Top 38 전세 공동 명의 The 193 Top Answers

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전세계약시 공동명의로 가능할지 어떤상황에서 공동명의가 더 유리할까?

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전셋집 공동명의 했다가…신용 깎여 추가대출 막혔다, 왜 | 중앙일보

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중앙일보

1 민희진

2 이준석

3 중국발

4 중국

5 신천지

6 시진핑

7 루슈디

8 서승만

9 SMR

10 여론조사

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전셋집 공동명의 했다가…신용 깎여 추가대출 막혔다, 왜

예비 신랑 A씨는 아파트 전세로 신혼집을 얻었다가 신용점수가 깎이는 일을 경험했다. 전세보증금을 신부와 절반씩 나눠 부담하고 전세 임대차 계약도 부부 ‘공동명의’로 한 것이 원인이었다.
[금융SOS]세입자가 꼭 알아야 할 전세대출

부동산 계약서상 임차인이 부부 공동명의면 전세 대출을 받을 때도 부부 연대보증이 필요하다. A씨는 신부 이름으로 대출을 받고 본인은 연대보증을 섰다. A씨는 “공동명의 때문에 연대 보증을 한 건데 (신용점수가 하락해) 앞으로 추가 대출을 받는데 불이익을 받게 됐다”며 “이럴 줄 알았다면 굳이 공동명의를 하지 않았을 것”이라고 후회했다.

“세입자 공동명의, 세금 혜택 없어”

A씨 부부처럼 신랑 신부가 돈을 합쳐 전세 보증금을 마련한 경우 전세 임대차 계약을 부부 공동명의로 하기도 한다. 이때 전세 대출이 서울보증보험을 제외한 주택금융공사(이하 주금공)나 주택도시보증공사가 보증하는 상품이라면 연대보증이 필수다.

금융소비자보호법(금소법)이 시행돼도 연대보증 계약 방식은 그대로다. 이에 대해 금융위원회 관계자는 “지난 25일 금소법 시행 이후 개인 대출 상품에서 제3자의 연대보증이 금지됐지만, 주택금융공사와 주택도시보증공사 보증부 대출은 (금소법) 적용 대상에 포함되지 않는다”고 설명했다.

연대보증은 신용점수(등급)에 영향을 미칠 수 있다. 한 은행 관계자는 “전세 대출에 연대보증을 서게 되면 주금공 등 금융기관 보증서 사용 이력이 남기 때문에 은행에서 기존에 대출을 일으킨 이력이 있는 사람으로 인식할 수 있다”고 설명했다.

전문가들은 전세 세입자라면 부부 공동명의로 계약서를 쓰기 전에 득실을 따져봐야 한다고 입을 모은다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “집주인이라면 부부 공동명의가 절세에 유리할 수 있지만, 세입자라면 부부 공동명의로 얻는 세금 혜택은 없다”고 강조했다. 다만 “세입자 공동명의는 부부가 전세 보증금을 절반씩 가진 것으로 보기 때문에 남편의 채무로 인해 전세보증금에 압류가 들어온다고 해도 아내 쪽 보증금은 지킬 수 있다”고 덧붙였다.

전세 보증금 올라 한도 초과했다면

전세 계약을 연장할 때 집주인이 보증금을 일부 올리면서 대출 조건을 맞추지 못하게 됐을 때는 어떡해야 할까. 예컨대 5억짜리 전세보증금이 5% 올라 5억2500만원이 된 경우다.

전세대출은 통상 보증금액 상한 조건이 있다. 주택금융공사 보증서를 낀 전세대출이라면 전세 보증금이 수도권 5억, 지방 3억을 초과하는 경우에는 대출이 안 된다. 다만 전세대출 보증금액이 상한선을 넘더라도 대출 액수를 늘리지 않는다는 조건으로 한 차례 대출 연장은 가능하다.

한 은행 관계자는 “보증금이 올라 대출 조건이 어그러질 경우 대출금을 증액하지 않는 조건으로 1회 연장하거나(주금공), 서울보증보험을 낀 전세 대출로 갈아타는 방법이 있다”고 했다. 서울보증보험은 전세 보증금에 제한을 두지 않고 대출 한도도 최대 5억으로 주금공(2억 원대)에 비해 높기 때문이다.

또 만기연장이 필요할 경우 최소 한 달 전 은행에 만기연장을 요구하는 게 안전하다. 일반적으로 은행은 전세자금 대출을 이용 중인 고객의 만기 연장을 심사할 때 고객의 신용 상태 등을 다시 점검하는 과정을 거치기 때문이다.

홍지유 기자 [email protected]
[금융SOS]
‘돈’에 얽힌 문제를 전문가의 도움으로 풀어줍니다. 한 푼이라도 돈을 아낄 수 있는 방법은 물론 보이스피싱, 채권 추심 등 혼자 해결하기 어려운 금융 문제까지 ‘금융SOS’에서 도와드리겠습니다.

공동명의 부동산 임대차 계약할 때 주의

최근 부동산을 공동명의로 하는 사례가 늘고 있는데요. 정부의 부동산 규제를 벗어날 목적도 있지만 부부의 공동재산권에 대한 인식이 커진 데다 공동 명의 시 양도소득세, 임대소득세 등 절세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

그렇다면 공동명의로 되어 있는 부동산을 임대차할 경우 누구와 계약을 해야 할까요? 정답은 공동명의자인 부부 두 사람 모두와 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

우리나라는 민법상 「일상가상대리권」 이란 제도가 있는데요. 이는 일상적인 가사에 대해 부부 중 어느 한쪽이 대리권을 위임받았다고 인정하는 것입니다. 따라서 공동명의로 된 주택이라 해도 부부 한 사람과의 계약은 두 사람 모두와 한 것으로 인정됩니다.

하지만 계약이 잘못되어 법적으로 접근해야 할 경우에는 우리를 아주 불편하게 만드는 요인이 많은 만큼 가급적이면 부부공동 명의의 전·월세를 얻을 땐 공동명의 모두를 계약서에 기재해 임대차 계약을 체결하는 게 좋습니다. 그래야 부부 중 누구에게라도 보증금 전액을 청구할 수 있기 때문입니다.

만약 부부공동명의의 집을 임차하는 경우 계약 체결 시 남편만 나왔다면 반드시 아내의 위임장과 인감증명을 계약서에 첨부하여야 합니다. 전세보증금도 부부 공동명의인 경우 남편과 아내의 계좌에 반반씩 송금하는 것이 안전합니다. 아니면 계약금 지급은 계약서 상에 부부 중 1인 계좌에 입금한다는 내용을 특약으로 명시하는 것도 좋은 방법입니다.

공동 명의자가 3명 이상일 때

명의자가 여러 명일 때는 명의자 전원과 계약하면 좋겠지만, 현실적으로 쉽지 않죠. 다행인 건, 민법 제265조는 ‘공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정한다’라고 명시하고 있습니다.

다시 말해 여러 명이 소유한 주택을 임차하는 경우, 과반수의 지분권자와 계약하면 법적으로 문제 될 게 없다는 것입니다. 지분이 50%가 넘는 집주인이 한 명 있다면, 이 집주인과만 계약하면 됩니다. 집주인이 5명이면 계약서에 최소 3명의 서명을 받아야 합니다. 그러기 위해선 일단 권리관계를 잘 파악해야 하는 것이 중요합니다.

물론 집주인 중 1명이 다른 집주인들의 권한을 위임받아 대표로 계약하는 것도 법적 문제는 없습니다. 이때는 위임장과 인감증명서 등을 반드시 제출받아야 합니다.

‘매매로 계약을 진행할 경우’ 지분과 상관없이 모든 공유자와 계약을 체결해야만 법적 효력이 발생합니다. 계약 진행 시 모두 참석하지 못하더라도 반드시 위임장과 인감증명서를 제출받아 진행해야만 문제가 없습니다.

사례

Q) 최근 전세 계약을 했고 그 집은 부부가 1/2씩 공동명의등기 주택입니다. 전세계약서에 임대인은 부부 이름, 주민등록번호 모두 다 기록했는데 인감을 부인 인감만 찍었습니다. 부동산에서도 이의를 걸지 않아서 그렇게 했는데요. 문득 지인을 통해 알아보니 부부의 양쪽 인감이 꼭 필요하다고 해서 고민 중입니다.

이경우 전세권 확정일자 등만. 하면 완벽한 계약인가요 지금이라도 잔금 지급 시 집주인 남편님의 인감 날인을 요청해야 하는지요?

A) 1. 주택임대차계약에 있어서 임대인(소유자)의 인감 날인은 중요한 사항 중에 하나임은 분명합니다. 그러나, 부부 공동명의로 되어 있고, 부인이 소유자이자 남편의 대리인으로서 임대차계약서를 작성하였고, 임차인이 해당 주택에 전입신고를 마치고, 확정일자를 받는다면 계약기간이 만료된 후 2명의 임대인에 대한 보증금반환청구에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

2. 만약, 남편이 임차인과 계약한 사실을 부정한다면 부인이 남편을 대리하여 임대차계약을 했다고 주장하면 될 것입니다. 임대인들이 부부라는 점, 임대차계약체결상의 관행을 고려한다면 최소한 민법 제126조 규정의 표현대리가 성립한다고 보아야 할 것입니다.

3. 다만, 임차인이 계약서 작성에 대하여 불안을 느낀다면 남편의 인감을 받아두는 것이 차후 문제 발생의 소지를 없애는 가장 좋은 방법입니다.

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■ 세입자 공동명의 세금 혜택 없음..

▶예비 신랑 A씨는 아파트 전세로 신혼집을 얻었다가 신용점수가 깎이는 일을 경험했다. 전세보증금을 신부와 절반씩 나눠 부담하고 전세 임대차 계약도 부부 ‘공동명의’로 한 것이 원인이었다. 부동산 계약서상 임차인이 부부 공동명의면 전세 대출을 받을 때도 부부 연대보증이 필요하다. A씨는 “공동명의 때문에 연대 보증을 한 건데 신용점수가 하락해 앞으로 추가 대출을 받는데 불이익을 받게 됐다”며 “이럴 줄 알았다면 굳이 공동명의를 하지 않았을 것”이라고 후회했다.

▶A씨 부부처럼 신랑 신부가 돈을 합쳐 전세 보증금을 마련한 경우 전세 임대차 계약을 부부 공동명의로 하기도 한다. 이때 전세 대출이 서울보증보험을 제외한 주택금융공사(이하 주금공)나 주택도시보증공사가 보증하는 상품이라면 연대보증이 필수다.

■ 금융소비자보호법(금소법)이 적용 안됨.

▶금융위원회 관계자는 “지난 25일 금소법 시행 이후 개인 대출 상품에서 제3자의 연대보증이 금지됐지만, 주택금융공사와 주택도시보증공사 보증부 대출은 금소법 적용 대상에 포함되지 않는다”고 설명했다.

■ 전셋집 공동명의 연대보증의 불이익

▶연대보증은 신용점수(등급)에 영향을 미칠수 있다. 한 은행 관계자는 “전세대출에 연대보증을 서게 되면 주금공 등 금융기관 보증서 사용 이력이 남기 때문에 은행에서 기존에 대출한 이력이 있는 사람으로 인식할 수 있다”고 설명했다.

■ 전문가 의견

▶전문가는 전세 세입자라면 부부 공동명의로 계약서를 작성하기 전에 득실을 따져봐야 한다고 했다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “집중인이라면 부부 공동명의가 절세에 유리할수 있지만, 세입자라면 부부 공동명의로 얻는 세금 혜택은 없다”고 강조했다.

▶”세입자 공동명의는 부부가 전세 보증금을 절반씩 가진 것으로 보기 때문에 남편의 채무로 인해 전세보증금에 압류가 들어온다고 해도 아내 쪽 보증금은 지킬수 있다”고 덧붙였다.

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