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Q : 전세기간 중 집주인 변경
A : 질문자께서 전셋집의 매매가 이뤄지기 전날까지’전입신고’를 마쳤다면 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추게 되어 새로운 집주인과도 동일한 전세계약이 유지되게 됩니다. …
① 상당한 사정변경이 있고
② 임대차계약일로부터 1년이 경과되어야하며

갑자기 집주인이 바뀌면 꼭 이렇게 해야 됩니다! (전세,월세)

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전세기간 중 집주인 변경

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Q : 전세기간 중 집주인 변경

전세기간이 1년 6개월 이상 남은 상태입니다.집주인의 사정으로 집이 갑자기 매매가 되었다고 합니다.세입자인 저희는 전세보증보험을 가입한 상태입니다.1. 전세계약 유지가 가능한가요?2. 새로운 집주인이 전세 보증금을 올려달라고 할 수도 있나요?ㅠㅠ(저희는 기존 계약 유지를 원합니다.)

A : 질문자께서 전셋집의 매매가 이뤄지기 전날까지‘전입신고’를 마쳤다면 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추게 되어 새로운 집주인과도 동일한 전세계약이 유지되게 됩니다. 또한 새로운 집주인이 전세보증금의 증액을 요청하기 위해서는,

① 상당한 사정변경이 있고

② 임대차계약일로부터 1년이 경과되어야하며

③ 기존보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여서는 아니 됩니다.

1. 질의사안의 정리 질문자께서는 전세기간이 만료되기 이전에 전셋집의 매매가 이루어진 경우, 전세계약이 매수인에게도 유효한지 여부 및 매수인의 전세보증금 증액청구가 가능한지 여부를 질의하셨습니다2. 검토 의견가. 관련 법리1) 주택임대차보호법 상 대항력주거용 건물의 임대차의 경우 주택임대차보호법이 적용되며, 주택임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록(또는 전입신고)’를 마친 때에는 ‘그 다음 날부터’ 제3자에 대하여 대항력이 발생하며, 이러한 대항력으로 인해 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항).2) 보증금 등에 대한 증액청구권주택임대차보호법 제7조 본문은 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.”고 규정하면서도, 증액청구의 금액은 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고 임대차계약이 있은 후로 1년 이내에는 하지 못한다고 하여 금액과 기간을 제한하고 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항, 제2항).다만 대법원은 “주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다.”라고 하여 계약 존속 중에 보증금 증액에 대한 당사자의 합의가 있었던 경우에는 이를 번복하여 증액된 부분이 주택임대차보호법 제7조에 반한다는 주장을 할 수 없다고 보았습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조).나. 사안의 경우질문자께서는 주택임대차보호법 상의 대항력을 새로운 집주인에게 주장하기 위해서는 ‘주민등록’ 또는 ‘전입신고’가 이루어 졌는지를 최우선적으로 확인하여야 할 것입니다. 전입신고 등을 마친 경우라면 새로운 집주인은 임대인의 지위를 승계하므로, 질문자와 새로운 집주인 간에는 이전 집주인과의 임대차계약을 동일한 내용으로서 1년 6개월 이상의 임대차기간이 잔존하게 됩니다.또한 새로운 집주인이 전세보증금의 증액을 청구하는 경우, 주택임대차보호법 시행령 제8조에 따라 임대차계약이 체결된 날로부터 1년이 지나지 아니하였다면 전세보증금의 증액을 청구할 수 없고, 1년이 경과하였다 하더라도 ① 사정변경의 상당성이 없다거나 ② 기존 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하는 요구 또한 불가능합니다. 다만 질문자께서는 이에 대해서 섣불리 합의를 하게 된다면, 위 대법원의 태도에 따라 보증금 증액에 대한 무효를 주장할 수 없기 때문에 이점에 유의하셔야 할 것입니다.3. 결론

전셋집의 매매 계약체결일 전날까지 ‘전입신고’를 마쳤다면 대항력을 갖춘 질문자께서는 새로운 집주인과 임대차계약이 그대로 유지되게 됩니다. 보증금 증액 청구의 경우, 임대차계약일로부터 1년이 지나고 기존 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 아니한 범위 내에서만 가능하므로 이를 위반한 새로운 집주인에 요청에 합의하셔서는 아니 될 것입니다.

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Summary of article content: Articles about 전세 계약 중 집주인이 변경된다면? : 네이버 포스트 세입자는 당황할 수밖에 없죠. “새 집주인과 전세 계약서를 새로 써야 하진 않을까?” “전세 보증금을 올려 달라고 하면 어떻게 하지?” …
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전세 집주인 변경

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Summary of article content: Articles about 전세 계약 중 집 주인이 바뀌었을 때 알아야 할 것 우선 계약서는 새로 작성하는 일은 없어야 합니다! 만약 새 집주인과 계약서를 작성해야되는 일이 생긴다면 증액 계약서나 변경 계약서를 통해서 계약을 … …
Most searched keywords: Whether you are looking for 전세 계약 중 집 주인이 바뀌었을 때 알아야 할 것 우선 계약서는 새로 작성하는 일은 없어야 합니다! 만약 새 집주인과 계약서를 작성해야되는 일이 생긴다면 증액 계약서나 변경 계약서를 통해서 계약을 … 안녕하세요~ 잡동사니 모으는 블로그 입니다! 오늘은 전세 계약 중에 집 주인이 바뀌었을 때 대처해야 할 것들을 포스팅 해볼려고 합니다. 집 주인이 바뀌게 되면 부동산으로부터 연락이 오는데요~ 만약 임대기간..
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전세기간 중 집주인 변경

Q : 전세기간 중 집주인 변경

전세기간이 1년 6개월 이상 남은 상태입니다.

집주인의 사정으로 집이 갑자기 매매가 되었다고 합니다.

세입자인 저희는 전세보증보험을 가입한 상태입니다.

1. 전세계약 유지가 가능한가요?

2. 새로운 집주인이 전세 보증금을 올려달라고 할 수도 있나요?ㅠㅠ(저희는 기존 계약 유지를 원합니다.)

A : 질문자께서 전셋집의 매매가 이뤄지기 전날까지‘전입신고’를 마쳤다면 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖추게 되어 새로운 집주인과도 동일한 전세계약이 유지되게 됩니다. 또한 새로운 집주인이 전세보증금의 증액을 요청하기 위해서는,

① 상당한 사정변경이 있고

② 임대차계약일로부터 1년이 경과되어야하며

③ 기존보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여서는 아니 됩니다.

1. 질의사안의 정리

질문자께서는 전세기간이 만료되기 이전에 전셋집의 매매가 이루어진 경우, 전세계약이 매수인에게도 유효한지 여부 및 매수인의 전세보증금 증액청구가 가능한지 여부를 질의하셨습니다

2. 검토 의견

가. 관련 법리

1) 주택임대차보호법 상 대항력

주거용 건물의 임대차의 경우 주택임대차보호법이 적용되며, 주택임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 ‘주택의 인도’와 ‘주민등록(또는 전입신고)’를 마친 때에는 ‘그 다음 날부터’ 제3자에 대하여 대항력이 발생하며, 이러한 대항력으로 인해 “임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”고 규정하고 있습니다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 제4항).

2) 보증금 등에 대한 증액청구권

주택임대차보호법 제7조 본문은 “당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다.”고 규정하면서도, 증액청구의 금액은 약정한 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고 임대차계약이 있은 후로 1년 이내에는 하지 못한다고 하여 금액과 기간을 제한하고 있습니다(주택임대차보호법 시행령 제8조 제1항, 제2항).

다만 대법원은 “주택임대차보호법 제7조는 약정한 차임 또는 보증금이 그 후의 사정변경으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있고, 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으므로, 위 규정은 임대차계약의 존속중 당사자 일방이 약정한 차임등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않는 것이다.”라고 하여 계약 존속 중에 보증금 증액에 대한 당사자의 합의가 있었던 경우에는 이를 번복하여 증액된 부분이 주택임대차보호법 제7조에 반한다는 주장을 할 수 없다고 보았습니다(대법원 1993. 12. 7. 선고 93다30532 판결 참조).

나. 사안의 경우

질문자께서는 주택임대차보호법 상의 대항력을 새로운 집주인에게 주장하기 위해서는 ‘주민등록’ 또는 ‘전입신고’가 이루어 졌는지를 최우선적으로 확인하여야 할 것입니다. 전입신고 등을 마친 경우라면 새로운 집주인은 임대인의 지위를 승계하므로, 질문자와 새로운 집주인 간에는 이전 집주인과의 임대차계약을 동일한 내용으로서 1년 6개월 이상의 임대차기간이 잔존하게 됩니다.

또한 새로운 집주인이 전세보증금의 증액을 청구하는 경우, 주택임대차보호법 시행령 제8조에 따라 임대차계약이 체결된 날로부터 1년이 지나지 아니하였다면 전세보증금의 증액을 청구할 수 없고, 1년이 경과하였다 하더라도 ① 사정변경의 상당성이 없다거나 ② 기존 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하는 요구 또한 불가능합니다. 다만 질문자께서는 이에 대해서 섣불리 합의를 하게 된다면, 위 대법원의 태도에 따라 보증금 증액에 대한 무효를 주장할 수 없기 때문에 이점에 유의하셔야 할 것입니다.

3. 결론

전셋집의 매매 계약체결일 전날까지 ‘전입신고’를 마쳤다면 대항력을 갖춘 질문자께서는 새로운 집주인과 임대차계약이 그대로 유지되게 됩니다. 보증금 증액 청구의 경우, 임대차계약일로부터 1년이 지나고 기존 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 아니한 범위 내에서만 가능하므로 이를 위반한 새로운 집주인에 요청에 합의하셔서는 아니 될 것입니다.

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전세 집주인 변경(전세기간 중 집주인 변경되면 어떻게 해야할까?)

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전세 집주인 변경

오늘은

전세기간 중 집주인이 변경되는경우엔

어떻게 해야될지

알아보겠습니다.

본론으로 들어가기전에,

다른 이야기도 보고 가시라~

본론으로 들어가보자

1. 전세기간 중 집주인 변경

예를 들어

이런 케이스가 있을 것이다.

—————————-

A(집주인) : 나 집주인인데, 전세기간 남겼지만 다른분한테 주택 넘길게요 그동안 감사했어요

B(세입자) : ?????? 나 어째야 하노

————————–

전세 계약기간이 만료되기전에,

집주인이 변경되면 세입자는 어떻게 해야할까?

위와 같은 케이스를

겪게 되면

이러한 의문이 생길수 밖에 없다.

① 새 집주인과 전세 계약서를 새로 써야 할까?

② 전세보증금을 올려달라고 하면 어떻게 해야하나?

③ 그럼 내 전세보증금은 누가 돌려주는걸까?

이런것들 말이다.

하나씩 알아보자

2. 전세 집주인 변경 시 알아둬야할점

일단,

전세 집주인이 바뀌더라도 알아둬야할 내용이 있다.

하나씩 문답씩으로 풀어나가보자

① 새 집주인이 전세계약 해지를 요구하진 않을까?

A : 결론부터 얘기하자면 “전세계약기간이 도래하지 않는 이상 새 집주인이 기존 세입자를 건들 수 없다”

왜냐하면 기존 집주인과 체결한 전세 계약은

주택임대차보호법에 따라 계약기간동안

보호되기 때문이다.

따라서

전세 집주인이 바뀌더라도 기존 전세계약은 새 집주인에게

고스란히 넘어가기 때문이다.

따라서 전세 집주인 변경되더라도 전혀 문제 없다.

————————————————————————

② 새 집주인이 전세금 올려달라고 하면?

새 집주인이

전세금을 올려달라고 할 수 있을까?

이건 ①의 질문에 연장선상이다.

왜냐하면,

전세계약을 그대로 이어받는다는 것은

계약내용을 그대로 이어받는다는 것이기 때문에

새 집주인이 기존의 전세계약이 끝나지 않는이상

전세보증금을 올려달라고 할 수 없다.

——————————————————

③ 전세 집주인 바뀌면 계약서 다시써야하나요?

결론부터 말해보자

“전세 집주인 바뀌어도 계약서 다시 쓸 필요는 없다”

집주인이

변경되더라도

전세 계약서를 다시 쓰지 않아도 된다.

다만, 이런 경우는 전세 계약을 다시 할 수 있다.

전세입자와 새로운 집주인이

서로 계약을 다시 쓰길 명시적으로 원하는 경우에는

새 집주인과 전세계약서를 다시 쓸 수 있다 할 것이다.

——————————————————–

④ 새 집주인 동의없이 근저당권 설정?

새 집주인이 동의없이 근저당권을 설정한다면

어떤 문제가 생길까?

결론부터 말하자면

“상관없다”

집주인이 달라져도, 기존 전세계약의 효력은 그대로 남아있기 때문이다.

물론 전세 확정일자가 근저당권보다 먼저 있어야 된다.

이건 대개의 경우 문제가 없다.

전세 입주하고, 확정일자 받고, 살다가

그 뒤에 집주인이 바뀌는 케이스가 아주아주 많은 케이스일테니까 말이다.

——————————————————————————–

3. 전세 집주인 변경 시 꿀팁

그래서

전세 집주인 변경시 꿀팁은 뭐가 있을까?

가장 중요한 부분이 있다.

“기존 집주인과 구두로 합의했던 부분을 녹취나 계약등을 통해 다시 확인해두자”

아무튼

오늘은 전세 집주인 변경에 대해서

알아보았다.

이상 끝.

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전세 계약 중 집 주인이 바뀌었을 때 알아야 할 것

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안녕하세요~ 잡동사니 모으는 블로그 입니다!

오늘은 전세 계약 중에 집 주인이 바뀌었을 때 대처해야 할 것들을 포스팅 해볼려고 합니다.

집 주인이 바뀌게 되면 부동산으로부터 연락이 오는데요~

만약 임대기간중에 집 소유자가 바뀌게 되는 경우 나의 보증금은 누가 반환해 줘야 하는지 또 계약 기간은 그대로 할 수 유지하고 살 수 있는지 궁금하실 부분이 많을 것 같습니다.

그럼 이와 관련된 포스팅을 지금 바로 해보도록 하겠습니다.

집 주인이 변경되었을 때

우선 새로 온 집주인이 집 인수 과정에서 모든 권한과 의무(채무)를 가져오기 때문에 보증금을 받으실 땐 새로 온 집주인에게 받으실 수가 있습니다.

만약 집주인이 바뀌면서 더 이상 거주를 원하지 않는다면 기존의 집주인에게 전세금을 돌려받고 집을 이사할 수도 있고요!

이사 없이 그대로 거주하기로 하게 된다면 계약기간은 전 집 주인과 한 계약을 그대로 이어가기 때문에 계약서를 새로 작성하실 필요도 없습니다~

그리고 혹시 모를일을 대비해 임차인이 따로 해야 할 일이 하나 있는데요.

만약 집 임차 할때 대출금을 껴서 계약하셨다면 대출 받은 은행이나 보증회사에 집 주인이 변경 됬다는 사실을 알려주어야 합니다.

그래야 나중에 은행에서 보증금 반환 청구를 집 주인에게 요청할 수가 있습니다.

계약을 새로 작성해야 될 경우(계약을 연장 해야 될 경우)

우선 계약서는 새로 작성하는 일은 없어야 합니다!

만약 새 집주인과 계약서를 작성해야되는 일이 생긴다면 증액 계약서나 변경 계약서를 통해서 계약을 변경하셔야 하는데요~

계약서가 새로 작성될 시엔 확정일자에 따른 변제 선순위가 없어지기 때문에 무척 중요한 부분이죠.

또한 작성하실 땐 특약에 기존의 계약을 연장한다고 표기해 두어야 합니다.

만일 새로운 계약서를 작성하게 되는 상황이라면 절대 새 확정일자를 받으시면 안됩니다.

기존의 확정일자를 기입하시고 특약에 집주인이 변경된 상황임을 확실히 적어놓아야 합니다.

집 주인이 계약금 인상을 원하는 경우

우선 새 집주인이라도 기존의 계약기간 동안은 전세 보증금 증액을 요구할 수 없습니다.

새 집주인이 실거주 한다고 하는 상황에서도 계약기간이 남아있다면 임차인의 권리는 보호 받을 수 있습니다.

마무리글

이렇게 임대차 계약중 집 주인 바뀌었을때 알아야 될 사항을 포스팅 해보았는데요~

집주인 바뀐 상황에서 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

궁금한점있으시면 댓글로 남겨주세요~

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Top 14 전세 집주인 변경 27186 People Liked This Answer

전세기간 중 집주인 변경

Q : 전세기간 중 집주인 변경

① 상당한 사정변경이 있고

② 임대차계약일로부터 1년이 경과되어야하며

③ 기존보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여서는 아니 됩니다.

전세 계약 중 집주인이 변경된다면? : 네이버 포스트

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