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공매물건ㅣ한국토지신탁
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신한자산신탁
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신탁공매 시작부터 입찰까지 한번에 알아보자 | BurstWatermelon(터진수박)
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무ê¶í ì í
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옥션원모바일 처분신탁
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한국자산신탁
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개발형토지신탁 > 부동산신탁 | 한국신탁공매정보
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부동산신탁
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개발형(차입형)토지신탁이란
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신탁공매 시작부터 입찰까지 한번에 알아보자
담보신탁 : 부동산 처분과 관리에 대한 권리를 신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발부받아 이를 담보로 금융권에서 대출을 받는 제도입니다. 이런 신탁을 담보로 한 대출은 이용해보지 않았지만 장점은 대출금액을 높일 수 있다는 이점이 있습니다. 신탁담보대출은 나중에 다시 자세하게 다뤄보겠습니다.
신탁이란? 사전적 의미는 이렇습니다. 위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 법률관계. 신탁 공매에서의 위탁자는 물건의 현 소유자, 수탁자는 신탁회사를 의미합니다. 부동산 신탁의 종류를 살펴보면
신탁 공매는 사실 많이 알려지지 않은 투자방법입니다. 공매라고 해서 법원과 한국자산관리공사(온비드)에서 진행하는 경 ·공매와 같다고 생각하시는 분도 있겠지만, 경쟁입찰은 맞지만 방식에 있어서 일반 매매 쪽에 더 가깝습니다. 제 물건 중 수익이 가장 좋은 물건들은 신탁 공매를 통해 매입을 했습니다. 그만큼 경쟁이 적고 블루오션이지만 그에 따른 리스크가 있는 건 사실입니다. 그래도 한번 경험해보면 새로운 세상을 만난 느낌이 드실 겁니다. 신탁 공매를 하기에 앞서 먼저 ‘신탁’이 무엇인지부터 알고 넘어가야 되겠죠?
토지신탁: 토지 소유자에게 토지를 신탁 받아 부동산 개발사업의 전 과정을 진행하고 발생한 수익을 토지 소유자에게 돌려주는 제도입니다. 토지주가 신탁사와 계약을 맺게 되면 사업주체는 신탁회사가 됩니다. 흔히 시행사라고도 하지요. 자금조달 방식에 따라 개발형 또는 관리형으로 나누어집니다.
처분신탁 : 처분하는 절차가 어렵거나, 대형 또는 고가의 부동산을 위탁받아 수요자를 찾아 처분 후, 위탁자에게 처분 대금을 교부하는 제도입니다. 부동산 소유자 개인 및 기업의 노출을 꺼릴 때 이 방법을 쓴다고들 하는데, 신탁원부를 떼보면 다 나옵니다.
관리신탁 : 부동산의 소유권 및 임대차, 그리고 시설 유지 및 세무와 수익금 운용 등을 담당하고, 그 수익을 소유자에게 지급하는 제도입니다.
토지신탁 물건은 분양이 실패했을 경우 통으로 묶어서 진행이 되지만, 간혹 개별로 매각을 하는 경우가 있는데 알짜 물건을 잡을 수 있는 기회가 되기도 합니다.
이 밖에 분양관리신탁, 대리사무 등이 있는데 신탁 공매와는 큰 관련이 없습니다. 신탁 공매로 주로 접하는 물건들은 담보신탁과 토지신탁 물건입니다.
신탁공매는 현장에서 진행하는 방식과 온비드에서 진행하는 방식이 있는데, 공통적으로 각 신탁회사의 홈페이지에서 확인 할 수 있습니다. 공매를 진행하는 신탁회사는 11곳이나 됩니다.
그런데 진행 현황 중에 ‘수의계약’ 이란 용어가 나오는데, 이는 유찰이 되고 다음 공매 차수가 진행되기 전까지 전 회차 공매 조건 이상의 가격으로 계약이 됐거나 가능하다는 얘기입니다.
이렇게 신탁 공매는 경·공매와는 다르게 유찰이 된 후 다음 차수가 진행되기 전까지 매매 계약이 가능합니다. 물건을 클릭하면 공매 공고와 계약 시 주의 사항에 대한 설명을 볼 수 있고 경·공매와 같이 감정평가서가 있는데 이는 신탁회사와 물건마다 차이가 있습니다.
처음부터 자료를 올려놓는 곳이 있는가 하면, 아예 없는 곳도 있는데 자료가 없을 때 해당 신탁회사 담당자에게 연락 후 감정평가서를 요청하면 보내주기도 합니다. 온비드에서 진행되는 물건들은 신탁회사 홈페이지에 감평서가 없더라도 온비드에서 물건을 검색해보면 감평서가 함께 올라와 있습니다. 주의하실 점은 감정평가서는 절대 참고만 하시길 바랍니다.
경·공매의 감평서는 신빙성이 있지만, 제 경험상 신탁회사 감정평가는 뻥튀기 된 경우가 많았습니다. 주변의 시세는 고려하지 않고 분양가 기준으로 감정평가를 했던 물건도 많고, 시세가 명확하지 않은 물건들은 무척 높은 가격으로 감정을 해버립니다. 이유를 생각해보면 신탁 공매는 진행이 매우 빠릅니다. 오전에 유찰이 되고 오후에 진행이 되는 물건이 있는가 하면, 이틀 간격으로 진행이 되는 경우도 봤습니다. 감정을 높게 하고 유찰이 많이 되어 상대적으로 감정가 대비 가격이 싸게 보이는 효과를 노리는 것 같다는 생각이 듭니다.
때문에 대출을 받고자 할 때 은행에서는 신탁회사의 감정평가서를 인정해주지 않는 편입니다. 아파트나 빌라와 같은 주택은 시세 파악이 비교적 쉽기 때문에 판별이 쉽지만, 상가 및 토지와 같이 시세 파악이 어려운 물건들은 좀 더 신중하게 조사를 할 필요가 있습니다. 마지막으로 경·공매와 신탁 공매에 대한 차이는 아래 표를 보면 쉽게 이해가 되실 겁니다.
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