가 지붕 교체비용을 대는 경우는 주로 두가지 이유다. 하나는 hail damage, 다른 하나는 wind damage 를 입은 경우다. 바람으로 손상을 입는 경우에는 파손된 싱글만 교체해줘도 되기 때문에 지붕 전체를 교체하는 일은 드물다. 반면 hail은 피해가 무작위로 발생하기 때문에 지붕 전체를 교체해야 하는 경우가 많다.
애틀랜타에는 1.7″ 크기 이상의 우박이 국지적으로 몇년에 한번 정도 쏟아지는데, 자동차 철판이 곰보처럼 들어가고, 유리가 깨지고, 지붕의 싱글에 손상이 가고, 거터나 사이딩이 찌그러지고, 지붕 환기구도 손상된다. 지붕에 올라가 싱글을 육안으로 관찰하면 손상된 곳이 뚜렷하게 보이는데, 손상된 곳이 많다면 싱글 전체를 교체해야 한다.
반면 1″ 이하의 우박의 경우에는 싱글에 손상이 생기지 않는다. 그래뉼이 약간 손실될수도 있지만 지붕을 교체해야 할 정도는 안된다. Hail 피해를 본것 같아 보험회사에 연락했더니, 조사관(adjudicator)이 나와보고는 클레임을 거절(deny)하는 경우는 대부분 이런 경우에 해당된다.
옆집은 보험되는데 우리집은 안되는 경우도 있다. 우박이 떨어지는 각도와 지붕의 각도 때문 일수도 있고, 옆집보다 좋은 싱글이 얹혀져 있어서일수도 있고, 아니면 보험회사가 달라 hail 데미지 판정 기준이 달라서일수도 있다.
보험회사는 모든 Hail 기록을 갖고 있다. 일시, 위치, 크기, 당시의 기상레이더 영상등의 데이터가 다 있다. 그렇더라도, 진짜 해일이 떨어지면 만약을 위해서 당시 장면을 동영상으로 찍어두고, 내린 후 장면과 손상된 곳들도 자세하게 사진찍어 두는 것이 좋다.
(보험사 adjudicator가 지붕에 올라가 손상된 부위를 체크한다. 보험회사 데이터베이스에는 Hail이 온 위치와 크기, 날짜가 다 있다)
집 주인이 교체비용을 대는 경우
자기돈으로 지붕을 교체하는 일은 흔치는 않지만 그래도 종종 볼수 있다. 바로 집을 팔려고 할때다. 지붕 교체하는데 돈은 들지만, 교체해놓으면 집 값이 그것 이상으로 올라가기 때문에 집 주인 입장에서는 손해가 아니다.
지붕 교체 순서
지붕을 교체하기로 마음 먹었다면 3개 이상의 견적을 받아보는 것이 좋다. 그러나 사전 지식이 없으면 견적을 아무리 많이 받아봐도 서로 1:1로 비교하기가 쉽지 않다.
조지아에서 주로 쓰는 지붕 재질은, 저렴한 25년 수명의 3-Tap Shingle, 일반적으로 많이 쓰는 30년 수명의 Architectural Shingle, 그리고 럭셔리 하우스에서 쓰는 50년 수명의 Shingle이 있다. 50년 수명의 싱글은 무게가 일반 싱글에 비해 2배 이상 나가고 값도 비싸기 때문에 몇백만불 이상의 집에서나 간혹 쓴다.
제조사마다 제품의 질이 다른데, 색상에 엑센트를 더 준 제품, Class 4 Impact에도 견딜수 있는 제품(Hail이 와도 끄덕 없음) 등등 선택이 다양하다.
싱글 이상으로 중요한 것이 밑에 까는 종이(underlayment)이다. 눈에 안보이니까 싼 제품을 많이 쓰는데, 중요한 역할을 하는 것이라서 좋은 것을 써야 한다. 그래봐야 재료비 차이가 고작 $200 남짓인데, 루핑 컨트랙터들은 이 돈을 절약하려고 값싼 자재를 쓰려고 한다. 지붕을 덮고나면 육안으로는 알수 없기 때문에 참으로 애매한 부분이다. 견적서상에는 좋은 자재를 쓴다고 해놓고는 실제 작업할때는 싼 자재를 쓸수도 있기 때문에 작업할때 집 주인이 직접 확인해야 하는 부분이다.
(지붕 교체할때면 직접 자재를 확인해보는 것이 좋다. 나중에 작업이 끝난 후에는 알수도 없고, 설사 알게되더라도 이미 끝난 일이다)
얇은 것은 #15, 두꺼운 것은 #30, 신세틱 #15, 신세틱 #30, 이렇게 4가지 종류가 있다. 견적서에 반드시 어느회사 제품을 쓸 것인지 기재하고, 교체작업을 할때 그 제품이 쓰이는지 확인할 필요가 있다. 당연히 신세틱 #30이 제일 좋은 것이다.
루핑 컨트랙터들이 돈을 절약하는 또 다른 방법으로는, Hip/Ridge 캡 싱글을 지붕 싱글과 일치하는 전용 제품을 사용 안하고 3탭 싱글을 잘라서 사용하는 것이다. 색상만 일치한다면 별 상관은 없지만 동일 제조사에서 나온 Hip/Ridge 전용 싱글을 사용하는 것이 올바른 방법이다. 견적을 받을 때 이 부분도 명확히 해두는 것이 좋다.
이 이외에도 드립엣지도 확인해야 하고, 싱글들간의 줄 간격, 튀어나온 못은 없는지, 등등 확인할 것들이 많다. 못을 박는 위치도 올바라야 하는데, 이건 집 주인이 확인하기가 어렵다. 못 박고 있는데 옆에서 지켜볼수도 없는 노릇이니까. 루핑 컨트랙터가 일을 제대로 안해놓으면 두고두고 골치아파진다.
지붕 관리
교체도 좋지만 평소 관리에도 신경을 써야 한다. 낙옆이 쌓이는 집은 주기적으로 청소을 해야 한다. 거터가 막히지 않도록 청소해주고, 지붕을 육안으로 관찰하여 싱글이 떨어진 부분은 없는지, 다람쥐 같은 것이 손상을 주지는지, 비올때 빗 물은 잘 흐르는지 등등을 주기적으로 체크한다.
가끔 비올때 우산쓰고 밖에 나가 지붕을 관찰해보는 것도 좋다. 손상된 곳이 생기면 지체하지 말고 수리를 해야 한다. 물이 들어가면 피해가 점점 커질수 있기 때문이다.
(애틀랜타의 지붕 수리 장면)
Disclaimer
본 글은 최대한 정확하게 작성한 것이지만 정확성을 보장하지는 않습니다. 자세한 내용은 고객센터로 문의하거나 전문가와 상담 바랍니다.
마일모아 게시판
누군가 그랬듯이 정말 집은 2-3년에 한번씩 꼭 큰돈이 한번씩 들어 가는군요.
지붕을 고쳐야 합니다. 다 갈아야 한다네요. 레이어가 많아서 다 들어내고 해야 한답니다.
견적을 대략 4-5군데 내봤는데, 정말 가지가지가 있더군요.
그리고 지붕에 환기를 시켜 주기 위한 여러가지 해야 하는 것도 있고, 이건 뭐 침대가 과학이 아니라 지붕도 과학 이더군요.
위에 까는 슁글에서 레이어도 가지가지고. 견적을 내보니 대략 $7,000 – $14,000 나왔습니다.
정말 두배 차이!
인스톨 하는데 1-2, 2-3 일이면 끝난다는데 비싸군요.
그중에 Power Home Remodeling 이라는 곳에서 나와서 견적을 줬는데, 회사 소개 하고 단순히 지붕을 갈아 엎는 정도가 아닌,
ventilation, structure, raft 문제까지 다 검사를 하고
자기네가 어느정도 가격에 할 수 있고, 어떤부분에 이상이 있으면 뭐가 어떻게 charge가 된다 등, 정확한 숫자를 주더군요.
그리고 라이프타임 워런티에 레이버워런티까지가 20년인가 그렇구요.
특히나 집 리모델링 하면서 겪었던 이런저런 부분이 있어서 돈을 좀 들이더라도 뭔가 정확하게 시작하면 좋겠다 싶은 생각도 있구요.
당근 소비자 입장에서는 혹 할 수 밖에 없더군요 (아… 얇은 나의 귀!)
그런데 문제는 얘네가 젤 비싸요. ㅋㅋㅋ
혹시 얘네 써본적 있는 분 있으신가요?
nationwide 이고, 샘스 클럽, bj 다 들어가 있다 하는데, 아마도 여기서도 사용해 보신 적이 있으시리라 봅니다.
BBB, 구글 뭐 이런데 리뷰는 괜찮은데, yelp 리뷰는 말도 안되게 엉망이네요
자 제글을 보시고 열심히 까 주시면 감사 하겠습니다.
단 뽀인트는
1. 지붕 아무데서 젤 싼대서 해라 다 그놈이 그놈이다. 워런티고 뭐고 다 필요 없다.
2. 지붕은 과학이다. 지붕 공기 흐름을 위해서 ridge vent 도 만들고, gutter도 새로 하고, 싹다 고쳐라.
그리고 워런티 이거 굉장히 중요하다, 제대로 하는 사람한테 해라. 그런데 Power Home Remodeling 얘네는 하지 마라 혹은 해도 괜찮다.
지붕은 무슨 지붕이냐 바지나 입고 다녀라! <----- 이런 커맨트는 사절이요! :O
지금 지붕 고치면 겨울 우기 걱정없다
비 샜다 하면 최고 2만 달러 들어
지붕 새로 바꾸면 투자회수율(ROI) 108%
부동산중개인 32% “지붕 교체 매매 도움”
지붕을 새로 교체하는 것은 가장 비싼 주택 개조 프로젝트지만 투자회수율이 108%로 매우 높다.
요즘 지붕 보수나 교체 작업을 하는 주택이 눈에 많이 띈다.
주택개선조사연구소(HIRI)에 따르면 주택 소유주의 약 75%가 향후 3개월 동안 하나 이상의 프로젝트를 계획하고 있다. 주요 프로젝트는 주방, 창문, 진입로, 주택 외관 페인트 및 지붕이다. 그중 지붕 점검 및 보수는 지금 반드시 해야 할 가을 주택 개선 프로젝트다. 겨울을 앞둔 지붕은 바람, 비, 눈에 견딜 수 있도록 상태가 견고해야 한다. 분실된 싱글스(shingles)를 보충하고 지붕에 물이 새도록 만드는 지붕 손상을 바로 수리해야 한다.
20년 이상 지난 지붕 경우 점검 때 문제가 많다면 지붕 교체가 필요하다는 조언을 듣는다. 그리고 지붕 전체를 교체해야 하는지 수리만 해도 되는지 고민이 시작된다. 새 지붕 교체는 가장 비싼 개조 프로젝트 중 하나이기 때문이다.
지붕의 재질, 거주지역, 주택 크기 등에 따라 교체 비용은 천차만별이다. 리모델링 매거진에 따르면 새 지붕 교체 비용은 아스팔트 싱글(shingles) 경우 평균 2만2636달러, 금속은 3만8600달러나 된다. 지붕 지속 기간은 같은 크기의 탭인 스리 탭(3-Tab shingle) 싱글 지붕은 20~25년 동안 지속되지만 날씨, 부적절한 설치, 환기 부족으로 인해 12~15년 정도로 줄어드는 경우가 많다. 반면 아키텍추얼 싱글(architectural shingle) 지붕은 최대 40년까지 지속되도록 설계되었지만 일반적으로 25~30년까지만 지속된다.
◆거주 기간 따라 수리 혹은 교체 결정
지붕을 점검하고 수리 혹은 교체가 필요하면 미루지 말고 바로 해야 한다.
오래된 지붕으로 인해 누수가 발생하면 벽 내부가 떨어지고 드라이월을 잘라내야 하며 바닥재도 교체해야 한다. 이런 주택 손상을 복구하려면 2만 달러 이상 비용이 든다. 날씨로 인해 지붕이 손상된 경우 주택 보험 홈오너 약관에 따라 수리 혹은 교체가 보장되므로 보험 회사에 연락한다.
지붕업계 전문가는 지붕 수리 혹은 교체를 결정하기 전 몇 가지 고려해야 한다고 조언했다. 지붕이 양호한 상태고 2년 정도 거주 후 주택을 판매할 계획이라면 지금 필요한 지붕 수리만 하는 것이 합리적인 결정이다. 반면 오래 거주할 주택이라면 해마다 다른 지붕 수리가 필요할 수 있다. 그러면 지금 지붕 교체를 하고 앞으로 지붕 누수나 다른 문제 없이 편안하게 거주하는 것이 현명하다.
많은 주택 소유주들은 큰 비용을 들여 새 지붕으로 교체하기보다 여기저기 수리에 몇백 달러를 쓰는 것을 선택한다. 하지만 새 지붕으로 교체하는 데 투자하고 안전한 지붕을 즐기고 살다가 주택을 판매하면 투자수익률(ROI)을 얻을 수 있다.
새 지붕 교체는 주택 외관 개조 프로젝트 투자수익률(RIO) 순위에서 1위로 109%다.
부동산 전문가들은 실제로 주택 판매 때 큰 차이가 있다고 조언했다. 리모델링 영향보고서에 따르면 부동산중개인의 32%가 새 지붕이 최근 주택 매매를 하는 데 도움이 되었다고 밝혔다. 새 지붕은 바이어에게 가장 매력적인 주택 외관 개조 프로젝트이며 새 비닐 창문, 차고 문, 비닐 사이딩 순이다.
◆새 지붕 주택 판매 속도에 영향
새 지붕은 주택 판매 속도에도 영향을 준다. 지붕이 너무 낡거나 수리가 많이 필요한 주택은 리스팅 매물로 나온 기간이 길 수 있고 바이어가 리스팅 가격보다 낮게 오퍼를 넣을 가능성도 있다. 그러므로 원하는 가격에 주택을 빨리 판매하고 싶으면 새 지붕으로 교체하는 것이 좋다. 새 지붕으로 교체 시 주택 가격이 5% 정도 상승하는 것을 기대할 수 있으며 지붕 재료와 작업에 대한 워런티가 양도되면 더 높아질 수 있다.
◆지붕 재료 선택
새 지붕 교체를 결정하면 재료를 선택해야 한다. 지붕 재료는 바닥재나 카운터톱 같은 실내 개조 재료보다 결정하기 어렵다. 올바른 지붕 재료 선택은 주택을 안전하게 보호하는 것 이상의 역할을 한다. 먼저 다양한 지붕 재료 유형을 이해하면 도움이 된다.
지붕이 없다면 주택은 4개 벽면만 있다. 지붕 재료 유형에 따라 무게가 다르다. 새 지붕 교체작업에서 새 지붕 재료가 기존 재료보다 무거운 경우 큰 비용이 발생할 수 있다. 신축 주택 경우에는 반드시 지붕 재료 유형은 건축가와 상담해 결정한다.
지붕 재료와 어울리는 주택 디자인도 있다. 예를 들어 토스칸 주택은 점토 지붕 타일이 가장 잘 어울린다. 콘크리트 지붕 타일은 주택 가치를 더 높이는 효과가 있다. 지붕 재료를 선택할 때 디자이너와 상의하는 것이 좋다.
◆컴포지션 아스팔트 지붕
컴포지션 아스팔트는 가장 많이 사용되는 지붕 재료다. 유리섬유에 방수기능을 첨가해 종이처럼 넓게 만든 너와 모양 지붕 싱글이다. 설치하기 쉽고 비교적 저렴하며 내구성도 좋다.
?타일 지붕 타일 지붕은 점토 혹은 콘크리트를 사용하며 평평하거나 혹은 곡선 모양이다. 깨지기 쉽고 비싸지만 많은 주택 외관에 로맨틱한 분위기를 불어넣는다.
◆슬레이트 지붕
슬레이트 지붕은 다양한 주택 스타일에 잘 어울리며 주택 외관을 자연스럽게 보이게 한다. 방수 불연성이고 온도 변화, 균류 및 곰팡이에 영향을 받지 않는다. 비용이 많이 들지만 자연의 아름다움과 내구성이 뛰어난 것이 장점이다.
◆나무와 셰이크
여전히 고풍스러운 외관을 좋아하는 사람들이 선택하고 있다. 폭풍에 잘 견디고 에너지 비용을 줄일 수 있는 환경친화적인 절연 재료다. 설치하기 쉽고 주택에 단열 효과를 높인다.
◆금속 지붕
금속 지붕의 매력은 깔끔하고 세련된 멋이다. 주거용 금속 지붕은 구리, 아연, 티타늄이 일부 주택에 사용될 수 있지만 주로 알루미늄 혹은 철재 재질이 사용된다.
<이은영 객원기자>
[LA중앙일보] 발행 2019/09/19 부동산 1면
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