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전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항
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전세 끼고 매매 방법(절차)
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전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권) – 경제 정보
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전세 끼고 매매 절차
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전세끼고 매매 대출 방법, 전세금 마련은 어떻게 하는걸까? :: 정보통
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전세끼고 매매 대출 방법 전세금 마련은 어떻게 하는걸까
전세끼고 매매 대출 방법
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전세끼고 매매(갭투자) 방법과 주의사항
내가 실거주하지 않고 전세입자가 살고 있는 집을 매수하거나, 아니면 매수할 때 전세를 맞추고 매수를 하는 방식을 전세 끼고 또는 전세 안고 매매한다고 얘기한다.
쉽게는 흔히 매매가와 전세가의 차이금만으로 투자가 가능하다고 해서 차이의 영어 단어인 갭(GAP)을 사용해서 갭 투자라고도 한다. 그렇다면 이러한 매매는 어떤 식으로 이루어지고 주의사항은 무엇이 있을지 확인해보자.
전세 끼고 매매 방법(절차)
크게 2가지 상황으로 나눠볼 수 있다.
매도자가 실거주하고 있는 경우
현재 내가 매수하고자 하는 아파트의 매도자(집주인)가 실거주하고 있는 경우에는, 아래와 같은 절차로 매매가 이루어진다.
이해를 돕기 위해 아파트 가격이 10억이고, 나는 4억을 가지고 있고, 전세 시세는 6억 정도라고 가정을 해본다.
① 계약서 작성
* 보통 10%를 계약금으로 매도자에게 입금하며, 상황에 따라 조정 가능하다. (1억 입금)
* 보통 잔금 날짜를 2~3개월 뒤로 잡는다. (전세입자를 새로 구해야 하기 때문에 매도자의 상황에 따라 여유가 더 되면 잔금일을 더 늦출 수 있으면 좋다)
② (선택) 중도금 입금
* 정해진 비율은 없으며, 중도금을 입금하면 계약 이행의 착수로 본다.
* 부동산이 상승장에서 매도자가 계약 파기를 하는 경우가 종종 있기 때문에 이를 막기 위해 중도금을 입금하곤 하는데, 그러면 계약을 일방적으로 파기할 수 없기 때문에 본인의 상황에 따라 중도금 입금여부는 판단해서 한다.
* 중도금 입금 전 계약 파기 시, 매수자는 계약금을 포기해야 하고 매도자는 계약금의 배액을 배상해야 한다.
(중도금 입금 후에는 계약금을 파기하거나 배액 배상한다고 해도 일방적인 파기가 불가하다.)
③ 전세입자 구하기
* 계약서 작성 이후에 부동산에서 바로 전세입자를 구하기 위해서 전세 매물을 올려놓는다.
④ 전세입자 – 매도자(전 집주인) 계약
* 전세금으로 잔금을 보태야 하기 때문에 먼저 기존 집주인과 전세입자가 전세계약을 하고 그 계약 그대로 승계를 받는 형태로 실시한다.
* 전세입자가 새로 계약서를 쓰자고 요구하는 경우가 있는데, 그럴 경우 직접 써도 되고 부동산에 위임해도 무방하다.
⑤ 잔금 치르기
* 전 주인 퇴거일과 전세입자 입주일이 동일한 날에 이루어지며, 전세입자가 매도자(전 집주인)와 계약을 이미 했기 때문에 나는 매도자와 부동산에서 잔금만 치르면 된다.
매도자가 실거주하고 있지 않은 경우
이럴 경우에는 위 절차보다 더 간소할 수 있다.
기존 전세입자가 살고 있는 경우, 그 계약조건 그대로 내가 승계받아서 전세를 주면 되고 만약 계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우라면 거절할 수 없고, 계약갱신청구권을 이미 사용하고 곧 만기가 된다면 만기 시점에 맞춰서 새로 전세입자를 맞추거나 살고 있는 전세입자와 새롭게 계약을 맺을 수 있다.
결국 이러한 경우에는 위의 ③, ④ 과정이 생략되는 것이다.
전세 끼고 매매 시 주의사항
결국 전세 끼고 매매(갭 투자)는 말 그대로 전세를 맞추어야만 가능한 매매방법이다.
내가 가진 자금이 부족하기 때문에 그 나머지 자금을 전세금으로 충당하는 것인데, 그렇기 때문에 당연히 전세를 잘 맞출 수 있는지 확인이 필요하다.
아래 사항은 꼭 확인을 해보자.
① 주변 비슷한 아파트의 전세 매물은 얼마나 있는가?
② 전세 수요(실 수요자)가 많은 지역인가?(학군, 일자리 등)
* 부동산에 문의
③ 최근 전세 실거래가는 얼마인가?
* 부동산에서 얼마 정도면 전세를 구할 수 있는지 문의
* 시장 상황이 안 좋다면 보다 보수적으로 판단
④ 내가 사고자하는 매물이 전세입자가 살고자 할 만한 특색이 있는가?
* 리모델링되어 있다거나, 수요 대비 공급이 적은 평수인지 등
⑤ 매매가와 전세가의 차이(전세가율)가 얼마나 되는가?
* 정해진 기준은 없지만 전세가는 결국 실 수요 가격이라고 생각하면 되고, 매매가가 그 이하로 내려가기 어렵다. 그렇기 때문에 매매가의 가격 하한선은 전세가가 되는 경우가 많기 때문에 전세가가 매매가에 비해 너무 낮다면 그만큼 위험도 커지게 되는 것이다.
이 외에도 당연히 투자라는 관점에서 볼 때 여러 가지 사항을 고려해야겠지만, 그중에서도 전세 끼고 매매(갭 투자) 시 주의해야 할 사항에 대해서 한 번 다뤄보았다.
또, 부동산 시장 상황에 따라 다르겠지만 부동산에서는 어떻게든 거래를 쉽게 많이 하기 위해서, 전세를 싸게 내놓으려고 유도하는 경우도 있는데, 본인이 생각하는 적정 가격으로 올려달라고 요청한다.
통상 매매 계약하는 부동산에서 전세계약도 같이 하기 때문에 애초에 나와 마음이 맞고, 날 위해주는 부동산을 찾는 것이 중요하다.
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전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
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목차
전세끼고 아파트(주택) 매매
오늘은 전세끼고 아파트 매도·매수 시 주의할 점에 대해 살펴보려고 합니다. 임대차 3 법으로 인해 전세 낀 집 사고팔 때 반드시 고려해야 할 변수가 생겼습니다. 바로 임차인의 계약갱신청구권입니다. 오늘은 이러한 계약갱신 청구에 대한 거절 사유와 전세 낀 아파트 사고팔기 좋은 시기에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세 안고 매매, 전세 끼고 매매의 뜻
전세끼고 매매를 한다는 것은 전세로 살고 있는 세입자가 있는 상태에서 집주인과 계약하면서 인수를 받는 형식의 매매를 뜻합니다. 한마디로 기존 세입자의 보증금을 안고 집을 구입하는 것입니다. ‘전세끼고 매매’가 이루어지는 과정에서는 현재 전세 계약이 있기 때문에 그 부분에 대한 책임도 같이 이전받게 됩니다.
예를 들어, 5억짜리 아파트에 전세보증금이 4억 5천만 원이 있다면 전세 보증금을 제외한 나머지 금액인 5천만 원을 매매금액으로 주고 나중에 전세 계약이 끝나면 보증금 반환을 매수자가 임차인에게 하게 되는 것입니다.
보통 전세 끼고 매매 시 거래가액이 바로 입주할 수 있는 집 대비 몇 천만 원 더 저렴합니다. 그것은 바로 계약갱신청구권 때문입니다. 집주인(임대인)이 바뀌더라도 임차인은 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있고, 이때 임대차 보호법상 인상률 상한으로 인해 종전 임대료의 5% 초과 인상이 불가능하기 때문입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
만약 매수인이 정상 입주 물건을 샀다면 새로 전월세 계약을 해서 보증금 등을 시세대로 받을 수 있지만 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매수한다면 전월세 상한가에 걸려 마음대로 임대료를 받을 수 없기 때문에 매수인은 이러한 집을 꺼려할 수밖에 없습니다.
또한 실거주를 생각하시고 매수한 경우, 임차인의 계약갱신 청구에 대한 부담이 있을 수 있습니다. 이러한 이유로 ‘전세끼고 아파트(주택) 매매’의 경우 보통의 거래 매물보다 가격이 저렴할 수밖에 없는 것입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세끼고 아파트(주택) 매매 시 주의점
전세 낀 매물 언제 사고 언제 파는 것이 좋을까요? 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약 체결 후 등기까지 마치는 것이 좋습니다. 기존 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간 전에 매매계약을 체결한 후 등기까지 마쳐야 임차인의 계약갱신 청구를 거절할 수 있기 때문입니다.
계약갱신청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전에 행사하여야 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전에 행사하여야 효력이 있습니다.
이에 대해서 국토교통부는 새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다는 유권해석을 내놓은 바 있고 이에 대한 법원 판례도 나온 상태입니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
KBS 기사에 따르면 실거주를 목적으로 전세끼고 매매 집을 샀어도 그 집에 입주를 못 할 경우도 있게 됩니다. 즉, 그 집에 세 들어 사는 세입자가 계약갱신청구권을 이미 행사한 경우입니다. 청구권은 임대차 계약 만료 6개월 전~1개월 전에 행사할 수 있으며, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결 혹은 갱신된 계약은 6개월 전 ~2개월 전에 행사할 수 있습니다.
예를 들어 임대차 만료 5달쯤 남은 상황에서 세입자가 2년 더 살겠다고 통보하면 그 시점에서 등기상 집주인(집 매도자)은 본인이 실입주하지 않는 한 계약갱신은 받아들일 수밖에 없습니다. 그리고 이렇게 갱신된 계약 효력은 이후 집을 매수하고 등기한 새 주인(집 매수자)에게 미칩니다. 따라서 새 주인은 집을 샀어도 2년 넘게 이 집에 들어갈 수 없게 되는 것입니다.
세입자(임차인)가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 상태에서 집주인(임대인)이 바뀌었다면 새 집주인은 본인(혹은 직계존비속)의 입주를 이유로 현 세입자의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 하지만 이런 거절은 이미 잔금까지 치르고 등기상 집주인으로 돼 있어야 할 수 있습니다. 계약만 하고 잔금을 치르기 전이라면 계약 거절을 할 수 없게 됩니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
전세끼고 아파트 매매 시 실입주하려면?
집을 매수할 때 그 집에 입주하기 위해 집을 산다면 전세 낀 집의 경우 현 세입자의 임대차 기간, 그리고 계약갱신청구권 행사 여부를 반드시 확인하셔야 합니다. 가장 확실한 건 현 세입자의 임대차 만료 6개월 이전(예를 들어 10개월쯤 남아 있을 때) 잔금까지 치르고 등기를 이전해 오는 것이 가장 좋은 방법입니다.
만일 등기를 이전하지 않은 상태에서 계약갱신청구권 행사 기간에 세입자가 현 주인(집 매도자)에게 계약갱신을 청구하면 새 주인은 그 집에 2년 이상 들어가 사실 수 없게 됩니다.
예를 들어, 임대인(A)이 집을 팔기 전에 세입자(B)에게 집을 팔 예정이니 계약 연장이 어렵다고 통보하고 임차인도 당시 이에 동의하여 새 전셋집을 알아보겠다는 뜻을 밝혔습니다. 그래서 임대인(A)은 해당 주택을 매수인(C)에게 매매하기로 하고 계약까지 해 둔 상황이었죠.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
그러나, 이후 전셋집을 구하기 힘들어진 임차인이 변심하여 주인이 바뀌기 전에 계약갱신 청구권을 행사한 경우에 임대인(A)은 이미 임차인이 동의한 정황과 매매계약을 했다는 이유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있을까요?
이러한 경우 결론적으로, 거절할 수 없습니다. 법원은 “매도인이자 종전 임대인이었던 A 씨가 실제로 거주하는 것이 아니므로, 매수인 C 씨의 실제 거주를 이유로 B 씨의 계약갱신청구권을 거절할 수 없다”라고 판결 내렸습니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
왜냐하면 임대차 보호법에 따르면 집주인이나 가족이 실거주할 목적일 때만 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 있다고 나오기 때문입니다. 매수인(C)은 아직 계약만 한 상태이고 잔금을 치르고 등기를 한 상태가 아니므로 매수인(C)의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 수 없습니다.
임대인과 세입자의 합의는 민법에 따른 것인데 주택임대차 보호법이 특별법이므로 둘이 충돌을 일으킬 경우 항상 특별법이 우선합니다.
새 집주인이 실거주 목적으로 계약 갱신을 거절하려면 세입자의 계약갱신청구권 행사 기간 이전까지 잔금을 치르고 소유권 이전 등기까지 마쳐야 한다 는 점을 명심하시길 바랍니다.
전세끼고 아파트 매매 시 주의점 (계약갱신청구권)
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대출 옥죄니 전세 끼고 집 산다…서울 주택 매매 절반이 ‘갭투자’
서울 송파구 잠실의 한 상가 부동산에 매물정보란이 텅 비어 있다. [사진 = 이승환 기자]
지난달 서울에서 거래된 주택 2채 중 1채가 전세를 끼고 사는 ‘갭투자’였던 것으로 나타났다. 강력한 대출 규제에도 주택임대차보호법(임대차법) 시행 이후 치솟은 전세값이 주택시장 불안으로 이어지며 갭투자 급증세를 키운 것으로 보인다.지난 10일 국토교통부가 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당)에게 제출한 자료에 따르면 지난달 서울의 주택거래 자금조달계획서 4254건 중 갭투자 의심 거래가 2213건(52.0%)으로 집계됐다. 작년 1월 이후 서울 주택거래에서 갭투자 비율이 50%를 넘긴 건 지난달이 처음이다.갭투자는 집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식이다. 매매가격이 5억원인 주택의 전세금 시세가 4억5000만원이라면 전세를 끼고 5000만원만 들여 집을 산 후 일정 기간 뒤 집값이 오르면 팔아서 시세차익을 남길 수 있다. 하지만, 집값이 오르지 않으면 갭투자자는 물론 전세금을 돌려받지 못할 수 있어 세입자에게도 위험부담이 커 정부는 시장 혼란을 키우는 투자 방식으로 본다.국토부는 자금조달계획서상 보증금 승계 금액이 있으면서, 실제 거주하지 않고 임대 목적으로 거래한 주택을 갭투자로 분류하고 있다.서울의 갭투자 비율은 지난해 12월 43.3%, 올해 1월 45.8%, 2월 47.1% 등 40% 중반대를 유지하다가 3월에는 33.2%로 내려갔지만 지난달 다시 52.0%로 치솟았다. 갭투자 비율이 가장 높은 곳은 양천구로 거래 218건 중 갭투자 의심 거래가 143건(65.6%)에 달했다. 이어 강서구(63.3%), 강북구(61.3%), 영등포구(61.1%), 은평구(60.5%) 등의 순으로 높았다.강남 3구(서초구 57.5% 강남구 53.1% 송파구 51.8%)도 지난달 거래 가운데 50% 이상이 갭투자였다.16개 시·도 중 가장 갭투자 비율이 가장 높은 곳은 세종시로, 제출된 자금조달계획서 120건 중 77건(64.2%)이 갭투자인 것으로 조사됐다. 세종시 아파트는 행정수도에 대한 기대감이 높아지면서 지난해 전세가격과 매매가격이 각각 60.6%, 44.9%(부동산원 통계 기준) 올라 전세와 매매 모두 전국 1위를 차지했다.전문가들은 전세 물량이 충분히 공급되지 않은 상황에서 지난해 임대차법이 시행되자 가격이 급등한 것으로 분석한다. 특히 계약갱신청구권이 행사된 거래 이외의 신규 계약의 경우 거래 금액이 주변 시세보다 급격히 올랐다.세종시에 이어 경남이 346건 중 150건으로 갭투자 비율이 43.4%에 달했고 인천과 경기도는 각각 43.2%(4194건 중 1811건), 34.6%(1만451건 중 3620건)로 조사됐다.치솟는 전셋값도 갭투자 증가의 원인으로 지목된다. 정부가 대출을 강하게 옥죄고 있지만, 전세매물 품귀 현상과 함께 임대차법 시행 이후 전셋값이 다시 꿈틀거리는 모습을 보이고 있다.KB부동산 월간주택가격동향 자료를 보면 작년 7월 임대차법 시행 이후 9개월 간 전국 아파트 평균 전세가격은 2억5554만원에서 올해 4월 3억674만원으로 20.03% 올랐다. 서울은 4억9922만원에서 6억1004만원으로 22.19%나 뛰었다. 문재인 정부 출범(2017년 5월) 이후 3년 간 전국 아파트 전세가격 상승률(5%)보다 무려 4배 이상 급등한 것이다.윤지해 부동산114 연구원은 “어차피 서울에서는 LTV 40% 규제를 받으니까 지금 전세가율 자체는 한 50~60%에서 움직인다”면서 “자금 여력이 좀 부족하신 분들은 일단 전세를 끼고 매입을 하려는 경향이 강하다”고 말했다.[조성신 매경닷컴 기자 [email protected]][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]
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