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07화 제주도의 농지 취득 시 알아 두어야 할 정보
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제주도 토지 구입시 유의(주의)해야 할 사항 : 네이버 블로그
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부동산 매물 정보 : 제주도 제주시 토지/임야 매매 | 닥터아파트
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부동산 매물 정보 : 제주도 제주시 토지/임야 매매 | 닥터아파트
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07화 제주도의 농지 취득 시 알아 두어야 할 정보
제주도 문화와 부동산 이야기 루파고
제주도의 농지 취득 시 알아 두어야 할 정보
07화 제주도의 농지 취득 시 알아 두어야 할 정보 현재글
소설로 배우는 제주도 부동산 <여기는 제주> 中
제주도의 농지를 구입하기 위해서는 주소지가 제주여야 한다.
예전에는 농업법인을 설립하여 대형 농지를 구매한 후 주택개발사업을 하는 등 편법을 쓰는 사례가 적지 않았다.
이제는 불가능하다.
난개발을 막기 위한 제주도청의 명석한 판단에 따른 절묘한 수였다.
당연히 그랬어야 했던 것이다.
단, 1,000㎡ 이하의 농지는 주말농장으로 하여 등기가 가능하다.
다른 지역에 농지가 있을 경우에는 합산해서 계산해야 한다.
개중에는 작은 사이즈의 농지를 취득하기 위해 2인 이상의 공동명의로 해서 주말농장으로 매입하는 경우도 있다.
하지만 편법이나 마찬가지라고 보인다.
제주도청은 이런 편법적인 농지거래를 막기 위해 다양한 각도로 조이고 있다.
아래 기사 참고
제주도, 2단계 농지이용실태 특별조사 결과…11.2% 휴경, 1.2% 불법전용
부동산 광풍이 몰아친 최근 3년간 제주지역 농지를 취득하고도, 실제 농사를 짓지 않고 불법으로 전용하거나 방치한 경우가 전체 농지의 10%가 넘는 것으로 나타났다. 그만큼 가짜 농사꾼이 많다는 얘기다.
제주도가 지난해 4월 제주농지 기능관리 강화방침에 따라 2단계 농지이용실태 특별조사를 실시한 결과, 3314필지(2601명) 343㏊가 휴경, 무단전용, 임의임대 등 비정상으로 관리되고 있는 것으로 나타났다.
이번 2단계 특별조사는 지난 2012년 1월부터 2015년 4월30일까지 최근 3년간 도내 거주자 1만7492명이 취득한 농지 2만5693필지·4263㏊를 대상으로 이뤄졌다. 조사는 지난 4월부터 7월까지 석달간 진행됐다.
조사 결과, 조사대상 필지의 12.8%인 3314필지(2601명) 343㏊(면적대비 8%)가 비정상적으로 이용되는 것으로 나타났다. △휴경(방치) 2885필지 299ha △불법전용 308필지 25.8ha △불법임대 121필지 18.2ha 등이다.
제주도는 이번에 적발된 농지에 대해서는 자치경찰 등과 협업해 행정절차에 따른 청문을 거친 후 농지처분의무, 농지처분 명령, 이행강제금 부과 순으로 행정조치를 취해나갈 계획이다.
농지처분의무가 부과되면 해당 필지는 농지전용이 제한되고, 1년 이내에 처분하거나 아니면 본인이 직접 계속 농사를 지어야 한다.
농지처분의무를 이행하지 않을 경우에는 6개월의 기간을 줘 농지처분명령을 내리게 되는데 이 경우에는 무조건 해당농지를 처분해야 한다. 이를 이행하지 않으면 공시지가의 20%에 해당하는 이행강제금이 처분할 때까지 매년 1회 부과된다.
이보다 앞서 제주도는 지난해 8월부터 올해 2월까지 실시한 1단계 특별조사에서 농지를 비정상적으로 이용한 2473명 2892필지(317ha)에 대해 1년간 농지처분 의무를 부과한 바 있다.
윤창완 농축산식품국장은 “앞으로 청정과 공존의 원천인 농지의 공익적 기능을 활성화하고 실수요자인 농업인의 농지 이용 및 공급 활성화를 위해 지속적으로 농지이용실태조사를 실시하고 위반사항에 대해서는 강력한 행정처분을 해 나갈 계획”이라고 말했다.
<저작권자 ⓒ 제주의소리 2018년 기사 발췌>
원래 육지에도 있는 법이지만 제주에서는 아주 까다롭다.
이를테면 <농지법 위반>의 명목이다.
당연한 거다.
농지는 농사지으라고 있는 토지니까.
하지만 개발을 무조건 막을 수는 없다.
어떻게 보면 원인과 결과다.
집은 부족하고 짓기는 지어야겠는데 여유 있는 시골 풍경을 그리고 내려온 육지사람들에게 동지역에서만 집을 짓고 살라면 기껏 제주 내려온 보람이 없다.
결국, 읍면 지역의 경치 좋고 한적한 곳에 집을 지으려 하면 대부분이 농지다.
물론 임야도 있고 대지도 있다.
자연취락지구도 있다.
취향의 문제이지만 나 역시도 주변에 사람 없는 한적한 곳을 선호한다.
그럼 농지전용이라는 문제에 봉착하게 된다.
여기서 하고 싶은 말은 이런 것이다.
실수요자!
즉, 실제 집을 짓고 살기 위한 사람들에게는 전혀 문제 될 것이 없다.
투기 목적으로 혹은 나중에 노후에 집을 짓겠다는 목적으로 농지를 구매하는 사람들의 경우가 문제다.
위에 나온 기사처럼 철퇴를 맞게 되는 경우를 말하는 것이다.
지금까지 두 번을 목격했다.
그들은 당장 토지를 팔아야 하는 상황에 임박해 있다.
주변 토지의 시세를 기준으로 절반에 달하는 가격에 내놓았음에도 매매되지 않는 이유가 뭘까?
토지의 위치가 문제는 아니다.
기사를 잘 뜯어봐야 한다.
혹시라도 잘못 매입하는 경우 낭패를 당하고 만다.
제주에서 이런 사업지를 사고지라고들 칭한다.
말 그대로 사고당한 것이다.
해당 관청에서는 이렇게 명령 조치한다.
방법 1. 1년 내에 매각해라.
방법 2. 농사를 지어라. 4년만 농사지으면 농지전용 허가 내주겠다. 단, 이장이나 책임질 수 있는 사람에게 농사를 잘 지었다는 확인 도장을 받아 와라.
방법 3. 만약 두 가지 방법 중 아무것도 이행하지 않으면 매년 공시지가의 20%에 달하는 과태료를 내라. 그래도 버틸 수 있다면 버텨 봐라.
이 셋 중에 하나는 해야만 한다.
3번을 선택하겠다?
버티는 경우를 가지고 단순하게 계산해 보면 엄청나다.
공시지가가 평당 10만 원이라고 가정.
땅은 1,000평이라고 생각하면 매년 22,000,000 원 꼴의 과태료가 부과된다.
중요한 건 매년 부과된다는 것이다.
즉, 3번을 선택하는 건 미련한 짓이다.
무조건 매도하는 게 답이다.
하지만 문제는 여기서 끝나지 않는다.
정말 매도만 하면 까졌든 벌었든 다행이다.
그런데 매도가 될까?
정말 농사지을 사람이라면 그 토지를 살 지도 모르겠다.
그렇지만 그저 농사만 지을 토지를 비싼 가격에 살 사람은 없다.
행여 농사지으면서 토지의 시세차익을 바라보는 사람이 없지는 않겠지만 그들이 원하는 가격에 맞을 리가 없다.
농사를 지어야 하는 기간은 무려 4년이다.
길 수도 짧을 수도 있는 기간이다.
기나긴 여정일 수도 있다.
농사?
직접 지을까?
농사 지어 달라고 부탁해야 할까?
아래 기사를 읽어보면 이것 역시 난감하다.
제주 농가 8만 8385명, 6년째 감소…60대 이상 57.6%
통계청, 제주농가 3만3109가구…농가인구 고령화 가속
제주지역 농가인구의 고령화가 가속화하는 것으로 나타났다.
통계청이 16일 발표한 ‘2016년 농림어업종조사 결과’에 따르면 지난해 제주 농가는 3만3109가구로 전년보다 0.1% 감소했다.
2013년 3만8502가구로 일시 증가한 후 내리 3년째 줄어들고 있다.
농가경영주를 연령층별로 보면 65세 이상이 46.3%로 전년보다 5.5%포인트 늘어 절반에 육박했다. 60세 이상으로 고령농가의 범위를 넓히면 비중이 57.6%에 이른다. 개별 연령대별 비중은 70대 이상이 31.7%, 60대가 25.9에 달했다.
제주시 지역 농가가 1만 9177가구로 전국 시‧군‧구 가운데 가장 많았다. 서귀포시는 1만 3932가구로 전년 5위에서 6위로 한 계단 내려앉았다.
농가인구 역시 지속적으로 줄어드는 가운데 고령화 속도가 빠르다.
지난해 제주 농가인구는 8만 8385명으로 전년보다 5.4% 줄었다. 2010년 11만 4539명 이후 6년째 감소세가 이어지고 있다.
연령별 농가인구는 60세 이상이 절반이 넘는 57.6%에 달했다. 전년보다 5.2% 포인트 비중이 높아졌다.
가구원수별 농가는 2인 가구가 43.3%로 가장 높았다. 이어 3인 가구(18.6%), 4인 가구(15.8%), 1인 가구(13.3%), 5인 가구(6.0%), 6인 이상(3.0%) 등의 순이다. 평균 가구원수는 2.7명으로 전년보다 0.1명 줄었다.
도내 농가 가운데 겸업농가가 56.1%로 절반을 넘어 경기(56.9%)에 이어 두 번째 높았다.
경지규모는 1.0㏊미만 농가가 전체의 67.6%로 가장 많았다. 1.0~2.0㏊(18.8%), 2.0~3.0㏊(6.4%), 3.0~5.0㏊(4.6%), 5.0㏊ 이상(1.8%) 등이 뒤를 이었다.
도내 농가를 영농형태별로 보면 과수가 62.4%로 압도적으로 많았다. 이어 채소 산나물(20.0%), 특용작물 버섯(18.1%), 식량작물(12.2%) 등의 순으로 나타났다.
전체 농가에서 감귤재배 농가가 63.9%로 가장 많았다.
농축산물 판매금액은 연 1000만 원 미만 농가가 53.7%로 절반을 넘어 영세성을 벗어나지 못했다. 이어 1000만~3000만 원(31.6%), 3000만~5000만 원(11.9%), 5000만~1억 원(6.7%), 1억 원 이상(5.1%) 순이다.
농축산물 판매처는 농협과 농업법인이 43.2%, 수집상이 37.0%로 양분했다. 소비자 직접 판매와 산지공판장은 각각 8.8%, 3.0%로 조사됐다.
한편 지난해 제주 어가는 4082가구, 어가인구는 9884명으로 전년과 견줘 각각 0.8%, 4.3% 줄었다.
어가당 평균 가구원수는 2.3명으로 전년보다 0.1명 감소한 가운데 2인 가구가 46.8%로 가장 많았다. 1인 가구도 22.0%에 달했다.
연령대별 어가 경영주 비중은 60세 이상이 70.6%, 50대 22.7% 등으로 고령화가 심화되고 있다.
제주 임가는 701가구, 임가인구는 1900명으로 1년 전에 비해 각각 27.5%, 30.0% 각각 줄었다.
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기사의 내용을 함축하자면, 제주도는 인력이 부족해서 농사지을 사람이 없다.
제주도 토지 구입시 유의(주의)해야 할 사항
1. 공공하수관 연결 문제
제주시 동지역은 무조건 공공 하수관로에 연결해야 건축이 가능하고,
제주시 동지역 이외의 지역의 경우에는 표고 300m 미만이나 취락지구(또는 경계에서 직선 300이내 지역)에서 300㎡ 미만인 단독주택이나 휴게음식점을 제외한 1종 근린생활시설만 개인 오수처리 시설을 허용합니다.
토지 앞에 공공하수관이 없는 경우
제주시 동지역의 경우는 사실상 건축이 불가능하고
그 외 지역의 경우는 단독주택 정도만 건축이 가능합니다.
따라서 제주시 동지역에서 건축하거나
그 외 지역에서 단독주택이외의 용도의 건물을 지을 경우 공공하수관을 연결해야 합니다.
공공하수관이 없으면
연결하면 되겠죠?
하지만 현실은 비용이 만만치 않습니다.
M 당 30~50만원 정도가 듭니다.
더 문제가 되는 것은 모든 토지에 공공하수관이 연결이 되지 않습니다.
토지의 높낮이 때문에 연결이 불가능할 수도 있고
주변 공공하수관이 용량 부족으로 연결이 불가능한 경우도 있습니다.
제주시 동지역 이외의 지역에서 단독주택 하나 짓겠다는 분은 큰 의미가 없지만
그 외의 경우는 꼭 오수관을 확인하십시오.
2. 도로폭 문제
도로폭은 3m 도로만 돼도 건축 허가가 나오기는 합니다.
3m 이하 도로도 15평 미만 건축 허가가 나오기도 하고요.
원칙은 4m 폭 도로에 2m 이상 접해야 건축이 가능합니다.
또한 큰 토지를 구입하실 때에는
최소 6m 이상의 도로에 접하면 이상적입니다.
후에 공동주택용 / 휴양 패션업 / 차고지나 주기장 등의 토지로 이용 가능성이 생기기 때문이죠.
3. 상수도와 전기 인입 문제
전기 인입은 실제 비용도 거의 들지 않고 설치에 어려움이 없습니다.
상수도는 비용은 크지 않지만
가끔 물 부족으로 설치가 불가능할 수도 있습니다.
반드시 확인해야 합니다.
인근에 주택이 있다고 해서 상수도가 있고 연결이 가능하다고 예단해서는 안 되겠죠.
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